【文章內(nèi)容簡介】 第二章住宅小區(qū)管理委員會第七條住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱為管委會）是代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，進行物業(yè)管理的民主自治組織。第八條住宅小區(qū)交付使用后，在入住率達到60％以上時，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)會同小區(qū)所在地街道辦事處、開發(fā)建設(shè)單位召集產(chǎn)權(quán)人和使用人大會，選舉產(chǎn)生管委會。第九條管委會按下列規(guī)定組成：（一）管委會成員一般由5人至15人組成，分別由房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人和派出所、居委會等有關(guān)方面的人員擔任，其中房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人在管委會委員中的比例不得低于60％；（二）管委會委員由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定工作能力的人擔任；（三）管委會設(shè)主任一名、副主任若干名，由物業(yè)管理行政主管部門與小區(qū)所在地街道辦事處、產(chǎn)權(quán)單位在管委會委員中協(xié)商提名，由管委會全體委員選舉產(chǎn)生；（四）管委會設(shè)執(zhí)行秘書1至2名，負責處理管委會日常事務(wù)；（五）主任和執(zhí)行秘書為專職，可享受適當補貼，其它委員為義務(wù)兼職；（六）管委會每屆任期三年，委員可以連選連任。第十條管委會享有下列權(quán)利：（一）制定管委會章程、小區(qū)物業(yè)管理目標及居住公約；（二）決定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理公司；（三）對物業(yè)管理公司的各項管理工作的實施及規(guī)章制度執(zhí)行情況進行監(jiān)督和檢查；（四）審議物業(yè)管理公司制定的管理計劃和住宅小區(qū)管理、維修、服務(wù)的重大措施。第十一條管委會履行下列義務(wù)；（一）維護小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益并接受其監(jiān)督；（二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；（三）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導；（四）組織召開住宅小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人大會，每年向大會報告一次工作。第十二條管委會決定問題采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。第三章物業(yè)管理公司第十三條物業(yè)管理公司是指從事住宅小區(qū)物業(yè)管理的綜合服務(wù)性企業(yè)，享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。第十四條開辦物業(yè)管理公司必須具備下列條件：（一）擁有或受委托管理建筑面積2萬平方米以上房屋及附屬配套設(shè)施；（二）有20萬元以上的注冊資金；（三）有符合規(guī)定的公司管理章程；（四）有固定的辦公場所；（五）有管理機構(gòu)和同經(jīng)營管理規(guī)模相適應(yīng)的各類管理人員、技術(shù)人員；第十五條申辦物業(yè)管理公司必須提供下列資料：（一）申請報告；（二）法定代表人的身份證明（私營企業(yè)業(yè)主身份證明）；（三）管理章程；（四）驗資證明；（五）辦公場所證明；（六）專業(yè)技術(shù)管理人員資格證明；（七）中外合資企業(yè)，還須提供項目議定書、合同的副本及中方投資審批機關(guān)的批準文件；外商獨資企業(yè)，須委托本市具有對外咨詢代理資質(zhì)的機構(gòu)辦理申請報批事項；（八）私營企業(yè)，還需提供雇員名冊；（九）其它有關(guān)文件、資料。第十六條凡申辦成立物業(yè)管理公司的單位或個人必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查，合格后領(lǐng)取《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，到工商行政管理部門登記注冊，取得營業(yè)執(zhí)照后方可從事住宅小區(qū)的物業(yè)管理。《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》實行年審制度。第十七條物業(yè)管理公司發(fā)生合并、分立的，應(yīng)在合并、分立后30日內(nèi)到物業(yè)管理行政主管部門重新辦理資質(zhì)認定。物業(yè)管理公司破產(chǎn)或因其它原因終止業(yè)務(wù)時，應(yīng)當?shù)綄徟鷻C關(guān)注銷《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。物業(yè)管理公司變更法人代表、單位名稱、辦公地址等情況，均應(yīng)在變更之日起30日內(nèi)向?qū)徟鷻C關(guān)辦理變更登記。第十八條物業(yè)管理公司取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》后，一年內(nèi)未從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由審批部門吊銷其《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，并提請工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照。第十九條本辦法發(fā)布前，未經(jīng)審批部門審核批準的物業(yè)管理公司，應(yīng)當自本辦法發(fā)布之日起三個月內(nèi)補辦經(jīng)營資質(zhì)審批手續(xù)。第二十條物業(yè)管理公司的管理人員，須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門培訓合格后方可上崗工作。第二十一條物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)與管委會簽定的物業(yè)管理委托合同，實施對住宅小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理委托合同應(yīng)包括下列內(nèi)容：（一）委托管理項目；（二）委托管理標準；（三）委托管理權(quán)限；（四）委托管理期限；（五）委托管理費用；（六）違約責任；（七）其它權(quán)利和義務(wù)條款；物業(yè)管理委托合同須報物業(yè)管理行政主管部門備案。第二十二條新建住宅小區(qū)在工程開工后，由物業(yè)管理行政主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司，對該住宅小區(qū)進行前期管理。管委會成立后，應(yīng)按本辦法選聘物業(yè)管理公司對該住宅小區(qū)物業(yè)進行管理。承擔前期物業(yè)管理的公司在同等條件下，可優(yōu)先受聘。第二十三條物業(yè)管理公司的管理范圍包括下列內(nèi)容：（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護；（二）消防、電梯、機電設(shè)備、自行車棚、停車場、綠化地、道路等共用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護和管理；（三）環(huán)境衛(wèi)生；（四）公共秩序、安全保衛(wèi)；（五）物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的和行業(yè)管理部門委托的其它管理項目。第二十四條物業(yè)管理公司享有下列權(quán)利：（一）根據(jù)有關(guān)法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合實際情況，制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法；（二）制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的行為；（三）選聘專營企業(yè)承擔專項經(jīng)營業(yè)務(wù)；（四）依據(jù)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；（五）可以實行多種經(jīng)營、以其收益補充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費。第二十五條物業(yè)管理公司應(yīng)履行下列義務(wù)：（一）依據(jù)物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的標準對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。（二）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；（三）接受管委會和房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督；（四）重大的管理措施應(yīng)當提交管委會審議；（五）接受物業(yè)管理行政主管部門，有關(guān)行業(yè)主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府監(jiān)督、指導。第二十六條物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)的管理，未達到委托管理合同規(guī)定標準或違反委托管理合同規(guī)定的，管委會或委托方可以終止合同。第四章住宅小區(qū)的使用與維護第二十七條新建住宅小區(qū)在管理移交時，開發(fā)建設(shè)單位必須向住宅小區(qū)管委會提供以下檔案資料：（一）住宅小區(qū)的規(guī)劃圖；（二）工程竣工總平面圖；（三）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；（五）房屋施工圖；（六）工程質(zhì)量檢查合格證；（七）房屋產(chǎn)權(quán)明細表；（八）其它有關(guān)必要的資料。已建住宅小區(qū)在管理移交時，接管的物業(yè)管理公司，要通過物業(yè)管理行政主管部門指定的房屋鑒定部門，對接管的物業(yè)進行鑒定，做為保持房屋完好率的考核依據(jù)。第二十八條房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人對房屋的使用應(yīng)遵守下列規(guī)定：（一）未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準，不得擅自改變房屋、配套設(shè)施的結(jié)構(gòu)、外觀和用途，毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全；（二）不得私搭亂建，隨意占用房屋共用部位；（三）不得利用房屋從事危害公共利益、侵害他人正當權(quán)益的活動；（四）轉(zhuǎn)讓、出租房屋的、須到物業(yè)管理公司備案；（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。第二十九條房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：（一）室內(nèi)部分由產(chǎn)權(quán)人負責維修；（二）房屋的本體公用部分，由物業(yè)管理公司定期組織維修和養(yǎng)護，費用從住宅維修基金中支付。第三十條住宅小區(qū)的公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)由物業(yè)管理公司按小區(qū)物業(yè)管理標準和規(guī)定實施統(tǒng)一管理，費用從物業(yè)管理服務(wù)費中支付。第三十一條住宅小區(qū)的道路、路燈、停車場、自行車棚、溝渠池、井、連廊等公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、維修和養(yǎng)護，費用在管理專項基金中列支。第三十二條凡房屋及附屬設(shè)備有影響市容或可能危害毗鄰房屋安全和公共安全的，按規(guī)定應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人修繕的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)及時修繕，拒不進行修繕的，由管委會指定物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由產(chǎn)權(quán)人承擔。第三十三條在住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：（一）踐踏、占用綠化地；（二）占用道路、停車場、自行車棚等公用設(shè)施；（三）亂拋垃圾、雜物；（四）亂搭、亂貼、亂掛等；（五）損毀、涂畫園林藝術(shù)雕刻；（六）聚眾喧鬧；（七）隨意停放車輛和亂鳴嗽叭；（八）發(fā)出超標準噪音；（九）排放有毒有害物質(zhì)；（十）法律、法規(guī)和市政府規(guī)定禁止的其它行為。第五章物業(yè)管理經(jīng)費及其使用第三十四條住宅小區(qū)的物業(yè)管理，本著以區(qū)養(yǎng)區(qū)的原則，其管理經(jīng)費主要來源于開發(fā)建設(shè)單位和房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人。第三十五條新建住宅小區(qū)、單體棟號的開發(fā)建設(shè)單位，在拆遷前按建設(shè)總投資2％的比例提取物業(yè)管理專項基金用于住宅小區(qū)公用設(shè)施的更新、改造、維修和購買管理、商業(yè)用房。第三十六條管理專項基金由物業(yè)管理行政主管部門設(shè)專帳代管，列入財政預算外資金管理，?？顚Ｓ茫邮苁胸斦?、審計部門的監(jiān)督。％的比例為小區(qū)提供管理、商業(yè)用房。該管理、商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)屬管委會，由管委會按民宅租金標準租給物業(yè)管理公司使用。任何單位和個人不得擅自改變其用途。第三十九條房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)按規(guī)定交納住宅維修基金，住宅維修基金標準由物業(yè)管理行政主管部門會同物價部門另行確定。第四十條房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人還應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理公司提供的公共性服務(wù)項目，按規(guī)定交納各項公共性服務(wù)費。公共性服務(wù)費標準由物業(yè)管理行政主管部門會同物價部門另行確定。物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的專項服務(wù)和特約服務(wù)，可以收取專項服務(wù)費和特約服務(wù)費。專項服務(wù)費和特約服務(wù)費物價部門有統(tǒng)一收費標準的，統(tǒng)一標準，沒有統(tǒng)一標準的，由服務(wù)者和使用者協(xié)商定價。第四十一條物業(yè)管理公司須按季向物業(yè)管理行政主管部門報送財務(wù)報表，同時抄送管委會。管委會應(yīng)每季向房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人公布一次。第六章獎勵與處罰第四十二條住宅小區(qū)物業(yè)管理工作應(yīng)按照《全國文明住宅小區(qū)標準》、《全國文明住宅小區(qū)達標評比辦法》定期進行檢查評比，對評為市、省、國家級的文明住宅小區(qū)由市人民政府予以表彰或獎勵。第四十三條違反本辦法的，由物業(yè)管理行政主管部門或會同有關(guān)部門按下列規(guī)定予以處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。（一）違反第十六條規(guī)定，未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事住宅小區(qū)物業(yè)管理的，沒收其非法收入，并處以非法收入1倍至5倍罰款；對不辦理年審的，吊銷其《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。（二）違反第十七條規(guī)定的，責令限期改正，并處以500元至1500元的罰款。（三）違反第二十條規(guī)定的，責令限期改正，情節(jié)嚴重的，取消其《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。（四）違反第二十五條規(guī)定，物業(yè)管理公司管理不善，造成居民小區(qū)環(huán)境惡化、秩序混亂的，責令限期改正，賠償損失，并處以1000元至2000元罰款。（五）違反第二十八條規(guī)定的，由物業(yè)管理公司予以制止，批評教育，責令其恢復原狀。（六）違反第三十三條規(guī)定的，管委會和物業(yè)管理公司除有權(quán)制止、批評教育外，還可提請有關(guān)部門依法予以處罰。（七）違反第三十五條，第三十七條規(guī)定的，責令限期改正，在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的，不予辦理房屋確權(quán)、交易、鑒證及下期房屋的拆遷手續(xù)。（八）違反第三十九條、第四十條第一款，產(chǎn)權(quán)人、使用人不按規(guī)定交納各項費用的，物業(yè)管理公司可要求其限期交納，連續(xù)六個月以上拒交應(yīng)交費用的，物業(yè)管理公司可向人民法院提起訴訟。（九）違反第四十一條規(guī)定，管委會沒按時向房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理公司的財務(wù)收支狀況的，給予警告，造成住宅小區(qū)利益嚴重損害的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)提請房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人大會，撤換其主要負責人及直接責任者。物業(yè)管理公司未按時報送財務(wù)報表的，責令其改正，并處以500元至1500元的罰款。第四十四條對于干擾、阻礙物業(yè)管理行政主管部門、管委會和物業(yè)管理公司的工作人員執(zhí)行職務(wù)的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理