【文章內容簡介】 出處理。請求駁回上訴人的上訴，維持一審判決。經二審審理，原審查明事實無誤，本院予以確認。二審中，吳宏、溫程群提交錄音及該錄音內容的書面紙質版本作為本案的新證據，擬證明吳宏、溫程群在2014年6月6日去收樓，中村公司不同意交樓，要求吳宏、溫程群與中村公司達成和解協議后才交樓。中村公司對此證據的合法性和真實性都有異議，不認可吳宏、溫程群提交的證據。二審庭詢中，吳宏、溫程群申請證人出庭作證，擬證明上述錄音資料反 法律俠客在線lawbingo映情況的真實性。二審期間，雙方當事人均確認涉案樓盤已經符合交樓條件。中村公司明確其上訴所稱的業(yè)主惡意履行合同是指業(yè)主要求調整違約金的方式和手段影響了中村公司的正常經營。二審另查明。吳宏、溫程群于2014年5月15日收到了中村公司發(fā)出的收樓通知。本院認為，本案二審爭議的焦點是中村公司應否承擔逾期交樓的違約金。中村公司在二審中主張因吳宏、溫程群要求調整違約金的方式和手段影響了中村公司正常經營，故中村公司不應承擔逾期交樓的違約金。從業(yè)已查明的事實可知，按照合同約定，涉案房屋均已屆交樓時間，但中村公司至今尚未交付涉案房屋給吳宏、溫程群，應承擔逾期交樓的違約責任。因中村公司和吳宏、溫程群簽訂的《商品房預售合同》并未約定在吳宏、溫程群對合同約定的違約金標準提出異議時，中村公司有權據此遲延交樓，中村公司也未能提供證據證實吳宏、溫程群就違約金標準問題與中村公司之間有爭議導致涉案樓盤施工延誤，故中村公司以吳宏、溫程群要求調整違約金的方式和手段不當為由，主張其不應承擔逾期交樓違約金，缺乏理據，本院不予支持。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條“第二審人民法院應當對上訴請求的有關事實和適用法律進行審查”的規(guī)定，吳宏、溫程群對原審判決并未提起上訴，故本院對其主張的原審判決不合理的抗辯意見不予審查，其欲證明上述抗辯意見成立所提交的證據以及要求證人出庭作證的申請，亦與本案處理結果無關，本院不予接納。綜上，原審法院查明事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。上訴人中村公司的上訴請求理據不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。本案二審受理費1038元，由上訴人廣州市中村房地產開發(fā)有限公司負擔。本判決為終審判決。審 判 長吳國慶 代理審判員李 民 代理審判員姚偉華 二〇一四年八月四日 書 記 員鄒文芳第三篇：湖南省乾程房地產開發(fā)有限公司與顏艷輝等商品房預售合同糾紛上訴案法律俠客在線lawbingo湖南省乾程房地產開發(fā)有限公司與顏艷輝等商品房預售合同糾紛上訴案湖南省湘西土家族苗族自治州中級人民法院民事判決書(2013)州民一終字第197號上訴人（原審被告）湖南省乾程房地產開發(fā)有限公司。法定代表人陳緒前，該公司董事長。委托代理人黃中琬。委托代理人李龍。被上訴人（原審原告）顏艷輝。委托代理人李鵬飛，湖南董藝律師事務所律師。被上訴人（原審第三人）中國建設銀行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工會工作委員會。負責人丁紹文，該工會主席。委托代理人唐毅。原支持起訴機關湖南省吉首市人民檢察院。上訴人湖南省乾程房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱乾程房地產公司）因與被上訴人顏艷輝、中國建設銀行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工會工作委員會（以下簡稱建行工會）商品房預售合同糾紛一案，不服湖南省吉首市人民法院（2013）吉民初字第485號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人乾程房地產公司的委托代理人黃中琬、李龍，被上訴人曾尚農的委托代理人李鵬飛，被上訴人州建行工會的負責人丁紹文及委托代理人唐毅到庭參加訴訟。經本院依法傳喚，上訴人乾程房地產公司的法定代表人陳緒前及被上訴人顏艷輝沒有到庭參加訴訟。原支持起訴機關湖南省吉首市人民檢察院未參加二審訴訟。本案現已審理終結。原判認定：2007年1月17日，第三人州建行工會與被告乾城房地產公司協商簽訂《州建行職工集團訂購住宅合同》（以下簡稱《團購合同》）。該合同約定：由州建行工會（80100戶職工）以集團訂購的形式購買乾程房地產公司開發(fā)的吉首市乾州新區(qū)水廠路“九龍山莊”項目80至100套住宅，住宅單價為1500元／㎡，每戶建筑面積240280㎡，建筑占地面積100㎡以內，建筑層數三層以內（含三層）；乾程房地產公司為每戶辦理土地分割證及房產證，費用按規(guī)定承擔；參與團購者在乾程房地產公司辦理好土地使用權總證后，每戶向該公司交納首付款10萬元，首付款交納后兩天內該公司與購房戶另簽定訂購合同，超過兩天后不再與州建行職工用戶按1500元／㎡銷售。隨后，州建行工會電腦打印制作了團購“九龍山莊”項目A區(qū)住房（別墅區(qū)住房）名冊，名冊中顯示參與團購的人數為77人。2008年12月28日，乾程房地產公司因建房資金短缺，與州建行工會的代表簽訂《借款協議》。該協議約定：乾程房地產公司向州建行工會參與團購的購房戶借款，戶均5萬元；該公司給予出借資金的購房戶每月200元的購房優(yōu)惠款，優(yōu)惠款在購房款中抵減，優(yōu)惠時間算至乾程房地產公司向州建行工會參與團購的購房戶交付房屋鑰匙日止，本次所借的5萬元轉為購房戶的首付款，多退少補；乾程房地產公司在2009年8月26日前全部交房，若沒有按時交房，則視為違約，承擔總購房款的30%的違約金，違約金可折抵購房款；乾程房地產公司承擔違約責任后，與州建行工會重新約定交房日期，但不得超過2009年10月26日，如果再次違約，雙倍賠償州建行工會購房戶定金，原售房價格不變，乾程房地產公司不得將房屋出售給其他購房者。法律俠客在線lawbingo州建行工會與乾程房地產公司簽訂上述《團購合同》和《借款協議》后，顏艷輝按《團購合同》和《借款協議》約定向乾程房地產公司交付了購房首付款10萬元及出借款5萬元。2009年1月13日，顏艷輝與乾程房地產公司正式簽訂了《商品房買賣合同》。該合同約定：顏艷輝購買乾程房地產公司開發(fā)的位于吉首市乾州新區(qū)水廠路南側“九龍山莊”項目A區(qū)36號房，單價為1500元／㎡，總價款為499155元，首付總價款的30%，其余按揭貸款支付（顏艷輝于2009年1月21日按揭貸款支付349000元）；交房時間為2009年8月26日前，違約責任按《借款協議》約定執(zhí)行；房屋交付方式為乾程房地產公司將驗收合格的商品房以書面通知方式告知顏艷輝辦理交房手續(xù)。2009年5月18日，乾程房地產公司向州建行工會發(fā)出《工作聯系函》，表示因春季以來雨水特別多，致使該行職工團購的住宅施工進度遭受嚴重影響，不能如期交房，要求將交房日期順延陰雨天氣及法定節(jié)假日。州建行工會負責人陳建國次日在聯系函上簽注“情況屬實”。同年11月10日，乾程房地產公司又向州建行工會發(fā)出第二份《工作聯系函》，表示因工地施工原因，冬季氣溫低以及小區(qū)已安裝設施的安全完整問題，交房日期要順延至2010年5月底。陳建國次日在聯系函上簽注“根據工地實際情況同意交房時間延期”。2010年3月18日，乾程房地產公司第三次向州建行工會發(fā)出《工作聯系函》，表示因小區(qū)道路及配套環(huán)境不完善，物業(yè)管理沒有到位等原因，交房時間要往后順延。陳建國次日在聯系函上簽注“同意在物業(yè)管理到位，確保安全的前提下交房”。2011年9月6日，乾程房地產公司向州建行工會發(fā)出《關于州建行職工因團購乾程公司定向開發(fā)的多層住宅商品房要求調差的工作聯系函》，要求包括顏艷輝在內的購房戶就所購買的房屋每平方米加價100元。同年11月15日，州建行工會發(fā)出《致湖南乾程房地產開發(fā)公司的函》，要求乾程房地產公司按照協議履行義務，不同意提價收房，并要求該公司承擔逾期交房的違約責任。因與乾程房地產公司多次協商無果，原告顏艷輝向吉首市人民法院起訴稱：被告乾程房地產公司的違約行為，侵犯了原告的合法權益。請求判令：（1）被告立即按照合同約定向原告交付符合條件的房屋并及時辦理房屋產權證、土地使用權證等相關權屬證書；（2）被告一次性給付原告購房優(yōu)惠款；（3）被告立即向原告一次性支付逾期交房違約金；（4）被告承擔本案一切訴訟費用。吉首市人民法院于2011年11月25日立案受理了顏艷輝的起訴。在本院將該案發(fā)回重審后，顏艷輝將其訴訟請求重新確定為：（1）被告立即按照合同約定向原告交付符合條件的房屋并及時辦理房屋產權證、土地使用權證等相關權屬證書；（2）；（3）被告承擔本案一切訴訟費用。原判認為：本案爭議的焦點有以下三點：一、關于《團購合同》及《借款協議》與《商品房買賣合同》主體、性質的問題。該三份合同簽訂的主體不同，《團購合同》及《借款協議》簽訂的主體系州建行工會和乾程房地產開發(fā)公司，而《商品房買賣合同》簽訂的主體卻是乾程房地產開發(fā)公司和本案購房戶。根據合同相對性原理，上述合同約定的部分條款雖有承接性、關聯性，但因合同主體不同，權利與義務指向也不同，故不屬于主合同與次合同關系。被告乾程房地產公司的辯解意見不能成立。合同的性質不同，《團購合同》是一份團購意向性質的合同，而《商品房買賣合同》則是一份正式、獨立性質的買賣合同，購房戶與開發(fā)商正式簽訂《商品房買賣合同》后，州建行工會與乾程房地產公司簽訂的意向團購合同關系即行終止，權利與義務隨之消滅，商品房買賣的權利與義務由新的合同主體約定、履行、承擔，故州建行工會不再具有本案《商品房買賣合同》的當事人主體資格。二、第三人州建行工會簽署同意延期交房的意見，對原告顏艷輝是否具有法律約束力的問題。被告乾程房地產公司稱延期交房是征得本案第三人州建行工會同意的觀點不能成立，理由如下：其一，州建行工會不是《商品房買賣合同》適格的相對方，也沒有得到購房戶的委托授權，無權簽署同意延期交房的意見，且簽署意見后未得到原告顏艷輝的追認，其無效代理行為對顏艷輝不 法律俠客在線lawbingo具有法律約束力；其二，商品房延期交付、商品房提價等事宜屬于雙方當事人協商的范疇，需經雙方當事人協商一致，協議才能發(fā)生效力。三、關于原、被告是否存在違約并承擔違約責任的問題。2009年8月18日，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律的禁止性規(guī)定，當屬有效合同，雙方應當按照約定全面履行自己的義務。原告顏艷輝在與被告乾程房地產公司簽訂《商品房買賣合同》之前，按照《團購合同》和《借款協議》要求，交付了購房首付款10萬元及抵作購房款的出借款5萬元，并按揭貸款付清了購房余款，已經履行了《商品房買賣合同》約定的全部義務。被告乾程房地產開發(fā)公司在履行《商品房買賣合同》過程中，違反該合同關于交房期限的約定，長期拖延交房，至今沒有給原告顏艷輝下達交房書面通知，導致顏艷輝不能入住使用所購商品房，故被告乾程房地產公司應依法承擔違約責任，按總購房款的30%向原告支付違約金。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十八條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款之規(guī)定，判決如下：一、被告乾程房地產公司在本判決生效后五日內，向原告顏艷輝交付經驗收合格的吉首市乾州新區(qū)南側A區(qū)15號商品房，并在交房后一百八十日內為顏艷輝辦理完畢相應