【文章內(nèi)容簡介】 的通訊、自控、智能化、電梯、發(fā)電機、供配電、給排水、通風、空調(diào)、建筑結(jié)構(gòu)（含房屋裝修）等方面的設備、設施安裝及運行情況，為各管理處設備管理工作提供有力的技術(shù)支持，并負責大型設備、設施的更新改造工作。組織搶修公司各管理處重大設備、設施的突發(fā)故障，使之盡快恢復正常運行，并為事后分析故障原因、總結(jié)經(jīng)驗教訓提供技術(shù)意見。負責工程施工合同、預算編制、審核，為公司領導決策提供可靠依據(jù)。負責與水、電、燃氣、電話、電視等單位保持良好的協(xié)作關(guān)系，協(xié)助各管理處進行相關(guān)業(yè)務的聯(lián)系及經(jīng)濟運行方案的制訂，降低管理成本。參與各管理處房屋二次裝修工程的審核；參與公司分包工程的施工監(jiān)理及工程驗收。配合相關(guān)部門做好新接物業(yè)的接管驗收。負責組織對公司所轄物業(yè)各種工程技術(shù)資料、設備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、存檔、建立基礎設施與設備臺帳；1負責公司設施、設備維修材料及備品備件的采購、貯存、發(fā)放的管理工作；1協(xié)助公司辦公室進行工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓工作，提高工程人員的業(yè)務素質(zhì)。1完成公司安排的其他各項任務。機電設備的維修保養(yǎng)與更新改造設備的維護保養(yǎng)設備在使用過程中會產(chǎn)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成事故。因此應經(jīng)常對使用的設備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)正，隨時改善設備的技術(shù)狀態(tài)，防患于未然。（1）維護保養(yǎng)的方式：主要方式有：清潔、緊固、潤滑、調(diào)正、防腐、防凍及外觀表面檢查；對長期運行的設備要巡視檢查、定期切換、輪流使用，進行強制保養(yǎng)。清潔：大氣中的灰塵進入設備內(nèi)，會加快設備的磨損和局部的堵塞，還會造成潤滑劑的惡化和設備的銹蝕，促使設備的技術(shù)性能下降，噪聲增加，所以設備的清潔工作看似簡單，是維護保養(yǎng)的一種主要方式。緊固：設備運轉(zhuǎn)達相當一段時間后，因多次啟停和運行時的振動，地腳螺栓和其他連接部分的緊固件可能會發(fā)生松動，導致更大的振動，使螺帽脫落，連接尺寸錯位和設備的位移以及密封接觸不嚴形成泄漏等故障，因此必須經(jīng)常檢查設備的緊固程度，熱脹冷縮也會使緊固件發(fā)生松動。潤滑：潤滑是正確使用和維護設備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號、品種、質(zhì)量、潤滑方法、油壓、油溫及加油量等都有嚴格的規(guī)定。要求做到“五定”即定人、定質(zhì)、定時、定點、定量，并制定相應的管理制度。調(diào)正：設備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學規(guī)定的，因設備的振動、松動等因素，零部件之間的相對尺寸會發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯位和碰撞，造成設備的磨損、發(fā)熱、噪聲、振動甚至損壞，因此必須對有關(guān)的間隙、位置進行調(diào)正，再加以緊固。外觀表面檢查：設備的外表面有無損傷裂痕；磨損是否在允許范圍內(nèi)；防護罩等安全裝置是否完整、齊全；溫度壓力運行參數(shù)是否正常；電機是否超載和過熱；傳動皮帶是否過松、斷裂或脫落； 振動和噪聲是否異常；設備密封面的泄漏狀況；。設備油漆是否脫落，外表面是否銹蝕；設備的防腐、保溫層是否損壞。（2）維護保養(yǎng)工作的實施：分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)。①日常維護保養(yǎng)：要求管理處運行人員對設備進行外觀檢查、加油，按操作規(guī)程進行操作，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中是否有異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象，做好設備及環(huán)境清潔，特別是周未或節(jié)假日更應注意。②設備的定期維護保養(yǎng)，以管理處操作人員為主、檢修人員協(xié)助。有計劃地將設備停止運行進行維護保養(yǎng)，需要對設備進行部分解體，并做好以下幾項工作： a、對內(nèi)外徹底清掃、擦洗、疏通；b、檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況；c、調(diào)正配合間隙；d、檢查安全裝置；e、檢查潤滑油系統(tǒng)油路和油過濾器是否堵塞；f、清潔油箱、檢查油位指示器，換油；g、檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常；.作用：清除事故隱患，減少磨損，延長設備壽命，發(fā)揮設備的技術(shù)功能和經(jīng)濟特性。（3）設備的點檢：對設備有針對性的檢查。日常點檢由操作人員進行，內(nèi)容是： ①運行狀況及參數(shù)；②安全保護裝置； ③易磨損的零部件；④易污染堵塞，經(jīng)常清洗更換的部件； ⑤在運行中經(jīng)常要求調(diào)正的部位；⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常的部位。計劃點檢，一般由工程部專業(yè)維修人員為主，管理處操作人員協(xié)助，主要內(nèi)容：①記錄設備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況； ②更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時間；④安排檢修計劃。設備的計劃檢修根據(jù)設備的運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隙期，由工程部編制檢修計劃，對設備進行預防性修理。（1）計劃檢修的種類：小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。①小修：主要是清洗、更換和修復少量易損件，并作適當?shù)恼{(diào)正，緊固和潤滑工作，小修一般由維修人員負責，操作人員協(xié)助；②中修：除小修內(nèi)容外，對設備的主要零部件進行局部的修復和更換；③大修：對設備進行局部或全部的解體，修復或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使用設備恢復到原有的技術(shù)特性。在修理時，可結(jié)合技術(shù)進步，對設備進行技術(shù)改造；④系統(tǒng)大修：檢修方式是一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)直至整個企業(yè)性的停機大檢修，多個工種配合。（2）計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系：維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔。（3）檢修計劃的實施和驗收管理根據(jù)檢修計劃，可以預先安排停機檢修的日期和時間，確定修理的內(nèi)容和進度，統(tǒng)一組織檢修的力量以及備品配件、修理材料和修理費用的準備。根據(jù)檢修計劃的實施情況和各種數(shù)據(jù)資料，進行綜合分析統(tǒng)計，對檢修項目、內(nèi)容、進度、費用和各類定額進行檢查。在技術(shù)性能上由綜合管理部組織對檢修質(zhì)量進行嚴格的檢查，要會同設備操作部門的人員一起進行試車驗收。驗收合格后才能交付使用。同時要把檢修的記錄、零部件的更換情況以及試車驗收記錄都整理保管，歸入設備檔案內(nèi)。機電設備的更新改造(1)、設備的更新：采用在技術(shù)上比較先進、使用操作規(guī)程上比較方便、經(jīng)濟上比較合理、管理上比較進步的新型設備替代原來使用的老設備。(2)、設備的改造主要途徑有： 1）對設備的結(jié)構(gòu)作局部改進；2）增加新的零件和各種裝置；3）對設備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作調(diào)正，對設備改造，首先要對原設備進行分析論證、編制改造方案，其內(nèi)容有：① 原設備在技術(shù)上、經(jīng)濟上、管理上存在的主要問題、設備發(fā)生的故障情況及原因； ② 設備技術(shù)改造中所應用的新技術(shù)及其合理性、可行性；③ 設備技術(shù)改造的部位和內(nèi)容；④ 設備技術(shù)改造后能達到的技術(shù)性能、安全性能；⑤ 預計設備技術(shù)改造后的經(jīng)濟效益；⑥ 設備技術(shù)改造的費用預算以及資金來源計劃；⑦ 設備技術(shù)改造的時間及停機的影響；⑧ 設備技術(shù)改造后的竣工驗收和投入使用的組織工作。機電設備管理目標用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設備，提高設備的利用率及完好率，這是設備管理的根本目標。（1）設備的有效利用率：A=T/（T+T，）A—設備有效利用率；T—設備有效工作時間；T/—設備停機或無效工作時間。（2）設備的完好率：B=Sn/SB—設備的完好率；Sn—設備完好的臺數(shù)；S—設備總的臺數(shù)。完好標準：①零部件完整齊全，符合質(zhì)量要求及安全要求； ②設備運轉(zhuǎn)正常、性能良好，③設備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全；④設備整潔，無跑冒、滴漏現(xiàn)象；⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設備，應針對問題進行整改，經(jīng)過維護、修理，消除不完好因素，升級為完好設備。如果經(jīng)過維修，仍無法達到完好設備，應該加以改造或者報廢處理，不能長期處于不完好狀態(tài)。高壓室送電操作規(guī)程→抽出絕緣隔板→順時針轉(zhuǎn)90186。→接地開關(guān)分閘→取出操作柄再次插入→順時針轉(zhuǎn)90186?！綦x開關(guān)合閘到位（Ⅱ）→順時針轉(zhuǎn)動180186?！??！摵砷_關(guān)分閘到位。(I)→逆時針轉(zhuǎn)90186?！綦x開關(guān)分閘→取出操作柄驗電→無電時將操作柄插入孔(I)→逆時針轉(zhuǎn)90186?！拥亻_關(guān)合閘到位。→插入絕緣隔板→將閉鎖桿撥向左邊→打開柜門。弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程弱電系統(tǒng)設備由弱電組負責維修保養(yǎng)。主管工程師每年12月制訂下一的保養(yǎng)計劃并負責實施。工作過程注意做好防靜電措施。對要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。對于有一主一備的設備不可同時退出主、備設備保養(yǎng)，一般是先主后備。對紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應用吸塵器或小氣泵進行清潔。根據(jù)系統(tǒng)特點重點做好清潔和堅固接線端口的工作。工作結(jié)束后要測試被保養(yǎng)設備并填寫有關(guān)表格。建筑物易漏水部份及其原因一、屋頂：A、無設計防水層B、材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良C、施工面清潔不足及含水率測試不正確二、窗戶：A、無塞水路設計B、窗框填不正確C、窗戶氣密性不夠造成臺風滲D、門檻漏水E、窗戶下端排水孔被水泥阻塞。三、外墻：A、水灰比過高造成吸附現(xiàn)象B、地震應力造成裂C、混凝土澆灌不確實造成蜂窩現(xiàn)象D、磁磚溝疑進水四、浴室：A、防水材料選擇錯誤B、防水施工高度不足造成墻壁產(chǎn)生壁癌C、水管破裂或老舊漏水D、門檻漏水E、防水層遭外力破壞。五、地下室：A、防水施工技術(shù)不依基礎型式而變化B工作縫未施做止水處理C、結(jié)構(gòu)體不良（蜂窩、包泥、水灰比過高、級配不良．．．等）六、伸縮縫：A、預留縫寬不足（未經(jīng)計算）B、無排水設計（大部分是阻水設計）C、非制式伸縮材料 D、施工者專業(yè)程度不足 高壓運行工崗位職責（1）嚴格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度。（2）努力學習技術(shù)，熟練地掌握所轄小區(qū)內(nèi)的供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設備的原理、技術(shù)性能及實際操作。（3）努力做好設備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。（4）堅守崗位，定期巡視電器設備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況。正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。（5）對來人來電報修及時登記。（6）值班長負責安排電工日常維修工作。（7）負責與供電局的業(yè)務聯(lián)系，并做好登記。（8）發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障。（9）事故未排除不進行交接班，應上下兩班協(xié)同工作，一般性設備故障應交代清楚并做好記錄。（10）請假、補休需在一天前報告主管（工程師），并由主管安排合適的替班人。（11）按規(guī)定的時間做好值班室內(nèi)外清潔工作。工程部長考核細則 遵守勞動紀律，按公司的制度要求每日按時簽到。①遲到一次扣1分；②未簽到一次扣1分；③早退一次扣1分；④曠工一天扣3分。服從工作安排，按時、保質(zhì)、保量地完成工作任務。①不服從安排一次扣2分；②未按時完成任務扣1分；③完成任務質(zhì)量不好一次扣2分；④未按作業(yè)程序工作一次扣1分。尊重領導、團結(jié)同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現(xiàn)。①不尊重領導者一次扣3分；②同志間吵架者雙方一次扣2分；③有不利于公司的行為者一次扣2分；④有不利于公司言論者一次扣2分。按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現(xiàn)零點物業(yè)的精神風貌。①未按要求著裝者一次扣1分；②留胡須、長發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分；③化濃妝、留長指甲者一次扣1分；④工服不干凈、整潔者一次扣1分；⑤工作時有不雅行為舉止者一次扣1分。規(guī)范運用公司規(guī)定的“三種”語言，即形體語言、情緒語言和表達語言。①服務時行為不規(guī)范者一次扣1分；②服務表情冷淡者一次扣1分；③語言生硬、不禮貌者一次扣1分；④對顧客不尊重者一次扣2分；⑤未按規(guī)定程序服務者一次扣1分。積極參加公司各種培訓，努力加強服務意識培養(yǎng)，自覺鉆研業(yè)務知識不斷提高服務質(zhì)量。樹立“業(yè)主至上、服務第一”的工作理念。①不認真接受培訓者一次扣1分；②未參加培訓者一次扣2分；③受到顧客公證投拆者一次扣3分；④與顧客發(fā)生口角者一次扣5分；⑤就職期間取得學歷證書或技術(shù)證書者一次加5分。愛護公司榮譽，樹立整體觀念，反對本位思想處理好局部與全局的關(guān)系。①未制止有損公司行為者一次扣1分；②給他人工作造成障礙者一次扣1分；③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。認真學習國家法規(guī)條例，嚴格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭當愛崗敬業(yè)的優(yōu)秀職員。①不認真學習法規(guī)而有工作偏差者一次扣1分；②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分；③違反制度、違反法規(guī)者一次扣3分；④崗位職責者不明確一次扣2分。堅守工作崗位，遵守勞動紀律，保持嚴肅有序的工作氛圍。發(fā)揚艱苦奮斗的工作精神，培養(yǎng)厲行節(jié)約的良好習慣。①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分；②擅自離開崗位者一次扣1分；③工作場合不嚴肅者一次扣1分；④作風渙散、拈輕怕重者一次扣1分；⑤浪費財物、無節(jié)約意識者一次扣1分。積極交流工作經(jīng)驗，主動溝通工作疑難問題，及時匯報工作狀況。①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分；②未及時匯報工作疑難者一次扣1分；③未及時溝通而造成不良后果者扣3分。加強安全防范意識，及時排除一切不安全隱患，確保管理區(qū)域的人員及財物的安全。①未及時排除隱患者一次扣2分；②未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4分；③能及時排除隱患避免造成損失者一次加4分；④勇于和不法分子斗爭者一次加4分；⑤勇于補救險情者一次加4分。獻計獻策。建議被公司采納者一次加3分。配合部門經(jīng)理做好日常管理工作未配合部門經(jīng)理做好日常管理工作扣3分。檢查工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品，及值班工具，是否齊備。①未檢查扣2分；②檢查有遺漏扣1分。檢查出勤、記錄在考勤表上。①未按時記錄扣3分；②工作遺漏扣3分。對日常維修工作派工、記錄、協(xié)調(diào)安排各種工作。①未及時派工扣3分；②各種