【文章內容簡介】 過硬 的施工單位進行土石方及工程施工，以保證工程質量和節(jié)省項目投資。 為了取得較佳經濟效益，應認真做好項目品牌的打造工作，特別是要加強與電視、報紙等傳媒的廣告的宣傳力度，將項目作為地區(qū)精品推向國內外市場。 建議承辦單位抓緊時間立項、建設。同時，建議項目所在地政府各相關職能部門對本項目給予大力支持與幫助，促成項目早日上馬，早日竣工，早見成效。 第二章 房地產市場需求分析 我國房地產市場現狀 2020 年我國房地產市場全年維持衰退態(tài)勢。此輪房地產市場調整始于 2020 年第 4 季度，由珠三角區(qū)域逐步向 全國范圍蔓延，是各種調控政策作用、經濟周期性下行、房地產市場自身調整和世界金融危機影響的結果。經過 1 年的調整期，當前房地產市場已經出現供大于求的狀況， 70 大中城市房價自 8 月份開始出現環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價出現下降。 2020 年我國房地產市場運行狀況呈現以下三個特征： 房屋交易量持續(xù)下降 2020 年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。 1—11月，商品房銷售面積 萬平方米，同比減少 %，增幅減少 個百分點。其中，現房銷售面積為 萬平方米，同比減少 %；期房銷售面積為 萬平方米，同比減少 %。商品房銷售面積降幅逐月增加，由 1—2 月份的 %降為 1—11 月份的%。 40 個重點城市中，有 1/4 的城市商品房銷售面積同比下降 40%以上，下降程度較高的城市包括南寧、寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。 同時，商品房空置面積較快增加。 2020 年 5 月，商品房空置面積結束自 2020 年下半年以來的負增長局面， 11 月底，商品房空置面積為 萬平方米，同比增加 %；其中，商品住宅空置面積 為同比增加 %，增 幅比 3 月底增加 個百分點。 房地產開發(fā)投資意愿下降 受需求市場低迷的影響，房地產開發(fā)投資意愿的下降從 2020 年2 季度就開始顯現， 4 月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期， 6 月份起這兩項反映房地產開發(fā)投資意愿的指標各月均為同比負增長。 2020 年 1—10 月房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積為 萬平方米，同比減少 %，增幅比去年同期減少 個百分點；房地產開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 萬平方米，同比減少 %。 2020 年，商品房新開工面積增幅出現較大幅度下降 ，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 1—11 月，商品房新開工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房施工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房竣工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點。 房價出現近 10 年來首次下降 各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落， 8 月份 70 大中城市房價出現近 10 年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數量逐步增多。 2020 年 ， 70 大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 2020年下降 個百分點。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲%和 %。從環(huán)比來看， 2020 年 70 大中城市房屋銷售價格下降%，其中新建商品住房和二手住房分別下降 %和 %， 90 平方 米以下商品住宅價格比年初下跌 %。 12 月份， 70 大中城市中有 50個城市新建商品住宅價格出現環(huán)比下降，有 52 個城市二手住房價格出現環(huán)比下降。 2020 年房地產市場衰退程度逐季增加。其中， 1 季度供給增長增加，需求增長減緩，房價環(huán)比漲幅回落，但受翹 尾因素影響，房價同比漲幅仍保持較高幅度； 2 季度開發(fā)景氣開始下降，需求繼續(xù)下降，房價漲幅繼續(xù)下降，部分城市房價出現下跌； 3 季度購房意愿繼續(xù)低迷，開發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房價出現首次下跌； 4 季度房價下跌幅度繼續(xù)加大。 1—4各季度 70大中城市房價變化分別為環(huán)比上漲 %、環(huán)比上漲 %、環(huán)比下降 %和環(huán)比下降 %。 各 地區(qū) 房地產投資增幅均有所下降 2020年，東中西三大地區(qū)房地產開發(fā)投資增幅都有所減少。 1—10月，東部、中部和西部三大地區(qū)房地產開發(fā)投資額分別為 億元、 億元 、 億元，分別同比增長 20%、 %、 %，增幅分別減少 個、 個和 個百分點。 2020 年東、中、西三大地區(qū)房地產開發(fā)投資增幅下降圖 注：資料來源于國家統(tǒng)計局、 REICO 數據庫。 我國房地產市場未來走勢預測 2020 年， 我國房地產市場走勢仍然與宏觀經濟和政策環(huán)境有著密切關聯，房地產市場發(fā)展的不利因素是 2020 年宏觀經濟仍會繼續(xù)下行和部分政策的不利影響，有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺。在3 季度宏觀經濟出現回暖的預期下，預計下半年房價將會止跌企穩(wěn)。 未來兩年，我國房地產市場的走勢受兩方面因素的制約和影響。一方面是利空因素。國際金融風暴繼續(xù)肆虐，世界各國都受到波及，歐美地區(qū)受災尤其嚴重，國內經濟亦受其負面影響，出口下滑，經濟下行（一季度我國 GDP 同比增長僅為 %），外資撤離。國內經濟下行已成定局，股市、樓市皆低迷，實體經濟萎 靡不振，企業(yè)效益下滑。在內外宏觀經濟雙重負面影響下，我國房地產市場必然同步下行。 另一方面是利好因素。國際方面，主要國家聯合救市，有助于抑制金融風暴的進一步惡化，能夠在一定程度上減輕 我國經濟和樓市面臨的外部壓力。國內方面，目前中央拯救經濟的決心 很 大， 2020 年11 月 “4 萬億投資計劃 ”的出臺，表明國家促內需保增長的力度將超過1998 年應對亞洲金融危機的措施， “積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策 ”也標志著持續(xù)五年之久的緊縮型宏觀調控轉變?yōu)閿U張型調控。從房地產政策利好分析， 2020 年 10 月 22 日財政部和央行的相關 文件標志著中央救樓市的開始。 可見，利空與利好同時存在，將同時影響著我國房地產市場的投資和交易。但從總趨勢來看，我國房地產市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實：第一，中國是一個經濟轉型國家。對 于一個發(fā)展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個不可避免的問題。自 1978 年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進行， 1996 年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產市場的不斷發(fā)展提出了要求。不僅如此，中國到目前為止已經歷了長達 30 年的經濟持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質量的追求，為房地產市場的發(fā)展提 供了強勁動力。第二，中國是一個體制轉型國家。中國正從嚴格傳統(tǒng)的計劃經濟體制國家逐漸轉變?yōu)槭袌鼋洕w制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現在則已基本由市場解決。住房推向市場 ，促成了一個巨大的房地產市場的產生和發(fā)展。除了這兩個方面以外， 我 國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數量也意味著巨大的對住房的需求。 以上三個方面，分別從不同層面反應了中國的現狀和特色。它們共同揭示了中國房地產市場發(fā)展不可估量的潛力。只要這些因素沒有改變，房地產 市場發(fā)展的趨勢就不會改變。而在相當長 一段時期內，這些因素很難改變。因此，對于諸多房產商來說，現在 仍然 是一個千載難逢的機遇，因此應對我國房地產前景保持樂觀。 海南省房地產市場現狀 風景這邊獨好 自 2020 年的下半年以來，全國一線房地產市場如北京、上海、廣州、深圳等地，紛紛走出了一波房地產市場大幅下滑的行情。 但在此階段，海南樓市基本保持了平穩(wěn)態(tài)勢。 2020 年下半年到 2020 年 3 月間，全國房地產市場哀鴻遍野的時候，海南樓市購銷兩旺，房地產價格大幅攀升。影響所及，在國家發(fā)改委按月公布的全國70 個大中城市 房屋銷售價格指數表上，?？诜績r同比漲幅連續(xù)保持了一年的全國領先位置。即使到了 2020 年的下半年，全球金融危機波及中國樓市，海南也出現市場銷售量徘徊乃至小幅下降時，?？诤腿齺喌姆績r依然平穩(wěn)。 投資銷售兩旺 2020 年，海南省房地產完成投資 億元，同比增長 %。全省商品房施工面積 萬平米，同比增長 17%，商品房竣工面積 萬平米，商品房累計銷售面積 萬平米，同比增長%，商品住房累計銷售金額 億元，同比增長 %。繼續(xù)成為我省固定資產投資增長速 度最快、上繳利稅增長最快的重要支柱產業(yè)。值得一提的是，除?？?、三亞外，島內一些二線城市如文昌、瓊海、定安、五指山、陵水、保亭等城市商品房島外銷售也有了較大增長，市場走勢良好。 促銷 成績斐然 為進一步促進海南省房地產業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，省建設廳決定2020 年底和今年初，到西北、華北、華東等地組織房地產業(yè)宣傳推介和商品房展銷活動。 2020 年 11 月，該廳組織房地產企業(yè)在北京參展 “第七屆中國國際住宅產業(yè)博覽會 ”，是該廳系列推介活動的第一站。海南省還在會上舉行了整個展會期間唯一一場推介會，吸引了包括境外媒體在內的 近 80 家新聞單位與會。 2020 年 12 月，省建設廳又組織了近 50 家大型開發(fā)商，在 2020年第 24 屆中國 上海房地產展示交易會上集中亮相。由于品質好、促銷到位，海南樓盤在上海房交會上成績不俗。 與此同時，我省還面向潛在客戶，全力組織島內展銷會，組織島外購房團來海南，其中尤以海南日報今年春節(jié)在三亞舉行的房展會效果為佳，現場售房 136 套，成交金額 8160 萬元，消費者意向登記購房 638 套，合計金額 億元。 海南省房地產市場未來走勢預測 海南省房地產業(yè)依托獨特的區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢，在政策驅動和加大促銷力度雙重 作用下，?？?、三亞周邊市縣房地產開發(fā)投資增勢強勁。盡管受到金融危機和樓市調整期的雙重沖擊，在 4 月 30 日 —5 月 2日舉辦的 “ 2020 第十二屆海南春季房地產展示交易會 ” 上，仍然有40 多個樓盤參展。 據國家統(tǒng)計局最新出爐的《 2020 年 1—3 月全國房地產市場運行情況》顯示，今年第一季度海南房地產市場投資與銷售均呈現旺盛態(tài)勢，各項數據均大幅領先全國平均水平。數據顯示， 2020 年海南 1—3月份房地產開發(fā)企業(yè)完成投資 億元，比去年同期增長 %，領先全國 32 個百分點。海南全省一季度商品房銷售面積為 萬平 米，同比增長 %，領先全國 個百分點；一季度商品房銷售額為 億元，同比增長 53%，領先全國 個百分點。 這些成績的取得， 主要是因為海南房地產市場是個獨立的島嶼市場，遠離全國各主要一線城市，而最主要的則是海南房地產市場具有 的獨特魅力。 眾所周知，海南島已成為全國最向往的旅游目的地之一，尤其是在北方，冬季寒風呼嘯的時候，人們紛紛把開會、旅游等活動，安排在溫暖如春的海南島。即使在金融危機深重的今年 1—2 月，全省依然接待海內外旅游者 萬人次，比去年同期增長 %。 隨著 經濟發(fā)展，人民生活水平逐年提高，越來越多的人注重生活品質。生活方式正在發(fā)生改變，異地購房的第二居所、第三居所成為潮流，會有越來越多的人來海南買房。過去五年經濟高速增長形成的居民財富積累基礎，將對促進海南省房價的穩(wěn)定起到積極作用。 海南四季如春、氣候溫和，度假設施齊全，交通網絡方便快捷，是居民度假、居住和養(yǎng)老的理想場所，三亞市更是位列中國宜居城市第五位，已有大批島外人士上島購房。 在這些因素的刺激下，來海南購買過冬房的人越來越多，成為海南近幾年房地產持續(xù)走高的重要因素。目前，全島的房地產外銷比例高達 80%以上，就充分證明了這一點。 同時， “海南國際旅游島 ”的建設，必然給海南的房地產、旅游、娛樂和酒店等一系列產業(yè)的發(fā)展帶來推動力，此時投資房地產產業(yè)，預期可以取得豐厚的回報。 總之，在世界旅游中，濱海旅游是最受追捧的；在濱海旅游中，熱帶海島又是最受追捧的。海南的資源具有稀缺和不可再生性，所以海南房地產下一步的發(fā)展思路將調整結構，走高端路線，大力發(fā)展旅游房產。考慮未來到海南購房成本，以及目前海南房子的價位，現在 到海南購房正當時。 目標人群與目標市場分析 目標人群分析 目前，海南房屋需求市場主要有五大 群體：一是大量的外省人來海南購房，他們主要購買環(huán)境較好的高檔商品房，用于休閑度假和養(yǎng)老；二是近幾年引進了一批大企業(yè)大項目，大量外地員工進入海南居??；三是近幾年來，海南省加快城鎮(zhèn)化進程，農村人口移居城市的持續(xù)增加；四是八十年代房改至今已有 20 年，部分房改戶有購買第二套房以改善居住條件的欲望；五是就業(yè)和婚齡人群的增加。以上五個方面都構成了海南房地產近年的剛性需求。 目標市場分析 2020 年，海南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10997 元，比全國平均水平少 2789 元，恩格爾系數為 。近 3 年來，海南省 75 平方米的房價收入比均值為 ，國際上公認的合理范圍是 3～ 6 之間，可見，我省城鎮(zhèn)居民人均收入低于房價增長，僅靠省內需求難以支撐快速增長的房地產價格。海南省房地產銷售市場外向性十分明顯，2020 年，三亞市房地產外地客戶占 87%，?？谑蟹康禺a外地客戶占52%，瓊海、文昌、五指山、陵水、