【文章內容簡介】 下室)，其中可銷售面積約為53250平方米，整個建設周期預計為24個月，至2014年8月份建完。售價：住宅銷售均價：3800元/㎡； 地面商場銷售均價：20000元/㎡； 地下停車位銷售均價：6萬元/個。項目銷售總額為：249,588,其中 住宅：50660㎡3900元/㎡= 192,508,商場：2590㎡20000元/㎡= 51,800, 車位：88個6萬元/個= 5,280,住宅產品銷售采取高開高走的方式，每當銷售收入累計達到相應數額或銷售面積累計達到相應平方米時作一次價格調整，最終使整個項目達到預計的平均售價。二、各種稅金的稅率營業(yè)稅為銷售收入的5％；營業(yè)稅附加的城市維護建設稅、教育費附加共計為營業(yè)稅額的10％； 所得稅率為稅前利潤的33%。三、利潤預測第八章 項目總結結合前面各章的研究結果，“xxxxxx”項目是可行的，綜合結論如下：國家近年連續(xù)出臺的房地產相關政策均是為了促進普通住宅產業(yè)的發(fā)展，本項目的建設符合國家發(fā)展普通住宅的產業(yè)政策，有利于改善xxx老百姓的居住條件。本項目小區(qū)所在的地理區(qū)位優(yōu)勢明顯，區(qū)域內國民經濟的穩(wěn)定快速增長，人民群眾生活小平的不斷提高，給項目提供了良好的宏觀運作環(huán)境和強大的社會支持系統。項目選址與xxx城市發(fā)展的空間走向相吻合適應當今居住社區(qū)發(fā)展潮流和方向；項目的規(guī)劃設計體現了城市居民對現代家居的追求。策略上采取低開高走的方式，開盤以3800元／平方米的起步價迅速占領市場，低價策略將增強樓盤的競爭力。項目可能采用內部訂購開發(fā)方式，銷售對象明確，客戶購買意愿強烈，對于本項目的開發(fā)商來說，最大限度地規(guī)避了銷售環(huán)節(jié)的市場風險，為項目綜合目標的實現掃清了障礙。我們在進行成本估算時，充分考慮了各方面最不利的因素；在銷售上采取低利潤、快回收的策略，以確保項目資金的安全。從項目的經濟分析來看，項目啟動資金來源可靠，開發(fā)商自有資金充裕，項目各項經濟指標均屬良好，項目的稅收為該地區(qū)創(chuàng)造了良好的經濟社會效益。綜上所述，我們認為本項目是可行的，只要政府給予幫助和支持，一定能取得預期的經濟和社會效益。xxxxxx房地產開發(fā)有限公司第二篇：房地產項目可行性研究報告房地產項目可行性研究報告(模版)目錄第一部分：項目總論 第二部分：市場研究 第三部分：項目開發(fā)方案 第四部分：投資估算與融資方案 第五部分：財務評價 （方案1） （方案2）第六部分：不確定性分析 第七部分：綜合評價 （定性）（影響及對策）第八部分：研究結論與建議 第九部分：附錄 ： ： ： 調查人員聲明 我們鄭重聲明：我們在本調查報告中陳述的事實是真實的和準確的。我們依照XXXX公司統一的《房地產可行性研究報告模式》進行分析。形成意見和結論。撰寫本可行性研究報告。我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些調查人員對擬建項目進行了實地查勘）。（其他需要聲明的事項）參加調查人員簽名：公司領導簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一部分：項目總論 這一部分主要應說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經濟及產業(yè)環(huán)境。項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。①項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；②公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經營等角度描述立項的意義； ①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經濟開發(fā)區(qū)、商貿金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系）。②宗地現狀 1）四周范圍；2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規(guī)模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③項目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內的社區(qū)配套及交通狀況（a）公交系統情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c）現有交通捷運系統，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統；教育：大中小學及教育質量情況。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設施公園銀行郵局其他附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區(qū)配套現狀 ④項目周邊環(huán)境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）6)周邊景觀 7)風水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。9)其他 ⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現狀及規(guī)劃發(fā)展包括現有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。2)供水狀況：現有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3)污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4)通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5)永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6)燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。 規(guī)劃控制要點①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區(qū)分經營性和非經營性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他①已進行的調查研究項目及成果②項目地塊初勘及初測工作情況③項目建議書編制、提出及審批過程④研究工作進展情況在可行性研究中作為依據的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文?？尚行匝芯块_始前已經形成的工作成果及文件。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理條例》（3）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》（4）《住宅設計規(guī)范》（5）《住宅建筑設計標準》（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 第二部分：市場研究 房地產開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。 一般來講，項目所在國內部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經濟對區(qū)域經濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；其次，區(qū)域經濟發(fā)展受宏觀經濟的影響存在著“時滯’現象，宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以后才能對區(qū)域經濟的發(fā)展產生影響，有的地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經濟使得某些區(qū)域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成于宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。 整體競爭格局，供求現狀近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。各類型產品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產品特征、分布區(qū)域等。各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。當地城市近、中期規(guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關方面。主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產品的表述和特征客戶的購買偏好、購買關注的要素重點樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）①需求預測需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。②供給預測供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業(yè)的供給情況（預測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）①區(qū)域住宅市場簡述,形成時間,各檔次住宅區(qū)域內分布狀況,購買人群變化.②區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近35年）,開工量/竣工量,銷售量/供需比,平均售價.③區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 ①各檔次產品供應狀況②各檔次產品的集合特征,尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征,平均售價,開發(fā)規(guī)模,產品形式,平均銷售率,平均容積率,物業(yè)在區(qū)域內分布特征.③區(qū)域內表現最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。④未來23年區(qū)域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型⑤分析：本案在區(qū)域市場內的機會點⑥結論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢,本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產品的價位區(qū)間及產品形式,本案在區(qū)域內開發(fā)市場潛力, ①各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）②結論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。,序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細.）地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；配套設施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數量；距公交站遠近；站點數量；大中小巴舒適程度樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數；產品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產及資質、開發(fā)樓盤多少、樓盤質量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方沒有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。備注： 1）此表格主要是想通過與當地典型樓盤的比較，發(fā)現擬建項目的優(yōu)缺點。2）使我們的價格制定更客觀合理。3）此表中的權重比例，公司可根據實際情況進行適當調整。 ①市場定位②目標市場定位③項目產品定位,主要功能/建筑規(guī)模/主要技術經濟指標.④價格定位：項目 銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡月）可租售面積（㎡）備注,寫字間,配套功能,停車場,住宅銷售.第三篇：房地產項目可行性研究報告房地產項目可行性研究報告編制單位：海南方能投資顧問有限公司編制日期：二O一二年七月目錄第一章總論