【文章內(nèi)容簡介】 增多的重要原因； l犯罪的多樣性、突發(fā)性、狡猾性、防不勝防。業(yè)主和員工的維權(quán)意識增強業(yè)主和員工都較過去更成熟了，當其合法權(quán)益受到侵害時，多數(shù)都能采取多種形式來維護自己的權(quán)益。如：員工因病、負傷、辭職補償??三、物業(yè)管理風險防范對策分析建議提高物業(yè)管理服務水平，依法管理，規(guī)范運做，盡職盡責。這是物業(yè)管理企業(yè)預防和減少風險最為有效和長遠的，也是最根本的對策和出路。裝修管理中：失查、失控?ISO9000 維修中不規(guī)范：無標識、有危 科學規(guī)定“質(zhì)量管理文件”體系險而無警示??簽好物業(yè)管理服務合同對業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的權(quán)利、義務、責任作出比較詳盡和明確的約定。例：收費項目的含義（內(nèi)涵）代（業(yè)主委員會）擬好首版《業(yè)主公約》、《物業(yè)管理辦法》等。首版——備案有效——獲“權(quán)”、明“責”辦理“公共責任險”和“意外傷害險”“公共責任險”：保險條款責任范圍規(guī)定“根據(jù)本保險單列范圍，在本保險期內(nèi)發(fā)生意外事故引起的，被保險人在法律上應承擔的賠償金額，本公司負責賠償。”所謂“保險單表列范圍”是指保險單一覽表“業(yè)務性質(zhì)”欄內(nèi)所填寫的年投保范圍。如投標的是寫字樓，是指寫字樓范圍；投保的是客房，則指的是客房范圍。如電梯乘客險。內(nèi)部員工：水電維修工，保安等投保“意外傷害險”、“醫(yī)療險”等。保險的目的是分散風險，減輕經(jīng)濟負擔。規(guī)避責任在實際工作中，如果能較好地規(guī)避一些責任，對減少企業(yè)的風險起著至關(guān)重要的作用。規(guī)避責任不等于推脫責任，仍屬事前控制和預防風險的范疇。在重慶市國土資源房屋管理局制定的“物業(yè)管理服務合同（示范）”文本中，關(guān)于安全責任是這樣寫的：“不含對業(yè)主（使用人）的人身及其家庭財產(chǎn)的保險、保管責任。雙方另行簽訂人身安全、財產(chǎn)保險，保管專項合同的，以專項合同的約定為準?！睂懮线@段話的目的是想（安全防范責任）說被偷了、被搶了??不要找我物業(yè)公司。寫上這段話后，業(yè)主首先感覺的是物業(yè)公司推卸責任，立即反問：那么要保安干什么？??據(jù)法律規(guī)定：物業(yè)管理服務合同中的物業(yè)管理費含保安費，一旦業(yè)主形成書面的或事實上的合同關(guān)系后，安全防范責任便成為合同的法定隨附義務，是文字抹不掉的。但有些責任是可以依據(jù)法規(guī)規(guī)避的，發(fā)生事故可以免責。j注意用詞、用語，表述準確，不發(fā)生歧意。當用詞、用語表述不準確時，發(fā)生糾紛，法庭判決時，一般有利于業(yè)主方解釋。k收費項目名稱要規(guī)范、科學。如：除渣費費、停車費、管理費。，應在裝修管理協(xié)議中明確其含義，是指從何地除（出）到何地??，管理規(guī)定臨時、月租可以定義為收取停車費，反之定義為車位租金。臨停處理技巧：入時不登記，出時收費補記。有的小區(qū)對棒棒軍實行統(tǒng)一管理，并收取管理費。試想，當發(fā)生搬運物損壞、搬運傷殘時，將負有一定責任。定義為服務費好。l注意證據(jù)的搜集與保存規(guī)范運作：ISO9000可以起到很好的作用。四、如何打官司學習法律，掌握法律武器。自我判定，應有自知之明，有責，應主動息訴，力爭調(diào)解。有理、有利、有節(jié)，對方愿意和解，和解為上。影響大，而又理由充分，證據(jù)在握的訴訟到底。注意訴訟的時效性、時機性。時效性：法律規(guī)定，不能超過訴訟時效。時機性：任何起訴法院受理判決快??如年末訴訟不如年初訴訟??充分搜集證據(jù)，并注意證據(jù)的有效性和證據(jù)保全（法律手段）。發(fā)揮業(yè)主代表、業(yè)主委員會的作用：中間人作用。否則我們的眾多“證據(jù)”將成為不被采用的“無效證據(jù)”。如欠費通知、催款通知單、維修記錄??五、典型案例分析南岸某住宅小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司維修人員為一業(yè)主維修時，發(fā)現(xiàn)該業(yè)主樓上的水表前，閘閥后表接頭處漏水，且銹蝕嚴重。物業(yè)公司維修人員立即向該住戶指出：應該更換閘閥、表接頭?？梢宰约簱Q，如請物業(yè)公司更換需要交費。對方回答需告訴老板，他作不了主。到下午六點鐘，“老板”回家后打電話請物業(yè)公司去維修。物業(yè)公司值班人員說現(xiàn)為用水時刻，不便停水，明天早晨給他修。對方無異議。但“意外”在凌晨五點鐘左右發(fā)生了表頭斷掉，水漫金山，造成樓下幾家住戶不同程度受損。該租戶先行賠償相關(guān)業(yè)主后，現(xiàn)向物業(yè)公司提出賠償。關(guān)鍵：j此部位屬公共，還是專用。k物業(yè)公司是否與之形成維修合約。北碚天星商場住宅屋面采光玻璃井，周圍護欄高度不夠，兩度發(fā)生摔死小孩事件。物業(yè)公司是否有責。（南岸一住宅樓梯道采光窗下墻高度小于80㎝，一住戶醉酒后回家不慎摔出樓外致死。）拖欠物管費，在派出所消防民警、居委會的協(xié)同下，將放在樓道中的各類雜物清除，一住戶以自己的“財務”被物業(yè)公司拿走為由，拒交物管費，時間達6個月。物業(yè)公司在多次解釋、說服無效后起訴獲勝。，出門時不小心被施工單位堆放在地上的磚頭拌倒受傷，據(jù)此要求物業(yè)公司賠償，不成便拒交物管費，以抵沖醫(yī)療費。物業(yè)公司起訴獲勝。，經(jīng)業(yè)主代表大會討論、協(xié)商，一致通過了物業(yè)公司的提價方案，并報物價部門批準，辦理了收費許可證，而某業(yè)主以標準高了為由拒交物管費。物業(yè)公司起訴獲勝。某大廈物業(yè)公司電工在維修時，導致零線帶火，電壓瞬間增至380V，導致多家業(yè)主電器燒壞，物業(yè)公司悉數(shù)賠償。家中被盜：三亞案件XX小區(qū)“案”化解業(yè)主家中被害深圳筆架山莊“某業(yè)主”被害南坪某小區(qū)退休老師家中被害車輛被盜：“廈門案”、“黃金堡案”某物業(yè)公司：保安員因病去逝，物業(yè)公司在做了道義、仁義上的經(jīng)濟支持外，未作其他任何經(jīng)濟補償。后按規(guī)定支付了經(jīng)濟補償1萬余元（協(xié)商訴訟）?？傊覈申P(guān)于責任規(guī)定原則是：權(quán)責一致原則，權(quán)利義務對等原則；罪責自負原則，過錯責任化原則，過失責任原則。我們應該把我們該做好的工作做好，責任盡到，我們便不會承擔相應的經(jīng)濟和法律責任，道義上的責任除外。二00二年九月二十八日第三篇：物業(yè)管理公司如何規(guī)避治安風險（xiexiebang推薦）物業(yè)管理公司如何規(guī)避治安風險在傳統(tǒng)觀念中，物業(yè)管理是一個朝陽行業(yè)，是一個風險很小的行業(yè)。但近幾年來，因在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事犯罪導致業(yè)主人身財產(chǎn)損害而將物業(yè)管理公司告上法庭的案件日益增多，稍有不慎就會招來金額巨大的賠償風險。高額的經(jīng)濟賠款使原本微利的物業(yè)管理公司不堪重負，有些規(guī)模較小的公司甚至因此而破產(chǎn)。所以，如何規(guī)避此類風險已成為行業(yè)的當務之急，因此，筆者將就物業(yè)管理企業(yè)的保安責任等問題談一談自己的看法。首先，要重視物業(yè)服務合同的簽訂，謹慎擬定合同中的各項條款。資料表明，法院對“望京某小區(qū)命案”判物業(yè)管理公司賠償16萬，而對“北京豐臺西馬小區(qū)命案”卻以證據(jù)不是駁回了業(yè)主的賠償請求。為什么同類事件判決卻不一樣?從法院的判決依據(jù)看，前者是物業(yè)管理公司沒有按物業(yè)服務合同去做，也就是我們平常所說的“物業(yè)不作為”，而后者則正好相反。因此，物業(yè)的作為與否是此類問題的關(guān)鍵，而法院衡量物業(yè)管理公司是否作為的依據(jù)就是物業(yè)服務合同?！段飿I(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！备鶕?jù)該規(guī)定，物業(yè)管理公司承擔相應法律責任的前提條件是：物業(yè)管理公司未能履行服務合同約定的義務；物業(yè)管理公司的違約行為導致了損害結(jié)果的發(fā)生。鑒于物業(yè)服務合同在法律中的重要性，物業(yè)管理公司在簽訂服務合同時務必