【文章內(nèi)容簡介】 說服你的顧客來購買你的產(chǎn)品呢？所以為了能夠成為未來優(yōu)秀的營銷精英，必須先從這個最最基本的“小事”做起?！皯B(tài)度決定一切”，當(dāng)你開始做市場調(diào)研工作時，把自己的心態(tài)擺正了，那么市場調(diào)研對你來說就不會再有那么多所謂的困難了，也許更多的則是成功后的喜悅與滿足感。（二）打好成功調(diào)研的開頭仗。為什么你的有些調(diào)查問卷很多選項都是被調(diào)研者匆忙亂填的？為什么還有些被調(diào)研者填了一半兒問卷就不愿意填了，從而導(dǎo)致你的這一問卷作廢，前面的選項也白讓他做了？其實這都與你一開始讓人們參與你的調(diào)研的方式有關(guān)。當(dāng)你在說服別人參與你的市場調(diào)研時，首先應(yīng)該向他們充滿誠意地說明這次調(diào)查活動的真正目的以及可能花費他們的大概時間（這樣也符合現(xiàn)代商業(yè)研究活動的倫理要求）。當(dāng)他們對你的這些說明有了大概的了解，再加上你那充滿誠懇的態(tài)度，我想只要是那個被調(diào)查者的條件與時間允許同時又不是“冷血”的話，一定會十分樂意并盡可能認(rèn)真地來參與你的這個市場調(diào)研活動的。記得筆者在暑期實習(xí)時，實習(xí)單位曾要求我去調(diào)查指定的幾十家企業(yè)與事業(yè)單位的高層經(jīng)理與領(lǐng)導(dǎo)，當(dāng)我在爭得一家事業(yè)單位的門衛(wèi)人員的同意后，來到單位領(lǐng)導(dǎo)的辦公室時才得知其在開會，于是我在那里足足等了一個小時的時間，當(dāng)單位領(lǐng)導(dǎo)會后回來得知我的調(diào)研的目的和我這“一個小時”的誠懇態(tài)度后，及其認(rèn)真地配合我做完了這次調(diào)研。相反，有些調(diào)研員既不向被調(diào)查者說明調(diào)研目的，更不向他們交待調(diào)研所需要的大致時間，而是先把他們“騙上賊船”再說。最后終于因為調(diào)查的時間太長而超出了被調(diào)查者的忍耐極限，再加上他們可能會產(chǎn)生一種上了“賊船”的被欺騙感，而中止你的調(diào)研，或者不負(fù)責(zé)任的隨意完成你調(diào)查，從而使你的調(diào)研數(shù)據(jù)質(zhì)量不高。（三）讓你的頭腦靈活到底。說實話，市場調(diào)研的確是一件既辛苦又困難的工作，因為在你的調(diào)研過程中會聽到對方太多的“不”，會遭到對方太多的白眼，會吃到人家太多的閉門羹。但是當(dāng)你忍受住孤獨、郁悶與壓力，積極轉(zhuǎn)動你的大腦機器時，解決一切問題的辦法你都會想出來的。再來談?wù)劰P者的一些經(jīng)歷。一次，筆者被要求到市里的幾所幼兒園去問卷調(diào)查幼兒園的園長。當(dāng)筆者首先來到市第二幼兒園時，在該幼兒園的門口的宣傳欄里看到了園長的姓名與照片。于是我記住了她的姓名與模樣，便走到門衛(wèi)那里說找他們的某某園長，這個門衛(wèi)以為我與他們的園長認(rèn)識，便讓我這個大男孩輕松地走了進(jìn)去。我憑著記憶中在門口宣傳欄看到的她照片的模樣與姓名，直接找到這位園長。我在稱其某（該園長的姓）園長后，便說明了來意。這位園長可能是覺得自己的知名度一下子提高了許多，便欣然地配合我做完了市場調(diào)查。至于市第一幼兒園，第三、第四幼兒園嘛這下就更輕松了。我直接找到這些園長們告訴她們我是市第二幼兒園的某某園長介紹過來的??最后就這樣這四個幼兒園的市場調(diào)查就輕松搞定了。所以說只要你動腦，只要你有心，市場調(diào)研的一切障礙都會迎刃而解的。以上就是筆者在成功地進(jìn)行了幾次市場調(diào)研活動后，所積累出來的經(jīng)驗以及體會到的一些感受。其中還有很多進(jìn)行調(diào)研活動所體會到的東西是比較“內(nèi)隱”的，因此也就很難通過文字闡述出來。市場營銷學(xué)科是一門注重實踐的學(xué)科，作為營銷學(xué)一部分的市場調(diào)研更是需要通過具體操作才能體會到其中所需的技巧與能力。筆者總結(jié)的這幾點僅僅是做好一名優(yōu)秀的市場調(diào)研員的基本素質(zhì)與技能，還有很多的技巧與能力需要市場調(diào)研員們在實踐中去積累、去體會！第三篇：怎么做好房地產(chǎn)市場調(diào)研怎么做好房地產(chǎn)市場調(diào)研涂義成市場調(diào)研前的準(zhǔn)備在座的各位都是房地產(chǎn)專業(yè)的，大家怎么看待房地產(chǎn)調(diào)研呢？這個工作很枯燥，但是，它在整個房地產(chǎn)開發(fā)營銷、管理過程中作用至關(guān)重要的。各位同學(xué)，有誰做過市場調(diào)研？你是怎么做的，是為了什么目的，要解決什么問題？能和我們說一說。（同學(xué)）我是房地產(chǎn)專業(yè)大二的學(xué)生，我們學(xué)習(xí)了一門課叫做《房產(chǎn)調(diào)查預(yù)測》，我是從這時開始接觸市場調(diào)查。我認(rèn)為只有對市場調(diào)查有一定了解，才能熟悉房地產(chǎn)市場。對招標(biāo)地塊進(jìn)行怎樣的定位都要做前期調(diào)研；特別是現(xiàn)在進(jìn)行舊城改造，調(diào)查需要做得更加深入，這樣才能減少與原有居民的摩擦。我對調(diào)研的理解是，要做好一個醞釀、策劃的調(diào)查基礎(chǔ)。謝謝！謝謝這位同學(xué)。做市場調(diào)查更主要是面臨著激烈的市場競爭。據(jù)我來南寧的四年里，最初，本地開發(fā)商選擇市場、做項目時，都把市場調(diào)研忽略不計，他們覺得這個市場太好了。還沒建好房，房已經(jīng)賣完了?，F(xiàn)在的南寧市，大量外地開發(fā)商涌進(jìn)來了。就像我們學(xué)校周圍——心圩江版塊，大部分項目都是外地開發(fā)商在做，福建的、廣東的。現(xiàn)在本地開發(fā)商面臨一個狀況：外地開發(fā)商帶來了發(fā)達(dá)城市先進(jìn)的開發(fā)理念，并且將這種先進(jìn)理念“落地”南寧，如隆源國際花園和瀚林華府，他們會把園林景觀先做好，營造氛圍。本地開發(fā)商就需要考慮了，我的對手究竟在哪些方面比我強，我應(yīng)該怎么應(yīng)對？這就需要做市場調(diào)研。萬科，大家應(yīng)該都聽說過，它是很注重市場調(diào)研的。在進(jìn)入一個市場前，自己集團(tuán)下面的開發(fā)部、營銷部或研究部會進(jìn)行全面的調(diào)研，了解城市信息狀況，收入等等，最后落實到做這種產(chǎn)品會不會盈利。一個項目的調(diào)研包括哪些方面呢？在做之前你必須問自己以下幾個問題：項目的背景：地塊特征、周環(huán)環(huán)境？需要解決哪些主要問題：解決某項目特定的營銷問題？確定調(diào)研目標(biāo)和方向？調(diào)研思路及方案設(shè)計？調(diào)研方式？調(diào)研方案撰寫？ 案例說調(diào)研一、虛擬項目下面我們從一個虛擬的案例來了解一個市場調(diào)研應(yīng)該怎么做。（請看圖）假定這個項目用地位于青川大道與大學(xué)路交匯處，。用地性質(zhì)是居住用地及其商業(yè)配套，配套有一占地3000平方米的幼兒園，可銷售商業(yè)面積7500平方米。計劃建設(shè)成小高層和高層融為一體的住宅小區(qū)，用地現(xiàn)狀基本平整。做一個房產(chǎn)項目，它的設(shè)計建議、來源依據(jù)在哪里？就在市場調(diào)研。二、區(qū)域總體市場調(diào)研注意事項對這個項目，我們首先要做的就是區(qū)域總體市場的調(diào)研，整個區(qū)域運行狀況是什么樣的？運行特征又是什么樣子？比如，開發(fā)量、竣工量、銷售量，是以什么樣的戶型為主，以多大的面積為主，都要做整個區(qū)域市場調(diào)研。還有各類物業(yè)，包括住宅、商業(yè)、寫字樓等詳細(xì)項目的分類分析，競爭對手分析。競爭對手分析，尤其不要忘記可能的潛在對手。如果一個項目的前期工作沒有做好，就不知道哪天會出來一個新項目，分流走一部分你的客戶，這就是忽略市場調(diào)研而導(dǎo)致潛在的競爭對手成為最直接的競爭對手。所以，不管是競爭對手還是潛在的競爭對手，都要做非常細(xì)致的工作。區(qū)域市場調(diào)研要注意消費者需求研究。在南寧很難做市場調(diào)研。為什么？因為很多項目是賣給投資者的，這些投資者有來自廣西的，也有來自沿海的開發(fā)商和外來的投資客。我們必須分析是什么樣的人可能會購買本項目？他們具有哪些特征？他們對項目住宅戶型、面積、結(jié)構(gòu)、功能、綠化、環(huán)境、交通配套等方面有何個性化需求？他們的住宅購買能力，以及對項目住宅價格的預(yù)期水平，等等。消費者研究中，我們還需要注意到消費者的消費心理和消費趨勢。先說消費心理，大部分買房人都希望自己所購買的房是漲的，這就是一種消費心理，如果買后跌了，他心理肯定不舒服。另一個是消費趨勢，消費者隨著自己收入水平、所處階層的提高，自己所處的文化水平，興趣愛好各方面的消費趨向會發(fā)生變化。區(qū)域市場調(diào)研另一個非常重要的方面是做好競爭項目的分析，包括在建的，在售的這些項目。最主要是它的推廣手法及效果，比如打折、優(yōu)惠、送禮。這個效果具體到某一個區(qū)域，某一個樓盤里有效嗎？需要去評估?？赡芤粋€活動在市場里引起了很大的反應(yīng)，但是參與的人群與項目是脫節(jié)的，是不對等的。也就是業(yè)內(nèi)人所說的“叫好不叫座”。做好了區(qū)域市場分析之后，我們接下來對這個項目進(jìn)行分析。三、具體項目分析這個虛擬項目，我們首先分析它所處位置特征周邊是青川大道、快環(huán)、大學(xué)路、相思湖。它的交通優(yōu)勢有快環(huán)、青川大道、大學(xué)路，景觀優(yōu)勢有邕江、相思湖、還包括相隔不遠(yuǎn)的心圩江。像相思湖，它開創(chuàng)南寧新的湖居時代，抓住它的優(yōu)勢，分析它的價值。然后分析地塊特征，它比較方正，在規(guī)劃的時候就好設(shè)計一些，片區(qū)里配套比較成熟。在這里需要引入項目分析（SWOT分析），即分析項目的優(yōu)勢、劣勢、機遇與威脅。這個項目面臨交通主干道，這是他的優(yōu)勢同時也是劣勢。如有噪音、空氣污染等，周邊環(huán)境是老城區(qū)，會有農(nóng)民房影響到整個區(qū)域的居住環(huán)境，影響樓盤的整體形象。雖然從區(qū)域的發(fā)展來說，它可推動整個樓市的發(fā)展，從價格、消費群體等等方面。而威脅，目前主要是房地產(chǎn)新政。雖然它沒有真正打壓房價，但是在某些層面上會對購房者的心理有一定的影響。最直接的威脅是整個區(qū)域里直接或間接的競爭對手，如果某個樓盤的影響力和知名度比較大，就會對這個樓盤帶來很大的威脅。還有就是這個片區(qū)在消費者的心目中的認(rèn)知度和認(rèn)可度。該地區(qū)認(rèn)可度低的話，就容易抹殺一大部分消費群，很難吸引其他區(qū)域的客戶。如同為什么有錢的玉林人也不愿在當(dāng)?shù)刭彿慷冈谀蠈庂彿?，這就是因為南寧的影響力和發(fā)展前景比玉林要好得多，這也是對房產(chǎn)銷售最大的一個趨動因素。做市場調(diào)研時有一個特定范圍分析——比如兩公里以內(nèi)的詳細(xì)調(diào)研，我們可以用實地考察、文案調(diào)查加營銷人員訪談的形式進(jìn)行。因為要考慮項目會有什么人來買，可能是西鄉(xiāng)塘區(qū)的，也可能有青秀區(qū)的客戶。在做特定區(qū)域分析中，我們先要認(rèn)識到住宅項目的總體需求決定于兩方面的關(guān)系：購房者對區(qū)位的偏好、購買能力、購買動機。這與消費者的年齡結(jié)構(gòu)、家庭規(guī)模、收入和生活方式有關(guān)；另外還與建筑密度、區(qū)域類型、交通條件、教育、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施水平、環(huán)境條件等有關(guān)。開發(fā)商提供的房源的質(zhì)量和數(shù)量。在分析該區(qū)域時，還要考慮到該區(qū)域現(xiàn)有或?qū)⒂袠潜P，區(qū)域內(nèi)20002007年在售商品住宅樓盤，區(qū)域內(nèi)20002007年已經(jīng)批建、在建住宅項目。如開發(fā)得最早的如文華園，瑞士花園，現(xiàn)在項目周邊的直接競爭對手騁望驪都，西建水岸華府和同仁西湖東郡、隆源國際花園、瀚林華府等。這些都對購買者造成實在或潛在的影響。四、項目調(diào)研中需要解決的營銷問題針對我們說的這個虛擬項目，有什么需要解決的營銷問題呢？根據(jù)這個項目所處的地理位置，包括周邊環(huán)境，交通，資源，景觀，確定本項目的計劃方案，營銷策略面臨哪些問題，什么消費群體會購買本項目？我們可以先分析，這附近的大中院校、高科