【正文】 .......................................................... 57 項目經(jīng)營收入和稅金、城建及教育附加估算 ...................... 57 總成本費用估算 ..................................................................... 61 財務評價報表（附后） ......................................................... 63 財務評價指標 .......................................................................... 64 財務評價結論 ......................................................................... 67 第十四章 風險分析評估 .................................................................... 68 項目主要風險因素識別 ......................................................... 68 風險分析與評價 ................................................................... 69 防范和降低風險的措施 ....................................................... 73 第十五章 研究結 論與建議 ................................................................ 74 結論 ......................................................................................... 75 建議 ......................................................................................... 75 附表 附圖 附件 第一章 總 論 項目背景 項目名稱 海南順得發(fā)實業(yè)有限公司得發(fā)豪苑工程建設項目 開發(fā)商 海南順得發(fā)實業(yè)有限公司 承辦單位概況 名稱： 海南順得發(fā)實業(yè)有限公司 ； 住所：?？谑协偵絽^(qū)府城鎮(zhèn)下坎西路 179 號； 法定代表人姓名：陳建華； 注冊資本：人民幣壹仟伍佰陸拾萬元； 實收資本：人民幣壹仟伍佰陸拾萬元； 公司類型：有限責任公司； 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營、市場項目開發(fā)經(jīng)營、自有房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)咨詢服務、倉儲服務（危險品除外）、倉庫租賃、冷藏庫租賃經(jīng)營服務、 五金交電、建筑材料、水暖器材、化工產(chǎn)品（專營除外）、日用百貨 銷售 、 室內(nèi)外裝修裝飾工程、土石方工程、 水電安裝、 農(nóng)業(yè)技 術推廣、養(yǎng)殖業(yè) （奶畜除外）、農(nóng)產(chǎn)品收購銷售 。（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑證經(jīng)營） 海南順得發(fā)實業(yè)有限公司 是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易加工為一體的多元性民營企業(yè)，是具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體。公司自 2001 年成立以來，堅持以市場為導向，以現(xiàn)代企業(yè)管理制度為核心，不斷規(guī)范及完善企業(yè)內(nèi)部的各種經(jīng)營管理機制和經(jīng)營管理模式，不斷探索及總結適合公司發(fā)展的經(jīng)營管理經(jīng)驗。經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展壯大，已形成了 4800 萬元的固定資產(chǎn)投資規(guī)模以及一批具有高水平專業(yè)素養(yǎng)和豐富實踐經(jīng)驗的技術人才隊伍。公司目前擁有各類中高級技術職稱人員多 名。近幾年來，公司根據(jù)海南各地市場需求的發(fā)展趨勢，抓住難得的發(fā)展機遇，主動出擊，分別在?？?、定安等地進行投資開發(fā)項目，取得了不錯的經(jīng)濟效果和社會效果。像在海口瓊山區(qū)投資建設的海南仙民農(nóng)產(chǎn)品交易市場項目就曾被瓊山區(qū)列為啟動建設的 15個重點項目之一加以示范推廣。今后，公司將一如繼往，在市場經(jīng)濟的競爭中進一步提升企業(yè)資質(zhì)品位，增強企業(yè)活力，不斷地做大做強。 編制依據(jù) 國家及海南省現(xiàn)行有關技術標準、設計規(guī)范； 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版之要求； 《建設項目可行性研究報告編制指南》試行 本； 建設部 2020 年頒發(fā)的《建設工程項目管理試行辦法》； 2002 年國家關于工程建設技術標準強制性條文； 《海南統(tǒng)計年鑒 2020》； 五屆省政府第 18 次常務會原則通過的《 海南省人民政府關于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見 》； 承辦單位提供的相關資料； 本次調(diào)查研究收集的其它相關資料等。 項目提出的背景與理由 2020 年以來，受益于亞熱帶氣候和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，除了?？?、三亞外，瓊海市、文昌市、儋州市、五指山市、定安縣等二線市縣房地產(chǎn)市場陸續(xù)啟動，發(fā)展勢頭良好，打破了?？凇?三亞兩市的房地產(chǎn)市場一枝獨秀的局面。二線城市房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，使海南省房地產(chǎn)市場區(qū)域性 分布 更加平衡，陵水、瓊海、五指山等等區(qū)域已經(jīng)成為島外購房者的青睞區(qū)域，并有逐漸擴散到其它市縣的趨向。 海南優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、適宜的溫度，毫無疑問已經(jīng)成為中國大陸尤其是北方人士在海南購房的最主要理由。海南正在逐漸成為中國甚至整個東北亞地區(qū)高薪階層的休閑后花園。去海南買房度假，享受椰風海韻的旖旎風光，已經(jīng)成為很多現(xiàn)代人新的生活方式。海南城市基礎設施的不斷完善，城市面貌的逐漸美化，城市建設水平和品位的不斷提高，大批 配套完善、環(huán)境優(yōu)美的商品住宅小區(qū)的強力推出，極大地勾起了大陸人士的購買欲望。與此同時，隨著人們經(jīng)濟實力的增長和居住觀念的轉(zhuǎn)變，多次置業(yè)、異地購房的潮流也已基本形成。大部分有條件的家庭和老年人均選擇了在異地購房養(yǎng)老和投資升值。據(jù)權威機構抽樣調(diào)查，大陸主要大中城市有三成意向購房者想到省外置業(yè)，這些客戶瞄準的置業(yè)城市首選是北京，其次是是上海、海南和大連，置業(yè)的動機是為了在異地工作學習的子女生活方便，或者看好對方城市的居住環(huán)境和發(fā)展前景。 各 省欲在外地置業(yè)者多為經(jīng)濟收入偏高的群體， ﹪的異地置業(yè)者屬于私營企業(yè)從 業(yè)人員。 海南 “度假天堂 ”的品牌越來越吸引島外人士的關注，海南樓盤越 來越備受人們熱捧，在人們青睞的沿海購房區(qū)域中海南排在首位 ，沿海區(qū)域海南房最被看好 ，這個趨勢在“國際旅游島”建設中將更為增長。 在各主要城市的每一個房地產(chǎn)展會現(xiàn)場，海南樓盤都是最閃耀的關注點。越來越多的市民了解到海南的氣候、環(huán)境價值，正逐步 把 購房趨向 轉(zhuǎn)向海南 。海南的房產(chǎn)是奢侈品，可自用度假，升值潛力也大，到海南購房已經(jīng)不僅是有錢人士的風尚，很多普通工薪階層也加入了異地購房的消費大潮。這使得除了三亞、?？谕?，瓊海、文昌、定安等地的樓盤也受到廣 泛 關注，海南的二、三線區(qū)域正在成為海南樓市構成的重要力量。戶型 稍 小、價格在每平方米 3000 元至 4000 多元的樓盤展會前，咨詢了解的人群絡繹不絕，海南環(huán)境自然資源之優(yōu)美、氣候之怡人、生態(tài)之寶貴。人們對宜居舒適環(huán)境的追求，使得國內(nèi)外富裕人士向以海南為代表的 “陽光帶遷移 ”成為一種時尚，國際短暫的經(jīng)濟 波瀾 阻擋不了他們在海南購房置業(yè)的腳步。作為全國唯一的熱帶島嶼，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，一定會呈現(xiàn)更加理性、健康的發(fā)展。 在這種背景之下，業(yè)主提出了本項目的建設計劃 ，正是順應天時、地利、人和三要素，志在必得、胸 有成竹 。 項目概況 項目地點 定安縣塔嶺新城區(qū)見龍大道北 側 建設規(guī)模與內(nèi)容 本項目建設內(nèi)容包括 3 幢 16 層 +1 躍層 商住樓、 3 幢 11 層 +1 躍 層 商住樓、 1 排二層臨街商業(yè)鋪面及小區(qū)景觀地帶、游泳池、停車位（包架空層和露天停車位）、小區(qū)道路、綠化、供水、供電、圍墻等配套設施。 總用地面積為 18615 平方米。 擬建總 建筑 面積 43559 平方米 。 其中，商住建筑面積 37873平方米 ，商鋪建筑面積 3968 平方米 ，架空層建筑面積 1718 平方米 。 建筑總占地面積 3837 平方米 。 建筑密度為 %,建筑容積率為 。 綠化面積 10923 平方米 ，綠化 率為 %。 道路、廣場 、景觀、泳池 及停車場 等 面積 3857 平方米 ，停車位 90 個 。 住宅樓總戶數(shù)： 528 戶 主要建設條件 政策條件 2020 年五屆省政府第 18 次常務 會議 原則通過的《 海南省人民政府關于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見 》 中提出，房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房套數(shù)過半時開始預征，而原來 的規(guī)定是一開始銷售就要征收，這實際上可以讓企業(yè)的資金流動更 有效益 。該《意見》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目預售收入的企業(yè)所得稅，按國家稅收政策規(guī)定的預計利潤率下限標準預征，實行 按季預繳、按年清算。 “下限 ”兩字，意味著部分房地產(chǎn)企業(yè)可以少交 5%。因此，優(yōu)越的政策條件將是本項目能夠順利實施與建設的重要保障。 地理位置條件 本項目位于進出定安縣的必經(jīng)之路 ——見龍大道北端 ， 交通方便、快捷，項目所需的建筑材料和裝修材料在附近即可購買。因此，在交通運輸、配套產(chǎn)業(yè)、物資供給等方面具有很多便利條件，這必然會將地理位置條件轉(zhuǎn)化為支持本項目順利建設的優(yōu)勢。 電力、通訊、給排水條件 本項目所在地屬于定安縣的新興城區(qū) ——塔嶺新城區(qū)的繁華地帶，其電力、通訊和給排水等城市基礎設施均已日臻完善，各種基 礎配套設施已趨齊全。因此，電力、通訊和給排水條件能滿足本項目建設的實際需要。 項目投入總資金及資金籌措 項目總投入資金為 ，其中：項目資本金 ，占總投入資金的 %，主要用于購置土地、土地平整、配套基礎設施及樓房建設，少部分用于建設期利息和流動資金；債務資金 3500萬元，占總投入資金的 %，擬分兩年向銀行貸款，全部用于商品樓房建設。 主要技術經(jīng)濟指標 表 1— 1 主要技術經(jīng)濟指標表 序號 項 目 單位 指 標 備注 1 建設規(guī) 模 項目用地面積 ㎡ 18615 建筑物總占地面積 ㎡ 3837 總建筑面積 ㎡ 43559 容積率 綠化率 % 建筑密度 % 總居住戶數(shù) 戶 528 停車位 個 90 2 項目定員 人 15 3 項目總投資 萬元 建設投資 萬元 建設期利息 萬元 流動資金 萬元 15 4 資本 金比例 % 5 銷售 (營業(yè) )收入 萬元 13733 房屋銷售 期合計 6 營業(yè)稅金及付加 萬元 同上 7 土地增值稅 萬元 同上 8 總成本費用 萬元 同上 9 利潤總額 萬元 同上 10 總投資收益率 % 11 資本金凈利潤率 % 12 全部投資經(jīng)濟效果指標 財務內(nèi)部收益率 % 稅后 投資回收期 年 稅后 財務凈現(xiàn)值 萬元 稅后 13 資本金投資經(jīng)濟效果指標 財務內(nèi)部收益率 % 投資回收期 年 財務凈現(xiàn)值 萬元 14 盈虧平衡點 % 第 3 年 結論與建議 結論 本項目 符合當前改善城市住房條件、擴大內(nèi)需的國家政策及定安塔嶺新城區(qū)控制性詳細規(guī)劃， 經(jīng)濟性優(yōu)越，建設條件充分，開發(fā)時機良好，建設規(guī)劃和工程方案均切實可行， 本項目建成后，可加快定安縣的城市化進程，改善周邊的整體環(huán)境，提升當?shù)氐姆康禺a(chǎn)品位。 建議 建議建設單位 應抓緊時間立項建設 ，并做好以下幾個方面工作 。 加強監(jiān)督檢查，確保工程質(zhì)量。項目實施后，要對項目進度進行定期督察，對出現(xiàn)的問題要求限期整改。為確保建設工程質(zhì)量，應按照項目管理的 “四制 ”要求聘請質(zhì)檢員，負責整個建設工程的質(zhì)量并跟蹤管理。項目竣工后，組織有關具有資質(zhì)的技術部門對工程進行竣工驗收。 考慮到本項目所需材料中的水泥、石料和鋼筋等建筑材料用量較大，使用時間集中、工期較長和價格易上漲等因素，建議只要資金到位，承辦單位應盡早儲備上述材料，以期達到降低施工成本的目的。 同時，要選擇有實力、價格低、質(zhì)量