【文章內(nèi)容簡介】 增多的重要原因； l犯罪的多樣性、突發(fā)性、狡猾性、防不勝防。業(yè)主和員工的維權(quán)意識增強(qiáng)業(yè)主和員工都較過去更成熟了，當(dāng)其合法權(quán)益受到侵害時，多數(shù)都能采取多種形式來維護(hù)自己的權(quán)益。如：員工因病、負(fù)傷、辭職補(bǔ)償??三、物業(yè)管理風(fēng)險防范對策分析建議提高物業(yè)管理服務(wù)水平，依法管理，規(guī)范運(yùn)做，盡職盡責(zé)。這是物業(yè)管理企業(yè)預(yù)防和減少風(fēng)險最為有效和長遠(yuǎn)的，也是最根本的對策和出路。裝修管理中：失查、失控?ISO9000 維修中不規(guī)范：無標(biāo)識、有危 科學(xué)規(guī)定“質(zhì)量管理文件”體系險而無警示??簽好物業(yè)管理服務(wù)合同對業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任作出比較詳盡和明確的約定。例：收費(fèi)項(xiàng)目的含義（內(nèi)涵）代（業(yè)主委員會）擬好首版《業(yè)主公約》、《物業(yè)管理辦法》等。首版——備案有效——獲“權(quán)”、明“責(zé)”辦理“公共責(zé)任險”和“意外傷害險”“公共責(zé)任險”：保險條款責(zé)任范圍規(guī)定“根據(jù)本保險單列范圍，在本保險期內(nèi)發(fā)生意外事故引起的，被保險人在法律上應(yīng)承擔(dān)的賠償金額，本公司負(fù)責(zé)賠償?！彼^“保險單表列范圍”是指保險單一覽表“業(yè)務(wù)性質(zhì)”欄內(nèi)所填寫的年投保范圍。如投標(biāo)的是寫字樓，是指寫字樓范圍；投保的是客房，則指的是客房范圍。如電梯乘客險。內(nèi)部員工：水電維修工，保安等投保“意外傷害險”、“醫(yī)療險”等。保險的目的是分散風(fēng)險，減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。規(guī)避責(zé)任在實(shí)際工作中，如果能較好地規(guī)避一些責(zé)任，對減少企業(yè)的風(fēng)險起著至關(guān)重要的作用。規(guī)避責(zé)任不等于推脫責(zé)任，仍屬事前控制和預(yù)防風(fēng)險的范疇。在重慶市國土資源房屋管理局制定的“物業(yè)管理服務(wù)合同（示范）”文本中，關(guān)于安全責(zé)任是這樣寫的：“不含對業(yè)主（使用人）的人身及其家庭財(cái)產(chǎn)的保險、保管責(zé)任。雙方另行簽訂人身安全、財(cái)產(chǎn)保險，保管專項(xiàng)合同的，以專項(xiàng)合同的約定為準(zhǔn)?！睂懮线@段話的目的是想（安全防范責(zé)任）說被偷了、被搶了??不要找我物業(yè)公司。寫上這段話后，業(yè)主首先感覺的是物業(yè)公司推卸責(zé)任，立即反問：那么要保安干什么？??據(jù)法律規(guī)定：物業(yè)管理服務(wù)合同中的物業(yè)管理費(fèi)含保安費(fèi)，一旦業(yè)主形成書面的或事實(shí)上的合同關(guān)系后，安全防范責(zé)任便成為合同的法定隨附義務(wù)，是文字抹不掉的。但有些責(zé)任是可以依據(jù)法規(guī)規(guī)避的，發(fā)生事故可以免責(zé)。j注意用詞、用語，表述準(zhǔn)確，不發(fā)生歧意。當(dāng)用詞、用語表述不準(zhǔn)確時，發(fā)生糾紛，法庭判決時，一般有利于業(yè)主方解釋。k收費(fèi)項(xiàng)目名稱要規(guī)范、科學(xué)。如：除渣費(fèi)費(fèi)、停車費(fèi)、管理費(fèi)。，應(yīng)在裝修管理協(xié)議中明確其含義，是指從何地除（出）到何地??，管理規(guī)定臨時、月租可以定義為收取停車費(fèi)，反之定義為車位租金。臨停處理技巧：入時不登記，出時收費(fèi)補(bǔ)記。有的小區(qū)對棒棒軍實(shí)行統(tǒng)一管理，并收取管理費(fèi)。試想，當(dāng)發(fā)生搬運(yùn)物損壞、搬運(yùn)傷殘時，將負(fù)有一定責(zé)任。定義為服務(wù)費(fèi)好。l注意證據(jù)的搜集與保存規(guī)范運(yùn)作：ISO9000可以起到很好的作用。四、如何打官司學(xué)習(xí)法律，掌握法律武器。自我判定，應(yīng)有自知之明，有責(zé)，應(yīng)主動息訴，力爭調(diào)解。有理、有利、有節(jié)，對方愿意和解，和解為上。影響大，而又理由充分，證據(jù)在握的訴訟到底。注意訴訟的時效性、時機(jī)性。時效性：法律規(guī)定，不能超過訴訟時效。時機(jī)性：任何起訴法院受理判決快??如年末訴訟不如年初訴訟??充分搜集證據(jù)，并注意證據(jù)的有效性和證據(jù)保全（法律手段）。發(fā)揮業(yè)主代表、業(yè)主委員會的作用：中間人作用。否則我們的眾多“證據(jù)”將成為不被采用的“無效證據(jù)”。如欠費(fèi)通知、催款通知單、維修記錄??五、典型案例分析南岸某住宅小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司維修人員為一業(yè)主維修時，發(fā)現(xiàn)該業(yè)主樓上的水表前，閘閥后表接頭處漏水，且銹蝕嚴(yán)重。物業(yè)公司維修人員立即向該住戶指出：應(yīng)該更換閘閥、表接頭。可以自己換，如請物業(yè)公司更換需要交費(fèi)。對方回答需告訴老板，他作不了主。到下午六點(diǎn)鐘，“老板”回家后打電話請物業(yè)公司去維修。物業(yè)公司值班人員說現(xiàn)為用水時刻，不便停水，明天早晨給他修。對方無異議。但“意外”在凌晨五點(diǎn)鐘左右發(fā)生了表頭斷掉，水漫金山，造成樓下幾家住戶不同程度受損。該租戶先行賠償相關(guān)業(yè)主后，現(xiàn)向物業(yè)公司提出賠償。關(guān)鍵：j此部位屬公共，還是專用。k物業(yè)公司是否與之形成維修合約。北碚天星商場住宅屋面采光玻璃井，周圍護(hù)欄高度不夠，兩度發(fā)生摔死小孩事件。物業(yè)公司是否有責(zé)。（南岸一住宅樓梯道采光窗下墻高度小于80㎝，一住戶醉酒后回家不慎摔出樓外致死。）拖欠物管費(fèi)，在派出所消防民警、居委會的協(xié)同下，將放在樓道中的各類雜物清除，一住戶以自己的“財(cái)務(wù)”被物業(yè)公司拿走為由，拒交物管費(fèi)，時間達(dá)6個月。物業(yè)公司在多次解釋、說服無效后起訴獲勝。，出門時不小心被施工單位堆放在地上的磚頭拌倒受傷，據(jù)此要求物業(yè)公司賠償，不成便拒交物管費(fèi)，以抵沖醫(yī)療費(fèi)。物業(yè)公司起訴獲勝。，經(jīng)業(yè)主代表大會討論、協(xié)商，一致通過了物業(yè)公司的提價方案，并報物價部門批準(zhǔn)，辦理了收費(fèi)許可證，而某業(yè)主以標(biāo)準(zhǔn)高了為由拒交物管費(fèi)。物業(yè)公司起訴獲勝。某大廈物業(yè)公司電工在維修時，導(dǎo)致零線帶火，電壓瞬間增至380V，導(dǎo)致多家業(yè)主電器燒壞，物業(yè)公司悉數(shù)賠償。家中被盜：三亞案件XX小區(qū)“案”化解業(yè)主家中被害深圳筆架山莊“某業(yè)主”被害南坪某小區(qū)退休老師家中被害車輛被盜：“廈門案”、“黃金堡案”某物業(yè)公司：保安員因病去逝，物業(yè)公司在做了道義、仁義上的經(jīng)濟(jì)支持外，未作其他任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。后按規(guī)定支付了經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償1萬余元（協(xié)商訴訟）?？傊?，我國法律關(guān)于責(zé)任規(guī)定原則是：權(quán)責(zé)一致原則，權(quán)利義務(wù)對等原則；罪責(zé)自負(fù)原則，過錯責(zé)任化原則，過失責(zé)任原則。我們應(yīng)該把我們該做好的工作做好，責(zé)任盡到，我們便不會承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，道義上的責(zé)任除外。二00二年九月二十八日第三篇：物業(yè)管理公司如何規(guī)避治安風(fēng)險（xiexiebang推薦）物業(yè)管理公司如何規(guī)避治安風(fēng)險在傳統(tǒng)觀念中，物業(yè)管理是一個朝陽行業(yè)，是一個風(fēng)險很小的行業(yè)。但近幾年來，因在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事犯罪導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)損害而將物業(yè)管理公司告上法庭的案件日益增多，稍有不慎就會招來金額巨大的賠償風(fēng)險。高額的經(jīng)濟(jì)賠款使原本微利的物業(yè)管理公司不堪重負(fù)，有些規(guī)模較小的公司甚至因此而破產(chǎn)。所以，如何規(guī)避此類風(fēng)險已成為行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，因此，筆者將就物業(yè)管理企業(yè)的保安責(zé)任等問題談一談自己的看法。首先，要重視物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，謹(jǐn)慎擬定合同中的各項(xiàng)條款。資料表明，法院對“望京某小區(qū)命案”判物業(yè)管理公司賠償16萬，而對“北京豐臺西馬小區(qū)命案”卻以證據(jù)不是駁回了業(yè)主的賠償請求。為什么同類事件判決卻不一樣?從法院的判決依據(jù)看，前者是物業(yè)管理公司沒有按物業(yè)服務(wù)合同去做，也就是我們平常所說的“物業(yè)不作為”，而后者則正好相反。因此，物業(yè)的作為與否是此類問題的關(guān)鍵，而法院衡量物業(yè)管理公司是否作為的依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！备鶕?jù)該規(guī)定，物業(yè)管理公司承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的前提條件是：物業(yè)管理公司未能履行服務(wù)合同約定的義務(wù)；物業(yè)管理公司的違約行為導(dǎo)致了損害結(jié)果的發(fā)生。鑒于物業(yè)服務(wù)合同在法律中的重要性，物業(yè)管理公司在簽訂服務(wù)合同時務(wù)必