【正文】 滅火器配置 本項(xiàng)目滅火器按中 危險(xiǎn)級(jí)進(jìn)行配置，滅火器均采用手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。洗滌廢水直接排入市政管網(wǎng)中。 （ 2）樓層活荷載標(biāo)準(zhǔn)值 : 基礎(chǔ)方案設(shè)計(jì) （ 1）工程地質(zhì)情況 根據(jù)本項(xiàng)目提供的工程勘察報(bào)告，建設(shè)場(chǎng)地從上至下大致可劃分為 5 個(gè)巖性單元層，即素填土、淤泥質(zhì)粘土、細(xì)砂、礫砂、粉砂。另外 ,建設(shè)配電室、水泵房、 住宅小區(qū)景觀、游泳池 等配套設(shè)施 250m住宅小區(qū)內(nèi)道路 3000 m2及停車位 90 個(gè)（包括室內(nèi)及露天停車位） 。 通信條件 有線通信設(shè)施和無線通信信號(hào)已經(jīng)覆蓋項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址全區(qū)域 ,通信條件具備。建設(shè)場(chǎng)址二面臨路，東面與 20 米規(guī)劃路相接，南面與進(jìn)出定安縣城的必經(jīng)之路見龍大道相鄰，西面毗鄰海南省交通技工學(xué)校，北面與定安縣武裝部接壤。 市場(chǎng)分析結(jié)論 目前，我國(guó)樓市正處于 周期 調(diào)整 的關(guān)鍵時(shí)期，由于我國(guó)人口基數(shù)龐大，再加上過去幾年，隨著我國(guó)城市化率提高很快，大量人口進(jìn)入城市，形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求，是拉動(dòng)防地產(chǎn)市場(chǎng)最根本的動(dòng)力。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)主要以中小戶型為主，以大戶 型為輔，這無疑迎合了當(dāng)下購(gòu)房消費(fèi)者的心理需求，將受到廣大省內(nèi)外購(gòu)房消費(fèi)者的青睞和喜歡。目標(biāo)人群主要為具有一定經(jīng)濟(jì)能力、具有一定文化素質(zhì)的群體和都市成功白領(lǐng)階層。過去五年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)形成的居民財(cái)富積累基礎(chǔ)，將對(duì)促進(jìn)海南省房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到積極作用。 2020 年 11 月，該廳組織房地產(chǎn)企業(yè)在北京參展 “第七屆中國(guó)國(guó)際住宅產(chǎn)業(yè)博覽會(huì) ”，是該廳系列推介活動(dòng)的第一站。除了這兩個(gè)方面以外， 我 國(guó)還是一個(gè)人口大國(guó)，十幾億的人口總量在世界各國(guó)之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對(duì)住房的需求。在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)必然同步下行。 2020 年 ， 70 大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 2020年下降 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，建議項(xiàng)目所在地政府各相關(guān)職能部門對(duì)本項(xiàng)目給予大力支持與幫助，促成項(xiàng)目早日上馬，早日竣工，早見成效。因此，優(yōu)越的政策條件將是本項(xiàng)目能夠順利實(shí)施與建設(shè)的重要保障。這使得除了三亞、?？谕?，瓊海、文昌、定安等地的樓盤也受到廣 泛 關(guān)注，海南的二、三線區(qū)域正在成為海南樓市構(gòu)成的重要力量。今后，公司將一如繼往，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)一步提升企業(yè)資質(zhì)品位，增強(qiáng)企業(yè)活力，不斷地做大做強(qiáng)。 編制依據(jù) 國(guó)家及海南省現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版之要求； 《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南》試行 本； 建設(shè)部 2020 年頒發(fā)的《建設(shè)工程項(xiàng)目管理試行辦法》； 2002 年國(guó)家關(guān)于工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文； 《海南統(tǒng)計(jì)年鑒 2020》； 五屆省政府第 18 次常務(wù)會(huì)原則通過的《 海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見 》； 承辦單位提供的相關(guān)資料； 本次調(diào)查研究收集的其它相關(guān)資料等。戶型 稍 小、價(jià)格在每平方米 3000 元至 4000 多元的樓盤展會(huì)前，咨詢了解的人群絡(luò)繹不絕，海南環(huán)境自然資源之優(yōu)美、氣候之怡人、生態(tài)之寶貴。 地理位置條件 本項(xiàng)目位于進(jìn)出定安縣的必經(jīng)之路 ——見龍大道北端 ， 交通方便、快捷，項(xiàng)目所需的建筑材料和裝修材料在附近即可購(gòu)買。 第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 2020 年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全年維持衰退態(tài)勢(shì)。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲%和 %。 另一方面是利好因素。 以上三個(gè)方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國(guó)的現(xiàn)狀和特色。海南省還在會(huì)上舉行了整個(gè)展會(huì)期間唯一一場(chǎng)推介會(huì)，吸引了包括境外媒體在內(nèi)的 近 80 家新聞單位與會(huì)。 海南四季如春、氣候溫和，度假設(shè)施齊全，交通網(wǎng)絡(luò)方便快捷，是居民度假、居住和養(yǎng)老的理想場(chǎng)所，三亞市更是位列中國(guó)宜居城市第五位，已有大批島外人士上島購(gòu)房。只要充分發(fā)揮本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)、風(fēng)景區(qū)優(yōu)勢(shì)和度假休閑優(yōu)勢(shì)，完善配套專門針對(duì)客戶的各項(xiàng)服務(wù)措施，對(duì)于大陸以及省內(nèi)的客戶具有相當(dāng)吸引能力。 劣勢(shì) （ 1）由于項(xiàng)目建設(shè)對(duì)公司資金流有較大要求，而這正是業(yè)主目前面臨的較大困難。對(duì)于現(xiàn)在正處于買方市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更 加注意與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動(dòng)，展示企業(yè)形象的同時(shí)，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時(shí)傾向性更加明顯。隨著城市化進(jìn)程的加快，我 國(guó)住房需求在一定時(shí)期內(nèi)仍會(huì)很大。 場(chǎng)地現(xiàn)狀 項(xiàng)目擬建場(chǎng)址現(xiàn)已進(jìn)行了三通一平。 環(huán)境保護(hù)條件 因項(xiàng)目場(chǎng)址周圍為城市道路和民宅學(xué)校等建筑物 ,環(huán)境保護(hù)條件較為欠缺 ,建議業(yè)主制訂出較為完善的環(huán)境保護(hù)措施并加以嚴(yán)格執(zhí) 行 ,以求把影響環(huán)境的不利因素降到最低。 建筑設(shè)計(jì) 主要設(shè)計(jì)依據(jù) 建設(shè)用 地紅線圖及用地規(guī)劃許可證； 國(guó)家和地方現(xiàn)行有關(guān)工程建設(shè)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)； 民用建筑設(shè)計(jì)通則（ GB503522020）； 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2020 版）； 公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（ GB501892020）； 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ16－ 87（ 2001 年版）； 定安縣塔嶺新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃； 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。此建設(shè)區(qū)內(nèi)未發(fā)現(xiàn)有明顯斷裂構(gòu)造存在，場(chǎng)地內(nèi)鉆孔發(fā)現(xiàn)地下水 ,但對(duì)地基中的鋼筋混凝土影響不大。 （ 2）化糞池按污水停滯時(shí)間為 24 小時(shí)，清淘周期按半年設(shè)計(jì)。 自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng) 閉式自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)采用臨時(shí)高壓消防給水系統(tǒng)。 集中泵房?jī)?nèi)設(shè)消火栓系統(tǒng)消防泵兩臺(tái)，一用一備，火災(zāi)時(shí)開啟泵房加壓泵實(shí)施滅火。 排水系統(tǒng) （ 1）區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)采用雨污分流制，糞便污水及洗滌廢水分別 收集，糞便污水經(jīng)化糞池外理后再排放到市政管網(wǎng)中。 抗震設(shè)防列度： 8 度（基本地震加速度值為 g）?？偨ㄖ娣e 43559m2，其中：商品房面積 39591m2(包括架空層 ),商業(yè)鋪面（二層） 3968m2。 交通運(yùn)輸條件 本項(xiàng)目地處定安縣的交通要道 ,交通十分便利 ,運(yùn)輸條件滿足建設(shè)需要。 停車位： 90 個(gè)泊位 第四章 項(xiàng)目建設(shè)地址 和有利 條件 建設(shè)地點(diǎn)與地理位置 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于定 安縣塔嶺新區(qū) ,其北距海南省省會(huì)海口市33 公里 ,距?？跈C(jī)場(chǎng) 36 公里，離環(huán)島東干線不足 1 公里，西距定安縣城僅 2 公里，交通十分便利。 詳見 〈風(fēng)險(xiǎn)分析〉一章。 人文營(yíng)銷 房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)以人為本，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。 （ 4）項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì) 當(dāng)前，無論是省外抑或是省內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中小戶型是大勢(shì)所趨，是國(guó)家積極倡導(dǎo)的發(fā)展方向，也與我省目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段以及普通老百姓的生活水平、居住要求相符合，因此中小戶型的交易量向來都十分火爆。結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)所處的地理位置及地段情況，建議把項(xiàng)目市場(chǎng)定 位于大陸各主要大中城市（尤其是長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)）以及島內(nèi)的一線城市（如?？谑校Ｉ罘绞秸诎l(fā)生改變，異地購(gòu)房的第二居所、第三居所成為潮流，會(huì)有越來越多的人來海南買房。 促銷 成績(jī)斐然 為進(jìn)一步促進(jìn)海南省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，省建設(shè)廳決定2020 年底和今年初，到西北、華北、華東等地組織房地產(chǎn)業(yè)宣傳推介和商品房展銷活動(dòng)。住房推向市場(chǎng) ，促成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生和發(fā)展。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行已成定局，股市、樓市皆低迷，實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎 靡不振，企業(yè)效益下滑。 房?jī)r(jià)出現(xiàn)近 10 年來首次下降 各類型房屋銷售價(jià)格漲幅逐步回落， 8 月份 70 大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近 10 年來首次下跌，跌幅逐月加大，房?jī)r(jià)下降城市的數(shù)量逐步增多。 建議承辦單位抓緊時(shí)間立項(xiàng)、建設(shè)。 “下限 ”兩字，意味著部分房地產(chǎn)企業(yè)可以少交 5%。海南的房產(chǎn)是奢侈品，可自用度假，升值潛力也大，到海南購(gòu)房已經(jīng)不僅是有錢人士的風(fēng)尚，很多普通工薪階層也加入了異地購(gòu)房的消費(fèi)大潮。像在?？诃偵絽^(qū)投資建設(shè)的海南仙民農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)項(xiàng)目就曾被瓊山區(qū)列為啟動(dòng)建設(shè)的 15個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目之一加以示范推廣。 項(xiàng)目提出的背景與理由 2020 年以來，受益于亞熱帶氣候和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，除了?？凇⑷齺喭?，瓊海市、文昌市、儋州市、五指山市、定安縣等二線市縣房地產(chǎn)市場(chǎng)陸續(xù)啟動(dòng)，發(fā)展勢(shì)頭良好，打破了?？凇?三亞兩市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一枝獨(dú)秀的局面。人們對(duì)宜居舒適環(huán)境的追求，使得國(guó)內(nèi)外富裕人士向以海南為代表的 “陽(yáng)光帶遷移 ”成為一種時(shí)尚，國(guó)際短暫的經(jīng)濟(jì) 波瀾 阻擋不了他們?cè)诤Ｄ腺?gòu)房置業(yè)的腳步。因此，在交通運(yùn)輸、配套產(chǎn)業(yè)、物資供給等方面具有很多便利條件，這必然會(huì)將地理位置條件轉(zhuǎn)化為支持本項(xiàng)目順利建設(shè)的優(yōu)勢(shì)。此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整始于 2020 年第 4 季度，由珠三角區(qū)域逐步向 全國(guó)范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。從環(huán)比來看， 2020 年 70 大中城市房屋銷售價(jià)格下降%，其中新建商品住房和二手住房分別下降 %和 %， 90 平方 米以下商品住宅價(jià)格比年初下跌 %。國(guó)際方面，主要國(guó)家聯(lián)合救市，有助于抑制金融風(fēng)暴的進(jìn)一步惡化，能夠在一定程度上減輕 我國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市面臨的外部壓力。它們共同揭示了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可估量的潛力。 2020 年 12 月，省建設(shè)廳又組織了近 50 家大型開發(fā)商，在 2020年第 24 屆中國(guó) 在這些因素的刺激下，來海南購(gòu)買過冬房的人越來越多，成為海南近幾年房地產(chǎn)持續(xù)走高的重要因素。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目所在地區(qū)域內(nèi)同期已有樓盤建成并銷售，如 “恒吉花園 ”均價(jià)2900 元， “春陽(yáng)花園 ”均價(jià) 2800 元 —2900 元，市場(chǎng)銷售情況極佳（ “恒吉花園 ”已售出 80%、 “春陽(yáng)花園 ” 已售出 90%）。 （ 2）項(xiàng)目建設(shè) 業(yè)主 知名度 有待提高 ，營(yíng)銷能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。由于目前房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資接近 1/5，市場(chǎng)對(duì)住房依然存在剛性需求。場(chǎng)址地勢(shì)較周圍低，呈西高東低，南高北低之勢(shì)。 當(dāng)?shù)厣鐣?huì)支持條件 本項(xiàng)目建設(shè)得到了定安縣政府及塔嶺新區(qū)管委會(huì)的大力支持和配合 ,并且符合塔嶺新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求 ,項(xiàng)目建設(shè)符合各方利益，無利益受損方。 平面設(shè)計(jì) 商品住宅樓平面設(shè)計(jì)主要考慮目標(biāo)市場(chǎng) (大陸市場(chǎng)尤其是北方市場(chǎng) )及目標(biāo)人群 (休閑、度假、過 冬的候鳥型中高收入的中老年群體 )的多方面、多層次需求，主要以小戶型為主，輔以少部分的中戶型。 （ 2）地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 基礎(chǔ)初步采用片筏式基礎(chǔ)或條形基礎(chǔ)。 （ 3）雨水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)流量按定安縣定城鎮(zhèn)暴雨強(qiáng)度設(shè)計(jì)，重現(xiàn)期為一年，雨水采用外排水， 按不大于 200 m2 /個(gè)在屋頂設(shè)置雨水口，雨水經(jīng)立管收集后排入市政雨水管網(wǎng)。 自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)每個(gè)報(bào)警閥控制的噴頭數(shù)不超過 800 個(gè)，報(bào)警閥之前的噴淋給水管均聯(lián)成環(huán)狀，其系統(tǒng)上設(shè)置的檢修閥門均為信號(hào)閥。在消火栓系統(tǒng)上設(shè)置屋頂增壓設(shè)備。各戶均設(shè)計(jì)量水表，水表集中設(shè)于每層水表間。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 主要設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092001； （ 2）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072002； （ 3）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112001； （ 4）《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ9494； （ 5）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5000102002； （ 6）《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ32002； （ 7）《巖土工程勘察報(bào)告》； 設(shè)計(jì)數(shù)據(jù) （ 1）自然 條件 基本風(fēng)壓值： 。 第六章 工程建設(shè)方案 工程項(xiàng)目組成 項(xiàng)目由 3 座 16 層 +1 躍層 商品住宅樓、 3 座 11 層 +1 躍層 商業(yè)住宅混和樓以及 配電室、水泵房、停車場(chǎng)、住宅小區(qū)景觀、游泳池、小區(qū)道路通道等配套建、構(gòu)筑物 組成。 給排水條件 定安塔嶺新區(qū)市政給排水管網(wǎng)就從項(xiàng)目場(chǎng)址旁邊經(jīng)過 ,能夠滿足施工建設(shè)要求 ,只需利用即可。 綠化率： % 針對(duì)本項(xiàng)目來說，最主要的風(fēng)險(xiǎn)來自于項(xiàng)目建成后的銷路不暢、滯銷等問題；再一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是如何提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，保持項(xiàng)目長(zhǎng)盛不衰持續(xù)發(fā)展問題。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí)，更是寶貴的無形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購(gòu)、投融資等對(duì)外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營(yíng)效益?？梢?，區(qū)域內(nèi)便利的交通網(wǎng)絡(luò)無疑將為項(xiàng)目增添幾分競(jìng)爭(zhēng)力。 從上述情況可以看出，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)