【文章內(nèi)容簡介】 律師費2萬元。新榮公司賠償精神損失費2萬元。新榮公司承擔(dān)本案訴訟費鑒定費。新榮公司辯稱，趙軍在支付120 萬元后，無力支付其余首付款故要求解除合同，雙方已簽訂自愿解除協(xié)議的補充協(xié)議，趙軍同意賠償新榮公司213808元，故不同意趙軍之訴訟請求。原審法院經(jīng)審理認為：趙軍、新榮公司簽訂認購單是雙方當(dāng)事人真實意思表示，協(xié)議簽訂后，趙軍已履行協(xié)議，支付了定金及部分購房款，新榮公司亦應(yīng)向趙軍交付符合約定之房屋。新榮公司稱已將趙軍所購房屋涉及抵押之事實告知趙軍未舉證。趙軍在得知所購房屋涉及抵押后雙方未協(xié)商一致，雙方未能簽訂正式商品房預(yù)售合同責(zé)任應(yīng)由新榮公司承擔(dān)。新榮公司提交的解除合同補充協(xié)議，現(xiàn)難以確定系趙軍所簽，依法律規(guī)定該舉證責(zé)任應(yīng)由新榮公司承擔(dān)，故趙軍要求新榮公司返還163808元、雙倍返還定金之訴訟請求，予以支持。趙軍要求新榮公司承擔(dān)律師費及精神損失費于法無據(jù)，不予支持。據(jù)此判決：一、北京新榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后七日內(nèi)返還趙軍人民幣十六萬三千八百零八元。二、北京新榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后七日內(nèi)雙倍返還趙軍定金人民幣五萬元，共計人民幣十萬元。三、駁回趙軍其他訴訟請求。判決后，新榮公司不服，以原審判決認定事實及適用法律錯誤為由上訴，請求撤銷原判。趙軍同意原判。經(jīng)審理查明，趙軍、新榮公司于2007 年11 月26日達成購買新榮公司開發(fā)的榮尊堡B號樓9 層B 座10 層F 房屋的意向，趙軍之委托代理人與新榮公司簽訂了榮尊堡國際俱樂部公寓認購單。約定趙軍當(dāng)天交簽約定金5萬元，房屋總價款4 276 164元，采取分期付款方式，首付款為總房價40%。趙軍于2007 年12 月7 日向新榮公司支付房款115萬元。當(dāng)日趙軍之委托代理人陳勇代趙軍與新榮公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》 草稿。趙軍稱次日得知所購房屋的土地和地上在建房屋均抵押給交通銀行股份有限公司北京亞運村支行，抵押期限至2009 年9 月30 日。新榮公司稱簽訂《 北京市商品房預(yù)售合同》 草稿前已告知趙軍所購房屋涉及抵押之事實，趙軍對此不予認可。原審中，新榮公司提交與趙軍2008 年1 月4 日簽訂的補充協(xié)議，內(nèi)容為雙方約定的剩余房款3 076 164 元應(yīng)于2008 年2 月7 日前支付，因趙軍個人原因無法按約定期限履行付款義務(wù)，趙軍申請解除上述合同。就趙軍提出解除預(yù)售合同達成如下協(xié)議：一、新榮公司同意趙軍提前解除預(yù)售合同。二、趙軍同意賠償新榮公司提前解除合同損失213 808 元。三、趙軍同意新榮公司直接從已付房款中扣除上述損失。新榮公司于合同生效之日起三十個工作日后將剩余房款986191元退還趙軍。五、本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，一式肆份，具有同等法律效力。趙軍就新榮公司提交的上述協(xié)議真實性不予認可。原審審理中，經(jīng)趙軍申請原審法院委托法大法庭科學(xué)技術(shù)鑒定研究所進行鑒定，鑒定結(jié)論為鑒于檢材中“趙軍”的簽名與樣本中“趙軍”的簽名字體、書寫速度差異較大，根據(jù)現(xiàn)有條件暫無法確定檢材中乙方處“趙軍”的簽名與樣本中“趙軍”的簽名是否為同一人書寫。趙軍提交北京市智匯律師事務(wù)所律師于2008 年8 月20 日的律師費發(fā)票一張，金額為人民幣2 萬元。2008 年1 月15 日新榮公司退給趙軍房款986191元以上事實，有雙方當(dāng)事人陳述、退房協(xié)議等其他相關(guān)證據(jù)在案佐證。本院認為：趙軍與新榮公司簽訂《 北京市商品房預(yù)售合同》 草稿，趙軍支付部分購房款，在趙軍得知所購房屋涉及抵押后，提出解除合同，雙方未協(xié)商一致。新榮公司提交的解除合同補充協(xié)議，現(xiàn)根據(jù)鑒定結(jié)論難以確定系趙軍所簽。但從本案情況看，趙軍已依合同支付含定金在內(nèi)的部分首付房款，后新榮公司退給趙軍首付房款中的部分房款，由此可見，現(xiàn)雙方已實際解除合同，對于解除合同的責(zé)任雙方均有過錯，故新榮公司應(yīng)返還趙軍剩余房款，趙軍請求新榮公司雙倍返還定金缺乏事實依據(jù)，本院不予支持，原審判決部分不當(dāng)，予以糾正，新榮公司的部分上訴理由成立，予以采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)、(三)項之規(guī)定，判決如下：一、撤銷北京市朝陽區(qū)人民法院(2008)朝民初字第11020 號民事判決。二、北京新榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)返還趙軍房款人民幣二十一萬三千八百零八元。三、駁回趙軍其他訴訟請求。鑒定費四千元，由北京新榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)(趙軍已預(yù)付，北京新榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)給付趙軍)。一審案件受理費2629 元、由北京新榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)1829 元(趙軍已預(yù)付，北京新榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)給付趙軍)，由趙軍負擔(dān)800 元(已交納)。二審案件受理費5258 元、由北京新榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)4000 元(已交納),由趙軍負擔(dān)1258 元(北京新榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已預(yù)付，趙軍于本判決生效后七日內(nèi)給付北京新榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)。本判決為終審判決。審判長 趙文軍審判員 林立代理審判員 孫盈二00九年四月十五日書記員 楊曉婷第四篇：無預(yù)售許可證明簽訂的商品房預(yù)售合同無效嗎（范文模版）無預(yù)售許可證明簽訂的商品房預(yù)售合同無效嗎？山東泰中律師事務(wù)所 陳萬金(法學(xué)碩士)一、背景知識商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)公司即預(yù)售方將正在建造的尚未建成的商品房賣給預(yù)購方，預(yù)購方支付部分房款或定金的行為，商品房預(yù)售合同是買賣合同的一種，一般買賣合同之標(biāo)的物在簽訂合同時是否存在法律并不作限制規(guī)定，尤其在物流運輸高度發(fā)達、營銷手段高效化的今天，企業(yè)往往是依據(jù)合同訂單來組織安排生產(chǎn)，即先有合同，后有合同產(chǎn)品。但對于房屋預(yù)售合同的標(biāo)的物房屋，由于其本身以及建造的特殊性，如房屋標(biāo)的價值較大、建造周期長、開發(fā)建設(shè)的行政許可、影響人們的居住生活等基本條件等，因此，大部分國家對房屋預(yù)售行為是采取了也較嚴(yán)格的監(jiān)管措施，如澳大利亞、日本、韓國、新加坡、馬來西亞、中國香港等國家和地區(qū)，政府一般都規(guī)定預(yù)售條件，實施預(yù)售許可管理，對預(yù)售活動的監(jiān)管也較嚴(yán)格；當(dāng)然也有采取自由辦法的，主要是歐美多數(shù)國家和地區(qū)，預(yù)售條件比較寬松，也不實行許可管理，買賣雙方通過律師自行協(xié)商預(yù)售合同并受合同法等法律的制約，新建房屋無論是否開工都允許銷售預(yù)售。我國對商品房的開發(fā)和預(yù)售從一開始便采取了較為嚴(yán)格的管理措施。１９９４年７月通過的第四十四條對預(yù)售條件規(guī)定： 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。隨后《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和建設(shè)部也發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》確定了商品房預(yù)售許可制度。如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；（三）工程施工合同；（四）預(yù)售商品房分層平面圖；（五）商品房預(yù)售方案。而對違反規(guī)定的處罰也作了規(guī)定，第三十九條 ：違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款?！冻鞘猩唐贩?