【文章內(nèi)容簡介】 根本沒有違約，違約的是原告人，一審判決認定事實、適用法律錯誤，故提起上訴。要求二審法院依法改判駁回原告的訴訟請求。二審結果：經(jīng)昆明中院主持調解，原告要求被告當即支付賠償款，在此情況下同意在一審判決的款項基礎上做出稍許讓步；被告當即同意，雙方達成調解協(xié)議。被告當即支付了全部賠償款項，原告的裝修款、支付的租金、物業(yè)管理費、被告承擔的違約金全部得到了支持。附：一審原告律師代理詞：尊敬的審判長、審判員：作為張小姐訴昆明某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司租賃合同糾紛一案中原告的訴訟代理人，針對本案爭議焦點，在您已充分注意的前提下發(fā)表如下代理意見，厚望采納：一、被告招租行為存在欺詐，且合同生效后不能保障商場正常經(jīng)營已經(jīng)構成違約。證人證實早在2005年8月份，就因為被告經(jīng)理等人管理不善毆打租戶等綜合原因，造成“昆某之春”租戶撤走三、四十家，并停業(yè)幾天，之后，被告與租戶之間經(jīng)常發(fā)生矛盾并一直得不到解決，被告在非正常經(jīng)營的情況下，又再一次廣告招商欺騙原告入租。被告欺詐原告得逞簽約收取款項后，仍管理不善再一次造成大部分租戶撤出商場，至2006年1月左右，商場凋零。被告已經(jīng)無法保障原告等剩余租戶的正常經(jīng)營，使原告合同目的不能實現(xiàn)，已經(jīng)構成違約。二、被告無法經(jīng)營狀態(tài)下決定重新規(guī)劃改行并“通知”原告解除合同，違約事實非常清楚。被告為了改變經(jīng)營不善造成的商場無法經(jīng)營狀態(tài)，決定重新發(fā)展新的行業(yè)，故于2006年1月23日發(fā)出書面通知（證據(jù)四）給原告等剩余租戶，“通知”第三條：“租期未滿的商戶愿意繼續(xù)經(jīng)營的，公司將提供方便，按新的租金簽訂新的租賃合同，招商期內(nèi)免收三個月的租金；不愿意繼續(xù)經(jīng)營的??”，第四條：“同意留下的原有商戶必須服從今后商場統(tǒng)一的規(guī)劃調整。招商期內(nèi)停止營業(yè)??”。上述條款足以證實被告違約，首先證實被告不能保證商場正常經(jīng)營；其次證實被告強行解除合同后，原告無論續(xù)租與否都要停止營業(yè)，重新簽訂合同；其三、依商場狀況及被告重新改行花市事實，原告除接受解除合同外別無選擇，故被迫于1月28日搬出鋪面。庭審中被告代理人也承認經(jīng)過七八個月的改造裝修，“昆某之春”已改成花市，很明顯，原告租用此鋪面合同目的根本無法實現(xiàn)。實際上發(fā)出通知后，被告的工作人員就已經(jīng)向原告說明要改成“花市”，建議原告改做花，原告善于經(jīng)營服裝卻不會經(jīng)營花草，故隨即要求被告退還租金、押金及物管費并賠償裝修損失。被告同意退還相關費用，裝修費也同意退給，但要求原告出示裝修費用發(fā)票，經(jīng)原告將裝修票據(jù)相關材料交予被告后，被告卻以種種理由希望原告能夠少一點，原告做了讓步后被告最終只愿意賠償1萬元裝修費。律師也進行了多次協(xié)商，被告蠻不講理，毫無解決問題的誠意，找出種種理由要求降低賠償數(shù)額。三、原告主張賠償數(shù)額事實、法律依據(jù)充足，理應全額支持。根據(jù)合同第八條第2款約定，被告違約應退還未滿租期的租金，賠償裝修費用及承擔已付剩余租金10％違約金責任。退還原告剩余租金，原告經(jīng)營不到兩個月，扣除兩個月租金5880元，應退還剩余租金為29400元。合同簽訂于2005年11月21日，而合同期限為2005年12月22日－2006年12月21日，原告裝修完成后2005年12月22日開業(yè)經(jīng)營不到兩個月時間，即1月28日被迫撤走。押金2940元和物管費1260元應全額退還，被告違約致使原告合同目的未能實現(xiàn)，并造成10余萬元的損失，依合同法的規(guī)定應予退還。依約違約金為剩余租期內(nèi)租金的10%，剩余租金為29400元，違約金為2940元。原告支付鋪面裝修費42800元，依約被告也應該全額賠償。被告企圖以裝修未“書面同意”推卸承擔裝修費賠償責任，沒有合同和事實依據(jù)。考慮到裝修時間，雙方簽訂時被告就給出1個月時間裝修，原告裝修時請示了被告，被告并沒有要求辦理任何手續(xù)，原告企圖偽造間接證據(jù)證實裝修需書面同意沒有合同依據(jù)，主張更無合理性，合同第七條5款雖然約定經(jīng)同意，但并沒有“書面”字樣，根據(jù)《合同法》第四十一條：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋?！保撕贤桓鎲畏教峁榱酥貜褪褂枚谱鞯?，屬于格式合同，既然同意有“書面”和“口頭”兩種，從法律上將只能解釋為口頭同意。實際上被告也口頭同意了，相反，被告若有議異，早在裝修時提出來了，也不至于等到糾紛引起才提出來。綜上，被告違反合同約定，未能保證原告正常經(jīng)營并實現(xiàn)合同目的行為構成違約，并且被告無法經(jīng)營研究改行情況下“通知”原告解除合同行為證實其應該承擔違約全部責任及糾紛期間鋪面閑置造成的租金損失責任。原告訴訟事實法律依據(jù)充分，請求法官給予全部支持，以維護合法的市場秩序，保護租賃關系中的受害者。篇三：商鋪租賃合同糾紛案例（727字）原告：重慶某某實業(yè)有限責任公司被告：重慶某某某保健品有限公司訴訟請求：判令被告立即搬出重慶市渝中區(qū)八一路53號大都會西側裙樓西樓商廈五樓商鋪，將該商鋪交還原告；判令被告向原告支付拖欠的水電費38413。7元、房屋租金10225。5元、物業(yè)管理費1188。9元；本案訴訟費用由被告承擔。事實與理由：2008年12月30日，原告與被告簽訂《重慶大都會廣場西側裙樓西樓商廈商鋪租賃合同》，約定由被告承租大都會西側裙樓西樓商廈五樓商鋪(共壹個，建筑面積2378平方米)，承租期為2008年12月30日至2013年12月29日止，被告的租金繳納時間為每年12月23日以前按指定方式向原告交納下一期租金，租金以叁個月為一期繳納。同時，合同第十條第3項明確約定：“乙方如有下列情況之一者，視為乙方違約，甲方有權解除合同，收回商鋪，不退還履約保證金和已交納的其他費用，并依法追究乙方的違約責任：①乙方不按約定時間繳納租金及相關費用達七天(自本合同約定的應繳租金之日起算)以上者”。合同訂立后，原告隨即按照約定將該商鋪交付被告使用。按照合同的約定，被告應于2009年6月15日前繳納五月費水電費及七月份物管費，2009年6月23日前繳納當期租金，經(jīng)原告多次催收，被告一直未予交納。由于被告的違約行為非常嚴重，達到了合同約定的解除合同的條件，原告遂于2009年7月3日依據(jù)合同約定解除了《重慶大都會廣場西側裙樓西樓商廈商鋪租賃合同》并通知被告于2009年7月8日前退場。但直到今日，被告仍未退場。綜上所述，被告沒有權利在租賃合同解除后繼續(xù)使用原告所有的房屋，理應搬出。原告為了維護自己的合法權益，遂根據(jù)國家有關法律規(guī)定，起訴至法院，請求法院依法判決。篇四：商鋪租賃合同糾紛案例（1526字）案情簡介：林某是一個下崗在家的普通上海本地人，為維持生計，在路邊商鋪開設一家小飯店。這家小飯店是林某于2010年2月花了7萬元轉讓費從上家盤過來的。盤下飯店后，林某又斥資近10萬元對飯店進行了裝修。正式開業(yè)后飯店每天上午10點開業(yè)，一直營業(yè)到凌晨3點，由于林某夫妻倆勤勞肯干，生意倒也做得紅紅火火。可是天有不測風云，2012年春節(jié)前，房東海天公司的法定代表人鄭某通知林某夫妻，說由于大房東浦君開發(fā)公司不同意林某在該商鋪經(jīng)營飯店，要求林某在2012年2月29日合同到期后搬走。對此，林某堅決不肯搬離，原來在2010年簽署合同時，雖然約定合同期為兩年，但是合同中有續(xù)租條款，合同約定：2012年2月合同到期后，再續(xù)簽兩年，租金上漲10%。不過在2010年簽署合同時，出租方并非海天公司，也非法定代表人鄭某（因為其時鄭某正在國外），出租方是由鄭某的姨夫劉某簽字，劉某則是海天公司的負責人。林某認為，該房屋租賃合同的期限是四年而不是兩年，因此才會投資近17萬元來經(jīng)營，現(xiàn)在僅兩年時間，成本尚未折算完畢。其后海天公司又決定給劉某3個月的時間，該期間內(nèi)僅收取1個月的房租，4月的房租由押金代替，5月的房租不收，算是對林某的補償。5月底，鄭某和劉某再次要求林某搬出。林某在向筆者咨詢后，向鄭某和劉某提出，林某可以搬離，但要求海天公司支付補償金7萬余元。對此雙方未能達成合意。6月5日，鄭某和劉某帶人前來封鋪，雙方發(fā)生口角以及輕微肢體沖突，并鬧到了警署。警察要求雙方不得動手，關于合同糾紛可以協(xié)商，協(xié)商不成可以訴至法院。林某就此事電告筆者，筆者到達現(xiàn)場進行調解。不料到達現(xiàn)場后，情況發(fā)生了變化，鄭某聲稱要求林某交納5兩個月的房租，另外聲稱合同簽訂與其無關，因此無效，現(xiàn)在可以續(xù)租，但必須與其本人簽訂合同。但是林某因為與鄭某鬧僵，情緒激動，堅持要求解除合同，并起訴對方違約。筆者看到情況有變，先告知鄭某關于合同無效的理由站不住腳，林某方有足夠證據(jù)證明劉某確實有資格代替鄭某簽署租賃合同；同時安撫林某的情緒，如果現(xiàn)在解除合同，反而變成自己違約，不但拿不到補償，還得承擔違約責任。筆者說服了林某，并承諾第二天向鄭某支付房租，同時協(xié)商續(xù)簽合同的事宜。6月6日，筆者與林某、鄭某、以及劉某進行了會談，林某補交了5月份的房租后，在筆者的主持下，對續(xù)租合同條款進行了商議，達成一致。6月7日，筆者起草了合同，林某和鄭某簽署后，這場商鋪租賃糾紛完滿解決。律師觀點：本案的案情并不復雜，但是在實際生活中卻有很多類似的案例發(fā)生，其根源在于簽訂合同的雙方對于合同法不夠了解，對于合同中應當注意的事項不明確，導致簽訂的合同有很大的瑕疵，不僅無法保證雙方的合法利益，即使到法院訴訟，也給法官的審理帶來很大的麻煩。就房屋租賃合同而言，需要注意的有以下幾點：合同簽訂雙方的主體資格。很多租賃合同的出租方本身也是承租者，并非產(chǎn)權所有人，也就是通常所說的“二房東”。在簽訂租賃合同時，承租者一定要注意出租人的身份，是否有權出租，如果是“二房東”，那么大方都是否同意其轉租。合同期限以及續(xù)租條款。這些條款直接關系到合同的有效期限，有效期限內(nèi)無故解除合同顯屬違約，需要承擔違約責任。解除合同以及違約事項的約定。合同是一種契約，是雙方的一種合意。在不違背我國強制性法律法規(guī)的前提下，應當對解除合同的條件，違約后果等內(nèi)容詳細約定，越詳細越好。這樣即使在合同履行中產(chǎn)生爭議，也比較容易溝通和解決。最后，筆者勸告廣大讀者，產(chǎn)生爭議時，不要意氣用事，能夠協(xié)商或者通過第三方調解解決的情況下，盡量不要訴至法院?，F(xiàn)在法院的案件數(shù)量巨大，法官們都在超負荷工作，一旦進入訴訟程序，解決問題的周期可能很長。第四篇：一起商鋪租賃合同糾紛的代理意見一起商鋪租賃合同糾紛的代理意見有的合同糾紛，合同條款對一些主要內(nèi)容表述不清，但結合締約目的和締約過程的一些表意，依然可以推導出合同必須恪守的基本內(nèi)容，從而得出根本性違約的結論。但在合同描述不清、需要對于事實做一番推斷的情形下，法官的思維總體上傾向于保守，不得不將很多的篇幅用以陳述是否構成違約上。代理詞審判長、審判員：湖北**律師事務所受武漢市**街*****市場5位商鋪租戶***、***、***、***、***的委托，指派***律師擔任其與武漢市**商業(yè)運營管理有限公司及武漢市****置業(yè)有限公司商鋪租賃合同糾紛一案的訴訟代理人。經(jīng)過調查和質證，下面本著事實和法律發(fā)表如下代理意見：我們總的觀點是：被告擅自改變商鋪所在的市場首層、泛首層原先承諾的市場定位，是單方改變合同標的的行為，屬根本性違約，其根本違約造成了原告的經(jīng)營困難，致使無法在此繼續(xù)經(jīng)營，原告有權要求解除合同，并要求兩被告賠償違約金，返還保證金。在庭審過程中，被告的代理人已經(jīng)承認其違約的事實，即：合同標的所在的**市場首層、泛首層已經(jīng)引進內(nèi)衣、布匹等其他商品，原先的品牌精品女裝市場的市場定位已經(jīng)改變，這也和原告提交的證據(jù)相吻合（照片、協(xié)商函等）。他們只是不承認合同約定了“品牌精品女裝”的市場定位，也不承認原先向原告做過“品牌精品女裝”的市場定位承諾。因此我們重點闡述：“品牌精品女裝市場的商鋪”，才是本案真正的合同標的。違背了該市場定位的承諾，就是根本性違約。一、就法律層面，本案招商宣傳廣告已經(jīng)具備要約條件，應該視為要約。其宣稱的“品牌精品女裝”的市場定位，應當視為合同內(nèi)容。《合同法》第十五條規(guī)定：“ 商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！钡谑臈l規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。”被告發(fā)布招商信息，明確市場的首層、泛首層就是經(jīng)營“品牌精品女裝”，就是向商戶明確了招租的商鋪是“品牌精品女裝市場的商鋪”，這是締約和履約的基礎。俗話說，買什么吆喝什么，你不能掛了羊頭然后來賣狗肉，然后說我沒有承諾或者說我不受該表意的約束，這既不符合誠信原則，也不是解讀合同、理解合同的正確辦法。因此，被告在招商廣告中明示“本市場地位品牌精品女裝，并承諾做相應的宣傳和市場推廣工作”，既明確具體，也應該受其約束，符合要約的規(guī)定，應該視為要約的重要組成部分。準確理解商業(yè)廣告怎樣成為要約，在什么條件下成為要約，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定提供了很典范的法學解讀視角：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！奔矗壕唧w確定和對合同的訂立以及價格的確定有重大影響的，應當視為要約，且合同是否載入該內(nèi)容，并不影響其成為合同條款，并不影響違約方違反該內(nèi)容承擔違約責任。具體到本案，“品牌精品女裝”的市場定位具體明確，而且市場定位是特定商戶選擇商鋪的決定性因素，其意義和重要性遠遠大于“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾”對于商品房的意義和作用，因此按這個法學的思維邏輯，即使合同中沒有明確**市場首層、泛首層的“品牌精品女裝”的市場定位，招商廣告關于該市場的定位也應視為要約，該市場定位亦應當視為合同條款，被告違反的，應當承擔違約責任。而且如果按被告代理人的觀點，被告不受商業(yè)廣告關于“品牌精品女裝”的市場定位的約束，那意味著該廣告是用來引誘客戶締約的欺詐手段，按《合同法》第54條“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”，原告也有權起訴要求解除合同，返還保證金