商品房預(yù)售備案委托書(編輯修改稿)
2024-10-25 15:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 此，可以認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記備案性質(zhì)上應(yīng)為國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售所為的行政管理行為和措施，不是確認(rèn)合同效力的必備條件，與商品房預(yù)售合同的民事法律效力是沒有關(guān)系的。對(duì)此，近年來出臺(tái)的廣東省乃至最高人民法院的相關(guān)司法解釋也都做過明確的確認(rèn)。其中，廣東省高院《關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問題的指導(dǎo)意見》第19條曾規(guī)定：“預(yù)售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持”。三、商品房預(yù)售登記備案的制度缺陷與補(bǔ)救正是由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋都只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義，致使商品房的預(yù)售登記成為一個(gè)擺設(shè)，并導(dǎo)致商品房的一房多售和商品房抵押與預(yù)售的沖突，無法真正起到保護(hù)購(gòu)房人之權(quán)益，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全的功能與作用。當(dāng)商品房預(yù)售登記備案對(duì)一個(gè)買賣合同的效力問題并不產(chǎn)生任何影響，最多只承擔(dān)一些行政處罰責(zé)任的時(shí)候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購(gòu)人的合法權(quán)益遭受不良房地產(chǎn)開發(fā)商的不法侵害也就難以避免了。也正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價(jià)上漲后賣給他人賺取更高的利潤(rùn)。于是，商品房的一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押的現(xiàn)象就多了起來，不久前在深圳發(fā)生的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發(fā)生的“天天花園”事件，279套房產(chǎn)被開發(fā)商賣了600多次，一套房產(chǎn)竟重復(fù)賣了7家；還有被數(shù)百業(yè)主和諸多媒體鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的號(hào)稱“廣州生態(tài)第一盤” 的“廣地花園”事件，開發(fā)商涉嫌騙貸，重復(fù)售樓資金過億元??此類惡意侵害買受人合法權(quán)益、嚴(yán)重影響到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的不良事件在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)法律體系業(yè)初步建立和完善，政府主管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理、指導(dǎo)和監(jiān)督職能不斷加強(qiáng)的今天，為什么還是會(huì)屢見不鮮、層出不窮？筆者認(rèn)為除了我國(guó)商品房市場(chǎng)仍處于發(fā)育階段，市場(chǎng)主體的一些經(jīng)營(yíng)行為尚需規(guī)范、相關(guān)的法律仍需完善、行政管理無法到位、未能對(duì)整個(gè)市場(chǎng)給予嚴(yán)格地法律監(jiān)督等諸多大環(huán)境的因素之外，還有一個(gè)重要的原因就是商品房預(yù)售登記備案制度的強(qiáng)制力度不夠，未能夠賦于品房預(yù)售登記備案制度的準(zhǔn)物權(quán)效力，從而真正保護(hù)購(gòu)房人最關(guān)心最需要的物權(quán)。如果能將商品房預(yù)售登記備案制度上升到實(shí)質(zhì)意義上法律強(qiáng)制的高度，則必然要求將登記作為預(yù)售合同的生效要件，從而使得經(jīng)過商品房預(yù)售登記備案這一公示程序，使該合同約定的債權(quán)取得對(duì)抗第三人的法律效力。這樣，才能強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者必須到有關(guān)部門進(jìn)行合同登記，在思想上和行動(dòng)上予以足夠的重視，通過登記使合同產(chǎn)生公示和公信的法律效力，對(duì)抗第三人的購(gòu)房行為和不良開發(fā)商的欺詐行徑，減少商品房預(yù)售的糾紛，通過行政部門的登記監(jiān)管行為，徹底打破房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用商品房預(yù)售套取資金、企圖達(dá)到一本萬利的美夢(mèng)，從制度上杜絕房地產(chǎn)登記與管理上的漏洞，從而達(dá)到維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序，促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速、有序、健康的發(fā)展之根本目的。第三篇：2007商品房預(yù)售備案科工作總結(jié)2007商品房預(yù)售備案科工作總結(jié)年關(guān)將
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