【文章內(nèi)容簡介】 評(píng)價(jià)指標(biāo) FNPV(I=8%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 IRR % 投資回收期（靜態(tài)） 投資回收期（動(dòng)態(tài)） 表 5－ 4 財(cái)務(wù)效果指標(biāo)比較 項(xiàng)目 地價(jià)為 74931 萬時(shí) 地價(jià)為 87416 萬時(shí) 內(nèi)部收益率（ IRR）（ %） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）（萬元） 20760 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年） 項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析 假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價(jià)和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷售率為 （ ＋ ） /*100%=% 時(shí)，宗地全部投資利潤率為零。 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率 ≦ 70％ 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。本宗地投資盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 ％，可見其風(fēng)險(xiǎn)較高。 敏感性分析 影響本宗地投資財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為宗地獲取價(jià)格、售價(jià)水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價(jià)格的高低和未來銷售價(jià)格的變化。因而，本宗地敏感性分析主要針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（ FIRR,FNPV 和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng) 5％、 10％和宗地獲取價(jià)格上下波動(dòng) 5％、 10％時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表 5－ 4。 表 5－ 4 項(xiàng)目敏感性分析表 全部投資 基準(zhǔn)方案 地價(jià)變動(dòng) 售價(jià)變動(dòng) 10% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 10% FNPV FNPV 升降幅度 % % % % % 4% % % IRR % % % % % 3% % % % IRR 升降幅度 % % % % % 2% % % 投資利潤率 20% % % % % % 14% 26% 32% 投資利潤率升降幅度 % % % % % 30.0% % % 由表中數(shù)據(jù)可得： （ 1）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響 當(dāng)宗地價(jià)格上升到 ％時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)。此時(shí)，如果地價(jià)繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 售價(jià)下降 5％、 10％時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 ％、 ％。當(dāng)售價(jià)下降至 時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 （ 2）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響 地價(jià)上升 5％、 10％時(shí)，將引起該宗地的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 ％、 ％；當(dāng)?shù)貎r(jià)上升至 ％時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ Ic=8%） ,到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，如果繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 售價(jià)下降 10％時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率已下降到 ％，不能滿足預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 （ 3）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)投資收益率的影響 當(dāng)?shù)貎r(jià)上升 10％時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤率將下降至 ％，已不能滿足預(yù)期的投資利潤率 15％。當(dāng)售價(jià)下降 5％時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤率也將不能滿足預(yù) 期的投資利潤率要求。 從上分析可以看出，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值來說，地價(jià)獲取價(jià)格和售價(jià)都是敏感因素，相比之下，售價(jià)更為敏感。原因在于該宗地地價(jià)要一次性繳清，宗地獲取價(jià)格的變動(dòng)數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動(dòng)值。 對(duì)于內(nèi)部收益率來說，地價(jià)比售價(jià)更為敏感。對(duì)于靜態(tài)的投資收益率來說，售價(jià)是更為敏感的因素。 除了地價(jià)和售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。開發(fā)周期拖長除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入， NPV 和 IRR 也會(huì)下降，投資回收期將延長外，還會(huì)加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意味著投資資金不能 快速回收，這樣將使整個(gè)項(xiàng)目陷入僵局。 概率分析 為了更精確地預(yù)測(cè)該宗地投資地風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算，詳看附圖 1。 經(jīng)計(jì)算， E(FNPV) = 萬元 風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差＝ 凈現(xiàn)值變異系數(shù)＝ ％＜ 70% 計(jì)算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 萬元，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為 ％，遠(yuǎn)低于 70％，說明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍之中。 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 上述財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說明 ，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。但由于地價(jià)較高，且要一次性繳交完畢，故對(duì)開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場(chǎng)運(yùn)作、房地產(chǎn)大勢(shì)把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊將是以公開競拍方式獲取，市場(chǎng)的炒做、競拍現(xiàn)場(chǎng)的緊張氣氛、競投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會(huì)影響到該地塊的競買價(jià)格，所以是否投資該項(xiàng)目不能僅僅依靠對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險(xiǎn)分析。 有關(guān)說明及建議 本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測(cè)算的，僅反映地塊本 身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后， 才能測(cè)算出投資方的實(shí)際投資收益情況。 為便于計(jì)算比較，本報(bào)告中的車庫全部按銷售處理，不考慮租賃經(jīng)營。同 時(shí)，財(cái)務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個(gè)月開始，每 12 個(gè)月為一財(cái)務(wù)年度。 本報(bào)告是基于財(cái)務(wù)分析的角度來思考問題的，一個(gè)項(xiàng)目投資與否，財(cái)務(wù)指 標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對(duì)該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財(cái)務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會(huì)下降，競買的價(jià)格將會(huì)躍上一個(gè)新的臺(tái)階。 宗地價(jià)格的評(píng)估應(yīng)是建立對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)查研究，包括競爭對(duì)手的可能競 投策略、目標(biāo)客戶的消費(fèi)心 理、宗地的優(yōu)劣勢(shì)分析等基礎(chǔ)上來綜合進(jìn)行的。顯然，本報(bào)告缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)查支持。 在本報(bào)告相關(guān)測(cè)算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對(duì)廣州市場(chǎng)的了解并考慮了廣、 深兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對(duì)深圳市場(chǎng)沒有深入的了解，所以測(cè)算結(jié)果難免存在偏差。 本報(bào)告中的最佳土地開發(fā)利用方案設(shè)計(jì)是基于筆者既往工作經(jīng)驗(yàn)來考慮 的，尚缺少專業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過宗地現(xiàn)場(chǎng)，因此方案設(shè)想不一定是最優(yōu)的。原則上此步應(yīng)進(jìn)行多方案的比較、評(píng)估及選優(yōu)。 鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定，建議開 發(fā)商在此處多加研究 ，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。筆者認(rèn)為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計(jì)式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標(biāo)客戶的多樣化需求。 由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項(xiàng)目的 檔次感，建議開發(fā)商在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請(qǐng)一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來擔(dān)綱項(xiàng)目此項(xiàng)工作，包括對(duì)項(xiàng)目風(fēng)水問題的綜合研究，這一點(diǎn)在粵港房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其要受到重視。 為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，建議開發(fā)商在開發(fā)前期 投資論證過程中，盡可能地讓公司項(xiàng)目一線實(shí)施人員參與進(jìn)來，充分聽取各方面的意見，集思 廣益，精益求精。 隨著通貨膨脹的確認(rèn)，未來銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對(duì)于資 金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響是巨大的。本宗地的競買企業(yè)很難想象完全依靠自有資金來開發(fā)，而競到土地到開發(fā)銷售之間將有 18 個(gè)月以上的時(shí)間，建議開發(fā)商要密切關(guān)注國家的信貸政策和利率政策，并做細(xì)、做好項(xiàng)目的融資計(jì)劃。 研究結(jié)論 宗地基本情況 宗地編號(hào)為 B3030041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地 。土地面積為 93544 平方米，建筑容積率 ≤；可建設(shè)總建筑面積為 131000 平方米 ,其中： 住宅 127650 平方米（高層住宅 85％，低層住宅占 15％，但最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定）；幼兒園 3000 平方米，垃圾站 50 平方米，社區(qū)管理中心 300 平方米；土地使用年期 70 年，自 20xx 年 8 月 25 日起到2073 年 8 月 24 日止。 競投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 5 個(gè)工作日內(nèi)一次付清地價(jià)款。 涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān) 50%。 地價(jià)范圍 經(jīng)測(cè)算，本地塊的正常地價(jià)范圍應(yīng)在 74931～ 87416 萬元人民幣之間，其中市場(chǎng)正常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在 80913 萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅 3％，則得競標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在 72749～ 84870 萬元人民幣之間，市場(chǎng)正常競標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在 78557 萬元人民幣。 對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位點(diǎn) 80913 萬元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為 6339 元 /平方米 . 地塊投資價(jià)值 對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范圍，測(cè)得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表 1－ 1 所示。 綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在 74931～ 80913 萬元人民幣之間時(shí)，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)? 價(jià)在 80913～ 87416 萬元人民幣之間時(shí)，即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；超過 87416 萬元 后，將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū) ,投資者需慎重考慮。 表 1－ 1 宗地投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo) 項(xiàng)目 地價(jià)為 74931 萬元 地價(jià)為 80913 萬元 地價(jià)為 87416 萬元 投資利潤率（％） 25 20 15 稅后利潤（萬元） 24050 20xx2 15684 內(nèi)部收益率（ IRR）（ %） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）（萬元） 20760 15221 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年） 研究方法 剩余法求地價(jià) 運(yùn)用剩余法來確定宗地的最高限價(jià)，其基本思路為： 地價(jià) = 房地產(chǎn)建成價(jià)格－（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋租售費(fèi)用＋稅費(fèi)）－利潤 該方法的操作程序如下： 研究待估宗地的基本情況 選擇最佳開發(fā)利用方式 估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格 估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售 費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤 求地價(jià) 運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)。 全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即排除財(cái)務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計(jì)算基 礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實(shí)際上是一種簡化了的、投資項(xiàng)目 “息、稅前 ”的盈利能力分析，借此可以在各個(gè)投資項(xiàng)目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項(xiàng)目是否有投資的價(jià)值，在分析是否可行的同時(shí)，進(jìn)行方案的選優(yōu)。 自有（權(quán)益）資金的財(cái)