【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 務(wù)一部、財(cái)務(wù)和辦公室三個(gè)部門。 副總經(jīng)理： 兩名副總經(jīng)理分別負(fù)責(zé)八個(gè)職能部門，同時(shí)形成對(duì)十七家分店的管理、指導(dǎo)和監(jiān)督。其中吳總主要負(fù)責(zé)常規(guī)業(yè)務(wù)管理，孫總負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)品種的開(kāi)發(fā)、業(yè)務(wù)拓展以及售后服務(wù)等。 經(jīng)營(yíng)一部： 十四家直營(yíng)分店的常規(guī)業(yè)務(wù)管理。 經(jīng)營(yíng)二部： 下設(shè)權(quán)證中心、房源科和信貸科三個(gè)二級(jí)管理部門，分別負(fù)責(zé)房源管理、權(quán)證辦理、按 揭手續(xù)辦理及其它與業(yè)務(wù)相關(guān)的事務(wù)性工作。同時(shí)在各分店中設(shè)置管理員職位，直接由房源科和部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)分店的房源統(tǒng)一管理和監(jiān)督。 加盟店建設(shè)： 負(fù)責(zé)四家加盟店的常規(guī)業(yè)務(wù)管理和加盟店拓展。 房屋銀行部： 負(fù)責(zé)管理全部分店中開(kāi)展的房屋銀行業(yè)務(wù)。目前主要工作內(nèi)容集中在售后、統(tǒng)計(jì)和宣傳方面。 發(fā)展研究部： 企業(yè)策劃和房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，市場(chǎng)研究和營(yíng)銷策劃等。此外還負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)和合同管理。 大宗業(yè)務(wù)一部： 主要負(fù)責(zé)投資顧問(wèn)及大宗業(yè)務(wù)手續(xù)代辦等實(shí)施難度較大、專業(yè)性要求較總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 房屋銀行部 發(fā)展研究部 網(wǎng)絡(luò)部 客戶服務(wù)中心 大宗業(yè)務(wù)二部 加盟店建設(shè) 經(jīng)營(yíng)一部 經(jīng)營(yíng)二部 大宗業(yè)務(wù)一部 財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理辦公室 中心市場(chǎng)建設(shè) 連瑣店 。 連瑣店 權(quán)證中心 信貸科 房源科 律師公證 高的業(yè)務(wù)。 大宗業(yè)務(wù)二部： 負(fù)責(zé)大宗業(yè)務(wù)開(kāi)拓、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷 策劃及個(gè)案地盤銷售代理等大宗業(yè)務(wù)的拓展及執(zhí)行。 客戶服務(wù)中心： 剛剛成立，主要負(fù)責(zé)員工培訓(xùn)、服務(wù)質(zhì)量檢查等工作。 總經(jīng)理辦公室： 負(fù)責(zé)行政辦公事務(wù)、人員的招聘、企業(yè)文化建設(shè)及企業(yè)資產(chǎn)管理等工作 財(cái)務(wù)部： 全面負(fù)責(zé)企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)算和企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作。 2． 2． 3． 3 評(píng)價(jià) 從以上組織結(jié)構(gòu)圖及對(duì)各部門職能的描述中不難看出，目前公司的組織結(jié)構(gòu)基本上屬于直線職能制形式。這種組織結(jié)構(gòu)形式在一定程度上減輕了上級(jí)主管的負(fù)擔(dān)，并且發(fā)揮了一部分權(quán)力制衡作用，但是這種結(jié)構(gòu)形式最大問(wèn)題是妨礙了組織必要的集中領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)一指揮，容易形成多 頭管理，造成一定程度上的管理混亂。業(yè)務(wù)多部門指導(dǎo)，政出多門，管理部門之間存在較多內(nèi)耗。比如經(jīng)營(yíng)一部、經(jīng)營(yíng)二部、加盟店建設(shè)和房屋銀行，其工作性質(zhì)大致相同，所管理的對(duì)象也基本相同，使得管理制度難以推行，業(yè)務(wù)執(zhí)行困難重重。 這種組織結(jié)構(gòu)在設(shè)計(jì)之初顯然是為了加強(qiáng)對(duì)基層店的控制，減少管理層次，但從實(shí)施結(jié)果來(lái)看它在實(shí)際上弱化了對(duì)各分店的業(yè)務(wù)管理和總體協(xié)調(diào)，降低了規(guī)模優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮。 這里根據(jù)我們的調(diào)查將其實(shí)際執(zhí)行情況畫(huà)出： 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 房屋銀行部 發(fā)展研究部 網(wǎng)絡(luò)部 客戶服務(wù)中心 大宗業(yè)務(wù)二部 加盟店建設(shè) 經(jīng)營(yíng)一部 經(jīng)營(yíng)二部 大宗業(yè)務(wù)一部 財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理辦公室 連瑣店 。 連瑣店 權(quán)證中心 信貸科 房源科 律師公證 2． 2． 4 業(yè)務(wù)品種、流程及其管理 目前富房置換主營(yíng)業(yè)務(wù)包括：房產(chǎn)租賃、二手房買賣和大宗業(yè)務(wù)代理。 2． 2． 4． 1 業(yè)務(wù)品種 在租賃業(yè)務(wù)中在常規(guī)租賃業(yè)務(wù)之外，開(kāi)展了房屋銀行業(yè)務(wù)；在二手房買賣中有一般代理、權(quán)證代辦、包銷（差價(jià)房）等業(yè)務(wù)內(nèi)容；大宗業(yè)務(wù)主要是尾盤、爛尾樓和大業(yè)主的整盤包裝和代銷；此外大宗業(yè)務(wù)還涉及一部分土地及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資、轉(zhuǎn)讓策劃和代理執(zhí)行等。 2． 2． 4． 2 業(yè)務(wù)流程 這里我們將其日常業(yè)務(wù)（不包括大宗業(yè)務(wù)）目前所執(zhí)行的業(yè)務(wù)流程以流程圖的形式表示如下： 2． 2． 4． 2． 1 租賃業(yè)務(wù) 租賃業(yè)務(wù)（包括一般租賃和房屋銀行）流程圖 分店 總部 房源科 發(fā)展研究部 房屋銀行部 房源科 財(cái)務(wù)部 房屋銀行部 財(cái)務(wù)部 租賃業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)中產(chǎn)生最早、交易過(guò)程最清晰、最簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)品種。在這項(xiàng)業(yè)務(wù)的日常管理中關(guān)鍵要解決的問(wèn)題有三個(gè)：一是企業(yè)資源的獨(dú)占性；二是如何防止客戶的私下交易；三是對(duì)業(yè)務(wù)人員個(gè)人行為的管理。 確認(rèn)書(shū)及合同交發(fā)展研究部、房屋銀行、財(cái)務(wù)部登記和房源科撤單 客戶 業(yè)主 物業(yè)需求 房源登記 分店 管理員 承租委 托書(shū) 看房記錄 收款 房屋租賃合同 房源信息上傳至經(jīng)營(yíng)二部房源科整理和同步 出租授權(quán)委托書(shū) 分店業(yè)務(wù)員 承租委托書(shū)確認(rèn)書(shū) 出租授權(quán)委托確認(rèn)書(shū) 房屋租賃合同 存房合同 交接鑰匙 銀行開(kāi)戶 房屋租金劃款授權(quán)書(shū) 銀行開(kāi)戶 定期交納房租 定期支付房租 房屋銀行部定期將應(yīng)付、應(yīng)收情況報(bào)財(cái)務(wù)部執(zhí)行 由于受地方 市場(chǎng)狀況和企業(yè)發(fā)展時(shí)間較短的影響，富房目前并未把租賃業(yè)務(wù)作為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)占整體經(jīng)營(yíng)額的比例較低，相對(duì)管理力度較弱。 在開(kāi)展常規(guī)租賃業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，富房積極引進(jìn)了“房屋銀行”經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了積極的創(chuàng)新。但是目前此項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展的不夠順利，這主要源于以下幾個(gè)方面的制約： 第一，市場(chǎng)成熟度不高，客戶群體對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)認(rèn)知度較低； 第二，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)不足，業(yè)務(wù)人員缺乏相關(guān)的培訓(xùn)，阻礙了業(yè)務(wù)的廣泛拓展； 第三，分層次市場(chǎng)存在供需不平衡，在供小于求的情況，業(yè)務(wù)生存空間較小； 第四，信息來(lái)源渠道不暢，信息 內(nèi)部交流和傳遞受到嚴(yán)重制約，無(wú)法發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。 在房屋銀行業(yè)務(wù)管理方面，由于經(jīng)驗(yàn)不足和信息管理瓶頸已經(jīng)造成了管理程序復(fù)雜、表單冗長(zhǎng)，管理人員工作效率低下、財(cái)務(wù)監(jiān)管缺乏力度，極大地影響了相關(guān)人員的情緒和業(yè)務(wù)的拓展。 2． 2． 4． 2． 2 買賣業(yè)務(wù) 二手房買賣業(yè)務(wù)流程圖 房源科 房源科 發(fā)展研究部 財(cái)務(wù)部 信貸科 權(quán)證中心 財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)部 買方 賣方 物業(yè)需求 房源登記 分店管理員 房屋購(gòu)買委托書(shū) 房屋出售委托書(shū) 分 店業(yè)務(wù)員 實(shí)勘 看房 看房 房屋預(yù)定協(xié)議 定金 房屋出售授權(quán)委托確認(rèn)書(shū) 房屋購(gòu)買委托確認(rèn)書(shū) 正式購(gòu)買合同 一次性付款 付款 銀行按揭合同 按揭 銀行按揭手續(xù)辦理 權(quán)證辦理 銀行貸款承諾 財(cái)務(wù)審核 尾款支付 物業(yè)交割 銀行放款 銀行放款 尾款支付 房源信息上傳至房源科進(jìn)行錄入和同步 信貸科負(fù)責(zé)簽定按揭合同并辦理相關(guān)手續(xù)；權(quán)證中心負(fù)責(zé)辦理過(guò)戶手續(xù)；財(cái)務(wù)部作相應(yīng)處理 確認(rèn)書(shū)、合同交發(fā)展研究部、財(cái)務(wù)部登記統(tǒng)計(jì)并通知房源科撤單 財(cái)務(wù)部對(duì)照合同執(zhí)行情況及手續(xù)辦理情況進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算 二手房買賣交易在國(guó)內(nèi)開(kāi)始時(shí)間并不長(zhǎng)，由于我國(guó)商品房市場(chǎng)起步較晚，目前二手房交易涉及到比較復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系問(wèn)題。因此目前二手房交易業(yè)務(wù)管理的重點(diǎn)主要是業(yè)務(wù)人員業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)和企業(yè)與政府相關(guān)管理部門以及銀行之間的關(guān)系理順。 新生的交易品種由于存在著較大的法規(guī)管理空白和較大的市場(chǎng)需求空間，因而這項(xiàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為所有大型中介企業(yè)的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)。其交易過(guò)程中產(chǎn)生的大量資金流和相關(guān)代辦業(yè)務(wù)產(chǎn)生的附加價(jià)值已經(jīng)成為中介企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的重要來(lái)源。 企業(yè)對(duì)二手房買賣業(yè)務(wù)的管理難點(diǎn)在于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者由于 對(duì)交易過(guò)程中的細(xì)節(jié)問(wèn)題不甚了解，因而難以制定有效的業(yè)務(wù)監(jiān)管制度，容易產(chǎn)生“飛單”現(xiàn)象，此外企業(yè)還面臨著由高收益率的非正常業(yè)務(wù)操作而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。 富房置換在此項(xiàng)業(yè)務(wù)管理方面投入了較多的精力，制定了相對(duì)嚴(yán)密的業(yè)務(wù)流程，設(shè)置了相對(duì)業(yè)務(wù)分散執(zhí)行和權(quán)力制衡的管理機(jī)構(gòu)，并配合了相應(yīng)的報(bào)酬體系，在一定程度上防止了“飛單”的產(chǎn)生，使企業(yè)收益得到了提高。 目前存在的問(wèn)題是：一方面由總部集中對(duì)各分店進(jìn)行直接的業(yè)務(wù)管理，使管理人員、財(cái)務(wù)人員經(jīng)常面對(duì)大量的事務(wù)性工作，管理力度實(shí)際上被削弱，并且使整體辦事效率降低；另一 方面，由于在權(quán)證和按揭辦理過(guò)程以及財(cái)務(wù)管理等業(yè)務(wù)關(guān)鍵點(diǎn)上管理不夠嚴(yán)密，使得二手房合同執(zhí)行管理方面存在著較為明顯的漏洞，企業(yè)整體效益仍難以得到最大程度的保證。尤其是對(duì)于現(xiàn)金流的控制缺乏深度研究和挖掘，使企業(yè)喪失了大量的開(kāi)源增效機(jī)會(huì)。 2． 2． 4． 2． 3 大宗業(yè)務(wù)： 由于企業(yè)的歷史淵源和背景關(guān)系，富房在大宗業(yè)務(wù)方面開(kāi)展的比較有力。大宗業(yè)務(wù)部在接到項(xiàng)目之后，經(jīng)過(guò)有效的策劃和包裝，再充分利用企業(yè)內(nèi)部資源和外部渠道推銷出去。從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，大宗業(yè)務(wù)將始終是企業(yè)一個(gè)高利潤(rùn)增長(zhǎng)區(qū)，因此應(yīng)積極利用企業(yè)各方資源開(kāi)拓此項(xiàng)業(yè)務(wù) 。目前大宗業(yè)務(wù)方面存在主要問(wèn)題是機(jī)構(gòu)的重復(fù)設(shè)置和人才的匱乏。 這部分業(yè)務(wù)由于涉及較多企業(yè)高級(jí)機(jī)密，因此在這里不作過(guò)多評(píng)論。 2． 2． 5 人力資源管理 人企業(yè)經(jīng)營(yíng)中最重要、最寶貴的資源。房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)最終是靠經(jīng)紀(jì)人來(lái)完成的。因此房地產(chǎn)中介企業(yè)管理的核心問(wèn)題是對(duì)經(jīng)紀(jì)人的管理。人力資源管理包括對(duì)人員招聘、培訓(xùn)、激勵(lì)和考核等方面的制度安排，它滲透在企業(yè)的各個(gè)方面，貫穿企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。 富房置換目前并未設(shè)立專門的人力資源管理部門，人員的招聘、日?？记诩叭藛T檔案管 理工作由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)，人員培訓(xùn)則由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé) 。公司目前還沒(méi)有建立完整的考核和激勵(lì)制度，只是由一些零散地與業(yè)務(wù)緊密結(jié)合的管理規(guī)定代替。顯然富房在人力資源的管理上存在比較大的缺陷。 2． 2． 6 財(cái)務(wù)管理及監(jiān)督 由于本次調(diào)研對(duì)財(cái)務(wù)部門的了解僅限于財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的銜接，以及財(cái)務(wù)對(duì)業(yè)務(wù)方面的要求和管理，因此這里只就對(duì)財(cái)務(wù)管理中涉及業(yè)務(wù)管理的部分進(jìn)行評(píng)述，不涉及企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況分析和資本構(gòu)成分析。 目前富房財(cái)務(wù)部對(duì)所有分店所發(fā)生的財(cái)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行直接管理。由于業(yè)務(wù)需要，目前各分店都有收款權(quán)，財(cái)務(wù)部門為各分店在銀行開(kāi)立存折，分店只能存入不能取出。這也是大部分中介公 司在創(chuàng)立之初的一種常規(guī)作法。 目前財(cái)務(wù)管理所面臨的問(wèn)題是由于信息傳遞不暢所造成的財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的嚴(yán)重脫節(jié)。財(cái)務(wù)監(jiān)管無(wú)法實(shí)現(xiàn)。此外財(cái)務(wù)人員還不得不面對(duì)日常大量的業(yè)務(wù)核算和統(tǒng)計(jì)工作。 2． 2． 7 企業(yè)文化建設(shè)與企業(yè)營(yíng)銷策劃 企業(yè)文化建設(shè)是富房經(jīng)營(yíng)的一大特色，統(tǒng)一的企業(yè)形象設(shè)計(jì)已經(jīng)體現(xiàn)到了企業(yè)的各個(gè)方面，包括統(tǒng)一的色彩、統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)、統(tǒng)一的店面布置，以及統(tǒng)一的業(yè)務(wù)用語(yǔ)、統(tǒng)一的公文形式等等。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于企業(yè)文化的建設(shè)極為重視，自上而下、規(guī)范化的企業(yè)文化倡導(dǎo)是企業(yè)文化建設(shè)的有力保障。面對(duì)日益成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)的文化建設(shè) 無(wú)疑是企業(yè)品牌推廣的一個(gè)重要手段。 但是應(yīng)該看到的是企業(yè)文化建設(shè)并非只是體現(xiàn)在 VI 方面，形象的統(tǒng)一只是企業(yè)文化表現(xiàn)的一個(gè)方面，真正的企業(yè)文化是滲透在企業(yè)管理的每一個(gè)毛孔中的，是企業(yè)內(nèi)在品質(zhì)和企業(yè)作風(fēng)的綜合體現(xiàn)。深入人心、形成習(xí)慣的企業(yè)文化將被企業(yè)成員傳播到各個(gè)角落，會(huì)使企業(yè)的發(fā)展過(guò)程變得更加順暢和自然。 深層次的企業(yè)文化建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，需要精心的設(shè)計(jì)和逐步導(dǎo)入。 企業(yè)文化建設(shè)將有力地推動(dòng)企業(yè)自我營(yíng)銷過(guò)程。目前富房還缺乏對(duì)市場(chǎng)的整體營(yíng)銷概念和實(shí)施策略，還沒(méi)有正式開(kāi)展企業(yè)營(yíng)銷過(guò)程。真正的市場(chǎng)營(yíng)銷行為應(yīng)當(dāng)是 建立在對(duì)企業(yè)和市場(chǎng)情況的準(zhǔn)確把握和科學(xué)分析基礎(chǔ)之上的。在企業(yè)的信息系統(tǒng)建立之后，此項(xiàng)工作應(yīng)該能夠更加順利地開(kāi)展。 2． 2． 8 經(jīng)營(yíng)管理綜合評(píng)價(jià) 從總體上來(lái)說(shuō)，富房置換的經(jīng)營(yíng)管理存在以下問(wèn)題： 一、企業(yè)發(fā)展思路和脈絡(luò)不夠清晰，業(yè)務(wù)重點(diǎn)不夠明確，使企業(yè)管理缺乏條理性；企業(yè)擴(kuò)張沒(méi)有經(jīng)過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)分析，缺乏科學(xué)性和計(jì)劃性，在一定程度上影響了經(jīng)營(yíng)收益。 二、企業(yè)內(nèi)部管理制度和業(yè)務(wù)管理制度不夠健全，調(diào)整過(guò)于頻繁，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不十分穩(wěn)定，受人員素質(zhì)約束較大。 三、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠合理，企業(yè)辦事效率不高，增加了內(nèi)部矛盾 和管理成本。 四、薪酬體系過(guò)于復(fù)雜，表面上很嚴(yán)密，實(shí)際執(zhí)行比較困難，在一定程度上影響了部分員工的工作積極性。 五、人才機(jī)制尚待建立，人才的引進(jìn)、培養(yǎng)、考核和流動(dòng)都帶有較大的隨意性，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展影響較大。 六、 乏完整的企業(yè)崗位責(zé)任制度，使考核和監(jiān)督缺乏明確的依據(jù)。 七、業(yè)務(wù)流程安排及管理不夠嚴(yán)密，缺乏高效的信息管理系統(tǒng)和傳遞通道，資源利用率較低。 八、市場(chǎng)營(yíng)銷沒(méi)有整體思路，企業(yè)宣傳力度較弱，難以形成品牌較應(yīng)。 3．企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計(jì) 3． 1房地產(chǎn)中介市場(chǎng)及其發(fā)展 3． 1． 1 房地產(chǎn)特性及其市場(chǎng)特征 房地產(chǎn)即房產(chǎn)和地 產(chǎn)的統(tǒng)稱，是房屋與土地及其相應(yīng)權(quán)屬的通稱。房地產(chǎn)商品交易，除了實(shí)物和貨幣物質(zhì)上的交換之外，同時(shí)還伴隨著其是權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。