xx房地產(chǎn)項目逾期交房公告(編輯修改稿)
2024-11-05 06:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，不得交付使用。因此，如果房地產(chǎn)公司將尚未竣工驗收合格之房屋交付使用，則其行為違反了法律的禁止性規(guī)定。但禁止性規(guī)范又可以分為效力性的禁止性規(guī)范和管理性的禁止性規(guī)范，只有違反了效力性的禁止性規(guī)范的行為才無效。其中效力性的禁止性規(guī)范禁止的是特定交易行為的發(fā)生，而管理性的禁止性規(guī)范并不指向特定交易行為本身,其禁止的是未取得相應(yīng)資格進(jìn)行該交易行為。因此在本案中要判斷乙房地產(chǎn)公司交付使用行為是否有效，應(yīng)先識別我國法律法規(guī)關(guān)于“商品房未經(jīng)竣工驗收合格不得交付使用”的規(guī)范到底是屬于效力性禁止性規(guī)范還是管理性禁止性規(guī)范。如果該規(guī)范是效力性禁止性規(guī)范，則乙房地產(chǎn)公司的履行行為無效；反之，則乙房地產(chǎn)公司的履行行為有效的，應(yīng)視其履行了交付使用義務(wù)。由于商品房也是建筑工程的一種，因此建筑法律法規(guī)和商品房法律法規(guī)均有關(guān)于商品房交付使用的法律規(guī)定。我國《建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《商品房銷售管理辦法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格的或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。”而《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第五十八條規(guī)定：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價款2％以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）未組織竣工驗收，擅自交付使用的；（二）驗收不合格，擅自交付使用的；（三）對不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗收的?！睆奈覈督ㄖā?、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及《商品房銷售管理辦法》關(guān)于商品房交付使用條件的規(guī)定可以看出，我國法律法規(guī)禁止房地產(chǎn)公司將未經(jīng)竣工驗收合格的商品房交付使用，因此該類規(guī)范應(yīng)屬于禁止性法律規(guī)范。同時從該類規(guī)范設(shè)立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行為本身，其禁止的是將未經(jīng)竣工驗收合格的商品房交付使用；而且從行為后果上看，房地產(chǎn)公司如果違反了該規(guī)定，則其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。所以該類關(guān)于“商品房未經(jīng)竣工驗收合格不得交付使用”的禁止性規(guī)范應(yīng)為管理性的禁止性規(guī)范。在本案中，乙房地產(chǎn)公司將未經(jīng)竣工驗收合格的商品房轉(zhuǎn)移給甲占有的行為雖然違反了法律的禁止性規(guī)定，但由于違反的是管理性的禁止性規(guī)定，因此乙公司的轉(zhuǎn)移占有行為應(yīng)視為有效的交付使用。甲明知商品房未經(jīng)竣工驗收合格而接房，雙方是否對房屋交付條件進(jìn)行了變更？商品房買賣合同是雙方民事法律行為，在債務(wù)人實施給付時，債權(quán)人應(yīng)積極配合受領(lǐng)給付，但如債務(wù)人是部分履行且該部分履行損害債權(quán)人利益的，則債權(quán)人有權(quán)拒絕接受該履行。如我國《合同法》第七十二條：“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人部分履行債務(wù)，但部分履行不損害債權(quán)人利益的除外?！币虼嗽诤贤男羞^程中，債權(quán)人拒絕部分履行要受到法律的限制，但債權(quán)人接受部分履行則是完全可以的。因此在本案中，乙房地產(chǎn)公司將未經(jīng)竣工驗收合格之商品房轉(zhuǎn)移給甲占有時，甲在明知該履行不符合合同約定的情況下，其可以接受該履行。但甲接收未經(jīng)竣工驗收合格之房屋，并不能視為雙方對房屋交付條件達(dá)成了變更。因為甲選擇接房，其并未放棄追究乙方履行不符合合同約定的違約責(zé)任。而且根據(jù)我國《合同法》第七十七條“當(dāng)人協(xié)商一致，可以變更合同”的規(guī)定，只有雙方協(xié)商一致才能變更協(xié)議。但在本案中，乙房地產(chǎn)公司明確告知其所交付使用的房屋未經(jīng)竣工驗收合格，其并未作出變更房屋交付條件的意思表示；而甲也僅對是否接收未經(jīng)竣工驗收合格之商品房作出表示。因此雙方并未對房屋交付條件進(jìn)行協(xié)商，因而房屋交付條件并未變更。此外，我國法律法規(guī)明確規(guī)定商品房交付使用的最基本條件是經(jīng)竣工驗收合格，該基本交付條件由國家通過立法予以強(qiáng)制干預(yù)，如果當(dāng)事人協(xié)商約定的交付條件低于標(biāo)準(zhǔn)，則該約定因排除適用法律強(qiáng)制性規(guī)范而無效。因
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