【文章內(nèi)容簡介】 景觀于一體，時尚家居、建材產(chǎn)品的購物公園。 ? 經(jīng)營合 作特色化 —— 項目租賃、產(chǎn)權(quán)銷售與合作、自營形式經(jīng)營相結(jié)合。 4． “紫薇之家”業(yè)態(tài)功能定位及主題構(gòu)思 “紫薇之家”組團按照建筑規(guī)劃設(shè)計的區(qū)隔，可分為“家居廣場”、“建材廣場”、“特色零售商店”三大板塊部分。因此，我們在這里將依此對三部分進行功能界定、主題構(gòu)思。 本項目之“家居廣場”和“建材廣場”兩部分的主體功能應(yīng)充分考慮到集家具、房地產(chǎn)、裝璜“三位一體”的 24 聯(lián)合經(jīng)營模式，融展覽、展示、設(shè)計、銷售于一體的營銷新模式；“特色零售商店”的主體功能則考慮為整合港式特色名店，打造綜合業(yè)態(tài)型的港式“室內(nèi)商業(yè)街區(qū)”。 在 “紫薇之家”的業(yè)態(tài)功能定位方面，鑒于“紫薇之家”（尤其家居組團）在銷售 /展示的商品品類、功能、品牌上的多樣性，我們認為簡單劃一的劃分標準顯然不能很好地實現(xiàn)展示和人流動線疏導(dǎo)的目標，因此我們建議考慮按商品的品類、品牌、功能、風格等不同劃分標準有機地綜合，設(shè)定科學(xué)合理的劃分標準。 ? 家居廣場 以品牌和風格為主要劃分標準，綜合考慮品類、用途、產(chǎn)地等劃分標準，采取 “風格分館經(jīng)營”的劃分方略。根據(jù)品牌和風格設(shè)置除“主力店”之外的 “世界家居產(chǎn)品發(fā)展史”、“海外風潮”、“古風古韻”、 “未來之光”、 “木 の 物語”、“ 流光異彩”、“柔一族”、“ DIY 雅趣” 八大主題展區(qū)。 通過科學(xué)的區(qū)分與導(dǎo)購，使消費者在體驗 穿越時空般的家居文化 的同時，也可以直奔主題，找到至愛，輕松地實現(xiàn)家居風格一體化、家居高品位的夢想。 25 樓 層 主 題 功 能 組 合 1F 世界家居 文明 發(fā)展史 通過圖片和實景的方式展示世界家居用品的發(fā)展演變歷程。 倉庫、室內(nèi)停車位。 1F 主力店 世界知名家居主力店。 未來之光 與室內(nèi)特色景觀步行街相結(jié)合，做未來家居商品發(fā)展趨勢的“概念家居商品” 展示，與世界家居文明發(fā)展史的展示融為一體。 2F 古風 古韻 以仿明清風格的中式家具為主的特色展區(qū)。 海外風潮 以歐美等外埠現(xiàn)代風情的進口家具為主的特色展區(qū)。二者與“未來之光”遙 相呼應(yīng)。 休閑設(shè)施 情調(diào)咖啡 /西餐廳。 3F 柔一族 以布藝家具、窗簾、桌布、地毯等紡織類家居商品為主的特色展區(qū)。 木 の 物語 以紅木家具專區(qū)為主的特色展區(qū)。 流光異彩 以金屬、玻璃材質(zhì)的家具為主的特色展區(qū)。 DIY 雅趣 與其他家居小飾品相融合的以“ DIY”為主題的展區(qū)和互動體驗區(qū)。 4F 食通天 餐飲主力店、景觀。 5F 樂翻天 休閑、娛樂主力店、景觀。 26 注 ： 1. 在與主力店協(xié)商一致的情況下，主力店也可將自己不同風格的商品融入各個專區(qū)中； 2. 即使主力店堅持自成一派，如此的功能區(qū)域設(shè)置也可部分抵消主力店對其他商鋪的間接競爭； 3. “ DIY 雅趣”、“ 世界家居文明發(fā)展史”、“未來之光” 將是 “紫薇之家”所實行的體驗、互動特點的“啟發(fā)式營銷”中最大的亮點； ? 建材廣場 鑒于建材商品的特殊性和以批發(fā)為主的特點，以及周邊地塊今后的發(fā)展方向。我們建議建材組團的功能區(qū)劃主要以用途和品牌為劃分標準，并 提供從售前咨詢、家 裝 設(shè)計、指導(dǎo) 建材 選購到 裝 潢 的專業(yè)一條龍服務(wù) ，同時 和 整個紫薇地產(chǎn)乃至高科集團 形成終端滲透，起到優(yōu)勢互補的作用，將新業(yè)主采購 家居、建材、家裝 的需求一網(wǎng)打盡。 與家居組團共同打造 家 居 、房地產(chǎn)、裝璜 “ 三位一體 ” 跨行業(yè)聯(lián)合的經(jīng)營模式。 “建材廣場”將作為整個“紫薇供應(yīng)鏈聯(lián)盟”體系中展覽廳和交易辦公功能平臺而存在，“展覽廳”仍以賣場 27 模式出現(xiàn)，具備精品展示、批發(fā)交易和零售功能。 樓 層 主題 功 能 組 合 1F 我愛廚房 以整體廚房樣板展示廚具專區(qū)為主； 家清源 以展示衛(wèi)浴潔具專區(qū)為主； 燈火輝煌 燈飾展示專區(qū) 設(shè)計沙龍 邀知名家裝設(shè)計公司設(shè)常年設(shè)計室 休閑設(shè)施 特色景觀休閑步行街，以水吧、書吧穿插其間，點綴步行街的休閑性。 2F 家裝總動員 其他各類建材展區(qū)。如：板材、石材、涂料、門窗、鐵藝、吊頂材料、水暖管件、不銹鋼、電工電料、工藝玻璃等。 休閑商務(wù) 商務(wù)咖啡 /中西餐館、商務(wù)茶樓，作為商務(wù)辦公的配套設(shè)施。 28 3F 服務(wù)中心 紫薇大賣場辦公室、供應(yīng)鏈聯(lián)盟商辦公室、多功能大廳會議室、多功能小廳會議室，辦公區(qū)域提供酒店寫字間式服務(wù)標準。 ? 特色商鋪 以香港“購物天堂”的商業(yè)風情為背景，打造原汁原味的港島室內(nèi)商 業(yè)步行街，建議本項目室內(nèi)步行街可參照香港某一室內(nèi)商業(yè)步行街實景打造。如：香港銅鑼灣名店坊室內(nèi)步行街。 樓 層 主 題 功 能 組 合 1 香港名店廊 香港特色名品店鋪、步行街景觀 2 香港特色名品店鋪、步行街景觀 銅鑼灣名店坊室內(nèi)步行街↓ 29 注： 所謂名店廊的香港特色商品主要指： ? 零關(guān)稅協(xié)議中涉及的香港知名品牌商品，如服裝、鐘表、珠寶、化妝品等；可以零關(guān)稅為賣點，訴求“更便宜的香港名牌”來吸引客源； ? 香港知名藝人、名人等自己開設(shè)的店鋪； 以香港名人，尤其是知名藝人自開店為主力店的組成 ，可以發(fā)揮以下的效果： 店鋪的經(jīng)營者本身就是一個巨大的噱頭； 經(jīng)營者為了替自己的店鋪做宣傳推廣，勢必會邀請同為名人的友人捧場助興，這將又是良好的賣點； 開發(fā)商以優(yōu)惠的條件招睞這些店鋪，雖然犧牲一部分收益，但卻節(jié)省了宣傳費用； ? 其它香港特色名品及服務(wù)提供。如：美容護理服務(wù)、畫廊、港式奶茶店、港式甜品店等。 30 整體規(guī)劃布局建議 鑒于“建材廣場”作為貴公司物流體系的環(huán)節(jié)， 建議貴司考慮將“家居廣場”組團與“建材廣 場”組團在建筑規(guī)劃上對調(diào)，使“家居廣場” 組團更靠近丈八公路，增加人流。 —— —— —— —— 特特 色色 主主 題題 概概 念念 設(shè)設(shè) 計計 與與 核核 心心 點點 的的 營營 造造 —— —— —— —— 我們考慮到家居、建材的消費者購買行為屬于“特定目的的計劃性消費”， “紫薇之家”所處地理位置又相對較為偏僻，以及同類業(yè)態(tài)的競爭這三大因素。所以，“紫薇之家”的人流和消費客流，需要依靠一些獨特的元素 /功能進行引導(dǎo)。 整體主題設(shè)計 31 “穿越時空 amp。自己造家” “建材精品一網(wǎng)打盡” “原汁原味港島名店中心” 核心點確立 至此，我們根據(jù)對“紫薇之家”的定位及定位的內(nèi)涵，根據(jù) USP 的主張，在打造一些特色主題之后，營造相應(yīng)的核心點予以支撐： 一、組團主題名稱建議 鑒于“紫薇之家”現(xiàn)有組團名稱“建材廣場”、“家居廣場”、“特色零售商店”存在過于平凡、記憶度低等問題， 32 與賣場品牌形象不太相符，為更貼切地表現(xiàn)組團特色，我們認為應(yīng)對組團主題名稱進行調(diào)整并作出建議如下： 1) “建材廣場”調(diào)整為 “建材精品印象館” ； 強調(diào)“紫薇之家”建材組團顛覆傳統(tǒng)業(yè)態(tài)堆碼式、開敞式陳列為主的展示模式，導(dǎo)入實景印象展示廳的全新模式。即迎合了消費者購買建材“看效果”的心理，寬敞大氣的各個展示廳又能彰顯投資者不同凡響的品鑒能力。 2) “家居廣場”調(diào)整為 “溫馨家天下” ； 努力 營造溫馨的氛圍，既拉近與消費者之間的距離，增強品牌的親和力，又表現(xiàn)出商品齊全的特點。同時也導(dǎo)入與建材組團同樣的印象館展示模式，與其一道傳播“展示無處不在”的理念。 3) “特色零售商店”調(diào)整為 “香港名店廊” ； “香港名店廊”的稱呼簡單明了、清晰地向消費者告知了組團所經(jīng)營商品的性質(zhì)，具有上口、易記憶的特點。 33 二、建筑設(shè)計建議 根據(jù)“紫薇之家”三大組團的特點，以及品牌與功能定位。我們在現(xiàn)有設(shè)計稿件基礎(chǔ)上，在建筑設(shè)計方面作如下建議。 1． 主體建筑建議： ? 賣場的私家車停車場移至賣場后面， BUS、 TAXI 停車場置于賣場 前面廣場，以解決組團之間交通重復(fù)和廣場擁擠的問題，最大限度合理分配空間； ? 部分建筑前移； ? 將圓形的中廳移至兩面端頭以突出強調(diào)； ? 建議將組團間交通道改造為中庭，作為景觀步行街的一部分，以增強組團間整體性和作為促銷中心； ? 另考慮到西萬路高新企業(yè)集群一方人流到達的問題，建議設(shè)地下通道，通道設(shè)兩處出口，一處位于“紫薇之家” 1F，一處位于外廣場（此處出口應(yīng)注意與外部景觀的融合，建議使之成為景觀的一部分）； ? 增設(shè)貫穿 2 個組團的室內(nèi)環(huán)形步行街，增加景觀和臨街鋪面的數(shù)量；并且該步行街也將與后期的“紫薇 34 MALL”建立整體動 線聯(lián)系；景觀、天橋、步行街使“紫薇之家”與“紫薇 NALL”保持整體性； ? 考慮在外立面向客戶提供一定的廣告位，增強商業(yè)氣氛和增加收益；建議在入口處外立面設(shè)置大型液晶顯示屏作為廣告位，既解決廣告位問題，又避免了廣告過濫，同時動態(tài)的影音廣告也較靜態(tài)平面廣告有更好的視覺效果； ? 考慮地標建筑的設(shè)置，建議在入口設(shè)置顯要的豎向小品構(gòu)筑物及旗桿； ? 尖角及鋸齒形外觀通常意味“危險”和“不舒服”，順暢、弧型的造型通常被用以鼓勵，吸引消費，且后者空間利用率大于前者，建議外觀方面重新考慮尖角造型； 2． 商鋪位置與布局建議： 鑒于家 居組團和建材組團均會考慮到以 1 家主力店為主，多家半力店、專賣店、餐飲娛樂休閑功能配套店為輔的商家組合特點。我們在對各商鋪位置布局進行規(guī)劃時，應(yīng)充分考慮到核心主力店所具備的“磁極”與“錨固點”對組織人流所發(fā)揮的作用。建議核心主力店應(yīng)安排在步行街盡端位置，通過主力店的“磁極效應(yīng)”，在設(shè)計上應(yīng)盡量引導(dǎo)購買者能經(jīng)過所有門店的門口；半主力店或?qū)Ｙu店的位置可考慮安排在主要人流路線（如步行街主干道或支干道）而非核心主力店的磁極點上，形成次級人流，與主要人流形成交叉， 35 吸引購物者穿行整個商場；其它休閑娛樂配套店，作為重要功能 補充，可將其安置于步行街中部相對獨立的位置，減緩購物者購物過程中的疲勞穿行。 3． 人流的交通動線組織建議： 人流、客流決定商戶的銷售額，人流組織的一大原則就是讓人流要經(jīng)過盡量多的門店而且又不能將距離拉得太長。建議在家居和建材組團，采用多層次步行街的設(shè)計，有效組織人員流動。 4． 步行街建議： 在商業(yè)空間步行化的規(guī)劃思路下，“紫薇之家”將由四條主干步行街貫穿（在原有基礎(chǔ)上，建議增加一條南北走向的步行街廊道）。 其中兩層樓的特色商鋪區(qū)由二條室內(nèi)步行街貫穿；一條預(yù)留交通道橫向貫穿整個“紫薇之家”（建議將交 通預(yù)留道置于地下，為此交通道讓出步行街空間）的室外步行街；一條南北走向，天頂為玻璃拱廊的室內(nèi)步行街貫穿于建材超市和家居廣場中部，在建材的 2— 3 層樓、家居廣場的 2— 5 層樓的步行街區(qū)域，建議采取橋廊設(shè)計使各平層間達到互通，不要影響首層中央步行街的采光效果。 36 5． 商鋪的單元面積規(guī)劃設(shè)計建議： 除主力店面積需要獨立結(jié)構(gòu)和單獨處理外，大多數(shù)商鋪的單元面積設(shè)計一般情況下是在設(shè)定好一定的標準基礎(chǔ)上，根據(jù)客戶的需要來分割相應(yīng)的單元面積。因此，在作平面規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)把握好“多用途的結(jié)構(gòu)”這一原則。 柱距與商鋪單元面寬有 著直接的關(guān)系，因此根據(jù)本項目的柱距標準 15m 15m，我們將商鋪的開間、進深、面積劃分為如下標準： 開間 進深 面積 開間 進深 面積 5 m 10 m 50 ㎡ 7． 5 m 15 m 112． 5 ㎡ 15 m 75 ㎡ 22． 5 m 168． 75 ㎡ 20 m 100 ㎡ 30 m 225 ㎡ 15 m 30 m 450 ㎡ 45 m 675 ㎡ 37 60 m 900 ㎡ 6．景觀設(shè)計建議： 1) 商鋪展示效果：賣場店鋪采用全透明化展示功能設(shè)計，店鋪的格局設(shè)計應(yīng)以適合展示為目的，導(dǎo)入“天天展銷會”的理念； 2) 特色景觀步行街：首層開辟貫穿建材與家居二大組團（步行街全長大約 235M，建材超市長約 105M 家居廣場長約 135M，寬 10— 12M）之間的特色景觀步行街，達到既保持組團之間連貫性，又提供特色景觀展示空間的效果。步行街搭建透明玻璃拱廊天頂，采取自然光，首層以上以架空橋廊實現(xiàn)互連；步行街分為建材和家居 2 段，并據(jù)此設(shè)計為不同風格。步行街景觀設(shè)計 的具體為： 組團 主題 景觀內(nèi)容 家居廣場 休閑 amp。愜意 綠色生態(tài)水景觀音樂休閑吧（設(shè)小舞臺，現(xiàn)場演奏與播放音樂相結(jié)合） 38 建材廣場 休閑 amp。體驗 個性家裝實景體驗，休閑娛樂設(shè)施 香港名店廊 特色商品下的港島風情 實景打造的港味風情步行街 以上主題的設(shè)計是基于目標消費群體的消費心理、行為特點，以及在實際經(jīng)營中實用性的考慮而形成的，具有相當?shù)目尚行裕? “溫馨家天下” ? 熱帶雨林水景觀休閑吧： ? 由于“紫薇之家”