【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房。 入市商品房需大于供 今年 1－ 7 月統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：沈陽(yáng)市商品住宅批準(zhǔn)入市面積和套數(shù)，分別小于實(shí)際銷(xiāo)售商品住宅 萬(wàn)平方米和 5496 套。反映出居民住宅消費(fèi)需求旺盛。 18 尤其是中小戶(hù)型和中低價(jià)位需求較大，呈現(xiàn)出需求大于供給的局面。 商品房空置率及總量下降 從數(shù)據(jù)中看，沈陽(yáng)市今年前 7個(gè)月房地產(chǎn)投資銷(xiāo)售比為 。通常情況下，投資銷(xiāo)售比 為正常值。同時(shí)，截止到 2021 年 7月底，沈陽(yáng)市空置一年以上商品房的空置率為 ％?？罩每偭亢涂罩寐识加兴陆?。從空置結(jié)構(gòu)情況看，商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題較多，住宅空置數(shù)量相對(duì)較少，且約有 80％以上是大戶(hù)型和高價(jià)位?？傮w上看，空置總量和空置率均為合理區(qū)間，且處于逐步消化狀態(tài)。 商 品交易量繼續(xù)提升 1－ 7 月份，全市商品房銷(xiāo)售面積與合同金額比分別增長(zhǎng) ％和 ％；其中年國(guó)商品住宅預(yù)售面積、合同金額同比分別增長(zhǎng) ％和 ％。與此同時(shí)，商品房預(yù)售價(jià)格比去年同期增長(zhǎng) 1％，商品住宅預(yù)售價(jià)格同比增長(zhǎng) ％。二手房平均價(jià)格同比上升 ％，其中二手住宅平均價(jià)格同比上升 ％。均處于平穩(wěn)運(yùn)行、穩(wěn)中略升的態(tài)勢(shì)。這說(shuō)明在宏觀調(diào)控大背景下，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持一定數(shù)量增長(zhǎng)幅度。 入市商品住宅平均面積下降 今年前 7 個(gè)月，沈陽(yáng)市批準(zhǔn)入市的商品住宅平均每套建筑面積 89 平方米，同比下降 ％；實(shí)際銷(xiāo)售住宅面積每套平均為 平方米，同比下降 ％。同時(shí)，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)前四名，售價(jià)在每平方米 3000 元以下 ，這表明沈陽(yáng)中小戶(hù)型和中低價(jià)位商品住宅是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)供求主體。 （二）鐵西新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2021 年以來(lái)，大批 處于城郊結(jié)合部或郊區(qū)的樓盤(pán)銷(xiāo)售良好，正標(biāo)志著住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為一種發(fā)展趨勢(shì)。而相對(duì) 2021 年沈城二環(huán)的集中開(kāi)發(fā)培育期，目前的二環(huán)無(wú)論從 自然環(huán)境、交通、基礎(chǔ)配套上看都已經(jīng)成熟，其中尤以鐵西新區(qū)與大東區(qū)的二環(huán)周邊為最。 鐵西板塊：沈城大眾住宅的第一高溫區(qū) 19 ? 區(qū)域特征：鐵西區(qū) 的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時(shí)，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展搭建了良好的平臺(tái)。樓盤(pán)銷(xiāo)售套數(shù)前十名中鐵西區(qū)樓盤(pán)占到一半，另外，鐵西區(qū)網(wǎng)上銷(xiāo)售套數(shù)和面積均排在第一位。鐵西商品住宅項(xiàng)目繼 04 年全線飄紅后，繼續(xù)成為 2021 年沈陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)最大的贏家。 ? 代表樓盤(pán)：和皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國(guó)之春、春江花月、賽斯家園、東環(huán)國(guó)際花園、千緣愛(ài)城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、富云新都。 ? 競(jìng)爭(zhēng)格局： 該區(qū)域已聚集了新湖北國(guó)之春、宏發(fā)國(guó)際名稱(chēng)、 宏偉金都、千緣愛(ài)城、高校書(shū)香門(mén)第等眾多品質(zhì)，吸引了眾多沈城購(gòu)房者的向西遷移。產(chǎn)品差異化正在逐步拉大；像青年易居的小戶(hù)型、精裝修的樓盤(pán)瞄準(zhǔn)的是都市白領(lǐng)與投資一族；黎明西部風(fēng)情，每層跳高 5米，上下雙層空降格局，使用面積大于建筑面積，為消費(fèi)者提供更多的選擇空間。 土地推量加快 2021 年，鐵西區(qū)又掀起了新一輪的地產(chǎn)投資熱潮，在土地供應(yīng)能上頻出大手。2 月 28 日，鐵西區(qū)召開(kāi) 2021 年土地推介會(huì)共推出 32 塊地塊，總面積達(dá) 105 平方米。 值得關(guān)注的是，推出的地塊中，以廠區(qū)遷移、土地置換為供應(yīng)主力。沈陽(yáng)機(jī)床一廠和沈陽(yáng) 鼓風(fēng)機(jī)廠的廠址備受關(guān)注。沈陽(yáng)機(jī)床一廠用地面積為 萬(wàn)平方米，作為商業(yè)用地；而沈陽(yáng)鼓風(fēng)機(jī)廠主廠區(qū)與南廠區(qū)合計(jì)推出用地面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，用于城鎮(zhèn)混合住宅。這些地塊位于一環(huán)附近，距離和平區(qū)僅一公里。而且緊鄰地鐵一號(hào)線，交通完善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)路網(wǎng)已經(jīng)形成。 這是繼去年鐵西區(qū)供地 87 萬(wàn)平方米后，又推出百萬(wàn)平方米土地。預(yù)計(jì)今年新增商品房 130140 萬(wàn)平方米，人均住房面積增長(zhǎng) 平方米。 地價(jià)穩(wěn)步上升 鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時(shí)，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展搭 建了良好的平臺(tái)。目前，鐵西區(qū)的土地價(jià)格已由三年前的每平方米幾百元增長(zhǎng)到現(xiàn)在的三千多元。 20 鐵西區(qū)本著不飽和供應(yīng)、適度緊缺的發(fā)展戰(zhàn)略，使土地出讓價(jià)格保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。幾年前，像沈陽(yáng)重型 機(jī)器廠進(jìn)行土地出讓的時(shí)候，每平方米的土地只被標(biāo)出了 500 元的價(jià)格。從目前來(lái)看，諸如一些房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)用地，每平方米的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了 2500 元。 銷(xiāo)售量大 根據(jù)沈陽(yáng)市房產(chǎn)局在“沈陽(yáng)網(wǎng)上房地產(chǎn)”上的統(tǒng)計(jì)資料顯示，樓盤(pán)銷(xiāo)售套數(shù)前十名中鐵西區(qū)樓盤(pán)占到一半，另外，鐵西區(qū)網(wǎng)上銷(xiāo)售套數(shù)和面積均排在第一位。鐵西區(qū)是 2021 年房地產(chǎn)行業(yè)最大的贏家 。 近年本、外地的開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛落戶(hù)鐵西新區(qū)，打破了其原有的居住模式，提升了該區(qū)域的居住品質(zhì)。目前，該區(qū)域已聚集了新湖北國(guó)之春、宏發(fā)國(guó)際名城、宏偉金都、千緣愛(ài)城、高校書(shū)香門(mén)第等眾多高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，吸引了眾多沈城購(gòu)房者向西遷移。 居住區(qū)域快速?lài)? 鐵西區(qū)已經(jīng)形成了幾塊宜居區(qū)域，如興工街沿線區(qū)域、建設(shè)大路沿線區(qū)域、鐵西廣場(chǎng)周邊區(qū)域、滑翔大型居住區(qū)域、保工街沿線區(qū)域等，這些區(qū)域經(jīng)過(guò)近兩年的開(kāi)發(fā)，居住環(huán)境、配套設(shè)施等已經(jīng)比較完善。 產(chǎn)品層面豐富 鐵西地區(qū)受寵，一個(gè)重要的理由就是可以滿足各層次消費(fèi)者差異化的 要求。鐵西樓市涌現(xiàn)出眾多熱銷(xiāo)樓盤(pán)，像青年居易的小戶(hù)型、精裝修的樓盤(pán)瞄準(zhǔn)的是都市白領(lǐng)與投資一族；黎明西部風(fēng)情，每層跳高 5米，上下雙層空間格局，使用面積大于建筑面積，剛剛推出就贏得滿堂喝彩。西部地區(qū)的產(chǎn)品差異化正在逐步擴(kuò)大，同時(shí)也為消費(fèi)者提供了更多的選擇空間。 大盤(pán)托升區(qū)域熱度 衛(wèi)工仙女湖將建成 30 多萬(wàn)平方米高檔外商住宅區(qū)。工人村面臨著 150 多萬(wàn)平方米的大規(guī)模改造。這樣大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)讓鐵西新區(qū)顛覆了傳統(tǒng)意義上的黃金地段，成為沈陽(yáng)人氣最旺盛的地區(qū)。 21 商業(yè)配套加速建設(shè) 商業(yè)巨頭快速跑馬圈地。伴隨著鐵西 地區(qū)連年攀升的高入住率，一場(chǎng)商業(yè)“圈地賽”已經(jīng)慢慢在鐵西拉開(kāi)帷幕。天津的家世界、東方家園、法國(guó)家樂(lè)福等各大國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨頭，均在不失時(shí)機(jī)地?fù)屨艰F西地區(qū)。狠多商家落戶(hù)這里，不僅僅是看鐵西新區(qū)每年有多少樓盤(pán)開(kāi)工，而更看中的是接近 100％的入住率。 在東方家園、天津家世界、中國(guó)家具城、香江大市場(chǎng)這些建材超市和建材市場(chǎng)落戶(hù)鐵西后，鐵西新區(qū)也將成為沈陽(yáng)乃至東北建材家具的集散地，并以此形成東北最大的建材裝飾材料市場(chǎng)帶。 大型購(gòu)物市場(chǎng)體系建成的有樂(lè)購(gòu)、家樂(lè)福、大連友誼、愛(ài)客家、上海聯(lián)華重工店和麥德龍、歐倍德、上海聯(lián)華興工店 、家世界等。 城市交通快速推進(jìn) 2021 年，鐵西加大了區(qū)域整體環(huán)境建設(shè)的動(dòng)作。交通方面，將新建包括兩做公鐵橋和一座跨線立交橋在內(nèi)的三座橋梁，鐵西、皇姑、和平三區(qū)的道路連接將更加順暢。在水系建設(shè)中，細(xì)河水面將得到拓寬，北一湖、攬軍湖、德勝湖等水系節(jié)點(diǎn)部位都將成為濱水綠園。 地鐵利好初步顯現(xiàn) 2021 年對(duì)鐵西房?jī)r(jià)影響最大的因素還應(yīng)該是地鐵一號(hào)線的開(kāi)工建設(shè)，地鐵南北兩側(cè)沿線的很大一片區(qū)域都將直接受益于地鐵的建設(shè)，到時(shí)候房?jī)r(jià)勢(shì)必繼續(xù)攀升。 拆遷戶(hù)成地區(qū)主力需求 鐵西地區(qū)的商品房最大買(mǎi)家就是鐵西區(qū) 的“動(dòng)遷大軍”。 2021 年是沈陽(yáng)的“拆遷年”。鐵西的棚戶(hù)區(qū)改造面積較大，其涉及棚戶(hù)區(qū)改造的居民有 10000 戶(hù)左右。其中 60％左右的拆遷戶(hù)，選擇購(gòu)買(mǎi)商品房來(lái)重新安家。如此一來(lái)，由于地緣因素，便成全了鐵西地區(qū)的商品房。 1后市發(fā)展?jié)摿薮? 22 鑒于和平區(qū)于皇姑區(qū)的中心區(qū)域已經(jīng)無(wú)地可推，和平向南、皇姑向北發(fā)展土地，而鐵西的中西區(qū)域還有位置相當(dāng)優(yōu)越的一部分土地即將推出，因此，兩年后鐵西均價(jià)將與皇姑區(qū)持平，并僅次于和平區(qū)的房?jī)r(jià)。 鐵西新區(qū)保工街以東、建設(shè)大路以南地區(qū)的房?jī)r(jià)將逐漸與和平區(qū)房?jī)r(jià)拉平，建設(shè)大路以北則將達(dá)到 皇姑區(qū)的房?jī)r(jià)水平。而保工街以西地區(qū)房?jī)r(jià)增速略慢，未來(lái)兩三年內(nèi)將與目前保工街以東同類(lèi)房屋價(jià)格持平。 （三）沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)分析 據(jù)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止 2021 年 4 月底，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)完成投資 4 億元，商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)完成投資額的比例由去年同期的％上升至 18％ —— 而前幾年的平均比例僅為 10％左右。沈陽(yáng)的人均 GDP 已經(jīng)超過(guò) 2820 美元，城市化已經(jīng)達(dá)到了 ％，恩格爾系數(shù)達(dá)到 ％。 權(quán)威城市經(jīng)濟(jì) 專(zhuān)家指出：人均 GDP 達(dá)到 2021 美元至 4400 美元，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)質(zhì) 的飛躍，如大型購(gòu)物中心 、超市、專(zhuān)賣(mài)店、精品店等商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化。沈陽(yáng)這幾年的貨幣回籠量一直是全國(guó)最高的城市之一，甚至高于北京和上海，由此可見(jiàn)沈陽(yáng)商業(yè)交易的繁華和活躍。沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)日前的火爆，正是因?yàn)樵S多開(kāi)發(fā)商對(duì)沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好。 2021 年的沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)還處于培育期，隨著 20多個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)建設(shè)， 2021 年沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入成熟期。 整體上看，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)雖然起步比上海、北京、深圳等地產(chǎn)一線城市要晚，但發(fā)展速度飛快，在吸取了國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初就注意到了主力店的入駐及經(jīng)營(yíng) 管理權(quán)的把握等一系列商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的關(guān)鍵性問(wèn)題。 商業(yè)地產(chǎn)完成“三級(jí)跳” 與各地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一樣，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展無(wú)疑也經(jīng)過(guò)了幾次飛躍，這幾次飛躍被專(zhuān)家稱(chēng)為商業(yè)地產(chǎn)的“三級(jí)跳”。這種飛躍不僅取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也為人們的生活帶來(lái)了便利。 上個(gè)世紀(jì) 80 年代的中后期，沈陽(yáng)商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)了百貨商場(chǎng)、商業(yè)街和批發(fā)市場(chǎng)，并馬上取代了廟會(huì)、地?cái)偟仍忌虡I(yè)業(yè)態(tài)。最初的商業(yè)地產(chǎn)概念應(yīng)該自五 23 愛(ài)市場(chǎng)的建設(shè)開(kāi)始，南塔鞋城隨即問(wèn)世。這是沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的“第一跳”。 從上個(gè)世紀(jì) 90 年代開(kāi)始，沃爾瑪、家樂(lè)福帶來(lái)的商業(yè)運(yùn)作模式給沈陽(yáng)的商業(yè) 地產(chǎn)帶來(lái)了無(wú)限發(fā)展的生計(jì)。沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)完成了“第二跳”。 目前，沈陽(yáng)已經(jīng)初步形成了渾南新區(qū)、五愛(ài)市場(chǎng)、中街、太原街等幾大商圈。沈陽(yáng)是“東北購(gòu)物天堂”現(xiàn)代化零售商業(yè)框架正在逐步構(gòu)建中，金廊工程項(xiàng)目、城市中央商務(wù)區(qū)建設(shè)以及原有商業(yè)區(qū)域也在不斷的升級(jí)，尤其是地鐵的修建，將進(jìn)一步繁榮沈陽(yáng)的商業(yè)。沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)也將借此完成了“第三跳”。 據(jù)沈陽(yáng)市商業(yè)局統(tǒng)計(jì)， 2021年全市新增 60 個(gè) 3000萬(wàn)元以上的大型商業(yè)項(xiàng)目，完成商業(yè)固定資產(chǎn)投資 65億元，比上年增長(zhǎng) 1倍。 此外，政府也起到了積極的推動(dòng)作用。 7月 30 日－ 8月 1日，以 市委書(shū)記為團(tuán)長(zhǎng)的沈陽(yáng)市代表團(tuán)，赴香港開(kāi)展招商活動(dòng)。代表團(tuán)在港期間，洽談推進(jìn)了 30個(gè)重點(diǎn)合資合作項(xiàng)目，有 11 個(gè)項(xiàng)目簽約，各種類(lèi)型投資上億的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將落戶(hù)沈陽(yáng)。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)激活商業(yè)地產(chǎn) 沈陽(yáng)是東北老工業(yè)基地的核心地區(qū)，各類(lèi)型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展比較早，積累也比較深厚。據(jù)統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)地區(qū)擁有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 500 多個(gè)，年成交量數(shù)百億元，在全國(guó)具備一定影響力的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 30 多個(gè)，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動(dòng)，不僅在推動(dòng)商品生產(chǎn)流通，滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。 目前沈陽(yáng)市比較多見(jiàn)的專(zhuān)業(yè)市 場(chǎng)，修建的時(shí)間都比較早，經(jīng)過(guò)積累已經(jīng)形成了濃郁的市場(chǎng)氛圍，擁有一批固定客戶(hù)群。近年來(lái)，隨著商務(wù)貿(mào)易的不斷發(fā)展，原有的市場(chǎng)建筑設(shè)施已經(jīng)無(wú)法承載日益增多的客流及功能要求，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建筑的升級(jí)改造成為主旋律。比如沈陽(yáng)南湖五金工具市場(chǎng)，恒誠(chéng)東北輪胎汽車(chē)用品批發(fā)市場(chǎng)等。 政策推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展 2021 年，無(wú)疑是一個(gè)“房產(chǎn)政策”年， 2021 年上半年與房產(chǎn)相關(guān)的政策基本繼承了 2021 年的政策風(fēng)暴。 “政策恐慌期”已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)在逐漸恢復(fù)。從出臺(tái)的政策可以看出，“抑 24 制”仍是主調(diào)。政府方面的意圖非常明顯，抑制過(guò)高的房 價(jià)，逐步調(diào)整房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，讓更多的人買(mǎi)的起房子。 但是，在各種房地產(chǎn)政策的調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)卻成為政策的孤島。每項(xiàng)政策出臺(tái)沒(méi)有把商業(yè)地產(chǎn)作為目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)更像一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，穩(wěn)步地、不溫不火地發(fā)展。 在出臺(tái)的給類(lèi)政策的影響下 ，投資炒房顯然不是十分安全。相比 商業(yè)地產(chǎn)的投資要相對(duì)穩(wěn)定得多、保險(xiǎn)得多，并且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型多，選擇投資的機(jī)會(huì)也多。業(yè)內(nèi)人士表示，沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)剛剛進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，在政策方面也不存在什么障礙，發(fā)展的前景十分看好。 商業(yè)地產(chǎn)空間分布趨向合理化 2021 年沈陽(yáng)地區(qū)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)樓盤(pán)主 要集中在中街、太原街兩大主力中心商貿(mào)區(qū)。與此同時(shí)，在金廊沿線、渾河兩岸、北站金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)、五里河商貿(mào)區(qū)、西塔商圈和南北大學(xué)城，以及新規(guī)劃開(kāi)發(fā)的大型居住區(qū)都將配套開(kāi)發(fā)建設(shè)若干商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。如華銳新城樓盤(pán)內(nèi)的家樂(lè)福皇姑店、匯寶國(guó)際樓盤(pán)中的長(zhǎng)春卓展百貨、城建東逸樓盤(pán)內(nèi)的上海聯(lián)華購(gòu)物中心等。 商業(yè)地產(chǎn)功能趨向復(fù)合化 隨著金廊工程、渾河兩岸大開(kāi)發(fā)、渾南新區(qū)、北站金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)，以及五里河商貿(mào)區(qū)建設(shè)步伐的加快，沈陽(yáng)地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸將開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的集居住、辦公、娛樂(lè)為一體地復(fù)合型地產(chǎn)。 市場(chǎng)前景總體看好 在 2021 年新開(kāi)工或者續(xù)建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大部分于 2021 年和 2021 年完工投入使用，商業(yè)地產(chǎn)地價(jià)較上海、北京等一線城市低，隨著整個(gè)城市商業(yè)氛圍的提高，產(chǎn)品具有較大的增值空間?？傮w上看，雖然新政調(diào)控對(duì)沈城樓市產(chǎn)生了不少的影響，但商業(yè)地產(chǎn)出租、出售前景依然被看好。 25 第二章 項(xiàng)目概述 一、板塊分析 ? 項(xiàng)目位置示意圖