【文章內容簡介】 負有在合理期限通知承租人的義務。②“合理期限”沒有明確規(guī)定。目前只有《解釋》第23條“拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人”規(guī)定?！睹裢ㄒ庖姟返?18條規(guī)定的“前3個月通知”已作廢。?《解釋》第23條規(guī)定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權。《解釋》第24條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權的。(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的。(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的。(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。根據(jù)上述規(guī)定，承租人在以下情形不得主張優(yōu)先購買權。(1)承租人怠于行使優(yōu)先購買權，視為放棄優(yōu)先購買權：，承租人未參加拍賣的。，承租人在15日內未明確表示購買的。(2)房屋共有人、近親屬購買權優(yōu)先于承租人購買權：。(3)善意但三人已經(jīng)取得租賃房屋物權的：即第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！咎崾尽砍凶馊说∮谛惺箖?yōu)先購買權、更高優(yōu)先權人行使優(yōu)先購買權、以及善意第三人確定物權的，承租人均不得請求優(yōu)先購買權。，承租人能否請求法院宣告該房屋買賣無效?《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定已經(jīng)作廢，“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《解釋》第21條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”根據(jù)上述規(guī)定，出租人侵害承租人優(yōu)先購買權的：(1)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同不因此無效。(2)承租人只能請求出租人承擔賠償責任?！咎崾尽侩S著《民通意見》第118條規(guī)定的廢止，承租人無權請求法院確認違反承租人優(yōu)先購買權的房屋買賣合同無效。?《最高人民法院關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》(1986年1月7日)規(guī)定，凡在租賃關系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。上述規(guī)定仍是確定房屋租賃糾紛的管轄權的有效意見。(1)房屋租賃糾紛一般應由房屋所在地法院管轄。(2)個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。第二篇：2021年房屋租賃合同常見問題合同編號:________2021年房屋租賃合同常見問題溫馨提示：本合同示范文本只是提供給當事人在簽訂合同時的一種參考，當事人須根據(jù)具體實際情況正確選擇適用的條款并作相應的調整，切勿套用，訂立重大合同或者內容復雜的合同最好咨詢相關的法律專業(yè)人士，感謝您的閱讀下載！房屋租賃是日常生活最常見合同，但房屋租賃產生的糾紛也越來越多.《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋糾紛案件具體應有法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)于__年9月1日起實施生效，?《合同法》第215條規(guī)定，“租賃期限六個月以上的，視為不定期租賃”.因此，房屋租賃期限不滿半年的，可以是口頭租賃合同或者書面租賃合同。房屋租賃期限在半年(6個月)以上應當采取書面形式租賃合同.【提示】①，發(fā)生爭議時要有其他證據(jù)證明.②法律對長期房屋租賃合同(6個月以上)，?：(1)口頭約定或者書面約定房屋租賃期限不滿6個月的。(2)?：(1)非書面形式不定期租賃合同：租賃期限6個月以上，當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃.【提示】當事人約定租賃期限在6個月以上而未采用書面形式的，不論是否有證據(jù)證明，一律視為不定期租賃合同.(2)約定不明確不定期租賃合同：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，不能達成補充協(xié)議的，并且按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的，視為不定期租賃.【提示】當事人未明確約定租賃期限的，視為不定期租賃合同.(3)事實不定期租賃合同：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期.【提示】事實租賃合同推定為不定期租賃合同.①承租人可以隨時通知出租人解除不定期租賃合同。②出租人也可以隨時解除不定期租賃合同，但應當在合理期限之前通知承租人，?《合同法》第214條規(guī)定，“，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年.”因此，房屋租賃合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最長期限均為20年.【提示】①房屋租賃合同期限最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年。并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過20年.②房屋租賃期間屆滿，當事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年.③房屋租賃期限超過20年，并非整個租賃合同無效。而是超過20年部分租賃期限無效，?(1)交付出租房屋的義務：出租人應當按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和受益.(2)出租房屋保持義務：出租人應當保持出租房屋符合約定的用途.(3)出租房屋維修義務：出租人應當履行出租房屋的維修義務，：，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。，應當相應減少租金或者延長租期.【提示】房屋出租人承擔維修出租房屋義務需要具備以下條件：①以租賃期間承租人履行了通知義務為前提條件。②以出租房屋有維修必要、維修可能為基本條件。③租賃房屋毀損必須是因不可歸責于承租人的事由造成的。④當事人沒有約定出租人不承擔出租房屋維修義務.(4)、出租人應當保證出租房屋交付后不因第三人主張對出租房屋享有權利而導致承租人不能對出租房屋使用、收益的義務.①因第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人.②因第三人主張權利，致使承租人不能對出租房屋使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金.【提示】①出租房屋權利瑕疵擔保義務的范圍為出租房屋交付前即存在的權利瑕疵，且為承租人不知情的權利瑕疵.②出租房屋交付后才存在的權利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的權利瑕疵，則不構成出租房屋權利瑕疵擔保義務.【提示】出租方違反出租房屋權利瑕疵擔保義務，承租人可采取以下補救辦法：根據(jù)合同法，出租人違反出租房屋權利瑕疵擔保義務的，承租人享有減付、不付租金的權利。根據(jù)《解釋》第八條規(guī)定，因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：①租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的。②租賃房屋權屬有爭議的。③租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的.(4)、出租方對出租房屋的安全擔保義務。(5)、即使承租人訂立合同時明知該出租房屋質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同.【提示】違反出租房屋安全擔保義務產生承租人絕對解除權，?承租人有正當使用出租房屋的義務，即應當按照約定方法或者出租房屋性質使用出租房屋.(1)承租人應當按照約定的方法使用出租房屋。(2)對出租房屋的使用方法沒有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補充。不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。(3)按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的，應當按照出租房屋的性質使用.【提示1】承租人使用出租房屋租的方法標準有兩個：①約定使用方法(首要標準)：。.②出租房屋性質確定使用方法(次要標準)：只有沒有約定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性質確定使用方法.【提示2】承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋，出租人有權解除合同和要求賠償損失.《合同法》第219條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋，致使出租房屋受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失.《解釋》第7條規(guī)定，承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第219條的規(guī)定處理.【提示3】承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋，致使出租房屋受到損耗的，承租人不承擔損害賠償責任.(4)、因保管不善造成出租房屋毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任.【提示】承租人已盡妥善保管義務，承租人不承擔損害賠償責任.(5)、承租人能否對出租房屋進行轉租應當經(jīng)出租人同意.《合同法》第224條第二款規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失.”《解釋》第15條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，.”【提示】房屋轉租存在兩個房屋租賃