【正文】 生效前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。業(yè)主大會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主行使本區(qū)域物業(yè)管理權(quán)利的自治組織。二、簡答題物業(yè)管理的基本特征物業(yè)管理職能的社會化，機構(gòu)的專業(yè)化，過程的市場化，形式的規(guī)范化，關(guān)系的契約化。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件（1）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，保佑批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定交納土地使用權(quán)出讓金。（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。物業(yè)抵押法律特征的表現(xiàn)是什么？（1）物業(yè)抵押屬于債權(quán)人擔(dān)保的范圍，是附從于債權(quán)的從權(quán)利。（2）物業(yè)抵押是以物業(yè)作為標(biāo)的物的抵押，這就決定了抵押物不能轉(zhuǎn)移地方，仍為物業(yè)所有人占有、使用。（3）物業(yè)抵押合同生效后，即具有對抗第三方的效力，物業(yè)抵押人對非法占有、轉(zhuǎn)讓物業(yè)有追償權(quán)。未經(jīng)抵押權(quán)人同意，物業(yè)所有權(quán)人不得將已設(shè)定抵押部分另行再設(shè)抵押。同時，抵押人在抵押的物業(yè)上再設(shè)定的其他權(quán)利不能對抗已設(shè)定的抵押權(quán)。（4）物業(yè)抵押的目的在于控制抵押物的交換價值，當(dāng)債權(quán)逾期不得清償時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人，能以其交換價值優(yōu)先受償。三、論述題結(jié)合實際談?wù)勊接蟹课莩凶馊伺c共有人的權(quán)利及優(yōu)先權(quán)的區(qū)別。（一）在租賃期限內(nèi)，由于房屋租賃關(guān)系的存在，承租人享有以下權(quán)利：（1）繼續(xù)承租權(quán)在租賃期間內(nèi)，房屋出租人出賣房屋，承租人可以繼續(xù)按照原租賃合同的規(guī)定承租房屋，新的房屋所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)遵守原租賃合同的規(guī)定，不不得改變租賃期限，不的提高租金。（2）優(yōu)先購買權(quán)，出賣私有出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前3各月，通知承租人，在同等條件先，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，（二）共有人的權(quán)利（1）否決權(quán)在出賣共有房屋時，若其中某個或某幾個共有人擅自出賣房屋，一般情況下，其他共有人具有否決權(quán)，認(rèn)定買賣行為無效。（2）優(yōu)先購買權(quán)共有房屋出賣時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。（三）承租人和共有人的優(yōu)先權(quán)區(qū)別 在出售房屋時，承租人合共又人都具有優(yōu)先權(quán)，但共有人的優(yōu)先權(quán)是基于物權(quán)而產(chǎn)生的，而承租人的優(yōu)先權(quán)是基于債權(quán)而產(chǎn)生的。依據(jù)民法基本原理，物權(quán)優(yōu)先與債權(quán)，因此，共有人的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先權(quán)。在承租人和共有人都要求購買同一房屋時，在同等條件下共有人有優(yōu)先購買權(quán)。結(jié)合你了解的情況，談?wù)勍ǔＱb飾裝修行為會涉及哪些民事責(zé)任。（1）如果裝修行為人是房屋的承租人，那么其裝修應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠鲎馊说耐?，否則出租人有權(quán)解除房屋租賃合同，并追究承租人的違約或侵權(quán)責(zé)任。（2）如果裝修行為人是房屋的部分產(chǎn)權(quán)人，那么裝修行為應(yīng)當(dāng)尊重其他部分產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利。（3）如果裝修行為人是整棟樓房的局部房屋所有人，那么裝修不得妨礙他人對房屋行使權(quán)利，不的改變房屋的整體結(jié)構(gòu)或者危及房屋的安全性能，否則其他所有人有權(quán)請求停止侵害，排除妨害，消除危險，恢復(fù)原貌，并有權(quán)要求賠償損失。結(jié)合所住小區(qū)的實際情況，談?wù)勎飿I(yè)管理企業(yè)如何做好小區(qū)的車輛管理工作。（1）在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，停車場車輛停放究竟屬于什么性質(zhì)?；蛘吒鶕?jù)《物業(yè)管理條例》第44條的規(guī)定，與需要提供停車服務(wù)的業(yè)主單獨簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，就停車服務(wù)項目性質(zhì)、費用進行約定。（2）我國《公司法》第11條規(guī)定：公司的經(jīng)營范圍由公司的章程決定，并依法登記。公司應(yīng)在登記的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營停車場，收取車主一定費用，這種經(jīng)營活動的法律性質(zhì)，在公司經(jīng)營范圍中應(yīng)當(dāng)作出明確規(guī)定。（3）根據(jù)《機動車停放收費管理辦法》第12條規(guī)定：機動車停放服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度。在機動車停放場所及收費地點醒目位置放置明碼標(biāo)價牌，標(biāo)明停放車輛類型、服務(wù)內(nèi)容、計費單位、收費標(biāo)準(zhǔn)等。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該明示服務(wù)的性質(zhì)，以使車主根據(jù)停車場明示的服務(wù)內(nèi)容決定是否接受這種服務(wù)，同時也清楚接受服務(wù)時自己應(yīng)急的義務(wù)。案例徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費。他詢問：對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費？分析，該案涉及不同的法律關(guān)系，包括業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間的法律關(guān)系。：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。，開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。，樓上業(yè)主的過錯導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對樓下業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費。結(jié)論業(yè)主以對管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費，實際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理委員會（下稱“管委會”）之間的權(quán)利義務(wù)。依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定或約定，任意一個業(yè)主無權(quán)單獨對物業(yè)管理公司的收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費的使用和管理以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議，業(yè)主無權(quán)以此作為對抗原告訴訟主張的抗辯事由。理由是：首先，物業(yè)管理公司并不只是為某一個或幾個業(yè)主單獨提供服務(wù)，而是基于開發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會的委托，為整個小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對一的合同關(guān)系，而是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。其次，物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運行所必須的費用，（見《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》第二條）并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營性收入。如果允許任何一個業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費使用存在疑問為由拒付物業(yè)管理費，則必然導(dǎo)致物業(yè)管理費入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理將難以為繼，這必然導(dǎo)致全體業(yè)主（包括欠費的業(yè)主）的共同利益遭受損害。因此，對于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費的問題，相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)計了一整套完整的監(jiān)督機制，即業(yè)主將其對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會行使；同時，業(yè)主賦予管委會對物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。與此相對應(yīng)的是，任何業(yè)主無權(quán)單獨向物業(yè)管理公司提出對各項收費標(biāo)準(zhǔn)、對物業(yè)管理費的使用和管理異議，且無權(quán)以前述異議為抗辯理由對抗業(yè)主繳納物業(yè)管理費、代繳費用的義務(wù)，只“有權(quán)向物業(yè)管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關(guān)反映”。只有在這種法定的機制下，才既能體現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)管理公司的監(jiān)督，又能保證物業(yè)管理公司對小區(qū)維護管理的順利開展，最終確保全體業(yè)主的整體利益。（見《北京市房屋土地管理局關(guān)于開展組建居民小區(qū)物業(yè)管理委員會試點工作的通知》第三項“管委會的職責(zé)”、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十七條的相關(guān)規(guī)定。）由此可見，業(yè)主將對物業(yè)管理公司使用物業(yè)管理費以及各項物業(yè)管理工作完成情況的監(jiān)督審核工作的權(quán)利賦予了管委會，業(yè)主個人無權(quán)對此提出異議，也不能以此作為拒繳物業(yè)管理費的抗辯理由。(摘自 大中華物業(yè)管理網(wǎng))：2001年5月一天，劉某因病到某醫(yī)院住院治療，把奔馳轎車停放在該醫(yī)院住院處樓下的停車位。在停放期間，住院處7樓上的一塊玻璃自行脫落，將奔馳車砸壞。事后雙方就賠償問題沒能達成協(xié)議，劉某遂告到法院，要求這家醫(yī)院賠償各種損失46000元。針對劉某的起訴，醫(yī)院提出了異議，醫(yī)院拿出了氣象局檔案館的氣象公證，證明事發(fā)時，該區(qū)域最大風(fēng)力達到8級以上，事件的發(fā)生是由于當(dāng)時大風(fēng)吹壞了玻璃，屬于不可預(yù)測和不可避免的“天災(zāi)”。鑒于此，醫(yī)院只同意對被砸壞的奔馳轎車恢復(fù)原狀，但不同意賠償。法院審理認(rèn)為，不管事發(fā)時是否有大風(fēng)，玻璃脫落都與被告某醫(yī)院管護不力有關(guān)，因此，對于劉某的損失，醫(yī)院負(fù)有不可推卸的責(zé)任，理應(yīng)賠償。經(jīng)法院審理，某醫(yī)院被判賠償劉某修車費、保全證和公證費總計44000元。關(guān)于陽臺外墻面使用權(quán)據(jù)反映：西市有八家二樓住戶，其陽臺被一樓住戶（門面房）的廣告牌遮蓋，以至于二樓住房的空調(diào)無法安裝。他們找到開發(fā)商，開發(fā)商說當(dāng)初合同中明確約定“外墻面使用權(quán)屬于出賣人”，再者直接侵犯其陽臺外墻面使用權(quán)的是一樓住戶而非開發(fā)商，故不予理睬。同時他們還不明白，物業(yè)公司是否有權(quán)干涉住宅樓外墻面使用權(quán)？ 張先金律師點評：一、關(guān)于陽臺外墻面使用權(quán)根據(jù)《合肥市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則實施細則》的規(guī)定：公用墻體按其水平投影面積的一半計入單元（套）內(nèi)墻體面積：非公用墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。而陽臺根據(jù)該細則規(guī)定：１．未封閉的陽臺按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積：２．封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算建筑面積。據(jù)此可知陽臺外墻體未單獨計算面積，故屬非公用墻體，而屬其所在單元（套）用戶。因此一樓住戶的廣告牌不可延伸至二樓的陽臺，否則就侵犯了二樓的墻面使用權(quán)。二、有關(guān)購房者與開發(fā)商約定的墻面使用權(quán)問題外墻（含山墻）屬公用墻體，其水平投影的一半面積已納入分?jǐn)偯娣e。建設(shè)部、國家計委等七部委聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的“建住房２００２１２３號”的通知中明確規(guī)定：已納入分?jǐn)偯娣e的公用部位的產(chǎn)權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、售?！逗戏适猩唐贩夸N售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則實施細則》也規(guī)定，凡已計入公用面積的不得另行出售或出租。所以購房者即使與開發(fā)商在合同中約定了“外墻面使用權(quán)屬于出賣人”，開發(fā)商也不得將外墻面使用權(quán)擅自進行出租、出售。再者外墻面屬于本幢樓全體業(yè)主共同共有，根據(jù)我國《民法通則》和最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》的有關(guān)規(guī)定，在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的。一般應(yīng)認(rèn)定其處分行為無效。故而開發(fā)商只有與整幢樓每一戶都約定“外墻面使用權(quán)屬于出賣人”，否則為無效約定，該條款無效。綜上可知，假如一幢樓的絕大部分業(yè)主都在合同中約定“外墻面使用權(quán)屬于出賣人”，但只要有一戶沒簽訂這一條款，則其他各戶的約定都為無效約定。即使全體業(yè)主都同意這一條款，開發(fā)商也不得將外墻面使用權(quán)擅自出租、出售。三、關(guān)于物業(yè)公司的權(quán)利某一住宅區(qū)交付使用后，入住率達５０％以上時，市物業(yè)辦會同開發(fā)建設(shè)單位組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，在市物業(yè)辦組織下，采取公開招標(biāo)方式，聘請物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)由業(yè)主委員會和其在委托管理合同中約定。所以物業(yè)公司是否有權(quán)干涉住宅區(qū)的墻面使用權(quán)，要看委托管理合同的約定案例九：獨身女士吳某購買了建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司的一套《綠鑫花園小區(qū)》住宅，入住二年后的某日晚間在室內(nèi)被搶劫犯殺害，其父母以建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司售房時有物業(yè)管理承諾為由向法院起訴，請求法院判決建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司賠償喪葬費、贍養(yǎng)費、財產(chǎn)損失和退房費，共計125萬元。法院查明事實如下：建翔房地產(chǎn)公司與吳某簽定的購房合同載明“吳某每月交的物業(yè)管理費中包括保安費5元，建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司提供優(yōu)質(zhì)的保安服務(wù)，對小區(qū)施行封閉式管理，非小區(qū)人員實行進門登記，保安24小時晝夜巡邏值班，對可疑人員進行查問核實”。案發(fā)時是鄰居聽到呼救后找來保安，但案犯已逃，尚未偵破。經(jīng)查證，小區(qū)實行了保安巡邏，但時有時無，沒有堅持24小時晝夜巡邏值班，因小區(qū)一側(cè)的二期工程未完，入住區(qū)域沒有封閉?；卮鹨c：建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司對吳某致死是否負(fù)有責(zé)任？負(fù)有什么責(zé)任？根據(jù)是什么？吳某父母的訴訟請示是否合理，理由是什么？建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償義務(wù)？說明處理此案的原則。建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司對保安管理應(yīng)及時采取哪些措施？ 答案：建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司對吳某致死負(fù)有一定的工作過失責(zé)任，性質(zhì)為管理措施不利、違約，但吳某案之直接責(zé)任人為殺人犯。吳某父母的訴訟請求有合理成分，建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有嚴(yán)格實施保安管理，但吳某之父母沒有認(rèn)識到賠償?shù)男再|(zhì)不對，訴訟要求過分，因為保安不是保鏢，保安費不是保險費，保安的作用僅是協(xié)助公安部門提高小區(qū)治安水平，吳某之父母要求建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)保險賠償責(zé)任是不合理的。建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任賠償。判斷業(yè)主在小區(qū)被殺，主要看建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司是否需承擔(dān)違約責(zé)任，看有無違約。教育員工確實實行24小時值班制度，并對入住區(qū)域進行封閉管理。另，新加坡在管理合同上要求業(yè)主對財產(chǎn)和人身安全自行投保。關(guān)于丟失或被盜財產(chǎn)，物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？收取了物業(yè)管理費是否就意味著物業(yè)公司對業(yè)主的財產(chǎn)、人身安全負(fù)起了責(zé)任？物業(yè)公司不是保險公司，無法對業(yè)主的每件事負(fù)責(zé)。這并不是說物業(yè)公司沒有責(zé)任，物業(yè)公司承擔(dān)著小區(qū)安全防范的行政責(zé)任，這種安全防范的行政責(zé)任是由政府的行政主管部門依據(jù)行政法律的規(guī)定來追究的。政府的行政主管部門可以依法對物業(yè)公司做出通報批評、警告、罰款、降低或注銷物業(yè)管理的資質(zhì)等線、責(zé)令停業(yè)整頓、注銷營業(yè)執(zhí)照等行政處罰。從法定職責(zé)看，物業(yè)公司的保安在治安防范職責(zé)上，與一般人民群眾并沒有什么區(qū)別。國家的法律并沒有給予物業(yè)公司超越其他人民群眾的特殊權(quán)利和義務(wù)，對于犯罰行為，物業(yè)公司的保安只有制止和將犯罪嫌疑人扭送到公安機關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)公司的保安不僅沒有使用任何電警棍、警械的權(quán)利，甚至可以說就連查驗居民身份證的權(quán)利都沒有。因此要物業(yè)公司承擔(dān)超越安全防范行政責(zé)任以外的賠償責(zé)任，顯然是超越了法律的規(guī)定，是一種既不合法也不合理的要求。如果收取了物業(yè)管理費就意味著物業(yè)公司應(yīng)對業(yè)主的財產(chǎn)、人身安全負(fù)有賠償責(zé)任，那么，物業(yè)公司給國家交納了稅費，首先應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任的是國家，是公安機關(guān)。因