商品房預(yù)售備案委托書-在線瀏覽
2024-10-25 15:55本頁面
【正文】 否加以補(bǔ)充，對該法律制度進(jìn)行完善呢？我們通過對上海和廣東兩地的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)目前對該制度的認(rèn)識與做法也存在不同的觀點(diǎn)與分歧：《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利的文件，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)備案登記：（1）商品房預(yù)售及變更合同；??當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的不得對抗第三人”，可見，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的對抗要件，不否認(rèn)未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同的法律效力，但沒有對抗第三人的效力?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的規(guī)定將預(yù)售房地產(chǎn)的 買賣合同向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案”。二、商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)與法律效力分析由于國家未曾對商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)有明確的界定，各地對此的做法也極不統(tǒng)一，那么，如何對該制度進(jìn)行正確地認(rèn)識與對待，就成為方家進(jìn)行分析與探討的一個熱點(diǎn)。但該制度本身并不是一種物權(quán)登記，它使購房者取得了對尚未實(shí)際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義。一直以來，我國的房地產(chǎn)管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應(yīng)當(dāng)將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。但民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系，但不具有處罰性質(zhì)。如果以違反行政性規(guī)范為由而牽涉到民事行為無效，就相當(dāng)于是用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系，從而混淆了兩種規(guī)范的分工界限。因此，只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定，違反了這種強(qiáng)制性規(guī)范的后果為無效時(shí)，才能依法認(rèn)定這種行為無效。商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。同時(shí)按照我國現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購房屋的所有權(quán)，因此，商品房預(yù)售合同的登記備案也無法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。對此，近年來出臺的廣東省乃至最高人民法院的相關(guān)司法解釋也都做過明確的確認(rèn)。三、商品房預(yù)售登記備案的制度缺陷與補(bǔ)救正是由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋都只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義，致使商品房的預(yù)售登記成為一個擺設(shè)，并導(dǎo)致商品房的一房多售和商品房抵押與預(yù)售的沖突，無法真正起到保護(hù)購房人之權(quán)益，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全的功能與作用。也正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價(jià)上漲后賣給他人賺取更高的利潤。如果能將商品房預(yù)售登記備案制度上升到實(shí)質(zhì)意義上法律強(qiáng)制的高度，則必然要求將登記作為預(yù)售合同的生效要件，從而使得經(jīng)過商品房預(yù)售登記備案這一公示程序，使該合同約定的債權(quán)取得對抗第三人的法律效力。第三篇：2007商品房預(yù)售備案科工作總結(jié)2007商品房預(yù)售備案科工作總結(jié)年關(guān)將至，緊張、充實(shí)的2007年即將過去，一年來在房管處領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在各位同志的積極努力與配合下，商品房備案科的成績與進(jìn)步是有目共睹的，總結(jié)起來八個字：“心齊、氣順、風(fēng)正、勁足”。，我們及時(shí)、準(zhǔn)確完成房管處領(lǐng)導(dǎo)安排的各項(xiàng)工作指標(biāo)與任務(wù)，認(rèn)真做到：“讓群眾滿意，讓領(lǐng)導(dǎo)放心”的工作承諾。，樹立房管工作者的良好形
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