【正文】 對(duì)象主要為島外消費(fèi)者。 隨著 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平逐年提高，越來越多的人注重生活品質(zhì)。值得一提的是，除?？凇⑷齺喭?，島內(nèi)一些二線城市如文昌、瓊海、定安、五指山、陵水、保亭等城市商品房島外銷售也有了較大增長(zhǎng)，市場(chǎng)走勢(shì)良好。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場(chǎng)解決。國(guó)際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐，世界各國(guó)都受到波及，歐美地區(qū)受災(zāi)尤其嚴(yán)重，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦受其負(fù)面影響，出口下滑，經(jīng)濟(jì)下行（一季度我國(guó) GDP 同比增長(zhǎng)僅為 %），外資撤離。 1—11 月，商品房新開工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)；商品房施工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)；商品房竣工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)。 為了取得較佳經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)認(rèn)真做好項(xiàng)目品牌的打造工作，特別是要加強(qiáng)與電視、報(bào)紙等傳媒的廣告的宣傳力度，將項(xiàng)目作為地區(qū)精品推向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)。該《意見》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售收入的企業(yè)所得稅，按國(guó)家稅收政策規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率下限標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征，實(shí)行 按季預(yù)繳、按年清算。越來越多的市民了解到海南的氣候、環(huán)境價(jià)值，正逐步 把 購(gòu)房趨向 轉(zhuǎn)向海南 。近幾年來，公司根據(jù)海南各地市場(chǎng)需求的發(fā)展趨勢(shì)，抓住難得的發(fā)展機(jī)遇，主動(dòng)出擊，分別在海口、定安等地進(jìn)行投資開發(fā)項(xiàng)目，取得了不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)效果和社會(huì)效果。二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，使海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性 分布 更加平衡，陵水、瓊海、五指山等等區(qū)域已經(jīng)成為島外購(gòu)房者的青睞區(qū)域，并有逐漸擴(kuò)散到其它市縣的趨向。作為全國(guó)唯一的熱帶島嶼，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，一定會(huì)呈現(xiàn)更加理性、健康的發(fā)展。 電力、通訊、給排水條件 本項(xiàng)目所在地屬于定安縣的新興城區(qū) ——塔嶺新城區(qū)的繁華地帶，其電力、通訊和給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施均已日臻完善，各種基 礎(chǔ)配套設(shè)施已趨齊全。經(jīng)過 1 年的調(diào)整期，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況， 70 大中城市房?jī)r(jià)自 8 月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降。 12 月份， 70 大中城市中有 50個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，有 52 個(gè)城市二手住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降。國(guó)內(nèi)方面，目前中央拯救經(jīng)濟(jì)的決心 很 大， 2020 年11 月 “4 萬(wàn)億投資計(jì)劃 ”的出臺(tái)，表明國(guó)家促內(nèi)需保增長(zhǎng)的力度將超過1998 年應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)的措施， “積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策 ”也標(biāo)志著持續(xù)五年之久的緊縮型宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)張型調(diào)控。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)就不會(huì)改變。上海房地產(chǎn)展示交易會(huì)上集中亮相。目前，全島的房地產(chǎn)外銷比例高達(dá) 80%以上，就充分證明了這一點(diǎn)。參考上述 數(shù)據(jù)，再結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)域的實(shí)際情況及未來發(fā)展趨勢(shì)，考慮到土地資源的有限性、稀缺性 以及一樓鋪面價(jià)格合理 等因素，再加上長(zhǎng)遠(yuǎn)來講房?jī)r(jià)的上揚(yáng)大趨勢(shì)。 機(jī)遇 本項(xiàng)目地處定安 縣龍脈位置 ——見龍大道，區(qū)域位置十分明顯。 綠色營(yíng)銷 居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素，于是，開 發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點(diǎn)。再加上我國(guó)土地資源的稀缺性和國(guó)家最近明確促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策取向，從中長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是樂觀的。比西邊的海南省交通技工學(xué)校地勢(shì)低約 2 米左右，比南面的見龍大道地勢(shì)也低約 2 米，和東側(cè)、北側(cè)地勢(shì)大約持平。 法律支持條件 本項(xiàng)目用地現(xiàn)已被規(guī)劃成商住建設(shè)用地，各項(xiàng)工作都在相關(guān)法律法規(guī)的框架內(nèi)進(jìn)行，和法律無(wú)抵觸之處。3 幢 16 層 +1躍層 住宅樓每層都設(shè)計(jì)成五種戶型，分別為兩套一室一 廚一 衛(wèi)（約 40 m2，包括公攤面積，下同）、兩套一室一廳一 廚一 衛(wèi)（約60 m2）、兩套一室二廳一 廚一 衛(wèi)（約 62 m2）、一套一室二廳一 廚一 衛(wèi)（約 70 m2）、一套二室二廳一 廚一 衛(wèi)（約 86 m2），整體形狀呈 “工 ”字型，電梯設(shè)置在中間位置，通過各樓層走道通往各個(gè)戶型； 3 幢 11層 +1 躍層 商住樓每層都設(shè)計(jì)成兩種戶型，分別為四套一室一廳一 廚一 衛(wèi)（約 60 m2）、兩 套二室二廳一 廚一 衛(wèi)（約 90 m2），整體形狀呈 “凹 ”字型，電梯設(shè)置在中間位置，通過各樓層中軸線走道通往各個(gè)戶型；二層商業(yè)鋪面設(shè)計(jì)成具有熱帶特色的騎樓式建筑 ,每個(gè)鋪面寬約 米 ,一層供租賃者經(jīng)營(yíng) ,二層供租賃者休息生活 ,或者打通做商場(chǎng)、超市等使用。 上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （ 1）結(jié)構(gòu)造型：采用鋼筋混凝土框架 剪 力墻結(jié)構(gòu)。 （ 4）室內(nèi)排水管道采用 PVC 排水管，粘接。 每個(gè)防火分區(qū)的噴淋管道自成系統(tǒng)，在每層和每個(gè)防火分區(qū)的總水平干管上設(shè)水流指示器及信號(hào)閥門，消防控制中心的控制屏上顯示出供水總管閥門的啟閉狀態(tài)，以及噴頭動(dòng)作時(shí)火災(zāi)所在的層數(shù)和區(qū)域。 地下室消防貯水池儲(chǔ)存消防用水 400m3，住宅大樓屋頂設(shè)一個(gè)消防水箱，儲(chǔ)存消防初期用水 26 m3，滿足火災(zāi)初期的消防用水量，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間內(nèi)的消防用水由消防水池及消防泵提供。所有給水配件及潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品。 建筑色彩 建筑色彩 摒棄 繁雜裝飾，以灰白色、灰色為主色調(diào)，配以局部的暖色調(diào)，給人以整潔而又不缺乏溫情的觀感 ,采用 簡(jiǎn)約和富于動(dòng)感的手法體現(xiàn)建筑本身的美感及親切感，凸顯出一股熱帶風(fēng)情建筑的特色。具體布置詳見總平面布置圖。 供電條件 供電線路已覆蓋本 建設(shè)項(xiàng)目所處區(qū)域 ,只需利用原有供電設(shè)施就能充分滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求。 建筑密度 ： % 對(duì)此建設(shè)業(yè)主對(duì)此要引起高度重視。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。 （ 3）交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì) 塔嶺新區(qū)道路網(wǎng)已形成 “五橫三縱 ”框架， “五橫 ”為見龍大道、塔北路、塔中路、塔南路、環(huán)城南路； “三縱 ”為龍門路、定雷路、塔東路。島外客戶的巨大需求，推動(dòng)海南旅游房地產(chǎn)價(jià)格快速攀升，并保持整個(gè)房?jī)r(jià)在高位運(yùn)行。即使在金融危機(jī)深重的今年 1—2 月，全省依然接待海內(nèi)外旅游者 萬(wàn)人次，比去年同期增長(zhǎng) %。繼續(xù)成為我省固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速 度最快、上繳利稅增長(zhǎng)最快的重要支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。一方面是利空因素。 2020 年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降 ，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 同時(shí)，要選擇有實(shí)力、價(jià)格低、質(zhì)量過硬 的施工單位進(jìn)行土石方及工程施工，以保證工程質(zhì)量和節(jié)省項(xiàng)目投資。 住宅樓總戶數(shù)： 528 戶 主要建設(shè)條件 政策條件 2020 年五屆省政府第 18 次常務(wù) 會(huì)議 原則通過的《 海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見 》 中提出，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房套數(shù)過半時(shí)開始預(yù)征，而原來 的規(guī)定是一開始銷售就要征收，這實(shí)際上可以讓企業(yè)的資金流動(dòng)更 有效益 。 在各主要城市的每一個(gè)房地產(chǎn)展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，海南樓盤都是最閃耀的關(guān)注點(diǎn)。公司目前擁有各類中高級(jí)技術(shù)職稱人員多 名。 海南優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、適宜的溫度，毫無(wú)疑問已經(jīng)成為中國(guó)大陸尤其是北方人士在海南購(gòu)房的最主要理由。 在這種背景之下，業(yè)主提出了本項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃 ，正是順應(yīng)天時(shí)、地利、人和三要素，志在必得、胸 有成竹 。因此，電力、通訊和給排水條件能滿足本項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要。 2020 年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下三個(gè)特征： 房屋交易量持續(xù)下降 2020 年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退程度逐季增加。從房地產(chǎn)政策利好分析， 2020 年 10 月 22 日財(cái)政部和央行的相關(guān) 文件標(biāo)志著中央救樓市的開始。而在相當(dāng)長(zhǎng) 一段時(shí)期內(nèi)，這些因素很難改變。由于品質(zhì)好、促銷到位，海南樓盤在上海房交會(huì)上成績(jī)不俗。 同時(shí)， “海南國(guó)際旅游島 ”的建設(shè)，必然給海南的房地產(chǎn)、旅游、娛樂和酒店等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來推動(dòng)力，此時(shí)投資房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，預(yù)期可以取得豐厚的回報(bào)。因此，建議業(yè)主把項(xiàng)目中的一樓鋪面定價(jià)為 4000 元，其他住宅樓定價(jià)為 3200 元（均價(jià)）為宜。塔嶺工業(yè)園區(qū)是定安發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重中之重，是海南省工業(yè)集中布局戰(zhàn)略中惟一的省級(jí)農(nóng)產(chǎn)品加工示范園區(qū)，并于去年啟動(dòng)縣城東擴(kuò)項(xiàng)目，打造行政辦公區(qū)、物流商貿(mào)區(qū)、教育產(chǎn)業(yè)區(qū)、文化娛樂區(qū)和居家商住區(qū)等五大聚集區(qū)，使城市功能分區(qū)日益完善，該區(qū)域已成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。在綠色營(yíng)銷上，對(duì)于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。 在海南大力 建設(shè) “ 國(guó)際旅游島 ” 的背景下，在?？诤腿齺?市場(chǎng)的帶動(dòng)下，定安、瓊海和文昌等靠近?？诘膷u內(nèi)二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在快速崛起，而對(duì)致力于打造 “ 海口后花園 ” 的定安 而言，其房地產(chǎn)市場(chǎng)將備受矚目，未來市場(chǎng)前景十分看好。 工程地質(zhì)條件 地質(zhì)資料顯示：本項(xiàng)目建設(shè) 場(chǎng)址位于島北濱海平原區(qū)由沙堤圍繞的海積階地海岸，地表絕大部分為花崗巖所覆蓋，土壤為有花崗巖風(fēng)化而形成的紅赤土，風(fēng)化殘積土層較厚，從上至下大致可劃分為 5 個(gè)巖性單元層，即素填土、淤泥質(zhì)粘土、細(xì)砂、礫砂、粉砂。 征地、拆遷條件 場(chǎng)址產(chǎn)權(quán)清晰明確，且已辦妥各項(xiàng)手續(xù)，不存在糾紛和爭(zhēng)議。另外，為了節(jié)約土地資源，提高土地使用率，一幢 16 層 +1躍層 商品樓及一幢 11 層 +1躍層 商住樓部分和商業(yè)鋪面重合，一幢 11層 +1 躍層 商住樓直接就建設(shè)在二層商業(yè)鋪面的頂端。 （ 2）抗震設(shè)計(jì)：建筑物抗震按 7 度計(jì)算 8 度設(shè)防，剪力墻抗震等級(jí)為二級(jí)，框架抗震等級(jí)為一級(jí)。室外排水管道采用鋼筋混凝土管，石棉水泥砂漿抹接口。報(bào)警閥、水力警鈴及壓力開關(guān)的運(yùn)行情況也都能在消防控制中心的控制屏上顯示出 來。消火栓栓口的出水壓力超過 的消火栓，在消火栓栓口設(shè)置減壓孔板。 各單元屋頂均設(shè)一有效容積為 15 m3 的生活水箱。立面用材以高級(jí)外墻乳膠漆及透明玻璃窗為主，用白色點(diǎn)綴立面線條、線腳及曲線，襯托出建筑之挺拔和秀美，展現(xiàn)現(xiàn)代化、生態(tài)化的海派人文風(fēng)貌。 停車位主要設(shè)置在樓盤建筑物一層、商業(yè)鋪面前面、環(huán)形通道內(nèi)側(cè)等位置 ,水泵房、配電室等附屬設(shè)施統(tǒng)一設(shè)在場(chǎng)址的南側(cè)地下，以免影響總體的景觀效果。氣候溫和，旱季和雨季分明，年均氣溫 23℃ 至 24℃ ,降雨量相對(duì)偏小 ,年均降雨量 1148 ㎜ ,日照時(shí)間長(zhǎng) ,年均日照 2702 小時(shí) ,臺(tái)風(fēng)影響中等，年平均風(fēng)速為 米 /秒。 容積率： 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 一 個(gè)新建項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵在于市場(chǎng)，而市場(chǎng)又存在著許多不確定因素，這種不確定性因素更多時(shí)候體現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)。 市場(chǎng)營(yíng)銷策略分析 品牌營(yíng)銷 建立良好的品牌對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷十分重要。此外，項(xiàng)目區(qū)域東北角的縣城公路客運(yùn)站將改設(shè)為城區(qū)公交總站，酒店、公園、各大銀行、郵局、菜市場(chǎng)、商場(chǎng)、美食等城市生活配套已建或在建當(dāng)中，純居生活氣息、人文氣息濃厚，將構(gòu)筑完美的人居空間。海南省房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)外向性十分明顯，2020 年，三亞市房地產(chǎn)外地客戶占 87%，?？谑蟹康禺a(chǎn)外地客戶占52%，瓊海、文昌、五指山、陵水、保亭等市縣外地購(gòu)房客戶占 60%以上。 眾所周知，海南島已成為全國(guó)最向往的旅游目的地之一，尤其是在北方，冬季寒風(fēng)呼嘯的時(shí)候，人們紛紛把開會(huì)、旅游等活動(dòng)，安排在溫暖如春的海南島。全省商品房施工面積 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 17%，商品房竣工面積 萬(wàn)平米，商品房累計(jì)銷售面積 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)%，商品住房累計(jì)銷售金額 億元，同比增長(zhǎng) %。第二，中國(guó)是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國(guó)家。 未來兩年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)受兩方面因素的制約和影響。 2020 年 1—10 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積為 萬(wàn)平方米，同比減少 %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，同比減少 %。 考慮到本項(xiàng)目所需材料中的水泥、石料和鋼筋等建筑材料用量較大，使用時(shí)間集中、工期較長(zhǎng)和價(jià)格易上漲等因素，建議只要資金到位，承辦單位應(yīng)盡早儲(chǔ)備上述材料，以期達(dá)到降低施工成本的目的。 道路、廣場(chǎng) 、景觀、泳池 及停車場(chǎng) 等 面積 3857 平方米 ，停車位 90 個(gè) 。 海南 “度假天堂 ”的品牌越來越吸引島外人士的關(guān)注，海南樓盤越 來越備受人們熱捧，在人們青睞的沿海購(gòu)房區(qū)域中海南排在首位 ，沿海區(qū)域海南房最被看好 ，這個(gè)趨勢(shì)在“國(guó)際旅游島”建設(shè)中將更為增長(zhǎng)。經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展壯大，已形成了 4800 萬(wàn)元的固定資產(chǎn)投資規(guī)模以及一批具有高水平專業(yè)素養(yǎng)和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人才隊(duì)伍。海南正在逐漸成為中國(guó)甚至整個(gè)東北亞地區(qū)高薪階層的休閑后花園。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地點(diǎn) 定安縣塔嶺新城區(qū)見龍大道北 側(cè) 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)