南京市天印花園碧云天5-3期項(xiàng)目報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-27 11:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 售價(jià)格也較高。預(yù)計(jì)在年前開盤銷售的也為小高層，且全部為 120130 平米左右的三房，總套數(shù)約 120 套左右，雨季銷售均價(jià)達(dá) 4200 左右。本案開盤后，勢必成 為本案最直接的競爭對手。 ? 從價(jià)格拉動(dòng)以及地理位置來看，天元吉第、如月康城、萊茵東郡都會給本案銷售帶來壓力。 雖然與本案銷售的高層產(chǎn)品類型不同，但位于同一區(qū)域內(nèi)的如月康城、萊茵東郡，購房者仍然會習(xí)慣性的對比思考。且是時(shí)如月糠城、萊茵東郡都會推出 130 平米左右的三房，上市的房源將與本案爭奪客源。 天元吉第即將開盤的多層，由于產(chǎn)品的品質(zhì)不錯(cuò)，加上戶型設(shè)計(jì)較有新意，也會給本案去化帶來影響。 競爭項(xiàng)目的市場表現(xiàn) 產(chǎn)品類型以小高層和多層為主 市政天元城、如月康城、西苑新貴目前在售的產(chǎn)品都是小 高層形態(tài)，天元吉地、武夷綠洲為多層。 競爭項(xiàng)目在售的主力面積段在 80120m2 之間 市政天元城 06 年 9 月推出的星韻座 80120m2 面積段約占 70%；如月康城 06年 10 月推出的 3 幢小高層則以 80120m2 為主；萊茵東郡目前在售則是面積集中在 8090m2 的單身公寓。 競爭項(xiàng)目的銷售情況 市政天元城的上市套數(shù)為 358，去化 304 套，去化率為 %，銷售均價(jià)為 3950 元 /平米；如月康城上市套數(shù)為 191，去化 159 套，去化率為 %銷售均價(jià)為 3600 元 /平米。 總體反映去化速 度較快，去化率較高，市場表現(xiàn)不俗。 競爭項(xiàng)目威脅點(diǎn) 近期同區(qū)域內(nèi)市場后續(xù)上市面積約 46500 平米，總套數(shù)約 420 套 從右圖中可以看出，本案推盤同一時(shí)期內(nèi)，市政天元城、天元吉第均會有推盤動(dòng)作。且推盤的套數(shù)都超過本案。同區(qū)域內(nèi)市場的競爭趨勢已經(jīng)呈現(xiàn)。 競爭項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)及設(shè)計(jì)特色給本案帶來的壓力 市政天元城雖與本案直接相鄰，但因產(chǎn)品品質(zhì)教高，景觀規(guī)劃特色明顯，已在購房者心中留有品質(zhì)高的口碑。 天元吉第項(xiàng)目地理位置較本案相比成 劣勢，但項(xiàng)目的綠化特色，及將要推盤的入戶花園戶型設(shè)計(jì)較有創(chuàng)意。 綜合本案前期的產(chǎn)品特色及將要推盤的戶型設(shè)計(jì)，競爭項(xiàng)目市政天元城、天元吉第都將會給本案帶來品質(zhì)壓力。 競爭項(xiàng)目廣告宣傳幅度大、頻率高。攔截本案的部分客戶群體，影響本案的客戶蓄水情況 競爭項(xiàng)目的廣告宣傳范圍、幅度、頻率相對本案而言都遠(yuǎn)遠(yuǎn)甚于。戶外、報(bào)紙、 DM等多種媒介組合形式運(yùn)用的也比較頻繁，手段也較多。 給本案的客戶蓄水情況造成不利影響。 機(jī)會點(diǎn) 同區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目價(jià)格相對接近，本案的價(jià)格對比優(yōu)勢可以體現(xiàn)。 目前競爭項(xiàng)目的銷售 均價(jià)總體呈現(xiàn)兩種層次，天元吉第、市政天元城、 萊茵東郡屬第一層次，均價(jià)都在 4000 元 /平米左右。 如月康城均價(jià)在 3600 元 /平米，屬第二層次。 若本案的入市價(jià)格相對較低，性價(jià)比可以體現(xiàn)，同一區(qū)域內(nèi)價(jià)格優(yōu)勢 得以呈現(xiàn)。 第三部分：本案 SWOT 分析 優(yōu)勢： ? 區(qū)位優(yōu)勢已經(jīng)凸顯，地鐵規(guī)劃支撐項(xiàng)目價(jià)值 本案地理位置所在的區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)氛圍已經(jīng)成形，地段價(jià)值呈現(xiàn)上升趨勢，加上地鐵規(guī)劃對本案的利好支撐，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢已經(jīng)凸顯。 ? 周邊配套趨于成熟，小區(qū)生活氛圍濃厚 本案周邊各種生活配套趨于成熟，幼兒園、小學(xué)等 教育配套近在身旁，蘇果等購物場所幾步之遙；本案前期入住率高達(dá) 75%，生活氛圍濃厚 劣勢： ? 小區(qū)整體定位層次不高，品質(zhì)層面不占優(yōu)勢。 由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長，開發(fā)時(shí)間較早，最初的市場定位為大眾化樓盤。在產(chǎn)品品質(zhì)的追求上投入并不是很大，從而影響 53 期小高層在購房者心中的品質(zhì)感。 ? 項(xiàng)目面積區(qū)分及戶型設(shè)計(jì)不盡合理 本案的面積區(qū)分中， 140152 平米、 172 平米的三房所占比重都非常大，但是市場反映需求主要體現(xiàn)在 80120 平米的小面積段，加上 172 平米的戶型設(shè)計(jì)缺陷，為本案的去化帶來最直接的影響。 威脅： ? 區(qū)域內(nèi)
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