【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》，完善收儲(chǔ)資金統(tǒng)籌論證、集體決策機(jī)制，通過(guò)用前論證，用中監(jiān)管，用后審計(jì)，提高資金使用 效率；針對(duì)每一宗收儲(chǔ)土*市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目 ８ 地完成后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益進(jìn)行總結(jié)評(píng)價(jià)，每年度對(duì)全年的收儲(chǔ)效益進(jìn)行總結(jié)評(píng)估，中心目前正在著手建立一套貫穿收儲(chǔ)工作全過(guò)程能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)控和統(tǒng)計(jì)功能，同時(shí)具備成本收益分析和決策應(yīng)用功能的較為完善的土地儲(chǔ)備信息化管理系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)南通土地儲(chǔ)備運(yùn)作數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析并結(jié)合政策面、市場(chǎng)面動(dòng)態(tài)，及時(shí)形成分析報(bào)告提供領(lǐng)導(dǎo)作出判斷決策，從而對(duì)階段性收儲(chǔ)工作重點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，促進(jìn)土地儲(chǔ)備運(yùn)行健康發(fā)展。 盤(pán)活城市國(guó)有資源。 為實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)資源效益最大化，城投集團(tuán)將對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)中所擁有的店鋪、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、會(huì)（商） 展中心、廉租房、醫(yī)院、軌道交通、地下管網(wǎng)及公園、景區(qū)、污水處理、垃圾處理、基礎(chǔ)設(shè)施冠名權(quán)和廣告經(jīng)營(yíng)權(quán)等國(guó)有資產(chǎn)、國(guó)有權(quán)益等資源不斷地進(jìn)行整合經(jīng)營(yíng)，所獲得的租賃收入集中用于城市建設(shè)，為城投集團(tuán)融資平臺(tái)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。同時(shí)，做到進(jìn)退有度，及時(shí)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。并且，堅(jiān)持不與民爭(zhēng)利原則，對(duì)于市場(chǎng)化程度高的項(xiàng)目實(shí)施民進(jìn)國(guó)退，促進(jìn)城市建設(shè)多元化投資，讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更科學(xué)更文明，達(dá)到各得其所、錯(cuò)位發(fā)展、各自做優(yōu)做強(qiáng)的目的，共同促進(jìn)城市發(fā)展。 優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。 積極借力資本市場(chǎng)，構(gòu)建多元化融資體系，做活“錢(qián)”文章，實(shí)現(xiàn)近期“ 多方籌資”，破解資金“瓶頸”，遠(yuǎn)期“自求平衡”和“滾動(dòng)平衡”的目標(biāo)。一是廣積“財(cái)源”。加大對(duì)土地市場(chǎng)的投入，早介入早研究，靈活運(yùn)用每個(gè)時(shí)期的國(guó)家金融政策，抓住融資相對(duì)便利且融資成本相對(duì)較低的有利時(shí)機(jī)，以土地開(kāi)發(fā)的未來(lái)收益為依托，先行融資做地，待時(shí)機(jī)成熟后，再推出可轉(zhuǎn)讓土地，實(shí)現(xiàn)資金平衡。二是廣開(kāi)*市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目 ９ “財(cái)路”。積極拓寬融資渠道，涉足金融市場(chǎng)，提 升城投集團(tuán)的品位。這方面目前已完成一系列動(dòng)作。逐步開(kāi)展銀行間短期融資票據(jù)業(yè)務(wù)、發(fā)行城投債券等方面發(fā)展。 第二節(jié) 項(xiàng)目基本情況 一、 建設(shè)目標(biāo) 隨著 **市 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào) 整 ,新的幾大新區(qū)將迅速崛起 ,**區(qū)、 **區(qū) 的建設(shè)和快速發(fā)展 ,將徹底改變 **市 的城市格局。城區(qū)將形成行政、商貿(mào)、文化、休閑娛樂(lè)等多中心的格局。項(xiàng)目的建設(shè)是為加快九江 城市化進(jìn)程， 將九江 建設(shè)成為閩浙贛皖邊界區(qū)域性中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo) ,盤(pán)活 **區(qū)、 **區(qū) 段地塊土地，通過(guò)功能和形態(tài)兩方面的共同完善，將其建設(shè)成為具有交通旅游集散、商業(yè)金融、居住休閑、文化娛樂(lè)等綜合功能的高水準(zhǔn)的城市副中心。 二、 建設(shè)地點(diǎn) **區(qū)、 **區(qū) 位于 **市 城區(qū) 西、南 部，新浙贛鐵路線(xiàn)以南，饒北河以西，信江北岸，帶湖北路、天佑大道所圍合的區(qū)域范圍。規(guī)劃 總用地面積約 **.**平方公里。 三、 建設(shè)規(guī)模 本次收儲(chǔ)的地塊土地面積 畝。一級(jí)開(kāi)發(fā)后可出讓面積為****.**畝。 四、 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目擬完成 **區(qū)、 **區(qū) ****.**畝用地、 **區(qū)、 **區(qū) 主次干道****.**畝土地的收儲(chǔ)工作，并完成收儲(chǔ)土地的通水、通電、通路等前期開(kāi)發(fā)。具體建設(shè)內(nèi)容為： *市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目 １０ （ 1） 征收土地總面積 ****.**畝，拆遷住房 **.**萬(wàn) ㎡ ，雜房 *.*萬(wàn) ㎡ ； （ 2） 土石方工程 :開(kāi)挖、填土石方 ****.**萬(wàn) m*。其中 **區(qū)、 **區(qū) 整理區(qū)土石方 ****.**萬(wàn) m*； **區(qū)、 **區(qū) 主次干道土石方 ***.**萬(wàn)m*。 （ 3） 在土地開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)新建城市交通干道、次干道、支道等城市道路 **.***km,路面總面積 ******.**㎡。其中茶圣東路 *.***km,路面總面積 ******㎡；五三東大道 *.**km,路面總面積 ******.*㎡；稼軒大道 *.**km,路面總面積 ******㎡；站前大道 *.**km,路面總面積*****.**㎡ ；其他道路 **.**km,路面總面積 ******㎡ 。 （ 4） 建設(shè)土地整理區(qū)域內(nèi)給水、排水工程。其中給水管線(xiàn) *****m,雨水排水管線(xiàn) *****m,排污管線(xiàn) *****m。 （ 5） 建設(shè)土地整理區(qū)域 內(nèi)供電及路燈照明工程，路燈照明桿線(xiàn)**.***公里。 （ 6） 道路綠化面積 *.**萬(wàn)㎡。 （ 7） 建設(shè)征地農(nóng)民返遷房小區(qū)五處，占地面積 ******㎡，總建筑面積 ******㎡。 五、 建設(shè)期限 本項(xiàng)目建設(shè)期兩年。即從 2021年 5月 2021 年 5 月。 六、 投資估算及資金籌措 本項(xiàng)目總投資 22 億元人民幣 ， 其中建設(shè)投資 ******.**萬(wàn)元（工程費(fèi)用 ******.**萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi) *****.**萬(wàn)元，工程預(yù)備費(fèi)*****.**萬(wàn)元），建設(shè)期利息 *****.**萬(wàn)元。 本項(xiàng)目資金來(lái)源為：公司自籌資金 ******.**萬(wàn)元，占 投資總額的*市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目 １１ **.**%，申請(qǐng) 中 國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行行貸款 ******萬(wàn)元，占投資總額的**.**%。還款來(lái)源于本項(xiàng)目土地出讓收入。 第三節(jié) 可行性研究的編制依據(jù)、研究過(guò)程 一、 編制依據(jù) （ 1） 國(guó)土資源部 、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行《土地儲(chǔ)備管理辦法》2021年。 （ 2）全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)《中華人民共和國(guó)土地管理法》2021年； （ 3）全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 2021 年； （ 4） **省 政府《 **省 國(guó)有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)土地收儲(chǔ)財(cái)務(wù)管理辦法》2021年； （ 5） **省 人民政府辦公廳《 **省 土地利用總體規(guī)劃（ 20212020年）》； （ 6）《 **市 城市總體規(guī)劃（ 20212020）》； （ 7） **市 土地管理局《 **市 市區(qū)土地儲(chǔ)備暫行辦法》 2021年； （ 8）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》 2021 年； （ 9）項(xiàng)目承辦單位可行性研究的委托書(shū)； （ 10）項(xiàng)目承辦單位可提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。 二、 研究過(guò)程 本公司接受委托后，立即組成項(xiàng)目工作組并擬定工作大綱，開(kāi)始該項(xiàng)目的可行性研究工作。并于 2021年 4月初開(kāi)始，在 **市 土地儲(chǔ)備中心 、項(xiàng)目用地所涉及相關(guān)單位的大力幫助、支持下對(duì)本項(xiàng)目用地區(qū)*市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目 １２ 域的工程地質(zhì)、建設(shè)條件、交通工程和社會(huì)經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，同時(shí)收集了現(xiàn)狀資料，項(xiàng)目所在地的氣象、水文、區(qū)域地質(zhì)地貌等資料。就本項(xiàng)目土地一級(jí)整理中的土石方工程、道路工程、給排水、供電、通訊管線(xiàn)路線(xiàn)方案、交通現(xiàn)狀、社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及工程技術(shù)方案等進(jìn)行分析和研究。以 **市 總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通量的發(fā)展、用電量、用水量、污染物產(chǎn)生量進(jìn)行了預(yù)測(cè)分析，對(duì)本項(xiàng)目用地功能布局及道路、給排水、電力通訊等的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)模、路線(xiàn)方案、投資估算以及本土地一級(jí)整理項(xiàng)目完成后的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益等進(jìn)行論證分析之后，完成 本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。 第四節(jié) 可行性研究結(jié)論 城市 土地一級(jí)整理項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，項(xiàng)目是可行的。 一、 符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策 符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策 ： 2021年金融危機(jī)的爆發(fā)影響世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，世界各國(guó)都采取積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，我國(guó)也相應(yīng)出臺(tái)了多項(xiàng)政策拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)并且加大投資力度。 隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速以及城市規(guī)模的逐步擴(kuò)大，從經(jīng)營(yíng)城市的角度來(lái)看，建立并完善土地整理制度顯得尤為重要，促使土地整理概念從粗放性購(gòu)地建設(shè)開(kāi)發(fā)到整合土地資源合理利用的逐步轉(zhuǎn)變。通過(guò)對(duì)土地的收購(gòu)整 理，可以為城市建設(shè)籌集大量的資金，推動(dòng)城市現(xiàn)代化建設(shè)和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可以帶來(lái)良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。 本項(xiàng)目的建設(shè)正是將 **市 土地進(jìn)行整合，優(yōu)化土地資源配置，建立土地供給引導(dǎo)需求的新機(jī)制，保證國(guó)有土地資產(chǎn)保值增值，并緩解*市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目 １３ 資金壓力，快速推動(dòng) **區(qū)、 **區(qū) 的 快速發(fā)展。 符合國(guó)家新農(nóng)村建設(shè)的有關(guān)政策： 本項(xiàng)目通過(guò)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 畝土地收儲(chǔ)整理，采用異地安置的辦法，建設(shè)農(nóng)民集中居住區(qū)（返遷房），同時(shí)完善失地農(nóng)民的教育、醫(yī)療、就業(yè)、生育、養(yǎng)老等社會(huì)保障體系建設(shè)，使城市郊區(qū)農(nóng)民順利轉(zhuǎn)移為城市居民，符合國(guó)家新農(nóng)村 建設(shè)“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展”的政策，也順應(yīng)了當(dāng)前全球城市化浪潮。 二、 符合土地利用的基本方針和總體規(guī)劃 為堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行“十分珍惜合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國(guó)策，切實(shí)解決土地利用中存在的主要問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用， **市 規(guī)劃期內(nèi)土地整理利用的基本方針是：對(duì) **市 城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)需要盤(pán)活的國(guó)有土地依法收回、收購(gòu)，集體土地依法征用后予以?xún)?chǔ)存，并通過(guò)前期整理和出讓等方式，盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，有效配置土地資源，強(qiáng)化政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)有效供地方式。 本項(xiàng)目的實(shí)施是在該方針的指導(dǎo)下開(kāi)展的，符合市政 府政策及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。 本項(xiàng)目地塊屬 **區(qū)、 **區(qū) ，為 **市 中心城區(qū)總體規(guī)劃中的城市商業(yè)居住規(guī)劃區(qū)，收儲(chǔ)以上區(qū)域土地，將有利于 **市 中心城區(qū)總體規(guī)劃的落實(shí)。 三、 滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，解決供需矛盾 我國(guó)是一個(gè)土地資源大國(guó)，但人均土地資源占有非常少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平