【文章內(nèi)容簡介】 先生返還房屋。案例二:2013年，韓女士想在北京買房，但自己不是北京戶口沒有購房資格，便找到自己的姑姑，兩人簽訂了一份書面協(xié)議，約定由韓女士出資，以姑姑的名義購買一套普通商品房，房屋的一切權(quán)利屬于韓女士。協(xié)議簽訂后，韓女士支付了首付款，并以姑姑的名義每月償還銀行貸款。2014年，韓女士的姑姑突然去世，姑父不承認(rèn)房屋是韓女士的財產(chǎn)，起訴要求法院判令房屋由他繼承。韓女士無奈也起訴，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸她所有。借名人的動機分析借名人出資購房，卻將房屋登記在其他人名下，歸根結(jié)底是為了享受本不應(yīng)由其享有的利益，主要有以下幾種情況：規(guī)避因身份帶來的購房限制。這是借名購房最常見的情況，占到了借名購房案件總數(shù)的90%以上。前述案例一、二均屬于此種類型。在實踐中，不符合條件的購房人為了購買經(jīng)濟適用房或兩限房等保障性住房，或為了規(guī)避“限購令”，或為了享受更低的首付額度、更長的貸款年限，或為了購買他人單位出售的房改房、集資建設(shè)的房屋，如此種種五花八門。借名人為了享受出名人的身份帶來的利益，采取借用他人名義購房的方式。為了轉(zhuǎn)移財產(chǎn)或逃避債務(wù)。律伴讓法律服務(wù)更便捷！律伴網(wǎng)（）律伴讓法律服務(wù)更便捷！將房屋登記在其他人名下，并約定房屋的所有權(quán)仍歸自己所有，能夠滿足一些不愿意“露富”的官員的“需求”。也成為某些債務(wù)人逃避債務(wù)或執(zhí)行的慣用伎倆，在訴訟中也會出現(xiàn)夫妻一方主張登記在他人名下的房屋是用購買的情形。為了節(jié)約將來可能發(fā)生的過戶費用。父母將自己出資購買的房屋登記在子女名下通常是出于這一考慮。由于父母子女關(guān)系，產(chǎn)生糾紛的情況很少見。僅有的個別案例均是子女不愿讓父母共住在登記在自己名下的房屋，父母起訴子女要求確認(rèn)房屋歸自己所有。借名購房的法律風(fēng)險分析在借名購房法律關(guān)系中，借名人由于實際出資卻不享登記的房屋所有權(quán)，通常比出名人要承擔(dān)更高的風(fēng)險，一旦雙方關(guān)系交惡，借名人并非一定能夠依據(jù)協(xié)議要回房屋，在無法取得房屋所有權(quán)時，借名人將面臨重大的經(jīng)濟損失，而出名人也并非只享受權(quán)利不承擔(dān)風(fēng)險。具體而言，借名購房的風(fēng)險主要有以下類型：借名購房合同被確認(rèn)無效。在借名購房合同效力的認(rèn)定問題上，保障性住房和普通商品房的結(jié)果截然不同。2010年12月北京市高級人民法院印發(fā)的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第15條、第16條分別針對普通商品房和保障性住房的借名購房合同的明確了處理原則。根據(jù)該兩條規(guī)定，針對普通商品房簽訂的借名購房協(xié)議有效，而購買經(jīng)濟適用住房等保障性住房的借名購房協(xié)議，因為違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，侵害其他廣大符合購房資格的購房人的利益，一般認(rèn)定為無效。在司法實踐中，針對經(jīng)濟適用房的借名購房合同，法院會進行更為細(xì)致的審查與區(qū)分，滿足下列條件的借名購房合同可以認(rèn)定為有效：(1)借名購買的經(jīng)濟適用房的原購房合同是在2008年4月11日之前簽訂的。(2)當(dāng)事人明確約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，或在一審法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)具備上市交易條件。(3)登記人并非通過搖號取得購房資格的。此類借名購房合同因不具有對社會公共利益的損害，從而可以得到法院的認(rèn)可。在案例一中，林先生與徐先生之間就購買經(jīng)濟適用房存在借名購房協(xié)議，訴爭的商品房買賣合同簽訂于2005年3月，2006年取得房屋所有權(quán)證后五年，即至2011年6月，限制上市交易期限屆滿，若林先生的房屋并非通過搖號而取得購房資格，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名購房協(xié)議有效。借名購房的事實認(rèn)定困難。借名購房多發(fā)于具有親屬或朋友關(guān)系的雙方之間，也正是由于雙方關(guān)系密切，基于相互信任，簽署書面協(xié)議的情況并不多見。當(dāng)出名人不承認(rèn)借名購房關(guān)系時，依據(jù)舉證責(zé)任的規(guī)定，借名人需要證明雙方之間的借名購房關(guān)系存在。法院通常會綜合房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、購房票據(jù)、合同、房屋產(chǎn)權(quán)證的持有情況以及對于借名購房的事實有無合理解釋等因素綜合判斷。對于借名人而言，其提交的證據(jù)必須律伴讓法律服務(wù)更便捷！律伴網(wǎng)（）律伴讓法律服務(wù)更便捷！能夠形成一個完整的證據(jù)鏈，這對于欠缺自我保護意識的當(dāng)事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相關(guān)的證據(jù)，無法完成舉證責(zé)任，要回房屋的所有權(quán)將變得十分困難。在一中院2014年審理的52件借名購房糾紛中，因證據(jù)不足，有10件案件法院沒有認(rèn)定借名購房的合同關(guān)系存在。出名人惡意處分房屋，房屋無法追回。根據(jù)公示公信原則，出名人可以不經(jīng)過借名人而直接處分訴爭房屋。若相對人基于對于房屋所有權(quán)登記的信任而與出名人發(fā)生了交易，支付對價從而導(dǎo)致房屋所有權(quán)的變動，或出名人在房屋上設(shè)立了抵押等他物權(quán)，或因為出名人的債務(wù)而被查封等情況，法律基于保護交易安全的價值取向，會優(yōu)先保護相對人的權(quán)利。即使借名人能夠證明借名購房合同真實有效，仍然會造成借名人無法辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，甚至房屋永遠無法追回的結(jié)果。出名人的購房資質(zhì)受到影響。對于出名人而言，允許他人以自己名義購房，會在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門及銀行征信系統(tǒng)留下記錄，即使網(wǎng)簽已經(jīng)撤銷或房屋已經(jīng)過戶，自己在將來購房時也將無法享受首套房的優(yōu)惠政策。借名人的救濟路徑發(fā)生糾紛后，借名人基于對法律關(guān)系的認(rèn)識所選擇的救濟路徑對于自身權(quán)益的保護有很大影響。訴訟請求選擇不當(dāng)可能會導(dǎo)致得不到法院支持，延長訴訟時間，增加維權(quán)成本。雙方的訴訟主張具體有以下情形：在2014年一中院審理的52件與借名購房有關(guān)的案件中，由借名人提起訴訟的為31件，由出名人提起訴訟的為16件，另有5件存在反訴，即雙方均提出了訴訟主張。借名人主動起訴的情形：借名購房關(guān)系中，房屋所有權(quán)登記在出名人的名下，借名人對于房屋不享有所有權(quán)，而僅對于出名人享有合同權(quán)利，即要求出名人將房屋過戶至自己名下的債權(quán)。故借名人不應(yīng)直接起訴要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有，而應(yīng)當(dāng)以借名購房合同為依據(jù)，要求出名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。若借名人經(jīng)法院釋明后仍然要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有，法院將駁回其訴訟請求。在前述借名人主動起訴的31件案件中，有5件案件因訴訟請求選擇不當(dāng)而被駁回。出名人起訴的情形：出名人以自己為所有權(quán)人為由要求借名人返還房屋的場合，借名人可以以雙方存在借名購房合同作為抗辯，亦可以提出反訴，要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，法院在同一案件中合并審理，可以節(jié)約借名人的訴訟成本。若經(jīng)過法院釋明，借名人堅持不反訴的，法院僅就其抗辯是否成立進行審理，此時，借名人的舉證情況至關(guān)重要，若借名人能夠提出充分的證據(jù)證明借名購房關(guān)系的存在，法院將判決駁回出名人關(guān)于騰房的訴訟請求。律伴讓法律服務(wù)更便捷！律伴網(wǎng)（）律伴讓法律服務(wù)更便捷！法官建議借名購房看似一種能夠規(guī)避法律限制的變通做法，能夠獲取眼前的利益，但實際上卻暗藏著許多意想不到的風(fēng)險，建議當(dāng)事人盡量不要采用。如果確實需要采取借名方式購房的話，借名人要注意和出名人簽訂書面協(xié)議，明確該房屋的實際出資人和實際權(quán)利人。同時，實際出資人有證據(jù)意識，注意保存付款憑證、房屋買賣合同原件等相關(guān)材料。為了防止出名人擅自處分房屋，借名人還可以要求出名人到房屋管理部門就該房屋作抵押登記，由出名人作抵押人，將該房屋抵押給借名人。律伴讓法律服務(wù)更便捷！律伴網(wǎng)（）律伴讓法律服務(wù)更便捷！律伴讓法律服務(wù)更便捷！律伴網(wǎng)（）律伴讓法律服務(wù)更便捷！律伴讓法律服務(wù)更便捷！律伴網(wǎng)（）律伴讓法律服務(wù)更便捷！文章來源：律伴網(wǎng) 律伴讓法律服務(wù)更便捷！第四篇：借名買房存在哪些法律風(fēng)險 遇到房屋土地糾紛問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問借名買房存在哪些法律風(fēng)險 案例12017年原告曹某購買住房一套，為向銀行貸款，將該房登記在朋友丁某名下，后順利取得住房貸款人民幣24萬元。在此過程中產(chǎn)生的一切費用均系原告支付，相關(guān)權(quán)證、貸款憑證等均由原告保存，貸款也由原告按月償還。2017年10月，原告曹某將該房出售給案外人李某，雙方簽訂購房協(xié)議，李某支付定金人民幣8萬元。后因被告丁某拒絕協(xié)助辦理過戶，交易未能成功。原告曹某按法律規(guī)定雙倍返還定金16萬元。原告訴至法院，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)，并判令被告賠償經(jīng)濟損失人民幣8萬元。被告丁某辨稱房屋所有權(quán)應(yīng)以登記為準(zhǔn)，對原告與李某之間的買賣并不清楚，不應(yīng)承擔(dān)原告的損失。問題：曹某能否要回他出資購買的房屋?曹某能否得到8萬元的賠償? 案例22002年，被告宋某某委托中介公司在代理購房的事務(wù)過程中，與原 告潘某協(xié)商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份證，以潘某的名義購買了位于市東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號樓1206室的房屋一套。該房屋系經(jīng)濟適用房，總價款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名義與中國農(nóng)業(yè)銀行北京市某區(qū)支行(貸款銀行)及北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(保證人)簽訂《個人住房按揭合同》，借款22萬元，用于購買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權(quán)證書，登記的所有權(quán)人為潘某。潘某未支付購房的任何費用。房屋交付后，宋某某在該房內(nèi)居住。2017年1月，潘某訴至北京市昌平區(qū)人民法院，稱其于2002年以按揭方式購買了北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號房屋一套后，由于其工作需要長駐外地，為避免房屋空置和無人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2017年底，其回京后發(fā)現(xiàn)上述房屋已由宋某某居住，由于不能聯(lián)系到同事，也不能勸說宋某某騰房，故起訴：請求法院判令宋某某向其騰退北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號房屋一套。問題：宋某某有沒有失去他出資購房的房子?結(jié)果：一個勝訴，一個敗訴 評析：兩個案子都是借用他人身份證件以他人名義購買房屋從而引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛。現(xiàn)實生活中，常有些人出于某種特殊原因或為了達到某種特殊目的，借用他人名義購買房屋，從而引發(fā)了一系列糾紛。實際出資人對房屋的權(quán)利是否受法律保護，應(yīng)首先把握以下兩個法律問題：一是如何界定實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間的法律關(guān)系。二是認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)是什么。關(guān)于第一個問題，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間建立的是委托合同關(guān)系，名義產(chǎn)權(quán)人為隱名代理。案例中實際出資人征得名義產(chǎn)權(quán)人的同意，要求名義產(chǎn)權(quán)人以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續(xù)，并將房屋產(chǎn)權(quán)辦至其名下，可以理解為，系名義產(chǎn)權(quán)人接受實際出資人的委托，以自己名義幫助實際出資人處理購房行為中的相關(guān)事宜，因此雙方之間形成了一種委托合同關(guān)系。且履行委托合同中，名義產(chǎn)權(quán)人直接以自己的名義與第三人(如開發(fā)商、銀行等)開展民事法律，未披露實際出資人，因此系基于該委托關(guān)系實施的隱名代理行為?！丁返?02條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人?！奔措[名代理的受托人在代理權(quán)限范圍之內(nèi)與第三人進行法律行為，其法律后果由委托人承擔(dān)?！逗贤ā返?04條規(guī)定：“受托人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人?！奔词芡腥嘶诖硇袨樗〉玫呢敭a(chǎn)，有向委托人轉(zhuǎn)交的義務(wù)。關(guān)于第二個問題，根據(jù)《城市》第60條“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”之規(guī)定，及《》第9條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，一般認(rèn)為，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實行登記制度，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，則實際出資人對房產(chǎn)不享有物權(quán)權(quán)利。通過以上分析可以看出，訟爭房屋的所有權(quán)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間僅存在合同債權(quán)。那么，實際出資人可以基于該合同債權(quán)，根據(jù)，《合同法》第404條規(guī)定要求名義產(chǎn)權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)交并辦理過戶嗎?對此應(yīng)區(qū)分情況不同對待。第一，如果雙方之間的合同關(guān)系不存在《合同法》第52條規(guī)定的導(dǎo)致合同無效的情形，則實際出資人可以要求名義產(chǎn)權(quán)人履行轉(zhuǎn)交財產(chǎn)的合同義務(wù)，名義產(chǎn)權(quán)人必須予以履行，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。對此違約責(zé)任，除非名義產(chǎn)權(quán)人已將房屋售予第三人且辦理過戶，否則實際出資人仍可以訴至人民法院，要求名義產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)履行合同義務(wù)，并賠償因延遲履行所造成的損失。第二，如果存在《合同法》第52條規(guī)定的導(dǎo)致合同無 效的情形，即有下列情形之一的，合同無效：(一)—方以欺詐、脅迫的手段訂立合