【正文】 墻： 200mm 加氣混凝土 屋頂： 30mmXPS 保溫板 門窗：普通中空玻璃 表 61 建（構）筑物一覽表 序 號 名 稱 建筑面積（ m2） 結構形 式 備 注 1 16 層 +1 躍層 商品樓 23043 框剪 共 3 幢 2 11 層 +1 躍層 商住樓 16548 框剪 共 3 幢 3 二層鋪面 3968 框剪 4 水泵房、配電室、泳池等 250 混凝土或框架 5 區(qū)內道路 3000 混凝土 給排水設計 主要設計依據(jù) （ 1）《建筑給水排水設計規(guī)范》 GB500152020 （ 2）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 GB5004595 （ 3）《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 GB5004590 （ 4）《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》 GB500842001 設計范圍 設計范圍包括生活給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消火栓給水系統(tǒng)。此建設區(qū)內未發(fā)現(xiàn)有明顯斷裂構造存在，場地內鉆孔發(fā)現(xiàn)地下水 ,但對地基中的鋼筋混凝土影響不大。 建筑色彩 建筑色彩 摒棄 繁雜裝飾，以灰白色、灰色為主色調，配以局部的暖色調，給人以整潔而又不缺乏溫情的觀感 ,采用 簡約和富于動感的手法體現(xiàn)建筑本身的美感及親切感，凸顯出一股熱帶風情建筑的特色。 綠地布置 由于小區(qū)用地面積的限制，環(huán)境綠化宜以精致點綴為主，設計中注意與周圍環(huán)境的融合協(xié)調及充分利用，使小區(qū)環(huán)境的綠地與架空層綠地有機結合成一個 整體。全部商品樓一層設置成架空層，作室內停車位使用。 建筑設計 主要設計依據(jù) 建設用 地紅線圖及用地規(guī)劃許可證； 國家和地方現(xiàn)行有關工程建設技術規(guī)范、規(guī)定及標準； 民用建筑設計通則（ GB503522020）； 住宅設計規(guī)范（ 2020 版）； 公共建筑節(jié)能設計標準（ GB501892020）； 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 GB5004595； 《建筑設計防火規(guī)范》 GBJ16－ 87（ 2001 年版）； 定安縣塔嶺新區(qū)控制性詳細規(guī)劃； 建設單位提供的有關資料。具體布置詳見總平面布置圖。建設場址中心地帶則建設游泳池及小區(qū)住宅景觀，中間輔以人行通道予以聯(lián)接，形成兩個既相互獨立而又緊密聯(lián)系的景觀節(jié)點，使得其四周 6 幢樓房里的居民足不出戶就能欣賞到住宅小區(qū)里的美景并能很方便自由地進入景觀地帶進行休閑、健身、聊天溝通等活動。 第五章 項目總體布置 擬建項目用地總面積 18615m2，位于定安縣塔嶺新城區(qū)見龍大道北端。 環(huán)境保護條件 因項目場址周圍為城市道路和民宅學校等建筑物 ,環(huán)境保護條件較為欠缺 ,建議業(yè)主制訂出較為完善的環(huán)境保護措施并加以嚴格執(zhí) 行 ,以求把影響環(huán)境的不利因素降到最低。 供電條件 供電線路已覆蓋本 建設項目所處區(qū)域 ,只需利用原有供電設施就能充分滿足項目建設的要求。建筑場地宜劃為 Ⅱ 類。區(qū)域內地下水賦存于殘積土層中，其巖性為砂質粘土，透水性差，含水量少；地下水也賦存于基巖裂隙中，由于裂隙帶寬度小，含水量不大。 場地現(xiàn)狀 項目擬建場址現(xiàn)已進行了三通一平。 建筑密度 ： % 建筑占地面積： 3837m2 定安縣是我省成長中的新興城市，其整體規(guī)劃和設計合理科學， 基礎設施不斷優(yōu)化，美譽度越來越高，加之民風極好，此時在定安投資房地產項目將能夠無疑凸顯了決策的正確性和投資的及時性。隨著城市化進程的加快，我 國住房需求在一定時期內仍會很大。對此建設業(yè)主對此要引起高度重視。因此，開發(fā)商應當注意 商品房產品的售后服務，對業(yè)主提出的問題給予及時地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理， 為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時代發(fā)展的必然，同時也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應。對于現(xiàn)在正處于買方市場的房地產企業(yè)，應該更 加注意與顧客建立良好的關系，與顧客形成互動，展示企業(yè)形象的同時，更讓顧客感受到關懷，在選擇時傾向性更加明顯。目前，房地產市場競爭日趨激烈，房地產品牌的作用日益凸現(xiàn)。 1—3 季度各季度， GDP 增速分別為 %、 %和9%， 3 季度受世界金融危機影響，經濟增長出現(xiàn)較快下滑。 2020 年以來，定安房地產產業(yè)發(fā)展迅猛，到目前為止已有16 家房地產公司落戶定安，參與房地產的投資開發(fā)。 劣勢 （ 1）由于項目建設對公司資金流有較大要求，而這正是業(yè)主目前面臨的較大困難。 （ 3）交通網絡優(yōu)勢 塔嶺新區(qū)道路網已形成 “五橫三縱 ”框架， “五橫 ”為見龍大道、塔北路、塔中路、塔南路、環(huán)城南路； “三縱 ”為龍門路、定雷路、塔東路。 2020 年 12 月 29 日，隨著定安縣新行政中心的整體搬遷、宣傳文化中心大樓和勞動力市場中心大樓同時在塔嶺新區(qū)落成，標志著塔嶺新區(qū)已經成為定安縣政治文化中心，將是定安未來的高檔住宅及商業(yè)區(qū)域。 根據(jù)?？谑幸?guī)劃局最新的規(guī)劃，?？谑?2020 年到 2020 年商品住宅的建筑面積為 萬平方米，按照 2020 年 萬平方米的銷售量，?？谑械耐恋毓恐荒軡M足 3 年的開發(fā)量。只要充分發(fā)揮本項目住宅產品的性價比優(yōu)勢、風景區(qū)優(yōu)勢和度假休閑優(yōu)勢，完善配套專門針對客戶的各項服務措施，對于大陸以及省內的客戶具有相當吸引能力。島外客戶的巨大需求，推動海南旅游房地產價格快速攀升，并保持整個房價在高位運行。以上五個方面都構成了海南房地產近年的剛性需求。 總之，在世界旅游中，濱海旅游是最受追捧的；在濱海旅游中，熱帶海島又是最受追捧的。 海南四季如春、氣候溫和，度假設施齊全，交通網絡方便快捷，是居民度假、居住和養(yǎng)老的理想場所，三亞市更是位列中國宜居城市第五位，已有大批島外人士上島購房。即使在金融危機深重的今年 1—2 月，全省依然接待海內外旅游者 萬人次，比去年同期增長 %。數(shù)據(jù)顯示， 2020 年海南 1—3月份房地產開發(fā)企業(yè)完成投資 億元，比去年同期增長 %，領先全國 32 個百分點。 與此同時，我省還面向潛在客戶，全力組織島內展銷會，組織島外購房團來海南，其中尤以海南日報今年春節(jié)在三亞舉行的房展會效果為佳，現(xiàn)場售房 136 套，成交金額 8160 萬元，消費者意向登記購房 638 套，合計金額 億元。海南省還在會上舉行了整個展會期間唯一一場推介會，吸引了包括境外媒體在內的 近 80 家新聞單位與會。繼續(xù)成為我省固定資產投資增長速 度最快、上繳利稅增長最快的重要支柱產業(yè)。影響所及，在國家發(fā)改委按月公布的全國70 個大中城市 房屋銷售價格指數(shù)表上，?？诜績r同比漲幅連續(xù)保持了一年的全國領先位置。因此，對于諸多房產商來說，現(xiàn)在 仍然 是一個千載難逢的機遇，因此應對我國房地產前景保持樂觀。 以上三個方面，分別從不同層面反應了中國的現(xiàn)狀和特色。中國正從嚴格傳統(tǒng)的計劃經濟體制國家逐漸轉變?yōu)槭袌鼋洕w制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。自 1978 年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進行， 1996 年以后步伐明顯加快。 可見，利空與利好同時存在，將同時影響著我國房地產市場的投資和交易。 另一方面是利好因素。一方面是利空因素。 2020 年東、中、西三大地區(qū)房地產開發(fā)投資增幅下降圖 注：資料來源于國家統(tǒng)計局、 REICO 數(shù)據(jù)庫。其中， 1 季度供給增長增加，需求增長減緩，房價環(huán)比漲幅回落，但受翹 尾因素影響，房價同比漲幅仍保持較高幅度； 2 季度開發(fā)景氣開始下降，需求繼續(xù)下降，房價漲幅繼續(xù)下降，部分城市房價出現(xiàn)下跌； 3 季度購房意愿繼續(xù)低迷，開發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房價出現(xiàn)首次下跌； 4 季度房價下跌幅度繼續(xù)加大。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲%和 %。 2020 年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降 ，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 同時，商品房空置面積較快增加。 1—11月，商品房銷售面積 萬平方米，同比減少 %，增幅減少 個百分點。 第二章 房地產市場需求分析 我國房地產市場現(xiàn)狀 2020 年我國房地產市場全年維持衰退態(tài)勢。 同時，要選擇有實力、價格低、質量過硬 的施工單位進行土石方及工程施工，以保證工程質量和節(jié)省項目投資。項目實施后，要對項目進度進行定期督察，對出現(xiàn)的問題要求限期整改。 項目投入總資金及資金籌措 項目總投入資金為 ，其中：項目資本金 ，占總投入資金的 %，主要用于購置土地、土地平整、配套基礎設施及樓房建設，少部分用于建設期利息和流動資金；債務資金 3500萬元，占總投入資金的 %，擬分兩年向銀行貸款，全部用于商品樓房建設。 地理位置條件 本項目位于進出定安縣的必經之路 ——見龍大道北端 ， 交通方便、快捷，項目所需的建筑材料和裝修材料在附近即可購買。 住宅樓總戶數(shù)： 528 戶 主要建設條件 政策條件 2020 年五屆省政府第 18 次常務 會議 原則通過的《 海南省人民政府關于促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見 》 中提出，房地產開發(fā)項目土地增值稅從房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房套數(shù)過半時開始預征，而原來 的規(guī)定是一開始銷售就要征收，這實際上可以讓企業(yè)的資金流動更 有效益 。 建筑總占地面積 3837 平方米 。 項目概況 項目地點 定安縣塔嶺新城區(qū)見龍大道北 側 建設規(guī)模與內容 本項目建設內容包括 3 幢 16 層 +1 躍層 商住樓、 3 幢 11 層 +1 躍 層 商住樓、 1 排二層臨街商業(yè)鋪面及小區(qū)景觀地帶、游泳池、停車位（包架空層和露天停車位）、小區(qū)道路、綠化、供水、供電、圍墻等配套設施。戶型 稍 小、價格在每平方米 3000 元至 4000 多元的樓盤展會前，咨詢了解的人群絡繹不絕，海南環(huán)境自然資源之優(yōu)美、氣候之怡人、生態(tài)之寶貴。 在各主要城市的每一個房地產展會現(xiàn)場，海南樓盤都是最閃耀的關注點。大部分有條件的家庭和老年人均選擇了在異地購房養(yǎng)老和投資升值。海南正在逐漸成為中國甚至整個東北亞地區(qū)高薪階層的休閑后花園。 編制依據(jù) 國家及海南省現(xiàn)行有關技術標準、設計規(guī)范； 《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》第三版之要求； 《建設項目可行性研究報告編制指南》試行 本； 建設部 2020 年頒發(fā)的《建設工程項目管理試行辦法》； 2002 年國家關于工程建設技術標準強制性條文； 《海南統(tǒng)計年鑒 2020》； 五屆省政府第 18 次常務會原則通過的《 海南省人民政府關于促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見 》； 承辦單位提供的相關資料； 本次調查研究收集的其它相關資料等。公司目前擁有各類中高級技術職稱人員多 名。 目 錄 第一章 總 論 ....................................................................................... 1 項目背景 ..................................................................................... 1 項目概況 ..................................................................................... 4 結論與建議 ................................................................................. 7 第二章 房地產市場需求分析 .............................................................. 9 我國房地產市場現(xiàn)狀 .................................................................. 9 我國房地產市場未來走勢預測 ................................................ 12 海南省房地產市場現(xiàn)狀 ............................................................ 13 海南省房地產市場未來走勢預測 .............................