【文章內(nèi)容簡介】 的義務。而對于不動產(chǎn)，根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，只有在辦理登記手續(xù)后，房屋所有權才發(fā)生移轉。因此，《解釋》第１１條明確規(guī)定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。這也就是人們常說的“交鑰匙”。只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉移給買受人占有，就視為出賣人履行了“房屋交付使用”的義務，但這并不表示房屋所有權移轉義務的履行。當然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內(nèi)容進行特別約定。如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉移占有房屋，而且同時要轉移房屋所有權的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權利義務內(nèi)容。在此約定下，出賣人不僅應當在合同約定的期限內(nèi)向買受人“交鑰匙”，而且還應當將房屋所有權移轉于買受人，否則，將承擔違約責任，如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉給買受人占用，即“交鑰匙”，就應認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務。至于房屋所有權移轉義務的履行期限，當事人既可以另行約定，也可以按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定來確定。對包銷期滿未售房屋的處理記者：針對商品房包銷這類新問題，《解釋》是如何處理的。答：包銷是從香港、臺灣地區(qū)引進內(nèi)地的一種商品房銷售方式。內(nèi)地法律、行政法規(guī)對此都沒有明確的規(guī)定，理論界和實務界對包銷合同的性質(zhì)認識也不一致。為了準確界定商品房包銷合同的性質(zhì)，統(tǒng)一對此類糾紛的處理原則，首先，根據(jù)《合同法》第７條、第８條、第１２４條規(guī)定的原則，《解釋》將包銷合同定性為無名合同。其次，根據(jù)《合同法》的規(guī)定和包銷的實際做法，《解釋》對當事人違反包銷合同的責任予以明確?！督忉尅返冢玻皸l規(guī)定，如果包銷合同約定明確，應當按照約定確定雙方的權利義務；如果當事人對包銷期滿后未出售房屋的歸屬沒有約定的，應當按照包銷價格由包銷人購買?！督忉尅返冢玻睏l規(guī)定，如果出賣人違反包銷合同約定，自行出賣已經(jīng)約定由包銷人銷售的房屋，應當承擔違約責任，賠償包銷人的損失。第三，根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，《解釋》對包銷人在商品房買賣合同糾紛中的訴訟地位也予以明確。如何妥善處理商品房“按揭”貸款糾紛記者：商品房擔保貸款與商品房“按揭”之間有何聯(lián)系，《解釋》又是如何處理此類問題的。答：商品房擔保貸款，也就是人們通常所說的商品房“按揭”?！鞍唇摇弊鳛橐环N融資購樓方式，從香港傳入我國內(nèi)地后得到廣泛推廣，目前已經(jīng)成為買受人購買商品房或者融資的一種主要方式。由于我國內(nèi)地法律沒有關于“按揭”的規(guī)定，而且實務中所稱的“按揭”與香港、英美法系所稱的“按揭”也有所不同，因此，對我國出現(xiàn)的商品房“按揭”性質(zhì)的認識也不統(tǒng)一。對人民法院來說，買受人以“按揭”方式購買商品房而發(fā)生的糾紛也是一種新類型的案件，對此類糾紛應如何處理，我國法律沒有明確的規(guī)定。但它作為一種民事糾紛，在其符合《民事訴訟法》規(guī)定的案件受理條件下，人民法院既不能不予受理，法官也不能拒絕裁判。所以，《解釋》根據(jù)《合同法》、《民事訴訟法》、《擔保法》及相關法律規(guī)定的原則，將商品房“按揭”貸款統(tǒng)稱為商品房擔保貸款，并在總結審判實踐經(jīng)驗的基礎上，對審理商品房擔保貸款糾紛案件中遇到的主要問題作出了相應的規(guī)定。一是明確了當事人行使商品房買賣合同解除權的條件。對當事人在簽訂商品房買賣合同時，明確約定以擔保貸款方式付款的，如因當事人一方的原因或者不可歸責于當事人雙方的原因，買受人不能簽訂擔保貸款合同而導致買賣合同無法繼續(xù)履行的情況，應當允許當事人解除合同，否則買受人沒有能力支付購房款，也無法實現(xiàn)商品房買賣合同的目的。二是明確了當事人行使擔保貸款合同解除權的條件。買受人簽訂商品房擔保貸款合同的目的是為了購買商品房，當商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人貸款已經(jīng)失去了意義，如果不允許解除合同，對買受人是不利的。同時，貸款銀行在沒有任何擔保的情況下將大量的貸款供給買受人，也將面臨很大的風險。因此，《解釋》第２４條規(guī)定，在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除擔保貸款合同。此外，《解釋》第２５條、２６條、２７條還對人民法院處理此類糾紛的程序性問題作出了具體的規(guī)定?！督忉尅返某雠_有利于法律適用的統(tǒng)一記者：最后請您談談制定這個司法解釋的意義。答：第一，《解釋》的公布實施，有利于推動我國住房制度的改革和商品房市場健康發(fā)展。我國取消福利性住房分配制度后，城鎮(zhèn)居民的住房轉向市場化和商品化。為了推進住房制度改革的深化，必須維護商品房市場的正常秩序。但由于我國商品房市場仍處于發(fā)育階段，不僅相關的法律不完善，而且政府的一些行政行為和市場主體的一些經(jīng)營行為也不規(guī)范，特別是虛假廣告、無證銷售、面積縮水等不法行為，不僅背離了市場誠信原則，而且引發(fā)了許多糾紛，影響了社會的穩(wěn)定，阻礙了我國住房制度改革的進程。因此，《解釋》的出臺對規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，維護商品房市場秩序，促進商品房市場誠信體系的建立，推動我國住房制度改革的深化，都將產(chǎn)生積極的影響。第二，《解釋》的公布實施，有利于保護買受人的合法權益。房屋是人類賴以生存的基礎。據(jù)相關資料表明，目前商品住房近９０％是由個人購買的。商品房買賣作為一種民事合同法律關系，當事人雙方均應平等地受法律保護。但由于商品房市場的特殊性和實際情況，買受人相對于出賣人而言處于弱勢地位，而出賣人也往往利用其優(yōu)勢地位損害買受人的利益?！督忉尅返钠鸩莺椭朴啠冀K體現(xiàn)了在對雙方當事人平等保護的前提下，注重對買受人這些處于弱勢地位群體的合法權益的保護，體現(xiàn)了以人為本的精神。如，在對商品房銷售廣告和宣傳資料的認定、懲罰性賠償責任的適用、房屋質(zhì)量和面積誤差的處理問題上均依法明確了出賣人負有較重的責任。當然，明確責任的目的主要是為了制裁某些出賣人違背誠信原則和違法經(jīng)營的行為。只要出賣人重合同、守信用、合法經(jīng)營，就不會承擔相關的責任。所以，《解釋》的公布和實施，對充分保護買受人的合法權益和制裁違法經(jīng)營行為具有非常重要的意義。第三，《解釋》的公布實施，有利于國家法制的統(tǒng)一。商品房買賣合同糾紛作為一種法律關系比較復雜的民事案件，由于我國相關的法律還不完善，所以，近幾年來，各級人民法院在處理此類糾紛時適用法律也不完全統(tǒng)一。這不僅不利于平等保護當事人的合法權益，也不符合法制統(tǒng)一的原則。《解釋》的制定出臺，為人民法院正確、及時處理商品房買賣合同糾紛，公平保護當事人合法權益提供了法律依據(jù)，有利于實現(xiàn)人民法院公正與效率的工作主題，更有利于維護我國法制的統(tǒng)一。第三篇：最高人民法院副院長黃松有就《最高人民法院關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》答記者問最高人民法院副院長黃松有就《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》答記者問為了貫徹執(zhí)行《民法通則》、《合同法》、《招標投標法》等法律規(guī)定，最高人民法院審判委員會第１３２７次會議討論通過了《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱司法解釋）。值此司法解釋公布之際，最高人民法院副院長黃松有就其中有關問題接受了本報記者的采訪。司法解釋出臺的背景問：請您介紹一下最高人民法院為什么要制定這個司法解釋，這個司法解釋的公布有何重要意義？答：最高人民法院做出這個司法解釋主要是基于兩個方面的考慮。一是為了給國家關于清理工程拖欠款和農(nóng)民工工資重大部署的實施提供司法保障。因為，近年來我國的建筑業(yè)發(fā)展很快，建筑業(yè)吸納了大量的農(nóng)民工就業(yè)，并拉動了諸多相關行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的新的增長點。在建筑業(yè)快速發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了一些問題。如建設工程質(zhì)量問題、建筑市場行為不規(guī)范問題、投資不足問題，特別是投資不足問題造成了大量拖欠工程款和農(nóng)民工工資的現(xiàn)象，已經(jīng)嚴重侵害了建筑企業(yè)和進城務工人員的合法權益。這既是一個經(jīng)濟問題，又是一個社會問題，更是一個法律問題，引起了黨中央和國務院領導的高度重視，國家已經(jīng)采取專項措施予以治理。本《解釋》主要是從法律上提供更加明確、有力的保障。二是由于有些法律規(guī)定還比較原則，人民法院在審理建設工程施工合同糾紛案件時，對某些法律問題在具體適用上認識不統(tǒng)一。如無效合同處理原則，合同解除條件，質(zhì)量不合格工程、未完工程的工程價款結算問題，工程質(zhì)量缺陷的責任，工程欠款利息的起算時間等。不解決這些法律適用問題，不僅影響到人民法院司法的公正性、統(tǒng)一性和審判的效率，而且也不利于盡快解決拖欠工程款和農(nóng)民工工資問題。因此，為了配合國家專項措施的實施，統(tǒng)一人民法院執(zhí)法尺度，公平保護各方當事人的合法權益，維護建筑市場的正常秩序，促進建筑行業(yè)的健康發(fā)展，最高人民法院決定制定這個司法解釋。根據(jù)最高人民法院工作部署，自２００２年３月起，最高人民法院民事審判第一庭開始著手《解釋》的起草工作。在起草過程中召開了各種類型的座談會，反復聽取了立法部門、國務院主管部門、建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、執(zhí)業(yè)律師、專家學者、工程造價和工程質(zhì)量鑒定中介機構等有關方面意見，于２００３年１１月形成了司法解釋稿。為了確保司法解釋能夠集中民智，體現(xiàn)民意，更好地維護公平與正義，依法保護各方當事人的合法權益，２００３年１２月１５日將起草的司法解釋在《人民法院報》和人民法院網(wǎng)上公布，公開向社會征詢意見。這個司法解釋受到了社會各界的廣泛關注，社會各界以不同的形式提出修改意見近千條，我們在對相關意見進行整理歸納、認真研究后，形成了《解釋》的送審稿，并經(jīng)最高人民法院審判委員會第１３２７次會議討論通過。我相信，它的公布和實施，對規(guī)范建筑市場行為，促進我國建筑行業(yè)的發(fā)展，確保建設工程質(zhì)量，維護人民生命財產(chǎn)的安全，公平保護建設工程施工合同各方當事人的合法權益，都將起到積極作用。盡量維護合同的效力問：調(diào)整建設工程施工合同糾紛案件的法律中，強制性條款很多，為何只列舉５種合同無效的情形？答：建設工程施工合同受到不同領域的多部法律及其他規(guī)范性文件調(diào)整。法律、行政法規(guī)和部頒規(guī)章中調(diào)整建設工程施工合同的強制性規(guī)范就有六十多條，如果違反這些規(guī)范都以違反法律強制性規(guī)定為由而認定合同無效，不符合《合同法》的立法本意，不利于維護合同穩(wěn)定性，也不利于保護各方當事人的合法權益，同時也會破壞建筑市場的正常秩序。我們認為，法律和行政法規(guī)中的強制性規(guī)定，有的屬于行政管理規(guī)范，如果當事人違反了這些規(guī)范應當受到行政處罰，但是不應當影響民事合同的效力。從相關法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)范內(nèi)容看，可分為兩類：一是保障建設工程質(zhì)量的規(guī)范，二是維護建筑市場公平競爭秩序的規(guī)范。《解釋》第１條和第４條將這兩大類分為以下五種情形：一是承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的；二是沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；三是建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的；四是承包人非法轉包建設工程的；五是承包人違法分包建設工程的。當然，《民法通則》和《合同法》等基本法律規(guī)定的合同無效的情形，也應當適用于建設工程施工合同。怎樣理解無效合同的處理原則問：按照《解釋》規(guī)定，合同被確認無效，如果建設工程經(jīng)竣工驗收合格的，可以參照合同約定結算工程價款，這是否違反《民法通則》和《合同法》關于無效合同的處理原則？答：《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。建設工程施工合同具有特殊性，合同履行的過程，就是將勞動和建筑材料物化在建筑產(chǎn)品的過程。合同被確認無效后，已經(jīng)履行的內(nèi)容不能適用返還的方式使合同恢復到簽約前的狀態(tài)，而只能按照折價補償?shù)姆绞教幚?。從建設工程施工合同的實際履行情況看，當合同被確認無效后，有兩種折價補償方式，一是以工程定額為標準，通過鑒定確定建設工程價值，考慮到目前我國建筑市場的實際情況，有的發(fā)包人簽訂合同時往往把工程價款壓得很低，如果合同被確認無效還按照第一方案折價補償，將會造成無效合同比有效合同的工程價款還高，這超出了當事人簽訂合同的預期。二是參照合同約定結算工程價款。這種折價補償?shù)姆绞讲粌H符合雙方當事人在訂立合同時的真實意思，而且還可以節(jié)省鑒定費用，提高訴訟效率。因此，通過對以上兩種折價補償方案的比較，根據(jù)我國建筑行業(yè)的現(xiàn)狀，衡平合同各方當事人的利益，在《解釋》第２條規(guī)定，建設工程施工合同被確認無效以后，建設工程質(zhì)量合格的，可以參照合同約定結算工程價款?！督忉尅反_立了參照合同約定結算工程價款的折價補償原則。這與《民法通則》、《合同法》第五十八條的規(guī)定并不矛盾，而是在處理無效的建設工程施工合同糾紛案件中具體體現(xiàn)了《合同法》規(guī)定的無效處理原則?！督忉尅返冢矖l規(guī)定適用的無效合同僅指合同標的物為質(zhì)量合格的建設工程，不包括質(zhì)量不合格的建設工程。建設工程質(zhì)量合格，包括兩方面的意思，一是建設工程經(jīng)竣工驗收合格，二是建設工程經(jīng)竣工驗收不合格，但是經(jīng)過承包人修復后，再驗收合格?？傊?，只要建設工程經(jīng)過驗收合格，即使確認合同無效，也可以按照合同約定結算工程價款。對質(zhì)量不合格又不能修復的工程可以不支付工程價款問：如果建設工程經(jīng)竣工驗收不合格的，不支付工程價款是否公平，承包人因此受到的損失，有過錯的發(fā)包人是否也應當承擔賠償責任？答：《解釋》第３條第１款第２項規(guī)定：合同無效，修復后的建設工程經(jīng)竣工驗收不合格，承包人請求支付工程價款的，不予支持。制定此項規(guī)定我們是這樣考慮的：一是建設工程施工合同屬于特殊形式的承攬合同，法律規(guī)定承包人的主要合同義務就是按照合同約定向發(fā)包人交付合格的建設工程，如果承包人交付的建設工程質(zhì)量不合格，發(fā)包人訂立合同的目的就無法實現(xiàn)，發(fā)包人不僅可以拒絕受領該工程，而且也可以不支付工程價款。這是民事法律調(diào)整加工承攬關系的原則。二是根據(jù)《解釋》規(guī)定，承包人對經(jīng)驗收不合格的建設工程可以進行修復，經(jīng)過修復建設工程質(zhì)量合格的，發(fā)包人應當按照約定支付工程價款；如果經(jīng)修復建設工程仍不合格的，該工程就沒有利用價值，在這樣的情況下讓發(fā)包人支付工程價款是不公平的。三是不能按照合同約定支付工程價款，當然會給承包人造成損失，但承包人是建設工程的建設者，對工程質(zhì)量不合格應當承擔主要責任，因此，一般說來，造成的損失也應當由承包人承擔。但是，如果發(fā)包人對造成工程質(zhì)量不合格也有過錯的，也應當承擔與過錯相適應的責任。也就是說，在發(fā)包人有過錯的情況下，發(fā)包人雖然可以不承擔按照合同約定支付工程價款的給付義務，但是應當對承包