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海南順得發(fā)實業(yè)有限公司得發(fā)豪苑工程建設項目終稿(編輯修改稿)

2025-06-22 21:57 本頁面
 

【文章內容簡介】 過硬 的施工單位進行土石方及工程施工,以保證工程質量和節(jié)省項目投資。 為了取得較佳經濟效益,應認真做好項目品牌的打造工作,特別是要加強與電視、報紙等傳媒的廣告的宣傳力度,將項目作為地區(qū)精品推向國內外市場。 建議承辦單位抓緊時間立項、建設。同時,建議項目所在地政府各相關職能部門對本項目給予大力支持與幫助,促成項目早日上馬,早日竣工,早見成效。 第二章 房地產市場需求分析 我國房地產市場現狀 2020 年我國房地產市場全年維持衰退態(tài)勢。此輪房地產市場調整始于 2020 年第 4 季度,由珠三角區(qū)域逐步向 全國范圍蔓延,是各種調控政策作用、經濟周期性下行、房地產市場自身調整和世界金融危機影響的結果。經過 1 年的調整期,當前房地產市場已經出現供大于求的狀況, 70 大中城市房價自 8 月份開始出現環(huán)比下跌,其中超過一半的城市房價出現下降。 2020 年我國房地產市場運行狀況呈現以下三個特征: 房屋交易量持續(xù)下降 2020 年,商品房銷售面積持續(xù)下降,下降幅度逐月增加。 1—11月,商品房銷售面積 萬平方米,同比減少 %,增幅減少 個百分點。其中,現房銷售面積為 萬平方米,同比減少 %;期房銷售面積為 萬平方米,同比減少 %。商品房銷售面積降幅逐月增加,由 1—2 月份的 %降為 1—11 月份的%。 40 個重點城市中,有 1/4 的城市商品房銷售面積同比下降 40%以上,下降程度較高的城市包括南寧、寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。 同時,商品房空置面積較快增加。 2020 年 5 月,商品房空置面積結束自 2020 年下半年以來的負增長局面, 11 月底,商品房空置面積為 萬平方米,同比增加 %;其中,商品住宅空置面積 為同比增加 %,增 幅比 3 月底增加 個百分點。 房地產開發(fā)投資意愿下降 受需求市場低迷的影響,房地產開發(fā)投資意愿的下降從 2020 年2 季度就開始顯現, 4 月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期, 6 月份起這兩項反映房地產開發(fā)投資意愿的指標各月均為同比負增長。 2020 年 1—10 月房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積為 萬平方米,同比減少 %,增幅比去年同期減少 個百分點;房地產開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 萬平方米,同比減少 %。 2020 年,商品房新開工面積增幅出現較大幅度下降 ,施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 1—11 月,商品房新開工面積為 萬平方米,同比增長 %,增幅比去年同期減少 個百分點;商品房施工面積為 萬平方米,同比增長 %,增幅比去年同期減少 個百分點;商品房竣工面積為 萬平方米,同比增長 %,增幅比去年同期減少 個百分點。 房價出現近 10 年來首次下降 各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落, 8 月份 70 大中城市房價出現近 10 年來首次下跌,跌幅逐月加大,房價下降城市的數量逐步增多。 2020 年 , 70 大中城市房屋銷售價格同比上漲 %,漲幅比 2020年下降 個百分點。其中,新建商品住房和二手住房分別同比上漲%和 %。從環(huán)比來看, 2020 年 70 大中城市房屋銷售價格下降%,其中新建商品住房和二手住房分別下降 %和 %, 90 平方 米以下商品住宅價格比年初下跌 %。 12 月份, 70 大中城市中有 50個城市新建商品住宅價格出現環(huán)比下降,有 52 個城市二手住房價格出現環(huán)比下降。 2020 年房地產市場衰退程度逐季增加。其中, 1 季度供給增長增加,需求增長減緩,房價環(huán)比漲幅回落,但受翹 尾因素影響,房價同比漲幅仍保持較高幅度; 2 季度開發(fā)景氣開始下降,需求繼續(xù)下降,房價漲幅繼續(xù)下降,部分城市房價出現下跌; 3 季度購房意愿繼續(xù)低迷,開發(fā)投資意愿持續(xù)降低,房價出現首次下跌; 4 季度房價下跌幅度繼續(xù)加大。 1—4各季度 70大中城市房價變化分別為環(huán)比上漲 %、環(huán)比上漲 %、環(huán)比下降 %和環(huán)比下降 %。 各 地區(qū) 房地產投資增幅均有所下降 2020年,東中西三大地區(qū)房地產開發(fā)投資增幅都有所減少。 1—10月,東部、中部和西部三大地區(qū)房地產開發(fā)投資額分別為 億元、 億元 、 億元,分別同比增長 20%、 %、 %,增幅分別減少 個、 個和 個百分點。 2020 年東、中、西三大地區(qū)房地產開發(fā)投資增幅下降圖 注:資料來源于國家統(tǒng)計局、 REICO 數據庫。 我國房地產市場未來走勢預測 2020 年, 我國房地產市場走勢仍然與宏觀經濟和政策環(huán)境有著密切關聯,房地產市場發(fā)展的不利因素是 2020 年宏觀經濟仍會繼續(xù)下行和部分政策的不利影響,有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺。在3 季度宏觀經濟出現回暖的預期下,預計下半年房價將會止跌企穩(wěn)。 未來兩年,我國房地產市場的走勢受兩方面因素的制約和影響。一方面是利空因素。國際金融風暴繼續(xù)肆虐,世界各國都受到波及,歐美地區(qū)受災尤其嚴重,國內經濟亦受其負面影響,出口下滑,經濟下行(一季度我國 GDP 同比增長僅為 %),外資撤離。國內經濟下行已成定局,股市、樓市皆低迷,實體經濟萎 靡不振,企業(yè)效益下滑。在內外宏觀經濟雙重負面影響下,我國房地產市場必然同步下行。 另一方面是利好因素。國際方面,主要國家聯合救市,有助于抑制金融風暴的進一步惡化,能夠在一定程度上減輕 我國經濟和樓市面臨的外部壓力。國內方面,目前中央拯救經濟的決心 很 大, 2020 年11 月 “4 萬億投資計劃 ”的出臺,表明國家促內需保增長的力度將超過1998 年應對亞洲金融危機的措施, “積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策 ”也標志著持續(xù)五年之久的緊縮型宏觀調控轉變?yōu)閿U張型調控。從房地產政策利好分析, 2020 年 10 月 22 日財政部和央行的相關 文件標志著中央救樓市的開始。 可見,利空與利好同時存在,將同時影響著我國房地產市場的投資和交易。但從總趨勢來看,我國房地產市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實:第一,中國是一個經濟轉型國家。對 于一個發(fā)展中國家來說,城鎮(zhèn)化是一個不可避免的問題。自 1978 年推行市場化改革以來,中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進行, 1996 年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產市場的不斷發(fā)展提出了要求。不僅如此,中國到目前為止已經歷了長達 30 年的經濟持續(xù)高速增長,人民收入水平的提高和對生活質量的追求,為房地產市場的發(fā)展提 供了強勁動力。第二,中國是一個體制轉型國家。中國正從嚴格傳統(tǒng)的計劃經濟體制國家逐漸轉變?yōu)槭袌鼋洕w制國家,住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房,而現在則已基本由市場解決。住房推向市場 ,促成了一個巨大的房地產市場的產生和發(fā)展。除了這兩個方面以外, 我 國還是一個人口大國,十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有,龐大的人口數量也意味著巨大的對住房的需求。 以上三個方面,分別從不同層面反應了中國的現狀和特色。它們共同揭示了中國房地產市場發(fā)展不可估量的潛力。只要這些因素沒有改變,房地產 市場發(fā)展的趨勢就不會改變。而在相當長 一段時期內,這些因素很難改變。因此,對于諸多房產商來說,現在 仍然 是一個千載難逢的機遇,因此應對我國房地產前景保持樂觀。 海南省房地產市場現狀 風景這邊獨好 自 2020 年的下半年以來,全國一線房地產市場如北京、上海、廣州、深圳等地,紛紛走出了一波房地產市場大幅下滑的行情。 但在此階段,海南樓市基本保持了平穩(wěn)態(tài)勢。 2020 年下半年到 2020 年 3 月間,全國房地產市場哀鴻遍野的時候,海南樓市購銷兩旺,房地產價格大幅攀升。影響所及,在國家發(fā)改委按月公布的全國70 個大中城市 房屋銷售價格指數表上,??诜績r同比漲幅連續(xù)保持了一年的全國領先位置。即使到了 2020 年的下半年,全球金融危機波及中國樓市,海南也出現市場銷售量徘徊乃至小幅下降時,??诤腿齺喌姆績r依然平穩(wěn)。 投資銷售兩旺 2020 年,海南省房地產完成投資 億元,同比增長 %。全省商品房施工面積 萬平米,同比增長 17%,商品房竣工面積 萬平米,商品房累計銷售面積 萬平米,同比增長%,商品住房累計銷售金額 億元,同比增長 %。繼續(xù)成為我省固定資產投資增長速 度最快、上繳利稅增長最快的重要支柱產業(yè)。值得一提的是,除???、三亞外,島內一些二線城市如文昌、瓊海、定安、五指山、陵水、保亭等城市商品房島外銷售也有了較大增長,市場走勢良好。 促銷 成績斐然 為進一步促進海南省房地產業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展,省建設廳決定2020 年底和今年初,到西北、華北、華東等地組織房地產業(yè)宣傳推介和商品房展銷活動。 2020 年 11 月,該廳組織房地產企業(yè)在北京參展 “第七屆中國國際住宅產業(yè)博覽會 ”,是該廳系列推介活動的第一站。海南省還在會上舉行了整個展會期間唯一一場推介會,吸引了包括境外媒體在內的 近 80 家新聞單位與會。 2020 年 12 月,省建設廳又組織了近 50 家大型開發(fā)商,在 2020年第 24 屆中國 上海房地產展示交易會上集中亮相。由于品質好、促銷到位,海南樓盤在上海房交會上成績不俗。 與此同時,我省還面向潛在客戶,全力組織島內展銷會,組織島外購房團來海南,其中尤以海南日報今年春節(jié)在三亞舉行的房展會效果為佳,現場售房 136 套,成交金額 8160 萬元,消費者意向登記購房 638 套,合計金額 億元。 海南省房地產市場未來走勢預測 海南省房地產業(yè)依托獨特的區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢,在政策驅動和加大促銷力度雙重 作用下,???、三亞周邊市縣房地產開發(fā)投資增勢強勁。盡管受到金融危機和樓市調整期的雙重沖擊,在 4 月 30 日 —5 月 2日舉辦的 “ 2020 第十二屆海南春季房地產展示交易會 ” 上,仍然有40 多個樓盤參展。 據國家統(tǒng)計局最新出爐的《 2020 年 1—3 月全國房地產市場運行情況》顯示,今年第一季度海南房地產市場投資與銷售均呈現旺盛態(tài)勢,各項數據均大幅領先全國平均水平。數據顯示, 2020 年海南 1—3月份房地產開發(fā)企業(yè)完成投資 億元,比去年同期增長 %,領先全國 32 個百分點。海南全省一季度商品房銷售面積為 萬平 米,同比增長 %,領先全國 個百分點;一季度商品房銷售額為 億元,同比增長 53%,領先全國 個百分點。 這些成績的取得, 主要是因為海南房地產市場是個獨立的島嶼市場,遠離全國各主要一線城市,而最主要的則是海南房地產市場具有 的獨特魅力。 眾所周知,海南島已成為全國最向往的旅游目的地之一,尤其是在北方,冬季寒風呼嘯的時候,人們紛紛把開會、旅游等活動,安排在溫暖如春的海南島。即使在金融危機深重的今年 1—2 月,全省依然接待海內外旅游者 萬人次,比去年同期增長 %。 隨著 經濟發(fā)展,人民生活水平逐年提高,越來越多的人注重生活品質。生活方式正在發(fā)生改變,異地購房的第二居所、第三居所成為潮流,會有越來越多的人來海南買房。過去五年經濟高速增長形成的居民財富積累基礎,將對促進海南省房價的穩(wěn)定起到積極作用。 海南四季如春、氣候溫和,度假設施齊全,交通網絡方便快捷,是居民度假、居住和養(yǎng)老的理想場所,三亞市更是位列中國宜居城市第五位,已有大批島外人士上島購房。 在這些因素的刺激下,來海南購買過冬房的人越來越多,成為海南近幾年房地產持續(xù)走高的重要因素。目前,全島的房地產外銷比例高達 80%以上,就充分證明了這一點。 同時, “海南國際旅游島 ”的建設,必然給海南的房地產、旅游、娛樂和酒店等一系列產業(yè)的發(fā)展帶來推動力,此時投資房地產產業(yè),預期可以取得豐厚的回報。 總之,在世界旅游中,濱海旅游是最受追捧的;在濱海旅游中,熱帶海島又是最受追捧的。海南的資源具有稀缺和不可再生性,所以海南房地產下一步的發(fā)展思路將調整結構,走高端路線,大力發(fā)展旅游房產。考慮未來到海南購房成本,以及目前海南房子的價位,現在 到海南購房正當時。 目標人群與目標市場分析 目標人群分析 目前,海南房屋需求市場主要有五大 群體:一是大量的外省人來海南購房,他們主要購買環(huán)境較好的高檔商品房,用于休閑度假和養(yǎng)老;二是近幾年引進了一批大企業(yè)大項目,大量外地員工進入海南居??;三是近幾年來,海南省加快城鎮(zhèn)化進程,農村人口移居城市的持續(xù)增加;四是八十年代房改至今已有 20 年,部分房改戶有購買第二套房以改善居住條件的欲望;五是就業(yè)和婚齡人群的增加。以上五個方面都構成了海南房地產近年的剛性需求。 目標市場分析 2020 年,海南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10997 元,比全國平均水平少 2789 元,恩格爾系數為 。近 3 年來,海南省 75 平方米的房價收入比均值為 ,國際上公認的合理范圍是 3~ 6 之間,可見,我省城鎮(zhèn)居民人均收入低于房價增長,僅靠省內需求難以支撐快速增長的房地產價格。海南省房地產銷售市場外向性十分明顯,2020 年,三亞市房地產外地客戶占 87%,??谑蟹康禺a外地客戶占52%,瓊海、文昌、五指山、陵水、
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