【文章內(nèi)容簡介】 按合同約定通知吳宏、溫程群收樓，且在訴訟中明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用，其行為顯然已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故吳宏、溫程群要求中村公司支付從2013年5月31日起的逾期交樓違約金有理，予以支持，違約金應(yīng)計至中村公司書面通知吳宏、溫程群收樓之日止。根據(jù)合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定，中村公司逾期交樓，合同繼續(xù)履行的，%計算，最高賠付額不超過總房價款的5%。經(jīng)審查，該約定是雙方當(dāng)事人的真實意思表示。現(xiàn)吳宏、溫程群認(rèn)為合同約定的逾期交樓違約金標(biāo)準(zhǔn)過低，與逾期付款的違約責(zé)任相比顯失公平，要求將違約金調(diào)整為按每日總房價款的萬分之二點六的標(biāo)準(zhǔn)計算，且不以總房款的5%為限，依據(jù)不足，也不符合合同約定，故對吳宏、溫程群該意見不予采納。中村公司逾期交樓的違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計算。中村公司拒絕支付逾期交樓違約金的抗辯意見，缺乏依據(jù)，不予采納。原審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款的規(guī)定，于2014年2月21日作出如下判決：一、被告廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告吳宏、溫程群支付逾期交樓違約金（從2013年5月31日起至被告書面通知吳宏、溫程群收樓之日止，每日按吳宏、%的標(biāo)準(zhǔn)計算；違約金總額以2116439元的5%為限）；其中至本判決生效之日止的違約金，在本判決生效之日起10日內(nèi)支付，之后的違約金在每月10日前支付一次；二、駁回吳宏、溫程群的其它訴訟請求。一審受理費1038元，由吳宏、溫程群負(fù)擔(dān)604元，中村公司負(fù)擔(dān)435元。判后，上訴人中村公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：中村公司與吳宏、溫程群于2012年7月2日簽訂了商品房買賣合同，合同約定吳宏、溫程群向中村公司購買位于廣州市海珠區(qū)琶洲島新港東路北側(cè)磨碟沙東側(cè)地段（第二期）星品軒自編C1C6，連體設(shè)計第C1幢601號房。但合同簽訂后，吳宏、溫程群惡意履行合同導(dǎo)致上述合同已無法履行，合同精神無法體現(xiàn)，故中村公司不應(yīng)支付逾期交樓違約金。請求：撤銷原審判決，改判駁回吳宏、溫程群的全部原審訴訟請求；吳宏、溫程群承擔(dān)本案一審、二審的全部訴訟費用。被上訴人吳宏、溫程群答辯認(rèn)為：一、中村公司在具備了交樓條件后仍然拒絕交樓給吳宏、溫程群，并要求吳宏、溫程群按照中村公司單方的要求簽訂內(nèi)容遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一審判決的條件且對吳宏、溫程群非常不利的和解協(xié)議，如果吳宏、溫程群不簽訂該協(xié)議，中村公司就拒絕交樓。因此，中村公司的行為至今都構(gòu)成違約，延遲交樓違約金應(yīng)當(dāng)一直計算到中村公司實際交樓給吳宏、溫程群為止。二、吳宏、溫程群等業(yè)主以及代理人曾到中村公司的樓盤辦理收樓手續(xù)，中村公司要求先簽訂和解協(xié)議后交樓，但被吳宏、溫程群等業(yè)主拒絕，至今無法收樓。中村公司從一審立案開庭至今，拒絕交樓的態(tài)度都沒有變化。為此，吳宏、溫程群等業(yè)主在另案提起訴訟要求交樓，該案一審判決以后，中村公司仍然以上述手段延長交樓的時間，希望二審法院考慮實際情況，糾正一審判決的漏洞。一審判決不合理，給中村公司留下不交樓給業(yè)主的空間。一審我方要求調(diào)高違約金，中村公司抓住違約金不超過總房款的5%的霸王條款遲遲不交樓，希望二審法院考慮到這個情況作出處理。請求駁回上訴人的上訴，維持一審判決。經(jīng)二審審理，原審查明事實無誤，本院予以確認(rèn)。二審中，吳宏、溫程群提交錄音及該錄音內(nèi)容的書面紙質(zhì)版本作為本案的新證據(jù)，擬證明吳宏、溫程群在2014年6月6日去收樓，中村公司不同意交樓，要求吳宏、溫程群與中村公司達(dá)成和解協(xié)議后才交樓。中村公司對此證據(jù)的合法性和真實性都有異議，不認(rèn)可吳宏、溫程群提交的證據(jù)。二審?fù)ピ冎校瑓呛?、溫程群申請證人出庭作證，擬證明上述錄音資料反 法律俠客在線lawbingo映情況的真實性。二審期間，雙方當(dāng)事人均確認(rèn)涉案樓盤已經(jīng)符合交樓條件。中村公司明確其上訴所稱的業(yè)主惡意履行合同是指業(yè)主要求調(diào)整違約金的方式和手段影響了中村公司的正常經(jīng)營。二審另查明。吳宏、溫程群于2014年5月15日收到了中村公司發(fā)出的收樓通知。本院認(rèn)為，本案二審爭議的焦點是中村公司應(yīng)否承擔(dān)逾期交樓的違約金。中村公司在二審中主張因吳宏、溫程群要求調(diào)整違約金的方式和手段影響了中村公司正常經(jīng)營，故中村公司不應(yīng)承擔(dān)逾期交樓的違約金。從業(yè)已查明的事實可知，按照合同約定，涉案房屋均已屆交樓時間，但中村公司至今尚未交付涉案房屋給吳宏、溫程群，應(yīng)承擔(dān)逾期交樓的違約責(zé)任。因中村公司和吳宏、溫程群簽訂的《商品房預(yù)售合同》并未約定在吳宏、溫程群對合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)提出異議時，中村公司有權(quán)據(jù)此遲延交樓，中村公司也未能提供證據(jù)證實吳宏、溫程群就違約金標(biāo)準(zhǔn)問題與中村公司之間有爭議導(dǎo)致涉案樓盤施工延誤，故中村公司以吳宏、溫程群要求調(diào)整違約金的方式和手段不當(dāng)為由，主張其不應(yīng)承擔(dān)逾期交樓違約金，缺乏理據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對上訴請求的有關(guān)事實和適用法律進(jìn)行審查”的規(guī)定，吳宏、溫程群對原審判決并未提起上訴，故本院對其主張的原審判決不合理的抗辯意見不予審查，其欲證明上述抗辯意見成立所提交的證據(jù)以及要求證人出庭作證的申請，亦與本案處理結(jié)果無關(guān)，本院不予接納。綜上，原審法院查明事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。上訴人中村公司的上訴請求理據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。本案二審受理費1038元，由上訴人廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。審 判 長吳國慶 代理審判員李 民 代理審判員姚偉華 二〇一四年八月四日 書 記 員鄒文芳第四篇：天立房地產(chǎn)公司與張杰商品房預(yù)售合同糾紛上訴案廣西天立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與張杰商品房預(yù)售合同糾紛上訴案(2011)南市民一終字第1870號 上訴人（原審被告）廣西天立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。法定代表人李壯，總經(jīng)理。委托代理人黃國權(quán)。被上訴人（原審原告）張杰。上訴人廣西天立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱天立房地產(chǎn)公司）因與被上訴人張杰商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服南寧市青秀區(qū)人民法院（2010）青民一初字第2582號民事判決，向本院提起上訴。本院于2011年8月1日受理后，依法組成合議庭，并于2011年9月1日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人天立房地產(chǎn)公司的委托代理人黃國權(quán)，被上訴人張杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。一審法院經(jīng)審理查明：2007年7月1日張杰（買受人）與天立房地產(chǎn)公司（出賣人）簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定由張杰購買天立房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于南寧市廂竹大道7號天立東方大廈第B棟20層2014號商品房，總價款為221468元。第八條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2008年7月31日前，將經(jīng)驗收合格的商品房交付張杰使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可以據(jù)實延期：遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；如買受人不按期付款或不按出賣人要求提供有關(guān)材料的。合同第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任：逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人同意繼續(xù)履行合同的，自合同約定的交付期限第二日起至實際交付之日止，按已付房款的每日萬分之二支付違約金。第十五條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在本合同約定交房時間（即2008年7月31日）560日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。合同簽訂后，張杰依約向天立房地產(chǎn)公司支付了全部的購房款。但天立房地產(chǎn)公司至今未能將經(jīng)驗收合格的商品房交付張杰使用，也未將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。為此，張杰向該院提起訴訟，請求：一、（時間暫計至2010年7月15日，以后另計至實際交房之日止）；二、。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：張杰、天立房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》，主體適格，內(nèi)容未悖法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同系當(dāng)事人真實意思表示，為有效合同，雙方均應(yīng)恪守。根據(jù)雙方合同的約定，天立房地產(chǎn)公司應(yīng)于2008年7月31日前，將經(jīng)驗收合格的商品房交付張杰使用，但至今天立房地產(chǎn)公司未能交房給張杰使用，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，故張杰要求天立房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金，予以支持。即向張杰支付逾期交房違約金（計算方式：以221468元本金為基數(shù)，從2008年8月1日起按每日萬分之二計付至實際交房之日止）。關(guān)于天立房地產(chǎn)公司抗辯可據(jù)實延期交房的問題。我市中高考、“兩會一節(jié)”期間要求停止建筑施工已成為眾所周知的事實，雙方在簽訂合同之前該要求已經(jīng)存在，不屬于不可抗力的范圍。天立房地產(chǎn)公司主張2007年7月1日至2008年7月31日期間暴雨7天、大雨11天、中雨27天，共計45天，屬不可抗力，認(rèn)為開發(fā)商在訂立商品房買賣合同時，應(yīng)根據(jù)氣候規(guī)律對當(dāng)?shù)氐奶鞖馇闆r進(jìn)行了解并在確定交房時限時予以考慮，除極端異常造成的災(zāi)害性降雨外，一般的連續(xù)降雨不屬于不可抗力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”天立房地產(chǎn)公司并沒有舉證證明損失的多少，無法證明違約金是否過高，故天立房地產(chǎn)公司請求減少違約金不予支持。此外，天立房地產(chǎn)公司至今未將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，構(gòu)成違約，張杰要求天立房地產(chǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，予以支持。即天立房地產(chǎn)公司向張杰支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金221468元1%=。綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條之規(guī) 2定，判決如下：一、天立房地產(chǎn)公司應(yīng)向張杰支付逾期交房違約金（計算方式：以221468元本金為基數(shù)，從2008年8月1日起按每日萬分之二計付至實際交房之日止）；二、。案件受理費647元，由天立房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。上訴人天立房地產(chǎn)公司上訴稱：一審法院曲解法律概念導(dǎo)致判決錯誤，二審法院應(yīng)予糾正。一審法院認(rèn)為暴雨大雨中雨共計45天并不屬于不可抗力，故上訴人可順延的抗辯理由不予采納；上訴人的施工地點200米范圍內(nèi)并無考點，故中考高考可以順延五天的抗辯理由不予采納。上訴人認(rèn)為，上訴人關(guān)于天氣的抗辯理由依法構(gòu)成不可抗力，理應(yīng)成為工期順延的理由；同時，根據(jù)南府字(2008)2號文，高考中考期間是暫停產(chǎn)生環(huán)境噪聲影響的施工作業(yè)的，因此，亦應(yīng)合法順延工期。綜上，請求二審法院撤銷一審判決的第一項，改判上訴人應(yīng)向被上訴人支付逾期交房違約金，違約金時間從2008年10月1日起至實際交房止。被上訴人張杰答辯稱：上訴人在2010年12月28日向被上訴人交付了房屋。因此，逾期交房違約金應(yīng)從2008年8月1日起計算，計算到交房之日止（即2010年12月28日）。上訴人主張南寧市中高考、天氣等因素造成的工期順延天數(shù)應(yīng)予扣除，被上訴人認(rèn)為上述因素是可以預(yù)見的，均不構(gòu)成不可抗力，工期順延天數(shù)不應(yīng)予以扣除。請求二審法院維持一審判決。本案爭議焦點是：上訴人天立房地產(chǎn)公司逾期交房的違約金應(yīng)該如何計算？ 當(dāng)事人除依據(jù)在一審提交的證據(jù)陳述訴辯主張外，未提交新證據(jù)。且雙方對一審查明的事實均沒有異議，本院對一審查明的事實予以確認(rèn)。本院另查明：上訴人天立房地產(chǎn)公司于2008年12月28日向被上訴人張杰交付了南寧市廂竹大道7號天立東方大廈第B棟20層2014號商品房，雙方均認(rèn)可天立房地產(chǎn)公司應(yīng)向張杰支付的逾期交房違約金計算至2010年12月28日止。本院認(rèn)為：天立房地產(chǎn)公司與張杰簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。根據(jù)雙方合同的約定，天立房地產(chǎn)公司應(yīng)于2008年7月31日前，將經(jīng)驗收合格的商品房交付張杰使用，但天立房地產(chǎn)公司遲至2010年12月28日才將天立東方大廈第B棟20層2014號商品房交付給張杰使用，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，故張杰要求天立房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金，本院予以支持。關(guān)于天立房地產(chǎn)公司抗辯可據(jù)實延期交房的問題。由于近年來，我市中高考期間政府部門要求在一定范圍內(nèi)停止建筑施工已成為眾所周知的事實，訂立合同