【正文】 .......................................................... 57 項(xiàng)目經(jīng)營收入和稅金、城建及教育附加估算 ...................... 57 總成本費(fèi)用估算 ..................................................................... 61 財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表（附后） ......................................................... 63 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) .......................................................................... 64 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 ......................................................................... 67 第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析評估 .................................................................... 68 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識別 ......................................................... 68 風(fēng)險(xiǎn)分析與評價(jià) ................................................................... 69 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的措施 ....................................................... 73 第十五章 研究結(jié) 論與建議 ................................................................ 74 結(jié)論 ......................................................................................... 75 建議 ......................................................................................... 75 附表 附圖 附件 第一章 總 論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 海南順得發(fā)實(shí)業(yè)有限公司得發(fā)豪苑工程建設(shè)項(xiàng)目 開發(fā)商 海南順得發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 承辦單位概況 名稱： 海南順得發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 ； 住所：?？谑协偵絽^(qū)府城鎮(zhèn)下坎西路 179 號； 法定代表人姓名：陳建華； 注冊資本：人民幣壹仟伍佰陸拾萬元； 實(shí)收資本：人民幣壹仟伍佰陸拾萬元； 公司類型：有限責(zé)任公司； 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營、市場項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營、自有房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)、倉儲服務(wù)（危險(xiǎn)品除外）、倉庫租賃、冷藏庫租賃經(jīng)營服務(wù)、 五金交電、建筑材料、水暖器材、化工產(chǎn)品（專營除外）、日用百貨 銷售 、 室內(nèi)外裝修裝飾工程、土石方工程、 水電安裝、 農(nóng)業(yè)技 術(shù)推廣、養(yǎng)殖業(yè) （奶畜除外）、農(nóng)產(chǎn)品收購銷售 。（凡涉及許可經(jīng)營的項(xiàng)目憑證經(jīng)營） 海南順得發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易加工為一體的多元性民營企業(yè)，是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。公司自 2001 年成立以來，堅(jiān)持以市場為導(dǎo)向，以現(xiàn)代企業(yè)管理制度為核心，不斷規(guī)范及完善企業(yè)內(nèi)部的各種經(jīng)營管理機(jī)制和經(jīng)營管理模式，不斷探索及總結(jié)適合公司發(fā)展的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展壯大，已形成了 4800 萬元的固定資產(chǎn)投資規(guī)模以及一批具有高水平專業(yè)素養(yǎng)和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人才隊(duì)伍。公司目前擁有各類中高級技術(shù)職稱人員多 名。近幾年來，公司根據(jù)海南各地市場需求的發(fā)展趨勢，抓住難得的發(fā)展機(jī)遇，主動(dòng)出擊，分別在?？凇⒍ò驳鹊剡M(jìn)行投資開發(fā)項(xiàng)目，取得了不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)效果和社會效果。像在?？诃偵絽^(qū)投資建設(shè)的海南仙民農(nóng)產(chǎn)品交易市場項(xiàng)目就曾被瓊山區(qū)列為啟動(dòng)建設(shè)的 15個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目之一加以示范推廣。今后，公司將一如繼往，在市場經(jīng)濟(jì)的競爭中進(jìn)一步提升企業(yè)資質(zhì)品位，增強(qiáng)企業(yè)活力，不斷地做大做強(qiáng)。 編制依據(jù) 國家及海南省現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》第三版之要求； 《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南》試行 本； 建設(shè)部 2020 年頒發(fā)的《建設(shè)工程項(xiàng)目管理試行辦法》； 2002 年國家關(guān)于工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文； 《海南統(tǒng)計(jì)年鑒 2020》； 五屆省政府第 18 次常務(wù)會原則通過的《 海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見 》； 承辦單位提供的相關(guān)資料； 本次調(diào)查研究收集的其它相關(guān)資料等。 項(xiàng)目提出的背景與理由 2020 年以來，受益于亞熱帶氣候和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，除了?？?、三亞外，瓊海市、文昌市、儋州市、五指山市、定安縣等二線市縣房地產(chǎn)市場陸續(xù)啟動(dòng)，發(fā)展勢頭良好，打破了?？凇?三亞兩市的房地產(chǎn)市場一枝獨(dú)秀的局面。二線城市房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，使海南省房地產(chǎn)市場區(qū)域性 分布 更加平衡，陵水、瓊海、五指山等等區(qū)域已經(jīng)成為島外購房者的青睞區(qū)域，并有逐漸擴(kuò)散到其它市縣的趨向。 海南優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、適宜的溫度，毫無疑問已經(jīng)成為中國大陸尤其是北方人士在海南購房的最主要理由。海南正在逐漸成為中國甚至整個(gè)東北亞地區(qū)高薪階層的休閑后花園。去海南買房度假，享受椰風(fēng)海韻的旖旎風(fēng)光，已經(jīng)成為很多現(xiàn)代人新的生活方式。海南城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，城市面貌的逐漸美化，城市建設(shè)水平和品位的不斷提高，大批 配套完善、環(huán)境優(yōu)美的商品住宅小區(qū)的強(qiáng)力推出，極大地勾起了大陸人士的購買欲望。與此同時(shí)，隨著人們經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長和居住觀念的轉(zhuǎn)變，多次置業(yè)、異地購房的潮流也已基本形成。大部分有條件的家庭和老年人均選擇了在異地購房養(yǎng)老和投資升值。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)抽樣調(diào)查，大陸主要大中城市有三成意向購房者想到省外置業(yè)，這些客戶瞄準(zhǔn)的置業(yè)城市首選是北京，其次是是上海、海南和大連，置業(yè)的動(dòng)機(jī)是為了在異地工作學(xué)習(xí)的子女生活方便，或者看好對方城市的居住環(huán)境和發(fā)展前景。 各 省欲在外地置業(yè)者多為經(jīng)濟(jì)收入偏高的群體， ﹪的異地置業(yè)者屬于私營企業(yè)從 業(yè)人員。 海南 “度假天堂 ”的品牌越來越吸引島外人士的關(guān)注，海南樓盤越 來越備受人們熱捧，在人們青睞的沿海購房區(qū)域中海南排在首位 ，沿海區(qū)域海南房最被看好 ，這個(gè)趨勢在“國際旅游島”建設(shè)中將更為增長。 在各主要城市的每一個(gè)房地產(chǎn)展會現(xiàn)場，海南樓盤都是最閃耀的關(guān)注點(diǎn)。越來越多的市民了解到海南的氣候、環(huán)境價(jià)值，正逐步 把 購房趨向 轉(zhuǎn)向海南 。海南的房產(chǎn)是奢侈品，可自用度假，升值潛力也大，到海南購房已經(jīng)不僅是有錢人士的風(fēng)尚，很多普通工薪階層也加入了異地購房的消費(fèi)大潮。這使得除了三亞、?？谕?，瓊海、文昌、定安等地的樓盤也受到廣 泛 關(guān)注，海南的二、三線區(qū)域正在成為海南樓市構(gòu)成的重要力量。戶型 稍 小、價(jià)格在每平方米 3000 元至 4000 多元的樓盤展會前，咨詢了解的人群絡(luò)繹不絕，海南環(huán)境自然資源之優(yōu)美、氣候之怡人、生態(tài)之寶貴。人們對宜居舒適環(huán)境的追求，使得國內(nèi)外富裕人士向以海南為代表的 “陽光帶遷移 ”成為一種時(shí)尚，國際短暫的經(jīng)濟(jì) 波瀾 阻擋不了他們在海南購房置業(yè)的腳步。作為全國唯一的熱帶島嶼，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，一定會呈現(xiàn)更加理性、健康的發(fā)展。 在這種背景之下，業(yè)主提出了本項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃 ，正是順應(yīng)天時(shí)、地利、人和三要素，志在必得、胸 有成竹 。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地點(diǎn) 定安縣塔嶺新城區(qū)見龍大道北 側(cè) 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括 3 幢 16 層 +1 躍層 商住樓、 3 幢 11 層 +1 躍 層 商住樓、 1 排二層臨街商業(yè)鋪面及小區(qū)景觀地帶、游泳池、停車位（包架空層和露天停車位）、小區(qū)道路、綠化、供水、供電、圍墻等配套設(shè)施。 總用地面積為 18615 平方米。 擬建總 建筑 面積 43559 平方米 。 其中，商住建筑面積 37873平方米 ，商鋪建筑面積 3968 平方米 ，架空層建筑面積 1718 平方米 。 建筑總占地面積 3837 平方米 。 建筑密度為 %,建筑容積率為 。 綠化面積 10923 平方米 ，綠化 率為 %。 道路、廣場 、景觀、泳池 及停車場 等 面積 3857 平方米 ，停車位 90 個(gè) 。 住宅樓總戶數(shù)： 528 戶 主要建設(shè)條件 政策條件 2020 年五屆省政府第 18 次常務(wù) 會議 原則通過的《 海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見 》 中提出，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房套數(shù)過半時(shí)開始預(yù)征，而原來 的規(guī)定是一開始銷售就要征收，這實(shí)際上可以讓企業(yè)的資金流動(dòng)更 有效益 。該《意見》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售收入的企業(yè)所得稅，按國家稅收政策規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率下限標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征，實(shí)行 按季預(yù)繳、按年清算。 “下限 ”兩字，意味著部分房地產(chǎn)企業(yè)可以少交 5%。因此，優(yōu)越的政策條件將是本項(xiàng)目能夠順利實(shí)施與建設(shè)的重要保障。 地理位置條件 本項(xiàng)目位于進(jìn)出定安縣的必經(jīng)之路 ——見龍大道北端 ， 交通方便、快捷，項(xiàng)目所需的建筑材料和裝修材料在附近即可購買。因此，在交通運(yùn)輸、配套產(chǎn)業(yè)、物資供給等方面具有很多便利條件，這必然會將地理位置條件轉(zhuǎn)化為支持本項(xiàng)目順利建設(shè)的優(yōu)勢。 電力、通訊、給排水條件 本項(xiàng)目所在地屬于定安縣的新興城區(qū) ——塔嶺新城區(qū)的繁華地帶，其電力、通訊和給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施均已日臻完善，各種基 礎(chǔ)配套設(shè)施已趨齊全。因此，電力、通訊和給排水條件能滿足本項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要。 項(xiàng)目投入總資金及資金籌措 項(xiàng)目總投入資金為 ，其中：項(xiàng)目資本金 ，占總投入資金的 %，主要用于購置土地、土地平整、配套基礎(chǔ)設(shè)施及樓房建設(shè)，少部分用于建設(shè)期利息和流動(dòng)資金；債務(wù)資金 3500萬元，占總投入資金的 %，擬分兩年向銀行貸款，全部用于商品樓房建設(shè)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1— 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 項(xiàng) 目 單位 指 標(biāo) 備注 1 建設(shè)規(guī) 模 項(xiàng)目用地面積 ㎡ 18615 建筑物總占地面積 ㎡ 3837 總建筑面積 ㎡ 43559 容積率 綠化率 % 建筑密度 % 總居住戶數(shù) 戶 528 停車位 個(gè) 90 2 項(xiàng)目定員 人 15 3 項(xiàng)目總投資 萬元 建設(shè)投資 萬元 建設(shè)期利息 萬元 流動(dòng)資金 萬元 15 4 資本 金比例 % 5 銷售 (營業(yè) )收入 萬元 13733 房屋銷售 期合計(jì) 6 營業(yè)稅金及付加 萬元 同上 7 土地增值稅 萬元 同上 8 總成本費(fèi)用 萬元 同上 9 利潤總額 萬元 同上 10 總投資收益率 % 11 資本金凈利潤率 % 12 全部投資經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后 投資回收期 年 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅后 13 資本金投資經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資回收期 年 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 14 盈虧平衡點(diǎn) % 第 3 年 結(jié)論與建議 結(jié)論 本項(xiàng)目 符合當(dāng)前改善城市住房條件、擴(kuò)大內(nèi)需的國家政策及定安塔嶺新城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃， 經(jīng)濟(jì)性優(yōu)越，建設(shè)條件充分，開發(fā)時(shí)機(jī)良好，建設(shè)規(guī)劃和工程方案均切實(shí)可行， 本項(xiàng)目建成后，可加快定安縣的城市化進(jìn)程，改善周邊的整體環(huán)境，提升當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)品位。 建議 建議建設(shè)單位 應(yīng)抓緊時(shí)間立項(xiàng)建設(shè) ，并做好以下幾個(gè)方面工作 。 加強(qiáng)監(jiān)督檢查，確保工程質(zhì)量。項(xiàng)目實(shí)施后，要對項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行定期督察，對出現(xiàn)的問題要求限期整改。為確保建設(shè)工程質(zhì)量，應(yīng)按照項(xiàng)目管理的 “四制 ”要求聘請質(zhì)檢員，負(fù)責(zé)整個(gè)建設(shè)工程的質(zhì)量并跟蹤管理。項(xiàng)目竣工后，組織有關(guān)具有資質(zhì)的技術(shù)部門對工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 考慮到本項(xiàng)目所需材料中的水泥、石料和鋼筋等建筑材料用量較大，使用時(shí)間集中、工期較長和價(jià)格易上漲等因素，建議只要資金到位，承辦單位應(yīng)盡早儲備上述材料，以期達(dá)到降低施工成本的目的。 同時(shí)，要選擇有實(shí)力、價(jià)格低、質(zhì)量