【正文】 閉式自動噴淋滅火系統(tǒng)泵由報警閥上的壓力開關(guān)自動啟動，也可由消防控制中心啟動。 自動噴淋滅火系統(tǒng)每個報警閥控制的噴頭數(shù)不超過 800 個，報警閥之前的噴淋給水管均聯(lián)成環(huán)狀，其系統(tǒng)上設(shè)置的檢修閥門均為信號閥。在消火栓系統(tǒng)上設(shè)置屋頂增壓設(shè)備。室內(nèi)消火栓充實水柱按 10m 設(shè)計，布置在建筑內(nèi)明顯易于取用的地點，其間距保證有 2 支水槍的充實水柱同時達(dá)到室內(nèi)任何部位。 室外消防給水系統(tǒng) 室外生活給水管網(wǎng)與室外消防給水管網(wǎng)合用，并成環(huán)狀，室外設(shè)地上 式消火栓，其間距不大于 120m，設(shè)置在距離建筑外墻 540m 范圍內(nèi)。 （ 3）雨水系統(tǒng)的設(shè)計流量按定安縣定城鎮(zhèn)暴雨強(qiáng)度設(shè)計，重現(xiàn)期為一年，雨水采用外排水， 按不大于 200 m2 /個在屋頂設(shè)置雨水口，雨水經(jīng)立管收集后排入市政雨水管網(wǎng)。各戶均設(shè)計量水表，水表集中設(shè)于每層水表間。商業(yè)鋪面用水由市政水源直接供給，下行上給。 水源 由定安市政自來水管網(wǎng)引入二路 DN100 供水管與住宅小區(qū)供水管網(wǎng)連接，小區(qū)內(nèi)設(shè)給水環(huán)管供生活及消防用水，并設(shè)水表計量。 （ 2）地基基礎(chǔ)設(shè)計 基礎(chǔ)初步采用片筏式基礎(chǔ)或條形基礎(chǔ)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 主要設(shè)計依據(jù) （ 1）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092001； （ 2）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 GB500072002； （ 3）《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB500112001； （ 4）《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ9494； （ 5）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB5000102002； （ 6）《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ32002； （ 7）《巖土工程勘察報告》； 設(shè)計數(shù)據(jù) （ 1）自然 條件 基本風(fēng)壓值： 。綠化植物配置上以少數(shù)熱帶植物成組團(tuán)種 植，配上適當(dāng)?shù)墓嗄?，周邊以草皮滿鋪，達(dá)到精致和富有地方熱帶特色的效果。 道路交通系統(tǒng) 每幢商品住宅樓內(nèi)設(shè)一個 3m 寬 的樓梯間（防煙樓梯）及一部載重 10001100kg 電梯，以滿足垂直交通與消防要求。 平面設(shè)計 商品住宅樓平面設(shè)計主要考慮目標(biāo)市場 (大陸市場尤其是北方市場 )及目標(biāo)人群 (休閑、度假、過 冬的候鳥型中高收入的中老年群體 )的多方面、多層次需求，主要以小戶型為主，輔以少部分的中戶型。 第六章 工程建設(shè)方案 工程項目組成 項目由 3 座 16 層 +1 躍層 商品住宅樓、 3 座 11 層 +1 躍層 商業(yè)住宅混和樓以及 配電室、水泵房、停車場、住宅小區(qū)景觀、游泳池、小區(qū)道路通道等配套建、構(gòu)筑物 組成。兩層商業(yè)鋪面布置在場址的東側(cè)，面向規(guī)劃路，以配合定安縣政府規(guī)劃中的定安縣公共車站 相鄰近，提升其未來的商業(yè)價值及升值潛力，且通過商業(yè)鋪面把 3 幢商住樓聯(lián)成一個有機(jī)整體。其四至： 東面為一寬約 20 米的規(guī)劃路（還未命名），南面是見龍大道，西面鄰海南省交通技工學(xué)校，北面靠定安縣武裝部及工商局等。 當(dāng)?shù)厣鐣С謼l件 本項目建設(shè)得到了定安縣政府及塔嶺新區(qū)管委會的大力支持和配合 ,并且符合塔嶺新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求 ,項目建設(shè)符合各方利益，無利益受損方。 給排水條件 定安塔嶺新區(qū)市政給排水管網(wǎng)就從項目場址旁邊經(jīng)過 ,能夠滿足施工建設(shè)要求 ,只需利用即可。 地形地貌 擬建項目所處位置的原始地貌為低平原區(qū)，擬建場地地勢大致平整。根據(jù)水文地質(zhì)資料，區(qū)域內(nèi)地下水類型為碳酸鹽鈣鈉水，對混凝土結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋均不具有腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具有弱腐蝕性。場址地勢較周圍低，呈西高東低，南高北低之勢。 綠化率： % 擬 建筑面積： 43559 m2 第三章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 根據(jù)當(dāng)前海南特別是定安縣房地產(chǎn)市場供需情況及發(fā)展趨勢、目標(biāo)市場及目標(biāo)人群的需求喜好，結(jié)合項目建設(shè)場址的形狀及占地面積、《定安縣塔嶺新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》的要求以及建設(shè)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)實力，確定 項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容為 :3 幢 16 層 +1 躍層 商品樓及 3幢 11 層 +1 躍層 商品樓，建筑面積 35160 ㎡；一排臨街二層商業(yè)鋪面，建筑面積 2640 ㎡；此外，還建設(shè)游泳池、小區(qū)景觀地帶、停車位 、配電房、水泵房、區(qū)內(nèi)道路、綠地面積以及圍墻等。由于目前房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資接近 1/5，市場對住房依然存在剛性需求。針對本項目來說，最主要的風(fēng)險來自于項目建成后的銷路不暢、滯銷等問題；再一個風(fēng)險就是如何提高項目競爭力，保持項目長盛不衰持續(xù)發(fā)展問題。 總而言之，房地產(chǎn)營銷的出發(fā)點應(yīng)是以人為本和誠信經(jīng)營，這是需求導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)的客觀要求。雖然目前節(jié)能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于 “發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事 ”， 綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢，也將成為賣點。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識，更是寶貴的無形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營效益。截止到目 前，國際金融危機(jī)仍在擴(kuò)散和蔓延，對全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的沖擊和造成的損失將進(jìn)一步擴(kuò)大，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也將更加明顯。先后有陽光椰風(fēng)苑、恒吉花園等 14 個房地產(chǎn)開發(fā)項目落戶定安，開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)面積 120 萬平方米。 （ 2）項目建設(shè) 業(yè)主 知名度 有待提高 ，營銷能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)?？梢?，區(qū)域內(nèi)便利的交通網(wǎng)絡(luò)無疑將為項目增添幾分競爭力。因此，本項目建設(shè)具有得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢。土地供應(yīng)無法滿足市場需求，這將使得土地資源越發(fā)稀缺，二級公開市場上（如定安、文昌、瓊海）的土地價 格必將進(jìn)一步上漲。 項目價格定位 項目所在地區(qū)域內(nèi)同期已有樓盤建成并銷售，如 “恒吉花園 ”均價2900 元， “春陽花園 ”均價 2800 元 —2900 元，市場銷售情況極佳（ “恒吉花園 ”已售出 80%、 “春陽花園 ” 已售出 90%）。 從上述情況可以看出，海南房地產(chǎn)市場消費對象主要為島外消費者。 目標(biāo)市場分析 2020 年，海南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10997 元，比全國平均水平少 2789 元，恩格爾系數(shù)為 。海南的資源具有稀缺和不可再生性，所以海南房地產(chǎn)下一步的發(fā)展思路將調(diào)整結(jié)構(gòu)，走高端路線，大力發(fā)展旅游房產(chǎn)。 在這些因素的刺激下，來海南購買過冬房的人越來越多，成為海南近幾年房地產(chǎn)持續(xù)走高的重要因素。 隨著 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平逐年提高，越來越多的人注重生活品質(zhì)。海南全省一季度商品房銷售面積為 萬平 米，同比增長 %，領(lǐng)先全國 個百分點；一季度商品房銷售額為 億元，同比增長 53%，領(lǐng)先全國 個百分點。 海南省房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測 海南省房地產(chǎn)業(yè)依托獨特的區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢，在政策驅(qū)動和加大促銷力度雙重 作用下，?？?、三亞周邊市縣房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁。 2020 年 12 月，省建設(shè)廳又組織了近 50 家大型開發(fā)商，在 2020年第 24 屆中國 值得一提的是，除?？凇⑷齺喭?，島內(nèi)一些二線城市如文昌、瓊海、定安、五指山、陵水、保亭等城市商品房島外銷售也有了較大增長，市場走勢良好。即使到了 2020 年的下半年，全球金融危機(jī)波及中國樓市，海南也出現(xiàn)市場銷售量徘徊乃至小幅下降時，?？诤腿齺喌姆績r依然平穩(wěn)。 海南省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 風(fēng)景這邊獨好 自 2020 年的下半年以來，全國一線房地產(chǎn)市場如北京、上海、廣州、深圳等地，紛紛走出了一波房地產(chǎn)市場大幅下滑的行情。它們共同揭示了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不可估量的潛力。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。但從總趨勢來看，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。國際方面，主要國家聯(lián)合救市，有助于抑制金融風(fēng)暴的進(jìn)一步惡化，能夠在一定程度上減輕 我國經(jīng)濟(jì)和樓市面臨的外部壓力。國際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐，世界各國都受到波及，歐美地區(qū)受災(zāi)尤其嚴(yán)重，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦受其負(fù)面影響，出口下滑，經(jīng)濟(jì)下行（一季度我國 GDP 同比增長僅為 %），外資撤離。 我國房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測 2020 年， 我國房地產(chǎn)市場走勢仍然與宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境有著密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利因素是 2020 年宏觀經(jīng)濟(jì)仍會繼續(xù)下行和部分政策的不利影響，有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺。 1—4各季度 70大中城市房價變化分別為環(huán)比上漲 %、環(huán)比上漲 %、環(huán)比下降 %和環(huán)比下降 %。從環(huán)比來看， 2020 年 70 大中城市房屋銷售價格下降%，其中新建商品住房和二手住房分別下降 %和 %， 90 平方 米以下商品住宅價格比年初下跌 %。 1—11 月，商品房新開工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房施工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房竣工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點。 2020 年 5 月，商品房空置面積結(jié)束自 2020 年下半年以來的負(fù)增長局面， 11 月底，商品房空置面積為 萬平方米，同比增加 %；其中，商品住宅空置面積 為同比增加 %，增 幅比 3 月底增加 個百分點。其中，現(xiàn)房銷售面積為 萬平方米，同比減少 %；期房銷售面積為 萬平方米，同比減少 %。此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整始于 2020 年第 4 季度，由珠三角區(qū)域逐步向 全國范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。 為了取得較佳經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)認(rèn)真做好項目品牌的打造工作，特別是要加強(qiáng)與電視、報紙等傳媒的廣告的宣傳力度，將項目作為地區(qū)精品推向國內(nèi)外市場。為確保建設(shè)工程質(zhì)量，應(yīng)按照項目管理的 “四制 ”要求聘請質(zhì)檢員，負(fù)責(zé)整個建設(shè)工程的質(zhì)量并跟蹤管理。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1— 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 項 目 單位 指 標(biāo) 備注 1 建設(shè)規(guī) 模 項目用地面積 ㎡ 18615 建筑物總占地面積 ㎡ 3837 總建筑面積 ㎡ 43559 容積率 綠化率 % 建筑密度 % 總居住戶數(shù) 戶 528 停車位 個 90 2 項目定員 人 15 3 項目總投資 萬元 建設(shè)投資 萬元 建設(shè)期利息 萬元 流動資金 萬元 15 4 資本 金比例 % 5 銷售 (營業(yè) )收入 萬元 13733 房屋銷售 期合計 6 營業(yè)稅金及付加 萬元 同上 7 土地增值稅 萬元 同上 8 總成本費用 萬元 同上 9 利潤總額 萬元 同上 10 總投資收益率 % 11 資本金凈利潤率 % 12 全部投資經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo) 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后 投資回收期 年 稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅后 13 資本金投資經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo) 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資回收期 年 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 14 盈虧平衡點 % 第 3 年 結(jié)論與建議 結(jié)論 本項目 符合當(dāng)前改善城市住房條件、擴(kuò)大內(nèi)需的國家政策及定安塔嶺新城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃， 經(jīng)濟(jì)性優(yōu)越，建設(shè)條件充分，開發(fā)時機(jī)良好，建設(shè)規(guī)劃和工程方案均切實可行， 本項目建成后，可加快定安縣的城市化進(jìn)程，改善周邊的整體環(huán)境，提升當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)品位。因此，在交通運輸、配套產(chǎn)業(yè)、物資供給等方面具有很多便利條件，這必然會將地理位置條件轉(zhuǎn)化為支持本項目順利建設(shè)的優(yōu)勢。該《意見》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售收入的企業(yè)所得稅，按國家稅收政策規(guī)定的預(yù)計利潤率下限標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征，實行 按季預(yù)繳、按年清算。 建筑密度為 %,建筑容積率為 。 總用地面積為 18615 平方米。人們對宜居舒適環(huán)境的追求，使得國內(nèi)外富裕人士向以海南為代表的 “陽光帶遷移 ”成為一種時尚，國際短暫的經(jīng)濟(jì) 波瀾 阻擋不了他們在海南購房置業(yè)的腳步。越來越多的市民了解到海南的氣候、環(huán)境價值，正逐步 把 購房趨向 轉(zhuǎn)向海南 。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)抽樣調(diào)查，大陸主要大中城市有三成意向購房者想到省外置業(yè)，這些客戶瞄準(zhǔn)的置業(yè)城市首選是北京，其次是是上海、海南和大連，置業(yè)的動機(jī)是為了在異地工作學(xué)習(xí)的子女生活方便，或者看好對方城市的居住環(huán)境和發(fā)展前景。去海南買房度假，享受椰風(fēng)海韻的旖旎風(fēng)光，已經(jīng)成為很多現(xiàn)代人新的生活方式。 項目提出的背景與理由 2020 年以來，受益于亞熱帶氣候和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，除了?？?、三亞外，瓊海市、文昌市、儋州市、五指山市、定安縣等二線市縣房地產(chǎn)市場陸