【正文】 6條：“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！弊〗ú俊蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房【2010】53號）規(guī)定：《商品房預(yù)售許可證》，擅自預(yù)售商品房。不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。對違反上述規(guī)定的，市住房保障和房產(chǎn)管理局將會同有關(guān)部門依法予以查處，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，記入誠信檔案、公開曝光，并給予行政處罰。（三）法條分析？根據(jù)以上規(guī)定，開發(fā)商不得在未取得預(yù)售許可證之前進(jìn)行預(yù)售，但起訴前的預(yù)售合同是否有效，需要進(jìn)一步分析?！蹲罡咴宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下簡稱《解釋》）第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！薄督忉尅返?條前半句似乎認(rèn)定了未取得預(yù)售許可證所訂立的預(yù)售合同無效，但有關(guān)起訴前未取得預(yù)售許可證房屋預(yù)售合同的效力并未因此而蓋棺定論，因?yàn)樵撍痉ń忉尩暮蟀刖鋵l文進(jìn)行了突破。此外，也有人質(zhì)疑該條司法解釋是否擾亂了業(yè)已建立的立法體系，造成了更加混亂的局面。目前，學(xué)界對此仍然存在相當(dāng)多的爭議。對于此種合同的效力，學(xué)界目前主要有絕對無效說、效力待定說、可撤銷說、相對無效說等多種學(xué)說爭論。筆者認(rèn)為，未取得預(yù)售許可證房屋租賃合同屬于有效可撤銷合同。理由如下：首先，此類合同并不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！薄逗贤ń忉尪返谑臈l規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！薄逗贤ń忉屢弧返谒臈l規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！币簿褪钦f要審視未取得預(yù)售許可證預(yù)售房屋的合同是否有效，就要看上述法律法規(guī)是否是“全國人大及其常委會制定的法律或國務(wù)院制定的行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》的發(fā)文單位是國家建設(shè)部和住建部，不是全國人大及其常委會或國務(wù)院，因此違反《城市房屋租賃管理辦法》不會導(dǎo)致合同無效?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》屬于法律，但是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條第4款的規(guī)定屬于管理性規(guī)定還是效力性規(guī)定？《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第16條規(guī)定：“如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對地?fù)p害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的‘市場準(zhǔn)入’資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對于此類合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，必要時應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見或者請示上級人民法院?！?《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)制的是房屋預(yù)售的“市場準(zhǔn)入資格”，違反該規(guī)定并不會絕對地?fù)p害國家利益或者社會公共利益。因此，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)屬于管理性規(guī)定，違反該規(guī)定不會導(dǎo)致合同無效。同理，《解釋》第2條對起訴前未取得預(yù)售許可證簽訂的預(yù)售合同加以限制，該規(guī)定也應(yīng)當(dāng)屬于管理性規(guī)定，違反上述規(guī)定并不會絕對地?fù)p害國家利益或者社會公共利益。相反，如果認(rèn)為該規(guī)定指的是未取得預(yù)售許可證的房屋預(yù)售合同一律無效，那么在實(shí)踐中將很可能損害合同當(dāng)事人的利益或?qū)е缕渌麊栴}的出現(xiàn)。例如，目前沒有爭議的是，《解釋》第2條傾向于保護(hù)購房人的利益，因?yàn)槔碚撋蟻碚f他們面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。但是，如果據(jù)此（指第2條）認(rèn)定未取得銷售許可證所簽訂的房屋租賃合同一律無效，則并不能很好地保護(hù)購房人的利益。舉例來說，開放商未取得房屋預(yù)售許可證便與購房人之前簽訂了合同，事后未經(jīng)通知便將房屋轉(zhuǎn)而賣給他人，購房人若向法院起訴，若按無效合同的說法，開發(fā)商得以向法院主張合同無效而輕松擺脫合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)，購房人處于明顯不利的地位。此外，無效合同說如何處理房屋預(yù)售許可證置換時期的問題？這類房屋通常具有房屋預(yù)售資格，但因?yàn)轭A(yù)售許可證過期補(bǔ)辦而導(dǎo)致合同無效，這既不利于合同雙當(dāng)事人利益的保護(hù)，也不利于房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定。實(shí)際上，《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第4款與《解釋》第2條都有一個共同的特征，那就是它們都限制開發(fā)商的預(yù)售資格，而并未禁止銷售行為本身?？偠灾徽撌且罁?jù)法律法規(guī)還是相關(guān)司法解釋，未取得預(yù)售許可證簽訂的房屋租賃合同都不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效，它應(yīng)當(dāng)是一種有效的合同，但基于《解釋》第2條后半句的反向解釋——起訴后仍未取得商品房預(yù)售許可證明的預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，顯然，當(dāng)事人可以起訴撤銷合同，撤銷之后，合同自始無效。綜上所述，筆者認(rèn)為起訴前未取得房屋預(yù)售許可證訂立的預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)屬于有效可撤銷合同。未取得預(yù)售許可證預(yù)售房屋的法律后果按照當(dāng)事人起訴與否可以分為兩種情況。第一種是當(dāng)事人未起訴，此時預(yù)售合同有效。但是，不論合同效力如何，未取得預(yù)售許可證預(yù)售房屋違反了行政規(guī)章，會面臨的直接法律后果是行政處罰和罰款。住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》規(guī)定：“嚴(yán)禁未取得《商品房預(yù)售許可證》，擅自預(yù)售商品房……對違反上述規(guī)定的，市住房保障和房產(chǎn)管理局將會同有關(guān)部門依法予以查處，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，記入誠信檔案、公開曝光，并給予行政處罰。”此外，根據(jù)違法情節(jié)和后果，將處以不同等級的罰款：（1）銷售1套且收取定金或房價款未超過50萬元的，沒收違法所得，%的罰款；（2）銷售2套以上5套以下或收取定金或房價款超過50萬元未超過300萬元的，沒收違法所得，%的罰款；（3）銷售6套以上或收取定金或房價款超過300萬元的，沒收違法所得，并處以已收取預(yù)付款1%的罰款。第二種情況是起訴后開發(fā)商仍未取得預(yù)售許可證。此時開發(fā)商一方面要面臨行政處罰和罰款，另一方面還要承擔(dān)締約過失責(zé)任。預(yù)購人起訴撤銷合同，在開發(fā)商未補(bǔ)辦預(yù)售許可證的情況下，合同自始無效。顯然，開發(fā)商因此違反了先合同義務(wù)，需要承擔(dān)締約過失責(zé)任。學(xué)界通說認(rèn)為，締約過失責(zé)任的賠償范圍僅限于信賴?yán)?。而具體到預(yù)售合同的締約過失責(zé)任來說，開發(fā)商的賠償范圍在于補(bǔ)償預(yù)購人因合同無效而損失的信賴?yán)?，此外，還需要返還合同簽訂時預(yù)購人所交納的定金或誠意金。（四）總結(jié)起訴前未取得預(yù)售許可證所簽訂的房屋預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)是有效可撤銷合同，只要當(dāng)事人未起訴或開發(fā)商在另一方起訴前取得預(yù)售許可證，合同即為有效。但是，不論合同效力如何，未取得預(yù)售許可證預(yù)售房屋都是一種違規(guī)行為，可能面臨行政處罰，如果收取了相應(yīng)的誠意金或定金，還會面臨一定比例的罰款。此外，如果當(dāng)事人起訴，開發(fā)商還需要額外承擔(dān)合同自始無效所帶來的締約過失責(zé)任，返還因簽訂合同所收的定金等款項(xiàng)，同時還需要賠償預(yù)購人的信賴?yán)妗６?、未取得預(yù)售許可證預(yù)租房屋的法律后果未取得預(yù)售許可證房屋是否能夠預(yù)租，以及是否能夠收取相應(yīng)的租金？對此，法律法規(guī)并未明確加以規(guī)定。但是，存在地方性法規(guī)明確規(guī)定“預(yù)租許可適用預(yù)售許可”。上海市《房屋租賃條例》第9條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)租商品房，應(yīng)當(dāng)符合商品房預(yù)售的條件，并依法取得市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證明?！钡?，武漢市的地方性法規(guī)并未對此加以規(guī)定，人大及其常委會出臺的法律、國務(wù)院出臺的法規(guī)以及最高院的司法解釋及司法指導(dǎo)案例也并未對“預(yù)租許可適用預(yù)售許可”加以認(rèn)可。上海市《房屋租賃辦法》屬于地方性法規(guī)，對于武漢市司法來說它無法起到一個上位法的作用。因此，相對于武漢市來說，未取得房屋預(yù)售許可證并不影響房屋預(yù)租，此種清醒下收取預(yù)租定金也不并未有明確的處罰及風(fēng)險(xiǎn)。