【文章內(nèi)容簡介】 ，由企業(yè)自主定價，成本利潤率遠遠高于10％的標準，從而使超過成本利潤率部分的稅款因缺乏剛性標準而流失。成本分攤與售價之間缺失配比的明確要求。根據(jù)現(xiàn)行政策，房開企業(yè)當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營成本是按成本對象總成本除以總可售面積乘以已銷售面積取得。對可售面積單位成本的對象沒有明確規(guī)定。企業(yè)在實際操作中隨意性較大。如在商住樓建設中，當企業(yè)將商業(yè)用房自用或出租時，為使建造成本在所得稅前盡早扣除，企業(yè)將整個項目作為成本對象分攤成本，這樣一來，住宅房與商業(yè)用房的單位成本一致，但商業(yè)用房的實際售價一般是住宅房的3到4倍甚至更多倍，造成利潤在住宅房與商業(yè)用房之間分布不均，為房開企業(yè)延遲納稅提供了可乘之機。少計銷售收入。有的企業(yè)將商品房中的防盜門、車庫門、對講系統(tǒng)、太陽能熱水器等拆開單獨銷售，開收據(jù)不開發(fā)票，作往來處理。有的甚至將生產(chǎn)廠家的銷售發(fā)票直接給購房戶，未計銷售收入、造成偷逃稅。有的壓低主房價格，提高車棚、閣樓價格，以達到少繳契稅的目的。有的故意低價銷售，然后通過關(guān)聯(lián)企業(yè)物業(yè)公司售后回租，返租的租金彌補低價銷售的損失，達到偷逃稅目的。（二）地稅部門管理服務方面部門配合不力、信息交換機制還不暢通。房地產(chǎn)開發(fā)是個復雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)項目開發(fā)需要經(jīng)過多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督，這些行政部門都掌握一定的房地產(chǎn)開發(fā)信息，但是根據(jù)我國現(xiàn)行體制，各個職能部門相互獨立，缺乏相互間的信息交換和溝通制度，如需要交換信息、獲得信息，稅務部門需要支付相應的費用。地稅部門還是經(jīng)常不能及時、完整、全盤的掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的涉稅信息。因此，僅僅依靠房地產(chǎn)稅收征管部門，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅提供了機會。稅務干部的業(yè)務素質(zhì)有待進一步提高。房地產(chǎn)業(yè)是一個個性突出的行業(yè)，其具有較為特殊的行業(yè)經(jīng)營特點。要適應精細化管理，管住、管好該行業(yè)需要稅務干部具備很高的專業(yè)技能要求。目前有的稅務干部尚不能滿足對房地產(chǎn)業(yè)實行精細化管理的業(yè)務要求，具體表現(xiàn)為：一是對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營方式、開發(fā)程序和經(jīng)營規(guī)律較為陌生；二是對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策及關(guān)聯(lián)知識的了解和掌握相對不足；三是對企業(yè)財務核算尤其是成本核算知識的掌握不夠熟練；四是一線力量不足與繁重的工作任務和不斷提高的要求不相適應的矛盾進一步加劇。配套機制有待完善。目前，我國稅務部門的企業(yè)所得稅申報和稅收檢查一般是以為時間單位，由于房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是跨、跨地域、連續(xù)性的滾動開發(fā)，很容易造成虧損的假象。一個完整樓盤從開發(fā)到結(jié)算收尾常常需要跨越好幾個，流動性比較大，如果一個樓盤還沒有賣完，但是開發(fā)商看錢賺得差不多了，用賣房款去開發(fā)第二個樓盤，盡管一個一個樓盤銷售了，但是賬面上卻一直是虧損的。因此要建立健全與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)稅收評稅制度。應當看到，以市場價值為計稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅制改革的必然趨勢。二、對下一步加強房地產(chǎn)稅收管理的建議要在今后對房地產(chǎn)企業(yè)的管理服務中，堅持走專項服務管理的模式，集中分局精干力量，實現(xiàn)對房地產(chǎn)重點行業(yè)重點稅源的集中、專項化管理，克服當前管理中存在的種種弊病。加強部門信息共享。稅收，來源于企業(yè)，服務于地方，在工作中，要加強與與財政、國土、建設、規(guī)劃、房管、國稅等部門建立房產(chǎn)開發(fā)信息交流制度。通過堅實有效的聯(lián)席制度，達到職能部門信息共享，及時溝通，獲取地方政府更多支持。這樣既規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，又有利于職能部門的管理行為，確保為地稅部門及時掌握了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)信息、開發(fā)進展，強化動態(tài)監(jiān)控提供保障，保證房開企業(yè)稅款應收盡收。大力提高稅務干部的業(yè)務素質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的質(zhì)量與稅務干部的業(yè)務素質(zhì)有著密不可分的關(guān)系。因此，在深化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作中，培養(yǎng)和打造具有復合型知識結(jié)構(gòu)的稅務干部以適應房地產(chǎn)業(yè)精細化管理的需要已成為現(xiàn)實要求。復合型知識結(jié)構(gòu)首先要求稅務干部專業(yè)業(yè)務水平要精，要能熟練掌握房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策法規(guī)；熟悉房地產(chǎn)業(yè)的會計核算方式；其次要求具有寬廣的行業(yè)知識面，了解整個房地產(chǎn)開發(fā)交易的全過程；了解貸款購房資金流程等關(guān)聯(lián)知識；了解房地產(chǎn)業(yè)分類項目開發(fā)成本的行業(yè)平均水平；等等。寬廣的知識面有助于增強征管的敏銳性，改變以帳戶看帳戶,以報表看報表的淺表管理,明察稅收征管中隱含的問題，提高對復雜問題的應對和處置能力。規(guī)范財務核算的基礎工作?；A工作的規(guī)范與否直接影響到稅收征管工作能否順利開展。因此，對房地產(chǎn)業(yè)精細化管理我們首先要從規(guī)范房開企業(yè)財務核算基礎工作做起。一是規(guī)范房開企業(yè)的科目設置及核算，尤其是開發(fā)成本的科目設置與核算，要求企業(yè)必須按行業(yè)會計制度的規(guī)定，分別按土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費用六大類進行歸集和核算，與所得稅預匯繳工作相結(jié)合定期進行開發(fā)成本、經(jīng)營成本的追蹤管理，使稅收征管提前滲透到企業(yè)的日?；A核算工作中去。二是要求企業(yè)必須按建筑施工項目分項目進行財務核算，切斷利用多項目滾動開發(fā)混淆不同工程項目成本的通道。三是加強房地產(chǎn)業(yè)稅收政策的宣傳輔導工作，幫助企業(yè)正確履行其納稅義務。提升納稅評估效能。納稅評估是推進房地產(chǎn)業(yè)精細化管理的有力武器。充分采用現(xiàn)有的建筑工程項目管理模式加強對房開企業(yè)工程核算的監(jiān)管，利用項目管理中的數(shù)據(jù)比對信息，找出疑點及差異，為納稅評估提供案源。在納稅評估工作中，我們可以借鑒內(nèi)審工作的方法，事先歸集稅收征管中的難點及典型問題，確定納稅評估工作的階段重點，集中骨干力量，選擇1—2戶企業(yè)進行剖析式評估，找準突破點，理清評估思路，擬出評估指導性提綱，運用于納稅評估實際工作中。同時，為避免征管中的慣性思維，應大力推行交叉評估，激活征管。對納稅評估中發(fā)現(xiàn)的稅收征管問題，應定期歸集，結(jié)合日常稅法宣傳渠道，如稅法公告會等，及時進行宣傳輔導，防患于未然，幫助納稅人正確履行納稅義務，減少其稅收遵從的成本，實現(xiàn)稅收征管的科學性、統(tǒng)一性、時效性，提升稅收征管的效能。加大稽查力度，打擊偷逃稅行為。進一步推行稅務稽查審計型工作底稿，如商住樓，要求企業(yè)對底樓營業(yè)用房和住宅房按售價折算成系數(shù)進行成本歸集，盡可能使銷售價格與成本結(jié)轉(zhuǎn)互相配比，使利潤在住宅房和營業(yè)用房的分布基本均衡。構(gòu)建依法治稅的統(tǒng)一體。目前，稅收收入已成為各級政府關(guān)注的焦點。然而，我們在追求稅收收入增長的同時，不能以損害稅收執(zhí)法的公平為代價。一些地區(qū)為吸引和留住稅源而采取的地方保護主義，不僅本身是一種不作為行為，而且在很大程度上為不法行為提供了保護傘，從而支解了稅收法制的統(tǒng)一性，傷害了依法征稅的稅務機關(guān)及依法繳稅的納稅人的利益，極大地破壞了稅法的公平性和嚴肅性，嚴重干擾了稅收征管的秩序。因此，精細化管理迫切要求構(gòu)建一個公正、公平的稅收執(zhí)法環(huán)境。我們必須加強對地方保護主義的嚴重后果的認識，加大對稅收執(zhí)法的監(jiān)管力度，嚴肅處理有法不依，執(zhí)法不嚴的現(xiàn)象，才能創(chuàng)造一個整體健康發(fā)展的稅收軟環(huán)境，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的精細化管理。第四篇：股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收問題匯總股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收問題匯總一、企業(yè)所得稅問：企業(yè)發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓，如何確定轉(zhuǎn)讓方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得？ 答：股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得是指股權(quán)轉(zhuǎn)讓價減除股權(quán)成本價后的差額。股權(quán)轉(zhuǎn)讓價是指股權(quán)轉(zhuǎn)讓人就轉(zhuǎn)讓的股權(quán)所收取的包括現(xiàn)金、非貨幣資產(chǎn)或者權(quán)益等形式的金額。如被持股企業(yè)有未分配利潤或稅后提存的各項金額等，股權(quán)轉(zhuǎn)讓人隨股權(quán)一并轉(zhuǎn)讓該股東留存收益權(quán)的金額，不得從股權(quán)轉(zhuǎn)讓價中扣除。股權(quán)成本價是指股權(quán)轉(zhuǎn)讓人投資入股時向被投資企業(yè)實際交付的出資金額，或購買該股權(quán)時向該股權(quán)的原轉(zhuǎn)讓人實際支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額。問：企業(yè)發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓，如何確定收購方的所得稅計稅基礎？答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）的規(guī)定，股權(quán)收購區(qū)分不同條件分別適用一般性稅務處理規(guī)定和特殊性稅務處理規(guī)定。適用一般性稅務處理規(guī)定：企業(yè)股權(quán)收購、資產(chǎn)收購重組交易，相關(guān)交易應按以下規(guī)定處理：（1）被收購方應確認股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。（2）收購方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎應以公允價值為基礎確定。（3）被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項原則上保持不變。適用特殊性稅務處理規(guī)定：股權(quán)收購，收購企業(yè)購買的股權(quán)不低于被收購企業(yè)全部股權(quán)的75%，且收購企業(yè)在該股權(quán)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：（1）被收購企業(yè)的股東取得收購企業(yè)股權(quán)的計稅基礎，以被收購股權(quán)的原有計稅基礎確定。（2）收購企業(yè)取得被收購企業(yè)股權(quán)的計稅基礎，以被收購股權(quán)的原有計稅基礎確定。（3）收購企業(yè)、被收購企業(yè)的原有各項資產(chǎn)和負債的計稅基礎和其他相關(guān)所得稅事項保持不變。即使是特殊性稅務處理，非股權(quán)支付額部分也要確認所得。例如，B公司收購B公司持有100%股權(quán)的M公司，A公司持股的計稅基礎為100萬元，M公司股權(quán)的公允價值為300萬元，B公司以30萬元現(xiàn)金和定向增發(fā)的270萬股權(quán)作為支付的對價，假設該項交易符合特殊性稅務處理條件，則稅務處理如下：（1）A公司收到了價值270萬元的B公司股權(quán)以及30萬元現(xiàn)金，其中股權(quán)部分不需要確認所得，30萬元非股權(quán)支付需要確認所得：股權(quán)支付270/300=90%85%.100%75%.實現(xiàn)所得=（300100）（30247。300）=20萬元。模擬稅收分錄為：借：長期股權(quán)投資—B公司90萬元現(xiàn)金30萬貸：長期股權(quán)投資—A公司100萬元 投資收益 20萬元即：A公司接受B公司長期股權(quán)投資的計稅基礎為90萬元。，（2）B公司取得M公司的計稅基礎為： 模擬稅收分錄：借：長期股權(quán)投資——M公司 120萬元貸：實收資本 90萬元 現(xiàn)金 30萬元因此，B公司取得M公司的計稅基礎為120萬元?？梢岳斫鉃锳公司賣了10% 的股份，收到現(xiàn)金30萬元，然后將剩余的90%股權(quán)投資到B公司換取B公司的股份，這樣分解來理解，就比較好理解了，分解理論無處不在。問：居民企業(yè)間發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓收入何時確認？在何時繳納企業(yè)所得稅？是在轉(zhuǎn)讓行為完成時還是在會計末？ 答：《國家稅務總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第三條規(guī)定：企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時，確認收入的實現(xiàn)。《企業(yè)所得稅法》第五十四條規(guī)定：企業(yè)所得稅分月或者分季預繳。企業(yè)應當自月份或者季度終了之日起十五日內(nèi)，向稅務機關(guān)報送預繳企業(yè)所得稅納稅申報表，預繳稅款。企業(yè)應當自終了之日起五個月內(nèi)，向稅務機關(guān)報送企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結(jié)清應繳應退稅款。因此，企業(yè)應于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效且完成股權(quán)變更手續(xù)時，確認收入的實現(xiàn)。應當在當月（季）申報預繳企業(yè)所得稅，年終匯算清繳。問：非居民企業(yè)發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以何種幣種計算轉(zhuǎn)讓所得？答：非居民企業(yè)發(fā)生的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于加強非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得企業(yè)所得稅管理的通知》（國稅函〔2009〕698號）第四條的規(guī)定，在計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，以非居民企業(yè)向被轉(zhuǎn)讓股權(quán)的中國居民企業(yè)投資時或向原投資方購買該股權(quán)時的幣種計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓價和股權(quán)成本價。如果同一非居民企業(yè)存在多次投資的，以首次投入資本時的幣種計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓價和股權(quán)成本價，以加權(quán)平均法計算股權(quán)成本價；多次投資時幣種不一致的，則應按照每次投入資本當日的匯率換算成首次投資時的幣種。問：在中國境內(nèi)未設立機構(gòu)、場所的非居民企業(yè)轉(zhuǎn)讓境內(nèi)居民企業(yè)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓所得的適用稅率是多少？ 答：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第三條、第四條規(guī)定，非居民企