【文章內(nèi)容簡介】 者裁決都必須建立在科學(xué)、合理的市場評估的基礎(chǔ)上。（4）拆遷人對房屋承租人一般不直接進(jìn)行補(bǔ)償安置。租賃住房的拆遷補(bǔ)償安置問題，涉及到房屋所有人和使用人的關(guān)系，情況比較復(fù)雜，1991年《條例》既要對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，又要考慮社會(huì)安定對房屋使用人的安置。承租房屋包括公有住房承租和商品房承租，公有住房承租一般屬于福利性分配住房，進(jìn)行房改其產(chǎn)權(quán)人就是承租人，這是我國歷史所造成的，對公有住房承租人的權(quán)益必須進(jìn)行保護(hù)。為了保護(hù)房屋所有人的利益，同時(shí)兼顧房屋使用人的利益，2001年《條例》規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。”“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！蹦敲矗瑢τ谏唐贩康某凶馊?，其合法權(quán)益也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行保護(hù)，但這種保護(hù)不是直接進(jìn)行干預(yù)，因拆遷引發(fā)的民事爭議是拆遷人和被拆遷人的爭議，是主法律關(guān)系；而被拆遷人和承租人的爭議屬于從法律關(guān)系，拆遷人應(yīng)當(dāng)直接對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，被拆遷人同時(shí)應(yīng)當(dāng)妥善解決承租合同的問題，如果承租人就承租合同糾紛問題提起訴訟，而且還申請財(cái)產(chǎn)保全，人民法院可以裁定凍結(jié)拆遷人應(yīng)當(dāng)給付的補(bǔ)償款。拆遷人和拆遷管理部門不能將補(bǔ)償款直接給付承租人。補(bǔ)償安置協(xié)商和補(bǔ)償安置裁決必須滿足被拆遷人對補(bǔ)償安置方式的選擇。在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補(bǔ)償安置的問題，拆遷當(dāng)事人可以以拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用《民法通則》和《合同法》。依法成立的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除協(xié)議。依法成立的協(xié)議，受法律保護(hù)。補(bǔ)償安置方式可以是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以是貨幣補(bǔ)償，被拆遷人對補(bǔ)償安置方式有選擇權(quán)，補(bǔ)償安置協(xié)議必需滿足被拆遷人對補(bǔ)償安置方式的選擇，否則，補(bǔ)償安置協(xié)議無效。當(dāng)拆遷當(dāng)事人就補(bǔ)償安置問題不能達(dá)成協(xié)議，經(jīng)拆遷當(dāng)事人申請，拆遷管理部門可以作出補(bǔ)償安置裁決，裁決必需滿足被拆遷人對補(bǔ)償安置方式的選擇；特別是舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)的拆遷，必需滿足被拆遷人對“回遷”的選擇，人們普遍有一種“本土觀念”，世代居住形成了心理上的情感。在具體操作上，沒有法律明確做出規(guī)定，但保護(hù)被拆遷人利益是貫穿于整個(gè)拆遷法律的指導(dǎo)思想，可以在裁決前的調(diào)解中制作筆錄，以確定被拆遷人對補(bǔ)償方式的選擇。在實(shí)際裁決中還有一種情況，被拆遷人對拆遷有一種抵觸情緒，與拆遷管理部門不作任何配合，既不明確選擇貨幣補(bǔ)償也不明確選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，這時(shí)只能推定按照貨幣補(bǔ)償進(jìn)行裁決。需要說明的是，無論采取哪種補(bǔ)償方式。都必需體現(xiàn)等價(jià)有償原則，被拆遷房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋都必需實(shí)行市場評估價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算。而且都以頒發(fā)拆遷許可證時(shí)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行估價(jià)，此時(shí)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋可能是期房，對于期房也可以根據(jù)工程設(shè)計(jì)資料進(jìn)行估價(jià)，否則，目前房價(jià)總體是上漲趨勢，對期房不以同一時(shí)點(diǎn)進(jìn)行估價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，就不能體現(xiàn)等價(jià)有償原則。拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，拆除未超過批準(zhǔn)期跟的臨時(shí)建筑，是否給予補(bǔ)償應(yīng)因事而論。違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的建筑。違章建筑主要包括：（1）未申請或申請未獲得批準(zhǔn)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑；（2）擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑；（3）擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑；（4）擅自將臨時(shí)建筑建設(shè)成為永久性的建筑。《城市規(guī)劃法》還規(guī)定：“限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，責(zé)令限期改正并處罰款?！备鶕?jù)上述規(guī)定，違章建筑屬于必須拆除的建筑或必須經(jīng)過改正方可使用的建筑。因此，在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補(bǔ)償。對經(jīng)規(guī)劃部門處罰，允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償。違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地規(guī)劃行政主管部門出具證明。作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有認(rèn)定權(quán)利，也沒必要自行認(rèn)定。評估機(jī)構(gòu)作出評估報(bào)告時(shí)也無權(quán)認(rèn)定是否是違章建筑。臨時(shí)建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡易、臨時(shí)性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，臨時(shí)建筑都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定的使用期限。按照《城市規(guī)劃法》第33條規(guī)定，“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)，必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除”。超過了批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，都必須無條件拆除，且不予補(bǔ)償。拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，這種適當(dāng)補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)考慮臨時(shí)建筑的剩余年限，肯定不是全額補(bǔ)償。拆遷租賃房屋，應(yīng)銜接好補(bǔ)償與租賃的關(guān)系?！稐l例》第二十七條規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！辈疬w租賃房屋應(yīng)當(dāng)考慮兩個(gè)因素：一是保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，所有權(quán)人可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式；二是保護(hù)承租人的合法權(quán)益。應(yīng)當(dāng)說，拆遷租賃房屋涉及補(bǔ)償安置和解除合同等兩個(gè)法律關(guān)系。兩個(gè)法律關(guān)系表面上是獨(dú)立的，但實(shí)際上是關(guān)聯(lián)的，故在處理兩個(gè)法律關(guān)系時(shí)應(yīng)當(dāng)一并考慮。依法拆遷是合法行為、是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保護(hù)，被拆遷人有權(quán)獲得補(bǔ)償，承租人有權(quán)獲得因?yàn)榻獬贤斐蓳p失的賠償，為了達(dá)到良好的社會(huì)效果，對拆遷補(bǔ)償和解除合同的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)一并考慮，因此《條例》對被拆遷人獲得補(bǔ)償設(shè)置了限定條件，在獲得貨幣補(bǔ)償之前必須先對承租人進(jìn)行賠償或者解除合同，如果不能與承租人達(dá)成協(xié)議，被拆遷人就不能獲得貨幣補(bǔ)償。當(dāng)然，因解除合同而使被拆遷人造成的直接損失應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償中包括。比如，被拆遷房屋用于租賃進(jìn)行飲食經(jīng)營，承租人對房屋進(jìn)行了裝修，在拆遷時(shí)補(bǔ)償中，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人給付這種裝修的損失進(jìn)行補(bǔ)償。在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)防止三種錯(cuò)誤傾向：一是要求拆遷入對被拆遷房屋補(bǔ)償兩份；二是被拆遷人承擔(dān)了對承租人的賠償而沒有獲得拆遷人的相應(yīng)補(bǔ)償；三是承租人沒有獲得任何賠償。拆遷裁決中，必須反映出被拆遷人對補(bǔ)償方式的選擇權(quán)。《拆遷條例》第二十三條規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！睏l例之所以規(guī)定被拆遷人的補(bǔ)償方式選擇權(quán)，是基于以下考慮：一是更有利于保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。房屋是居民賴以生存的重要的生活資料，房屋被拆除，勢必會(huì)對居民的生活帶來不便，允許被拆遷人根據(jù)自己的實(shí)際需要選擇補(bǔ)償形式，實(shí)質(zhì)是保護(hù)了被拆遷入對自己財(cái)產(chǎn)的處置權(quán)力；二是有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾。拆遷人與被拆遷入在拆遷過程中是一對矛盾主體，按照原《條例》的規(guī)定，租賃房屋只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷人給被拆遷入提供的房屋，無