【文章內(nèi)容簡介】 2月1日起施行。濱湖新區(qū)方興社區(qū)佳源都市小區(qū)凱旋宮業(yè)主委員會第二篇：合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定政策解讀《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》政策解讀《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）在征集多方意見，經(jīng)過多輪討論修改的基礎(chǔ)上，兩上市政府常務(wù)會議，于2011年11月14日審議通過。《規(guī)定》對上位法沒有規(guī)定或者雖有原則性規(guī)定但不夠明確具體的問題，在符合上位法基本原則和精神的前提下，按照管理重心下移的原則，立足我市實(shí)際，作出創(chuàng)設(shè)性或者補(bǔ)充性規(guī)定，解決我市物業(yè)管理工作中的實(shí)際問題。一、業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生矛盾糾紛應(yīng)向哪個(gè)部門反映？《規(guī)定》第四條明確：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)本區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛；其中，涉及重大糾紛的，由市、縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)調(diào)解。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立完善定期處理物業(yè)管理問題工作機(jī)制；涉及十名以上業(yè)主聯(lián)名要求協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關(guān)問題的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。二、符合召開首次業(yè)主大會的，應(yīng)該由誰向哪個(gè)部門提出申請？《規(guī)定》第九條明確：物業(yè)管理區(qū)域符合召開首次業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。符合成立業(yè)主大會條件的，縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到籌備業(yè)主大會書面申請后四十五日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。三、首次業(yè)主大會會議籌備組組長應(yīng)該由誰擔(dān)任，籌備組中的業(yè)主代表怎么產(chǎn)生？《規(guī)定》第十條第一款明確：首次業(yè)主大會會議籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定人員擔(dān)任；籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。四、業(yè)主委員會任期屆滿未進(jìn)行換屆選舉如何處理？《規(guī)定》第十九條明確：業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉。業(yè)主委員會在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未能組織換屆選舉的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令該業(yè)主委員會限期組織換屆選舉工作；逾期仍未能組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆。原業(yè)主委員會委員怠于組織或者阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆委員候選人名單。五、業(yè)主委員會不履行召開定期業(yè)主大會或臨時(shí)會議的職責(zé)時(shí)應(yīng)該怎么辦？《規(guī)定》第二十條明確：業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。六、物業(yè)服務(wù)合同履約期間一方想解除合同怎么辦？《規(guī)定》第二十九條明確：提前解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于擬解除合同九十日前書面告知合同另一方，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)另行選聘不低于原資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照原物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后十日內(nèi)將更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人，同時(shí)書面告知縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會?！兑?guī)定》三十七條明確：提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于擬解除合同九十日前書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會。七、物業(yè)服務(wù)合同期滿，雙方不再續(xù)約或雙方約定提前解除合同的怎么辦？《規(guī)定》第三十八條明確：因物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方當(dāng)事人不再續(xù)約，或者經(jīng)雙方約定提前解除合同，在合同到期或者約定解除合同期限到期三十日前，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)服務(wù)交接工作：（一）業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在兩日內(nèi)書面告知縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。（二）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知后五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)會同縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、居民委員會、村民委員會就新物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等問題聽取業(yè)主委員會、業(yè)主代表及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作。（三）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，指導(dǎo)業(yè)主委員會與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)主動提供相關(guān)信息，協(xié)助做好選聘工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)時(shí)，業(yè)主大會仍未能選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況書面告知縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門，從市房地產(chǎn)行政主管部門提供的應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)名單中指定資質(zhì)條件相符、信用記錄和業(yè)績較好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織做好清掃保潔、垃圾清運(yùn)、安全保衛(wèi)和綠化維護(hù)等基本服務(wù)工作，并繼續(xù)督促或者組織召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。八、物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會未作出選聘或續(xù)聘決定的如何處理？《規(guī)定》第三十九條明確：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止。九、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營所得收益歸誰所有，應(yīng)該由誰管理？《規(guī)定》第二十三條明確：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，百分之七十納入專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定妥善保管各項(xiàng)收支賬目并接受所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督；經(jīng)業(yè)主大會決定，可以委托所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為管理。十、物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動車庫、車位是否可以只售不租，是否可以出租給非業(yè)主？《規(guī)定》第四十一條明確:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動車庫、車位應(yīng)優(yōu)先滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要，不得出售給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人；業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的單位或者個(gè)人，租賃方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不少于七日，租期不得超過三個(gè)月?！兑?guī)定》第五十一條明確：違反本規(guī)定第四十一條第一款規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫，建設(shè)單位以只售不租為由拒絕的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以一千元的罰款。十一、物業(yè)管理區(qū)域停車位不足使用時(shí)，如何施劃停車位？《規(guī)定》第四十二條明確：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已規(guī)劃建設(shè)的停車場或者停車位能夠滿足業(yè)主停車需求的，不得施劃新的停車位。物業(yè)管理區(qū)域停車場停車位不足時(shí)，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通。物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)成立業(yè)主大會的，停車位施劃方案以及相關(guān)收費(fèi)管理事項(xiàng)由業(yè)主大會決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施；尚未成立業(yè)主大會已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約征求業(yè)主意見后組織實(shí)施；未實(shí)行物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會征求業(yè)主意見后施劃。施劃停車位涉及改變公共場地的性質(zhì)或者用途需要辦理相關(guān)審批手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理審批手續(xù)。規(guī)劃、消防、公安機(jī)關(guān)交通管理等行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域停車位施劃的指導(dǎo)。十二、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不滿意時(shí)如何處理？《規(guī)定》第三十六條第一款明確：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定及相關(guān)規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)。未按約定或者規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供并可以向縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府投訴；縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以處理。十三、業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？《規(guī)定》第四十六條明確：業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi),將買賣或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。十四、業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何處理？《規(guī)定》第三十六條第二款明確：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。未按時(shí)足額繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將未繳費(fèi)業(yè)主名單予以公示?！兑?guī)定》四十六條第二款明確：業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，權(quán)屬登記部門應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納情況。十五、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動車停放應(yīng)該如何管理？《規(guī)定》第四十三條明確：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動車所有人或者使用人應(yīng)當(dāng)在機(jī)動車庫、車位按照道路順行方向或者指定方向有序停放車輛。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對來訪車輛的管理和引導(dǎo)。《規(guī)定》第五十四條明確：違反本規(guī)定第四十三條規(guī)定，機(jī)動車所有人或者使用人未按照規(guī)定停放機(jī)動車輛的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以勸阻；機(jī)動車所有人或者使用人不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以攝錄并邀請業(yè)主委員會委員或者兩名以上業(yè)主代表到場，報(bào)縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門依法查處；涉及占用消防通道或者損壞城市綠化及設(shè)施情節(jié)嚴(yán)重的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)、城市管理部門依法查處。十六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何加強(qiáng)裝飾裝修的管理？《規(guī)定》第四十五條明確：業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)和處置措施及方法、住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安全安裝規(guī)定等注意事項(xiàng)。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記或者擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、改變住宅使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，并有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。