【文章內(nèi)容簡介】 和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。（9）重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。（10）物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會同參加，對不符合物管要求的工程項(xiàng)目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。在施工階段介入11）參與施工監(jiān)理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，并適當(dāng)?shù)叵蝽?xiàng)目公司、總工室等部門反映，必要時(shí)以公司名義發(fā)函，促使施工單位盡快改正，盡可能將建設(shè)質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從而提高樓盤的建造質(zhì)量；注意的重點(diǎn)是隱蔽工程，如埋地線管的材質(zhì)、管線的連接、暗敷線是否穿管、采用導(dǎo)線的型號（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及是否按設(shè)計(jì)要求施工。12）熟悉管線走向、設(shè)備安裝及設(shè)備調(diào)試等情況，并對圖紙的改動作出記錄，便于后期管理，也為接管驗(yàn)收（竣工驗(yàn)收）打下基礎(chǔ)，可提高驗(yàn)收質(zhì)量，對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)；13）集圖紙、資料、使用說明書，熟悉設(shè)備的功能；14）和項(xiàng)目公司、施工單位、設(shè)備廠家及有關(guān)部門搞好關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，利于后期設(shè)備保修和管理。三參加設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收和接管移交 1）驗(yàn)收參加人員要盡可能熟悉有關(guān)的施工驗(yàn)收規(guī)范，了解設(shè)計(jì)要求。要點(diǎn)：a、檢驗(yàn)設(shè)備設(shè)施的性能是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求。如：柴油發(fā)電機(jī)能否手動、自動啟動；啟動的時(shí)間是否達(dá)到要求，消防30秒，人防15秒；輸出電壓和頻率是否穩(wěn)定，配電開關(guān)能否自動切換等；開啟濕式報(bào)警閥的試驗(yàn)閥，測試消防噴淋泵是否能自動啟動等。b、檢查施工工藝。如：設(shè)備是否有編號；配電柜、控制柜及其各回路、電器元件是否標(biāo)識清楚；配線是否整齊；接線是否牢固；有多條（3條）以上零、地線的要設(shè)置零線、地線匯流排；多股線要壓接線耳；線槽蓋、線盒蓋是否齊全。c、設(shè)備、設(shè)施外觀檢查，是否有損壞、生銹或殘缺。d、在驗(yàn)收證明書上簽字，對存在問題要如實(shí)寫上，不要簡單簽名，2）接管移交 要點(diǎn)：a、要有移交設(shè)備清單、資料清單、項(xiàng)目公司和物業(yè)公司雙方簽字。b、列出存問題，由項(xiàng)目公司簽字確認(rèn)。c、明確存在問題的整改責(zé)任和整改時(shí)間 3）籌辦物業(yè)管理中心擬定工程人員編制；招聘工程人員；制定開盤前工程人員培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)內(nèi)容；標(biāo)準(zhǔn)化管理制度及規(guī)程懸掛上墻準(zhǔn)備；協(xié)助制定開辦預(yù)算；跟進(jìn)管理中心的裝修工程。附：前期介入工程師崗位職責(zé)1．小區(qū)綠化、道路、交通、景觀、公建配套、樓宇公共地方、公共設(shè)施、車場管理系統(tǒng)、小區(qū)安全防范系統(tǒng)、商鋪、會所功能布局等規(guī)劃設(shè)計(jì)，從物業(yè)管理和日后使用方便的角度提出專業(yè)意見。2．參加甲方組織的小區(qū)各專業(yè)設(shè)計(jì)、施工圖紙會審。3．參與施工現(xiàn)場的了解、跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)可能影響日后使用或管理運(yùn)作的因素及時(shí)反饋給甲方采取適當(dāng)施。4．召開有集團(tuán)總工室、發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、工程建設(shè)主管部門參加溝通意見交流會。5．協(xié)助制定開辦預(yù)算。6．議定工程人員編制。7．招聘工程技術(shù)人員。．跟進(jìn)管理中心的裝飾工程。9．各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收和接管移交前的遺留問題及待改善事項(xiàng)向甲方提出。10．按照《中華人民共和國房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及集團(tuán)工作程序協(xié)助編制《物業(yè)接管計(jì)劃》。附：關(guān)于新建樓盤前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的一些意見建筑專業(yè)：1）根據(jù)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范：外窗窗臺距樓面、應(yīng)有防護(hù)設(shè)施，；2）住宅的廚房宜設(shè)排煙氣的煙道，避免各廚房抽油煙機(jī)的排氣管直接向室外甚至是臥室窗戶排放，造成居室周圍環(huán)境污染和影響外立面美觀以及鄰里不和；3）住宅各廳房應(yīng)預(yù)留合適的空調(diào)室外機(jī)位、空調(diào)排水孔及排水管，避免沒有預(yù)留或預(yù)留位置不夠或所需排水管、銅管過長；弱電專業(yè)1）消防梯、客梯轎廂內(nèi)的緊急呼叫，應(yīng)連通監(jiān)控中心或消防中心；2）為優(yōu)化人員及設(shè)備的管理，節(jié)省人力資源，小區(qū)的保安監(jiān)控中心及消防控制中心宜統(tǒng)一設(shè)立，不宜分期設(shè)置多個(gè)控制中心；3）弱電系統(tǒng)（包括消防報(bào)警）應(yīng)設(shè)專用接地裝置，在系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)把弱電防雷裝置一并納入設(shè)計(jì)范圍；強(qiáng)電專業(yè)1）有關(guān)用電計(jì)量問題2）高、低壓配電房、變壓器房不宜設(shè)在地下室的最低層，當(dāng)設(shè)在地下室的最低層時(shí)，應(yīng)適當(dāng)抬高其地面（以防萬一水管破裂、水閥故障時(shí)不致于容易被水浸）；3）安裝于水泵房內(nèi)的落地式配電柜、控制柜應(yīng)適當(dāng)抬高其基礎(chǔ)，必要時(shí)可局部抬高地面，并設(shè)步級以便于操作（如帝景苑水泵房，目的是避免水浸電柜）；給排水專業(yè)各小區(qū)水泵房由于水池補(bǔ)水、進(jìn)水浮球故障控制失靈，導(dǎo)致泵房水浸，影響住戶的正常使用，同時(shí)又造成設(shè)備的損壞；商業(yè)用水和住宅用水應(yīng)分別設(shè)表計(jì)量，清潔用水、園林綠化用水應(yīng)分別設(shè)表計(jì)量；天面雨水的排放應(yīng)選用各種型式的雨水斗，而不應(yīng)采用地漏；第四篇：物業(yè)工程部前期介入工作計(jì)劃物業(yè)工程部前期介入工作計(jì)劃根據(jù)江蘇銀行辦公樓建設(shè)的進(jìn)度及現(xiàn)場實(shí)際情，我物業(yè)公司將提前介入本項(xiàng)目，為本項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一道工序，結(jié)構(gòu)安全狀況、人性化使用方便提出合理化建議。按有關(guān)規(guī)范嚴(yán)格巡查每一部位，每一項(xiàng)設(shè)施設(shè)備。重點(diǎn)考慮減少今后物業(yè)管理中產(chǎn)生的問題和矛盾，便于維護(hù)與管理，降低成本管理費(fèi)用。從物業(yè)管理各項(xiàng)細(xì)節(jié)出發(fā)，熟悉幾大系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)各種缺陷、安全隱患、施工不規(guī)范、物業(yè)遺漏工程等問題及時(shí)向甲方反映，建議施工方立即整改。并同甲方、監(jiān)理公司及施工方都保持緊密聯(lián)系。對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審閱，機(jī)電設(shè)備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、裝飾材料、物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分進(jìn)行審查等，提出專業(yè)合理化建議及改進(jìn)方案。建立健全各項(xiàng)巡查驗(yàn)收資料檔案備查，通過規(guī)范的管理制度和扎扎實(shí)實(shí)的辛勤勞動，一步步打開工作局面，確保前期介入最終達(dá)到預(yù)期效果。一、工程部前期介入目的；完善物業(yè)的使用功能。改進(jìn)、改善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)。能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。為接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)。便于日后對物業(yè)的管理。在項(xiàng)目建設(shè)中存在的一些工程質(zhì)量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯，致使工程存在許多通病和瑕疵。有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛(wèi)生間漏水、煙道串味等。后者更為危險(xiǎn)，一旦有了這些隱患，必然對后期物業(yè)管理產(chǎn)生很大不便。全面熟悉項(xiàng)目總體規(guī)劃，施工過程，對結(jié)構(gòu)以及管線走向，設(shè)備安裝做到心中有數(shù)。并對工程質(zhì)量巡查監(jiān)督，對可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項(xiàng)設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作，減少物業(yè)設(shè)施的返修工作量。記錄、或拍照保存相應(yīng)的證據(jù)在未來隱患發(fā)生時(shí)，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。也確保物業(yè)日后提升管理質(zhì)量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據(jù)。/ 10二、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員現(xiàn)場工作十分復(fù)雜，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)。有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能、停車場等）的人員。有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與實(shí)際需求結(jié)合的人員。有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全。專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。三、技術(shù)的支持工作物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場工作人員緊密配合，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要及時(shí)向甲方反映（技術(shù)監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個(gè)方面提醒甲方等。四、做好與現(xiàn)場各方關(guān)系的協(xié)調(diào)甲方、施工單位、監(jiān)理單位、成品保護(hù)單位、設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場各方關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場工作提供便利也是十分重要的，為保證現(xiàn)場協(xié)調(diào)及時(shí)有效需編制工程聯(lián)系人員詳細(xì)清單。深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場計(jì)劃：在進(jìn)入項(xiàng)目以前，應(yīng)當(dāng)對項(xiàng)目進(jìn)行深入了解并制定前期介入工作計(jì)劃；審讀圖紙，了解項(xiàng)目系統(tǒng)情況；從設(shè)計(jì)說明入手，對建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)思路、定位、最后對圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總。關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場情況：在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護(hù)工作做準(zhǔn)備。（1）根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整物業(yè)的跟進(jìn)計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。/ 10（2）記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及整改記錄，為我們物業(yè)公司的后期接管提供便利（3）記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護(hù)做準(zhǔn)備。施工過程會根據(jù)施工便利與否而適時(shí)調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議：（1）通過參加施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點(diǎn)；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點(diǎn)爭論，了解項(xiàng)目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時(shí)的提出合理化建議。（2）根據(jù)會議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書面建議。通過對項(xiàng)目的深入了解，提供現(xiàn)場合理化建議：（1）改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計(jì)人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時(shí)提出物業(yè)書面建議。（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)通過記錄現(xiàn)場的情匯總后及時(shí)向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。關(guān)注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時(shí)提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項(xiàng)目品質(zhì)；無論是對設(shè)計(jì)還是對施工的現(xiàn)場建議應(yīng)注意時(shí)效性。跟蹤現(xiàn)場建議采納情況：物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關(guān)鍵性建議必須適時(shí)跟進(jìn)，在必要情況下要堅(jiān)持，促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計(jì)建議采納情況，為今后物業(yè)管理 提供參考。收集、整理現(xiàn)場資料：（1）施工圖紙；/ 10收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙（2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。進(jìn)行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（1）建立初步設(shè)備臺帳；隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。（2）擬寫初步交接方案；根據(jù)現(xiàn)場施工進(jìn)度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)工程管理的到來好充分準(zhǔn)備。（3）配合開發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。物業(yè)工程部現(xiàn)場介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作五、前期介入圖紙審核、巡查重點(diǎn)；物管用房方面；要求配置物管用房、功能用房和設(shè)備用房。其它用房的預(yù)留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、保安崗?fù)?、垃圾收集站、物料倉庫、電工值班室、清潔工工具房等）。電氣方面；注意各設(shè)備房的通風(fēng)、降溫、排水、應(yīng)急照明、消防器材配備等問題。對各個(gè)電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進(jìn)行熟悉、統(tǒng)計(jì)，對各供電線路的走向、線徑、具體預(yù)埋點(diǎn)進(jìn)行了解。對照明線路設(shè)計(jì)是否超負(fù)荷，路燈盡量采用公路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節(jié)約能源）。單元樓道燈最好采用光控紅外線開關(guān)（以方便業(yè)主使用，減少公共照明浪費(fèi)電 量）。更方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。消防方面；對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進(jìn)行了解。對電路系統(tǒng)中的風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥的分布、工作原理進(jìn)行掌握。掌/ 10握消防主機(jī)、各種聯(lián)動配