【文章內(nèi)容簡介】 元，農(nóng)民人均純收入 4659 元，年均分別增長 %和 %。 10 全國房地產(chǎn)行業(yè)背景及 來賓 市 2021 年到 2021 年房地產(chǎn)市場簡況 從 宏觀政 策的角度看， 2021 年到現(xiàn)在，一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政府不斷推出。從“國十條”、“國五條”到“國八條”，從限購、限貸、加息到房產(chǎn)稅，房價(jià)基本上是越調(diào)越漲、越漲越調(diào)！整體而言，調(diào)控效果欠佳。 2021 年 1 月 26 日出臺的“國八條”算是把樓市調(diào)控的行政化色彩推上了新高，尤其是“京 12 條”的出臺。“國八條”一方面推進(jìn)“促供應(yīng)、抑需求、調(diào)結(jié)構(gòu)、重監(jiān)管”的調(diào)控思路，另一方面對地方政府施壓，實(shí)行“問責(zé)制” ， 影響之遠(yuǎn)，在中國房 地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史上，前所未有。 2021年， 國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：一季度按國內(nèi)生產(chǎn)總值 96311億 元，同比增長 %，環(huán)比上季度增長 %。政府對房地產(chǎn)調(diào)控一直采取“相機(jī)決策”的調(diào)控政策，即宏觀經(jīng)濟(jì)向好的時(shí)期打壓房地產(chǎn)行業(yè)、宏觀經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)期鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)。 %的 GDP 增長讓政府有足夠的底氣和決心對房地產(chǎn)進(jìn)行“大手術(shù)”。 然而商品房供需矛盾依然突出。去年下半年，全國商品房新開工面積、施工面積、竣工面積同比增速持續(xù)低位運(yùn)行。今年上半年，在居民住房需求持續(xù)上升的情況下，商品房供給能力相對減弱。 11 全國商品房銷售均價(jià)增長趨勢圖 因房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)就是供應(yīng)的彈性系數(shù)很小，但需求的彈性很大。房子賣 得比竣工的快，長期結(jié)果必然是供求關(guān)系緊張。中國樓市房價(jià)漲得快，一是需求旺盛，而供應(yīng)總量顯得遲緩和不足。二是資金流動性過剩、居民收入差距擴(kuò)大，導(dǎo)致住房投資性、儲備性需求旺盛。 有針對性的政策調(diào)控能夠緩解房價(jià)過快上漲。供應(yīng)方面，在嚴(yán)格保護(hù)耕地的前提下，保證商品住宅用地足量、適度提前供應(yīng)。為此，首先，分清住宅用地和工業(yè)用地的區(qū)別，地方政府要特別控制工業(yè)用地。其次，在土地總量控制的情況下，需要思考如何盤活存量土地和農(nóng)村的宅基地。同時(shí)，可以適當(dāng)提高商品住宅的容積率，如今的建筑技術(shù)可以使商品房向更高層發(fā)展。 12 全國 部分重點(diǎn)中心城市增廠情況 20212021 年上半年 來賓市 房地產(chǎn)投資及銷售情況 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資全年完成 億元。商品房銷售面積 萬平方米，其中住宅銷售面積 54 萬平方米 . 2021 年房地產(chǎn)市場快速回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資全年完成 億元，同比增長 %。商品房銷售面積 萬平方米，同比增長%，其中住宅銷售面積 萬平方米，同比增長 %。 2021 年 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 %，商品房銷售面積 萬平方米，增長 %， 其中住宅銷售面積 萬平方米，增長 %。 2021 年上半年房地產(chǎn)投資 億元， 城區(qū)新建封頂 20 層以上高樓 14 棟，在建 40 多棟，目前城區(qū) 20 層以上高樓封頂有 67 棟。舊城改造工作也在穩(wěn)步推進(jìn)，已開工老汽車站片區(qū)和老火車站片區(qū)改造項(xiàng)目。 13 20212021年上半年房地產(chǎn)投資及銷售情況情況 20212021 年房地產(chǎn)銷售情況 220026003000330005001000150020212500300035002021 2021 2021 2021 20212021 年銷售均價(jià) 通過以上調(diào)查，可以看出： 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資與 2021 年相比增長 263%。 14 2021 年商品房銷售面積、住宅銷售面積與 2021 年相比分別增長155%、 144%。銷售均價(jià)以每年 300~400 元 /㎡的速度上漲。 來賓市經(jīng)濟(jì)適用房概況 為保障性住房制定中長期規(guī)劃和年度計(jì)劃，來賓市相繼編制《來賓市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20212021）》、《來賓市 2021 年 2021 年保障性住房建設(shè)規(guī)劃》及《來賓市 20212021 年廉租住房保障規(guī)劃》等文件 ，自 治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 8月 18日公布的數(shù)字顯示，截至 7月 25日，來賓市保障性安居工程已新開工 6331 套，平均開工率為 %。其中廉租住房新開工 2196 套，開工率 %；公共租賃住房新開工 251套，開工率 %；經(jīng)濟(jì)適用住房新開工 700 套，開工率為 75%；限價(jià)商品住房新開工 284 套，開工率 100%；國有工礦棚戶區(qū)改造新開工 3000 套，開工率 100%；城市棚戶區(qū)改造新開工 300 套，開工率 20%。 項(xiàng)目就是在上述背景下提出來的。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 完善 來賓 市住房供應(yīng)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的需要 住房供應(yīng)體系中主要以普通商品房為主，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)較少， 當(dāng)前 來賓 市普通商品房的建設(shè)面積為 來賓 市的住房主要供應(yīng)，供求結(jié)構(gòu)矛盾突出，供求矛盾嚴(yán)重，且價(jià)格增長較快，對一些中低收入者因購買力有限只能望房興嘆，影響了 來賓 市市民居住，不利于市民生活質(zhì)量的提高，更不利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。 目前我國正在構(gòu)建普通商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的住房供應(yīng)體系，滿足社會各類收入群體的住房需求。而房地產(chǎn)市場健 15 康發(fā)展的三大基本要素是：供求基本平衡 ，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。 要大幅度增加經(jīng)濟(jì)適用房的比重是解決供求結(jié)構(gòu)不合理和緩和供求矛盾突出問題的重要措施之一，有利于扭轉(zhuǎn)商品房與經(jīng)濟(jì)適用住房等社會保障性用房短缺局面。在 1998 年國務(wù)院 23 號文件這一我國住房改革的綱領(lǐng)性文件明確提出要以“建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房為主”，而1998 年房改之后的這幾年中，經(jīng)濟(jì)適用房建得最多的年份也只有 6%的比重。經(jīng)濟(jì)適用房成為稀缺資源，成為尋租的對象。我們建議，在未來的五年中，應(yīng)該逐步加大經(jīng)濟(jì)適用房的投資規(guī)模，增加經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)體系中的比例，努力將經(jīng)濟(jì)適用房的比例增加到 50%以上。 來賓市 經(jīng)濟(jì)適用房的推出，是 來賓 市人民政府為解決中低收入家庭住房困難問題而建設(shè)的具有保障性質(zhì)的政策性住房。推行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，將有利于房地產(chǎn)市場供求基本平衡。在積極推行經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的同時(shí)，對 來賓 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)行總量控制，使房地產(chǎn)開發(fā)總量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人民群眾生活水平以及居民住房消費(fèi)需求相適應(yīng)?？梢哉{(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求基本平衡；有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)基本合理。本項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)使用房住房套型建筑面積嚴(yán)格控制在 90 平方米以內(nèi)，可以增加中低價(jià)位、中小戶型住房的供應(yīng)，從根本上 扭轉(zhuǎn)大戶型住房供應(yīng)比例過高的局面，以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理；面對當(dāng)前房價(jià)居高不下的情形，通過推出經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)行限價(jià)銷售，對過高的房地產(chǎn)價(jià)格有一定的平抑作用，促使房地產(chǎn)市場價(jià)格趨向理性化。 因此， 來賓 地經(jīng)濟(jì)適用房的建成是完善 來賓 市住房供應(yīng)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的需要 16 解決中低收入家庭和困難群體住房難的問題，構(gòu)建和諧 來賓區(qū)的需要 目前，我國社會正經(jīng)歷著深刻的變化，改革發(fā)展正處于一個關(guān)鍵時(shí)期。工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整加速；社會組織形式、就業(yè)結(jié)構(gòu)，社會結(jié)構(gòu)的變革 加快。人民群眾的經(jīng)濟(jì)政治文化需求更趨多樣；社會利益關(guān)系更趨復(fù)雜；人們思想活動的獨(dú)立性、選擇性、多變性、差異性明顯增強(qiáng)。因此，我國正面臨著并將長期面對各種各樣的矛盾和問題。要實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo)，就必須正確應(yīng)對這些矛盾和問題，大力促進(jìn)社會和諧，這既是全面建設(shè)和諧社會的重要內(nèi)容，也是實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)和諧社會的重要前提。 和諧社會是民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。全面建設(shè)和諧社會，關(guān)系到最廣大人民的根本利益；關(guān)系到執(zhí)政黨的社會基礎(chǔ)和實(shí)現(xiàn)其歷史任務(wù)；關(guān)系到全面建設(shè)小康 社會和國家的長治久安。因此，應(yīng)深刻認(rèn)識全面建設(shè)和諧社會的重大意義，自覺承擔(dān)起和諧社會建設(shè)的歷史任務(wù)。 這一類觀點(diǎn)認(rèn)為“高地價(jià)導(dǎo)致高房價(jià)”和“高地價(jià)是高房價(jià)價(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系，房價(jià)與地價(jià)二者是聯(lián)合在一起的，相互影響，但土地供應(yīng)量變化對房產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生巨大影響，并將其歸于我國現(xiàn)有土地制度，認(rèn)為“中國還有一種可能是地價(jià)上升導(dǎo)致房價(jià)上漲”。 經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對象，是指在社會發(fā)展領(lǐng)域的弱勢居住群體，即在社會性資源分配上具有經(jīng)濟(jì)收益的貧困性、生活質(zhì)量的低層次性和社會承受力的脆弱性的特殊居住群體，它是一個隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展而 逐漸演變而來的多層次多元化的群體。這類人群一般是占社會絕大 17 多數(shù)的中低收入者。城鎮(zhèn)超低收入者的住房問題可以通過廉租房政策加以解決，而經(jīng)濟(jì)適用房政策指向的群體主要是中等偏低水平的社會群體。 本工程的建設(shè)，能促進(jìn) 來賓 市保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展，發(fā)展社會主義民主，落實(shí)依法治區(qū)（市）的基本方略、加強(qiáng)思想道德建設(shè)、維護(hù)并實(shí)現(xiàn)社會公正和正義，增強(qiáng)全社會的創(chuàng)造活力，加強(qiáng)社會建設(shè)和管理，處理好新形勢下的人民內(nèi)部矛盾，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)和治理，保持社會穩(wěn)定等。為此，本工程的建設(shè)，是解決低收入家庭和困難群體住房難的問題和構(gòu)建 和諧 來賓 區(qū)的需要。 提升老城區(qū)的品位，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，建設(shè)花園城市的需要 經(jīng)過改革開放 20 多年的發(fā)展，我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平顯著提高，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，推進(jìn)城市的物質(zhì)基礎(chǔ)基本具備；社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制初步建立，推進(jìn)城市化的體制環(huán)境逐漸形成；國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，提出了加快城市化進(jìn)程的迫切需要。為此，不失時(shí)機(jī)地實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略”；并提出我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的原則是：“循序漸進(jìn)、節(jié)約土地、集約發(fā)展和合理布局”。 中國城市化率及預(yù)測 18 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 隨著城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的膨脹，城市經(jīng)濟(jì)重心集中于城市中 心區(qū)域的弊端也愈加明顯。城市中心過剩的人口和產(chǎn)業(yè)需要借外力遷移到城市近郊或遠(yuǎn)郊區(qū)。另一方面，城市中心的舊城改造，也需要把城市中心的人口置換到城市近郊，在城市郊區(qū)化的運(yùn)動中，一場規(guī)模宏大的城市化進(jìn)程也在同期展開。 按照 來賓 市政府規(guī)劃的“雙 300”（即到 2021 年，實(shí)現(xiàn)城區(qū)面積達(dá)到 300 平方公里，城市人口達(dá)到 300 萬）的發(fā)展目標(biāo)，老城區(qū)居民要改善現(xiàn)有居住環(huán)境，新增城市人口要安家置業(yè)，只有向外不斷地進(jìn)行擴(kuò)張，周邊效縣區(qū)域?yàn)槌鞘邪l(fā)展提供了廣袤區(qū)域。 加快 來賓 區(qū)室城市建設(shè)與發(fā)展，為緩解房屋拆遷矛盾開辟了新的解決途徑。 城市拆遷安置難，是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造所遇到的重大難題之一，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)為拆遷安置提供了有效的房源。 目前， 來賓 市每年城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和土地出讓開發(fā)項(xiàng)目拆遷房屋總量約為 35 萬平方米，按 80％拆遷戶需實(shí)物安置計(jì)算，每年需供房 30 萬平方米。全市現(xiàn)有Ｄ級危房戶 萬戶，按每戶安置面積 65 平方米測算，需供房約 80 萬平方米，按 5 年時(shí)間基本改造完成測算，則每年需供房量 16 萬平方米。考慮到還需提供一定數(shù)量的經(jīng)濟(jì)適用房，用于解決中低收入家庭住房困難問題，暫定每年符合經(jīng)濟(jì)適用住房條件的對象需購置 5 萬－ 10 萬平方 米。 城南經(jīng)濟(jì)適用住房地處 來賓 區(qū)，地處城南片，并被 來賓 市規(guī)劃委員會定位為“以產(chǎn)業(yè)為支撐的開放式城市副中心”，為 來賓 區(qū)城市的副中心地帶，是 來賓 市城市核心區(qū)的重要組成部分和城市建設(shè)的重發(fā)展地區(qū)； 19 因此，本工程的建設(shè)，不僅是提升提升老城區(qū)的品位，加快城市化進(jìn)程，建設(shè)花園城市的需要。 20 第三章：需求分析和建設(shè)規(guī)模的確定 來賓市市委和市政府為了進(jìn)一步落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)［ 2021］ 24 號），真正實(shí)現(xiàn)黨的十七大報(bào)告中提出的要努力使全體 人民學(xué)有 所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，以切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難的問題，安排專項(xiàng)資金給來賓市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局編制了《來賓市 2021 ─2021 保障性住房建設(shè)規(guī)劃》，重新確定 2021─ 2021 年的住房保障對象和需要保障的數(shù)量，同時(shí)制定了 2021 年實(shí)施的計(jì)劃。 大力提高人民群眾的居住水平，是全面建設(shè)小康社會和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要方面與重要內(nèi)容之一。低收入家庭、城鎮(zhèn)生活困難家庭的住房問題是影響人民群眾居住整體水平改善的主要制約因素，也是制約全面建設(shè)小康社會和基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要因素之一。黨和政府 十分重視低收入家庭和城鎮(zhèn)生活困難家庭的居住條件改善問題。全國人大十屆一次會議上，政府工作報(bào)告明確提出“建立和完善對低收入者的救助制度，重視解決城市特殊困難家庭在住房、子女就學(xué)、醫(yī)療和取暖等方面遇到的問題”。省十屆人大一次會議上，省政府工作報(bào)告明確要求“高度重視提高困難群眾的生活水平，完善對低收入者的救助制度 ，建立廉租住房制度，對城鎮(zhèn)生活困難較大的家庭，在就醫(yī)、子女入學(xué)、住房等方面給予優(yōu)惠和照顧”?！?來賓市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 》關(guān)于 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展部分也明確要求：“進(jìn)行滿足不同消費(fèi)層次的房地產(chǎn)開發(fā)，加快 來賓 市的建設(shè)，同時(shí)適當(dāng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)及廉價(jià)、廉租房的建設(shè)，改善城市中低收入家庭的住房條件”。 為了促進(jìn) 來賓 市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善其整體投資環(huán)境和生活環(huán) 21 境，突破目前落后的基礎(chǔ)設(shè)施對 來賓 市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的制