【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 程是從建設(shè)初期的“金沙江畔工礦區(qū)”逐漸發(fā)展為資源綜合開(kāi)發(fā)利用的工礦城市，進(jìn)而發(fā)展成為我國(guó)西部以資源綜合開(kāi)發(fā)利用為主的現(xiàn)代城市、川滇交界毗鄰地區(qū)的區(qū)域性中心城市。隨著城市的發(fā)展而要求城市的功能不斷提升和配套完善。建設(shè)初期“先生產(chǎn)、后生活”和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，欠帳多，標(biāo)準(zhǔn)化、不配套以及城市功能不完善的矛盾日益顯露，影響了城市的發(fā)展。七、 是加快市中心區(qū)區(qū)域改造步伐和拓展城市空間的需要XX區(qū)地處市中心區(qū)，區(qū)位條件十分優(yōu)越，但在開(kāi)發(fā)初期、城市經(jīng)濟(jì)尚不甚發(fā)達(dá)的年代，區(qū)內(nèi)規(guī)劃，布局分散，建設(shè)形成功能混雜的城市結(jié)構(gòu)，土地利用率極低，其體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：（一） 因受當(dāng)時(shí)的建設(shè)條件和開(kāi)發(fā)成本所限，尚有部分用地在采取工程措施處理后，將可資利用；（二） 由于部分單位布局不合理，存在土地閑置和未完成利用情況（如：公路建設(shè)公司）；（三） 隨著城市發(fā)展的要求，一些單位業(yè)已遷出該區(qū)（如十九冶設(shè)備倉(cāng)庫(kù)）。鑒此，為了適應(yīng)城市中心區(qū)發(fā)展對(duì)空間資源的迫切需求，對(duì)該區(qū)的土地利用進(jìn)行重新整合開(kāi)發(fā)已勢(shì)在必行。加之區(qū)內(nèi)占地面積大的單位其用地均系建設(shè)初期由國(guó)家劃撥，屬國(guó)有土地，不存在征地問(wèn)題，該區(qū)進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的條件和時(shí)機(jī)已趨成熟。第 5 章 區(qū)位研究及區(qū)位價(jià)值分析 項(xiàng)目區(qū)位研究一、 項(xiàng)目區(qū)位分析“XX區(qū)”位于攀枝花市中心區(qū)XX片區(qū)的東端。北跨城市快速干道——濱江大道與金沙江相望，南臨城市主干道——江南二路，西與臨江路相接，東部延伸至濱江大道與江南二路的交匯處。它在城市中的地位極為重要，具體表現(xiàn)在：（一） 它是市中心的重要組成，是城市面貌的重要體現(xiàn)。攀枝花的市中心XX由炳一區(qū)、XX區(qū)和炳三區(qū)組成。XX區(qū)位于炳一區(qū)和炳三區(qū)之間，前者在其西、后者在其南，是兩區(qū)來(lái)往的必經(jīng)之地。它與炳一區(qū)、炳三區(qū)一起構(gòu)成攀枝花市中心的城市面貌，起著城市景觀鏈接、延續(xù)和維系的作用。（二） 它是對(duì)外交通的要沖，是市中心的“門(mén)戶”。XX區(qū)是人們從火車站和飛機(jī)場(chǎng)進(jìn)城的必經(jīng)之地，到米易和紅格方向的部分公路交通也經(jīng)此。在對(duì)處交通上起著重要作用。由于這“重要作用”，使它成為攀枝花市中心的“門(mén)戶”，賦予了“迎賓送客”的職能。它的優(yōu)劣將給過(guò)往的賓朋留下深刻的印象。（三） 它是經(jīng)濟(jì)帶和文化帶的疊加，是對(duì)外輻射的聚合中心。炳一區(qū)以新華街改造為主體構(gòu)建的“中央商務(wù)區(qū)”，延伸到了曼詩(shī)廣場(chǎng)，以炳三區(qū)為主體的“行政文化區(qū)”延伸到了XX區(qū)的川劇團(tuán)、竹湖園。使攀枝花市中心的經(jīng)濟(jì)帶和文化帶在XX區(qū)疊加，使它羸得了雙重的“身份”。又由于它地處內(nèi)外交通聯(lián)系的咽喉，于是又成了對(duì)區(qū)內(nèi)外和市內(nèi)外經(jīng)濟(jì)文化的輻射和聚合中心，在攀枝花城市中占著極其重要的地位。 項(xiàng)目建設(shè)條件分析一、 地形地貌XX區(qū)的地形地貌為：南部面山，北部臨水，地勢(shì)南高北低，西高東低。規(guī)劃區(qū)內(nèi)最低點(diǎn)位于規(guī)劃區(qū)東部的沖溝底部。最高點(diǎn)位于規(guī)劃區(qū)中部的“公交公司”宿舍區(qū)，；區(qū)內(nèi)自然地形最大縱坡位于西部“攀枝花殘疾人康復(fù)職業(yè)培訓(xùn)中心”以東山坡，%。最小縱坡位于中部“十九冶機(jī)電設(shè)備公司”處，%。區(qū)內(nèi)地形較為復(fù)雜。區(qū)內(nèi)有東、中、西三條沖溝，把規(guī)劃區(qū)分為兩大兩小四個(gè)區(qū)域。其中東部沖溝以東用地由于面積較小，地形破碎，坡度較大，基本不宜做建設(shè)用地。其余用地被西溝和中溝（地龍?bào)洌┓譃闁|、中、西三個(gè)片區(qū)，具體分述如下：西部片區(qū)：位于臨江路東，與城市中心聯(lián)系緊密，同時(shí)也是XX片區(qū)與江北攀密片區(qū)新大橋的“橋頭堡”，地處兩區(qū)聯(lián)系的交通要道，交通條件便利。由于“東溝”的阻隔，與規(guī)劃區(qū)內(nèi)部的交通聯(lián)系較為困難。本片區(qū)用地狹長(zhǎng)，基本地勢(shì)走向?yàn)槲髂舷驏|北傾斜。用地坡度為XX區(qū)內(nèi)最大的片區(qū)。建設(shè)難度較大，規(guī)劃建議拆除用地北部建筑較差的建筑加以利用，其余的以保留、改造為主。中部片區(qū)：位于“東溝”與“中溝”（地龍?bào)洌┲g，對(duì)外交通聯(lián)系主要依托江南二路。整體地勢(shì)為小山丘，用地坡向?yàn)闁|、西兩個(gè)方向，其中又以東南向坡面積最大，基本占本片區(qū)面積的50%，%%之間。片區(qū)空間由南向北逐漸放開(kāi)，加上地勢(shì)較高，具有良好的視野，是XX區(qū)沿江空間景觀的主要組成部分，也是XX區(qū)內(nèi)建設(shè)條件最好的地段。根據(jù)“委托”要求，本片區(qū)除保留“市公交公司”等生活設(shè)施外，其余部分進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)利用。東部片區(qū)：位于“中溝”以東，對(duì)外交通聯(lián)系主要依托江南二路，相對(duì)于其它兩個(gè)片區(qū)，本片區(qū)對(duì)外交通聯(lián)系較為閉塞。區(qū)內(nèi)用地坡向以北向?yàn)橹鳎?，片區(qū)建筑采光條件較差。另一方面，本片區(qū)地處規(guī)劃區(qū)東部前緣，有較為開(kāi)闊的視野及良好的臨江景觀面，是XX區(qū)建設(shè)形象的主要展示區(qū)域，有較高的空間景觀地位。片區(qū)現(xiàn)狀用地較為平整，總體上可分為三個(gè)臺(tái)地，建設(shè)條件較好。二、 用地評(píng)價(jià)場(chǎng)地穩(wěn)定性評(píng)價(jià)：經(jīng)地面工程地質(zhì)調(diào)查測(cè)繪并結(jié)合攀西地區(qū)區(qū)域地質(zhì)資料綜合分析，規(guī)劃區(qū)段內(nèi)沒(méi)有構(gòu)造斷裂通過(guò)。區(qū)段內(nèi)的基底巖石為花崗巖、輝長(zhǎng)巖，是力學(xué)強(qiáng)度高的穩(wěn)定巖體，冰積卵石層亦屬于力學(xué)強(qiáng)度較高的穩(wěn)定土體，僅在區(qū)段西南部位的昔格達(dá)組地層中分布有兩個(gè)滑體，但目前已被治理而處于穩(wěn)定狀態(tài)。雖然填土的土體自身穩(wěn)定性差，但只要在填土的前沿部位設(shè)置了穩(wěn)當(dāng)?shù)闹踉O(shè)施，填土也將處于穩(wěn)定狀態(tài)。故總的來(lái)說(shuō)，規(guī)劃區(qū)段內(nèi)的場(chǎng)地是穩(wěn)定的。將來(lái)若因建設(shè)原因，改變了現(xiàn)在的工程地質(zhì)條件，也只要設(shè)置支擋設(shè)施即可。區(qū)內(nèi)不會(huì)產(chǎn)生滑坡及泥石流等地質(zhì)災(zāi)害。地震效應(yīng)：根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)規(guī)定，攀枝花市基本地震列度為七度。按地震烈度劃分，該區(qū)段為七度設(shè)防區(qū)，屬于II類建筑場(chǎng)地地段。區(qū)段中的花崗巖、輝長(zhǎng)巖、冰積卵石層及昔格達(dá)組地層均為中硬場(chǎng)地土類別。人工填土、淤泥質(zhì)粉土及坡洪積粉質(zhì)粘土均屬軟弱土類別。在昔格達(dá)組地層、冰積卵石層、花崗巖及輝長(zhǎng)巖之下無(wú)地震液化土層分布，亦無(wú)不良物理地質(zhì)現(xiàn)象存在。區(qū)段內(nèi)的花崗巖、輝長(zhǎng)巖及冰積卵石層對(duì)建筑物的抗震而言，是較為有利的巖土層。三、 交通條件城市交通方面：XX區(qū)為江南二路和濱江路兩條城市主干路以及聯(lián)系此兩路的南北向的臨江路（次干路）所圍合。炳仁路由該區(qū)起點(diǎn)，通達(dá)度好。有公交111364路等多條線路和機(jī)場(chǎng)公交車經(jīng)此。公交站點(diǎn)密，乘車方便，人流、物流、信息流的流動(dòng)關(guān)系好。對(duì)外交通方面：公路四通八達(dá)，北可上成都，南可下昆明，西可去麗江；鐵路車站離該區(qū)15公里，搭乘方便；飛機(jī)場(chǎng)離該區(qū)23公里，經(jīng)成都、重慶中轉(zhuǎn)后可飛抵全國(guó)各地，直飛昆明、麗江等地的業(yè)務(wù)也正在聯(lián)系中。交通管理方面：從該區(qū)出發(fā)的炳仁路將在市內(nèi)率先實(shí)行智能化交通管理。將建智能交管指揮中心，設(shè)電子警察系統(tǒng)、圖像監(jiān)控系統(tǒng)、信號(hào)控制系統(tǒng)和交通量自行觀測(cè)系統(tǒng)。通過(guò)智能交通管理實(shí)現(xiàn)交通渠化，確保行車的安全、暢通、快速和便捷。四、 基礎(chǔ)設(shè)施該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)“七通”，即道路、給水、雨水、污水、電力、電信、煤氣七項(xiàng)已全部通達(dá)。具體情況如下：通道：該區(qū)周圍的城市主干路有三條，江南二路車行道寬14米，人行道寬23米；濱江路車行道寬15米，人行道寬2；炳仁路車行道寬23米，人行道寬26米。城市次干路有臨江路，車行道寬14米，人行道寬2，是江南二路和濱江路的連接線。給水：干管管徑DN 300—450。水源為XX水廠，供水能力每天10萬(wàn)噸（目前實(shí)際供水每天7萬(wàn)噸），供水保證率100%，%。排水：雨污分流。污水干管直徑d 500—1000，排至XX污水廠。該廠處理能力每天3萬(wàn)噸，已經(jīng)建成即將投產(chǎn)。雨水就近排入沖溝，干管管徑d 500—600。電力：有供電主線三路，電壓110千伏。供電支路眾多，電壓220伏。供電保證率100%。電信：已開(kāi)通6萬(wàn)門(mén)程控電話，光纖線路五條。有長(zhǎng)城寬帶網(wǎng)和電信寬帶網(wǎng)兩家寬帶運(yùn)營(yíng)商在該區(qū)服務(wù)。煤氣：區(qū)內(nèi)煤氣干管管徑φ400，支管管徑φ200。早已供氣到戶，供氣保證率100%。五、 公共設(shè)施區(qū)域公共設(shè)施配套。大學(xué)有攀枝花大學(xué)；中學(xué)有市八中和省重點(diǎn)市三中；小學(xué)、幼兒園有十余所；醫(yī)院有五醫(yī)院和市中心醫(yī)院紫荊山門(mén)診部；銀行有工行市分行、中行、農(nóng)行、建行的多個(gè)網(wǎng)點(diǎn)；郵政有市郵政局和郵政所；文化設(shè)施有青少年宮、川劇院；休閑設(shè)施有竹湖園和曼詩(shī)廣場(chǎng)；購(gòu)物有紅旗商場(chǎng)和華聯(lián)商廈等。 項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析從以上分析可見(jiàn)，該項(xiàng)目區(qū)位有許多有利因素，對(duì)土地價(jià)值產(chǎn)生積極的影響，但也不可避免有一些不利因素，現(xiàn)描述如下：一、 優(yōu)勢(shì)分析（一） 地理位置優(yōu)勢(shì)。XX區(qū)是市中心XX的中心地帶，是對(duì)外的門(mén)戶，是交通的要沖，特別是竹湖園改造、海關(guān)大樓、工行大樓、郵政大樓、華聯(lián)商廈、曼詩(shī)廣場(chǎng)等建成后，人氣東移，更突顯其中心的地位，具有強(qiáng)大的輻射力和凝聚力。（二） 開(kāi)發(fā)成熟優(yōu)勢(shì)。該區(qū)是幾乎與炳一區(qū)同步建設(shè)的老區(qū)。本次屬舊城改造，是第二次再開(kāi)發(fā)。其基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等配套完善。這提供了土地升值的廣闊空間。（三） 周邊可供開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備量小。由于地形限制，該區(qū)周邊除了舊城區(qū)改造外，未開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備非常稀少，基本沒(méi)有土地資源，增加了該區(qū)土地的稀缺性和賣點(diǎn)。（四） 區(qū)域交通發(fā)達(dá)。小區(qū)周邊為城市干道圍合，公共交通發(fā)達(dá)，對(duì)外聯(lián)系方便，其通達(dá)度和便捷度都高。目前的擁堵也說(shuō)明了繁華。隨著城市路網(wǎng)的加密和城市立交的建設(shè)，去掉“擁堵”后，其“繁華”優(yōu)勢(shì)就更為突出了。（五） 租賃市場(chǎng)活躍。XX集聚了大量外來(lái)的從商人員，有的需租房自住，有的擬投資外租。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，外來(lái)的人員和資金還將涌入，租賃和投資市場(chǎng)還將擴(kuò)大，這對(duì)該項(xiàng)目的銷售將產(chǎn)生重要的影響。二、 劣勢(shì)分析（一） 交通瓶頸。XX區(qū)為東西向的江南二路、濱江路和南北向的臨江路所圍合。江南二路是目前的過(guò)境交通。在XX一區(qū)平行的三條干道均匯集于此，交通繁忙，加上南北向的炳仁路、臨江路、建設(shè)街等與之相交，上下班時(shí)間不但車速降低，而且擁堵嚴(yán)重。在竹湖園路口表現(xiàn)尤為突出，近期還難尋解決辦法。濱江路目前未全面通車，今后全面通車后雖可分流部分過(guò)境交通，但也在該區(qū)一側(cè)，其噪音、尾氣對(duì)小區(qū)的影響和交通瓶頸帶來(lái)乘車的不便近期很難避免。（二） 地形復(fù)雜。地勢(shì)高差大，最大高差達(dá)140米；自然坡度大，%，%。加上三條沖溝切割，土地整備工作量大。三、 威脅分析（一） 競(jìng)爭(zhēng)威脅。攀枝花的房地產(chǎn)市場(chǎng)被普遍看好，XX土地又屬“上等地價(jià)區(qū)”，外地實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商蜂擁而至。這勢(shì)必給本項(xiàng)目的建設(shè)帶來(lái)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，構(gòu)成了導(dǎo)致客戶分流的威脅，房地產(chǎn)商購(gòu)地時(shí)不得不考慮這個(gè)因素。（二） 經(jīng)濟(jì)適用房威脅。在商品房蓬勃發(fā)展的同時(shí)，全市經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)已迅速啟動(dòng)，快速增長(zhǎng)。，%，比去年同期增長(zhǎng)158%。這給攀枝花房地產(chǎn)業(yè)合理地協(xié)調(diào)發(fā)展打下了一個(gè)良好的基礎(chǔ)，能夠讓越來(lái)越多收入不高的市民圓一個(gè)新居夢(mèng)，但也會(huì)給本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)造成“起跑線不同”的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)房?jī)r(jià)起到抑制的作用。四、 機(jī)會(huì)分析（一） 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行較好。政府正在實(shí)行“城市發(fā)展戰(zhàn)略”，加大調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的力度，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展?！拔迥杲?jīng)濟(jì)總量翻番”和“2015年在省內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)基本現(xiàn)代化”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，都將提供無(wú)限的商機(jī)。（二） 住房商品化程度不高。盡管攀枝花市民住房完全市場(chǎng)化的程度還很低，但從目前的住房消費(fèi)政策和趨勢(shì)來(lái)看，攀枝花的住房也正逐步走向商品化。這給小區(qū)的建筑和銷售留下了空間，給土地的開(kāi)發(fā)增加了賣點(diǎn)。（三） 購(gòu)房要求強(qiáng)烈。攀枝花是在艱苦創(chuàng)業(yè)中建設(shè)起來(lái)的。老一代人歷盡千辛萬(wàn)苦，當(dāng)處頤養(yǎng)天年之際希望有個(gè)較好的“窩”；年青一代已茁壯成長(zhǎng)，成家立業(yè)，更需要有自己的“房”。攀枝花的人均可支配收入穩(wěn)中有升，全市多年人均收支盈余都在千元以上，還有一些高收入人群。這為購(gòu)房的需要提供了經(jīng)濟(jì)的可能。第 6 章 土地價(jià)格預(yù)測(cè)在一個(gè)城市內(nèi)，影響土地市場(chǎng)整體價(jià)格水平的因素主要有政策性、經(jīng)濟(jì)性以及區(qū)位性因素。政策性因素包括政府制定的各項(xiàng)相關(guān)政策及城市規(guī)劃等因素，經(jīng)濟(jì)性因素主要包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，區(qū)位性因素主要表現(xiàn)為區(qū)域的自然因素、位置條件、地形地貌條件、區(qū)域環(huán)境條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件等。區(qū)域地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力、地產(chǎn)的變現(xiàn)速度及吸引外來(lái)投資的力度主要取決于上述因素。 政策性因素分析一、 宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，攀枝花市已被國(guó)家和四川省列為重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。2001年12月，國(guó)家科技部批準(zhǔn)攀枝花市為國(guó)家新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地?！耙蚤_(kāi)放促發(fā)展”是攀枝花市實(shí)現(xiàn)未來(lái)宏偉發(fā)展目標(biāo)的重大戰(zhàn)略之一。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，巨大的投資需求，將為境內(nèi)外投資者帶來(lái)巨大的商機(jī)。二、 土地市場(chǎng)供給因素攀枝花市實(shí)現(xiàn)了政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，加大了土地統(tǒng)征力度，建立了土地儲(chǔ)備制度，實(shí)行了經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地公開(kāi)招標(biāo)和掛牌出讓制度，在供需雙方中政府占有絕對(duì)的主導(dǎo)地位，有利于土地市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)作，使地價(jià)受到土地供應(yīng)政策的有效調(diào)節(jié)。 經(jīng)濟(jì)性因素分析一、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2003年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)格計(jì)算，%，增長(zhǎng)速度創(chuàng)近十年的最高水平。分產(chǎn)業(yè)看，%；，%；，%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到15569元，比上年增加2261元，居全省第二位。隨著全市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)效益的改善，就業(yè)和再就業(yè)工程的實(shí)施以及社會(huì)保障體系的完善，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，生活水平逐步提高。2003年，城市居民人均可支配收入達(dá)7689元，%。隨著收入水平的提高，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，2003年，城市居民人均消費(fèi)性支出6142元，%，除基本的“吃、穿、住”外，居民在交通通信、醫(yī)療保健、教育文化娛樂(lè)及服務(wù)方面的消費(fèi)均保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)由去年的43%%。二、 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1998年到2003年，住房分配制度由實(shí)物分房改為貨幣分房實(shí)行的五年時(shí)間內(nèi)，我市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)加快增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一） 投資高速增長(zhǎng)2003年，%，比上年增長(zhǎng)131%；。2004年（1～8月），，分別比上年同期增長(zhǎng)10%、%、%。圖61 1999—2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資發(fā)展?fàn)顩r（二） 銷售成倍增長(zhǎng)近年來(lái)，由于我市城鎮(zhèn)住房制度的改革取得了重大突破，取消了延續(xù)幾十年的實(shí)物性、福利性分房，使得個(gè)人住房消費(fèi)需求不斷增加，支撐了商品房銷售的持續(xù)成倍增長(zhǎng)。2003年，（%），%%。2004年（1～8月），%。圖62 1999—2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資發(fā)展?fàn)顩r（三） 土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)相適應(yīng)1998年我市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始起步后，土地供應(yīng)放量增長(zhǎng)。隨后的199