【文章內(nèi)容簡介】 C、服從 D、協(xié)助1在房屋保修期內(nèi)，竣工驗收與交付業(yè)主使用前的時間差而產(chǎn)生的修繕責任，由（C）承擔。A、施工單位 B、物業(yè)管理單位 C、建設單位 D、業(yè)主1業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關系是：（A）A、平等的法律主體關系 B、領導和被領導的關系 C、管理者與被管理者的關系 D、法人與法人的關系1業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)，按照（D）確定。A、業(yè)主的人數(shù) B、入住時間長短C、物業(yè)使用人數(shù)比例 D、業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)1棄權(quán)或投反對票的業(yè)主（C）業(yè)主大會做出的各項決議。A、可以不服從也不執(zhí)行 B、可以服從但不執(zhí)行 C、應當服從并執(zhí)行 D、可以選擇性服從和執(zhí)行1業(yè)主的更迭、業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的改選（B）物業(yè)服務合同以及業(yè)主管理規(guī)約的法律效力。A、直接影響著 B、都不影響 C、部分影響 D、削弱了1物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批應由當?shù)兀˙）負責。A、工商部門 B、房地產(chǎn)行政主管部門 C、稅務部門 D、物業(yè)管理協(xié)會1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化的保修期為（D）。A、2年 B、5年 C、10年 D、合同約定期間在物業(yè)管理活動中，以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益（C）。A、合同整體無效 B、合同的格式條款有效 C、合同的格式條款無效 D、合同應撤銷。三、多項選擇題 ：（每題2分，共10題）我國物業(yè)管理法的淵源有憲法、法律、行政法規(guī)（ABD）以及國際公約。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有（ABC）權(quán)利A．按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務 B．參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán) C．監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 D．按時交納物業(yè)服務費用E．遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會的職責是：（ABD）、修改業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施有權(quán)組織業(yè)主成立業(yè)主大會的有（ACD） 業(yè)主委員會委員應當符合下列（BDE）條件。 、責任心強 E．具備必要工作時間業(yè)主委員會委員有下列（ACDE）情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止。、滅失等原因不再是業(yè)主的 D．拒不履行業(yè)主義務的E．因疾病等原因喪失履行職責能力的有下列（BCD）情況，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。%以上投票權(quán)業(yè)主提議的 %以上業(yè)主提議的 建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物（AC）所構(gòu)成。A．專有部分所有權(quán) B．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) C．共用部分持分權(quán) D．人身權(quán)和人格權(quán)業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所享有的權(quán)利為（ABCD）。 D．處分業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所應承擔的義務為（ABCDE）。 四、論述題：試述《物業(yè)管理條例》頒布實施的意義?（8分）答：第一，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進經(jīng)濟增長。住房消費是今后相當長一段時期居民消費的熱點，住宅與房地產(chǎn)業(yè)是全面建設小康社會時期國民經(jīng)濟增長的持續(xù)推動力。因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴大消費拉動經(jīng)濟增長有重要作用。隨著我國城市化進程的加快，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會越來越多。第二，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。經(jīng)濟發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平，隨著第一步和第二步戰(zhàn)略目標的順利實現(xiàn)，人民生活實現(xiàn)了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越，居民消費由追求基本生活資料的滿足向注重生活質(zhì)量轉(zhuǎn)變。第三，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。我國正處于城市化高速發(fā)展時期，農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，加之我國正處于經(jīng)濟調(diào)整時期，就業(yè)結(jié)構(gòu)處于調(diào)整期中，大量的下崗失業(yè)問題，就業(yè)形勢極為嚴峻和復雜，必須增加就業(yè)機會，物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)有重要的作用。第四，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定，維護社會安定是全國建設小康社會的重要保證。隨著社會經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)形，社區(qū)建設越來越受到各界的關注，成為城市建設與管理的基礎性工作，物業(yè)管理是社區(qū)服務的重要組成部分，對于維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有重要作用。為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理當事人的合法權(quán)益，《條例》突出建章立制的重要作用，確立了哪七項物業(yè)管理的基本制度？并就其中一項制度進行詳細論述。（14分）答：一是，業(yè)主大會制度。各地在物業(yè)管理實踐中，大多采用業(yè)主委員會制度，即由業(yè)主召開會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使有關物業(yè)管理的權(quán)利。從實踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到過一定的促進作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權(quán)責一致的原則。在實踐中，有少數(shù)業(yè)主委員會成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會作出換聘物業(yè)管理企業(yè)或同意利用公共設施經(jīng)營的決定，但遭到大多數(shù)業(yè)主反對，導致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上認識，《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。同時，明確了業(yè)主大會的成立方式、職責、會議形式、表決原則以及議事規(guī)則的主要事項，規(guī)定了業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、委員條件、職責、備案等。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的物業(yè)管理事項的決定只能由業(yè)主大會作出。這一制度有利于維護大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動的順利進行。為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作，加強監(jiān)督管理，《條例》規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。二是，業(yè)主規(guī)約制度。物業(yè)管理往往涉及到多個業(yè)主，業(yè)主之間既有個體利益，也有共同利益。在單個業(yè)主的個體利益與業(yè)主之間的共同利益發(fā)生沖突時，個體利益應當服從整體利益，單個業(yè)主應當遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩序和公共利益的有關規(guī)定。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生的關系屬于民事關系，不宜采取行政手段進行管理，《條例》對各地實施物業(yè)管理中已具有一定實踐基礎的業(yè)主管理規(guī)約制度進行了確認，規(guī)定業(yè)主管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。規(guī)定建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主大會有權(quán)起草、討論和修訂業(yè)主管理規(guī)約，業(yè)主大會制定的業(yè)主管理規(guī)約生效時臨時管理規(guī)約終止。業(yè)主管理規(guī)約是多個業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準則。實行業(yè)主管理規(guī)約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識，預防和減少物業(yè)管理糾紛。三是，物業(yè)管理招投標制度。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟的基本特征。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機會，《條例》突出了推行招投標對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。并對住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)作了明確規(guī)定。四是，物業(yè)承接驗收制度。物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理的基礎工作。目前，在物業(yè)管理過程中，老百姓反映強烈的質(zhì)量缺陷、配套設施不完善等熱點問題，多數(shù)是在開發(fā)建設階段遺留下來的。由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無法進行嚴格的物業(yè)承接驗收。還有一些物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場份額的擴大，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事。對業(yè)主的投訴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。為了明確開發(fā)建設單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，并促使開發(fā)建設單位提高建設質(zhì)量，加強物業(yè)建設與管理的銜接，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與建設單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定建設單位、業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交有關資料。五是，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理具有一定的特殊性。物業(yè)管理服務實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務進行管理的一種活動，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，約束個別業(yè)主的不當行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護全體業(yè)主的利益和社會公共利益。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主長時間保持密切聯(lián)系的特點，企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。物業(yè)管理具有一定的專業(yè)性，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)建設中被廣泛采用，物業(yè)的智能化程度越來越高，這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，具有先進的工具及設備，建立科學、規(guī)范的工作程序，對價值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實施良好的管理與維護?；谝陨险J識，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場，《條例》規(guī)定：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準入制度，嚴格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。六是，物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。物業(yè)管理活動的特殊性、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學科多、管理復雜等特點，決定了應對物業(yè)管理專業(yè)人員實行職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任（項目經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理活動的直接組織者，其業(yè)務能力和素質(zhì)高低，直接關系物業(yè)的承接驗收、維修養(yǎng)護以及物業(yè)管理服務水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關系到業(yè)主共同利益和社會公共利益。物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟、工程、環(huán)保、消防以及公共關系、心理等多方面學科和知識，并經(jīng)過相關專業(yè)崗位實踐鍛煉的基礎上，才能有效地做好管理服務工作。不少發(fā)達國家以及香港、臺灣地區(qū)等都通過對物業(yè)管理專業(yè)人員進行職業(yè)資格的認證以及繼續(xù)教育制度，來實現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理?，F(xiàn)階段，我國已建立的物業(yè)管理專業(yè)人員隊伍、高等院校及科研機構(gòu)提供的教育支撐和人才儲備以及日臻完善的法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利條件。因此，《條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。我部將配合人事部抓緊將這一制度納入國家專業(yè)人員職業(yè)資格制度系列。七是，住房專項維修資金制度。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民個人擁有住房產(chǎn)權(quán)的比例越來越高，舊住房體制下由國家或單位單一承擔住房維修的狀況相應發(fā)生了根本性改變。為了解決在住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下，住房共用部位、共用設施設備發(fā)生大修、中修及更新、改造時，如何在多個業(yè)主之間及時籌集所需費用的問題，《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)[1998]23號）規(guī)定：“加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設備和小區(qū)公共設施專項維修資金，并健全業(yè)主對專項維修資金管理和使用的監(jiān)督制度”。依據(jù)《通知》精神，我部與財政部制定了《住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》，對維修資金的交納、存儲、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。4年多的實踐證明，建立專項維修資金，對保證物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護，保證物業(yè)的正常使用，保障全體業(yè)主共同利益，是十分必要的。針對目前存在的專項維修資金交納范圍不明確以及挪用專項維修資金等問題，《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。五、案例分析題：（一）業(yè)主張某未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)的許可將自家陽臺用玻璃窗封閉，物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后以張某裝修陽臺未經(jīng)申報，且破壞了建筑物外觀的一致性，違反了物業(yè)裝修管理規(guī)定及違反了業(yè)主公約為由，要求業(yè)主張某限期改正。張某以陽臺屬自有部位，物業(yè)企業(yè)無權(quán)干涉為由，仍拒不改正。于是，物業(yè)管理企業(yè)即依據(jù)《業(yè)主管理規(guī)約》的規(guī)定，對業(yè)主張某采取了停水停電措施。三個月過后，業(yè)主張某以物業(yè)管理企業(yè)停水停電侵害了其房屋使用權(quán)為由，向人民法院起訴，要求物業(yè)企業(yè)賠償因停水停電導致其物業(yè)無法使用的經(jīng)濟損失。答案要點：業(yè)主張某的行為違反了《業(yè)主管理規(guī)約》及相關法律規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約；《業(yè)主管理規(guī)約》中有關物業(yè)管理企業(yè)可以采取停水停電的方法來要求業(yè)主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強制性規(guī)定而無效。物業(yè)管理企業(yè)應承擔賠償責任，賠償?shù)臄?shù)額以停水停電期間政府指導租金為限。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第46條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主的違章裝修行為應當制止并及時向關行政管理部門報告。（二）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下?！拔逡弧甭糜魏蠡氐郊?，發(fā)現(xiàn)家里積滿污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事后，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)稱：下水管道是暢通的，因此不負管理責任；物業(yè)建設單位則稱：此樓已經(jīng)通過綜合驗收，是合格的，所以也無責任。請問本案的責任應由誰業(yè)承擔，為什么？（6分）答：（1）如果是管道質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由物業(yè)建設單位承擔責任；（2）如果是人為損壞，由責任人承擔；（3）物業(yè)管理企業(yè)有定期檢查維修的義務，如有違反，應承擔法律責任。一、名詞解釋物業(yè)管理是指物業(yè)服務企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)服務合同，以及國家有關的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業(yè)權(quán)屬是指房地產(chǎn)所有權(quán)及其有關的其他財產(chǎn)權(quán)利在主題上的歸屬。它是特定物業(yè)的歸屬或管主合法管轄、支配、保護該宗物業(yè)的獨立性權(quán)利，物業(yè)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會與所聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同