【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 講城鎮(zhèn)地區(qū)住房需求是在不斷加大的這是一個(gè)需求的總的發(fā)展趨勢(shì) 我國是一個(gè)人均資源量比較少的緊缺的國家在城鎮(zhèn)化過程中一直都面臨著資源和環(huán)境的壓力另有一個(gè)重要現(xiàn)實(shí)問題 95的人是集中在不到 501 廉租房 根據(jù)規(guī)劃新建廉租住房將在經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房小區(qū)中配建配建比例按規(guī)劃將控制在建筑面積的 10％～ 15％ 2 經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用住房保障對(duì)象為收入住房均符合規(guī)定條件的困難家庭 3 限價(jià)房 限價(jià)商品住房供應(yīng)對(duì)象為不符合經(jīng)濟(jì)適用住房申購條件又無力購買市場(chǎng)價(jià)普通商品住房的本居民以及在本務(wù)工一定年限并連續(xù)繳納社保的外來務(wù)工家庭 二保障性住房的 供給方式 從各國的實(shí)踐來看保障性住房供給主要有以下方式 1 政府直接投資興建公共住房以低租金出租給低收入群體 英國在 19451975 年間地方政府建造公房 290 多萬套有效緩解了二戰(zhàn)后的房荒美國在 19491979年間由政府興建公共住房的總量從 17萬套增加至 120萬套從而有效解決了低租金住房供給不足和低收入者的住房難問題而日本的公共住房多是以公營和公團(tuán)方式供給的依據(jù)《 1951 年公營住宅法》公營住房是地方政府為有特殊住房需求的低收入者母子家庭和殘疾家庭提供的低租金住房而公團(tuán)是依據(jù)《日本住宅公團(tuán)法》成立的特殊法人專門從 事公共住房建設(shè)住宅區(qū)改造和經(jīng)營其興建的公共住房既有租賃房又有可售住房既有收入下限也有收入上限主要面向中等收入群體我國香港從 1961 年開始推出廉租房計(jì)劃此后又推出居屋計(jì)劃目前全美有 120 萬戶家庭住在政府投資興建的公共住房里英國雖經(jīng)歷年代大規(guī)模的住房私有化由地方政府提供的公共住房仍占住房市場(chǎng)的 20 左右我國香港公營住房占市場(chǎng)份額的 40 左右 2 政府與私營機(jī)構(gòu)合作 公私合伙合作的具體模式多種多樣可以是政府和企業(yè)出地或出資或政府提供優(yōu)惠政策激勵(lì)私營企業(yè)和非盈利組織開發(fā)建設(shè)在有利于實(shí)現(xiàn)政府住房保障政策目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)上可持續(xù)的 基礎(chǔ)上將具體經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給企業(yè)和非盈利組織即建設(shè)一轉(zhuǎn)移 BT 模式也可以是政府從私營企業(yè)收購閑置的存量房由政府擁有社團(tuán)組織營運(yùn)即購買擁有營運(yùn) P00 模式或者由私營機(jī)構(gòu)開發(fā)建設(shè)并擁有產(chǎn)權(quán)專業(yè)化經(jīng)營由政府監(jiān)督和給予適當(dāng)政策優(yōu)惠即建設(shè)擁有經(jīng)營監(jiān)督補(bǔ)貼模式正是在這種模式下各國出現(xiàn)了許多與政府合作的專門從事住房開發(fā)建設(shè)租賃服務(wù)的私營企業(yè)和非盈利組織如英國住房協(xié)會(huì)美國的低收入住房聯(lián)盟和社區(qū)發(fā)展社團(tuán)和德國的GAGFAH 住房公司它們都擁有和經(jīng)營大量面向中低收入階層不同檔次既可租又可售的住房 3 政府激勵(lì)私營企業(yè)非盈利組織住房 合作社投資開發(fā)面向中低收入者的住房 政府運(yùn)用信貸稅收政策工具動(dòng)員和引導(dǎo)社會(huì)各方力量積極參與也是加快保障性住房建設(shè)的重要渠道在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的美國政府為鼓勵(lì)私營企業(yè)和非盈利組織 宗教團(tuán)體勞工聯(lián)盟和社區(qū)組織 開發(fā)面向中低收入者的租賃房出臺(tái)了多項(xiàng)政策比如為私營機(jī)構(gòu)提供低息貸鼓勵(lì)他們興建低于市場(chǎng)租金的租賃房其出租對(duì)象是無法享受公共住房收入為地區(qū)平均水平的中等收入家庭為開發(fā)商興建租賃房提供還貸利率 1 的補(bǔ)貼政府對(duì)租金水平進(jìn)行管治限定承租對(duì)象收入不高于地區(qū)平均收入水平的 802021年被提到了一個(gè)前所未有的高度在 2021年住房保障這一關(guān)鍵詞所形成的政策大局之下成都的住房保障工作也正順著這一民生脈絡(luò)穩(wěn)健地推進(jìn)著這不僅是對(duì)我國 10 多年來住房保障制度的延續(xù)更是在原有基礎(chǔ)上對(duì)公共住房制度的一次完善深化甚至是創(chuàng)新是住房保障制度發(fā)展到一定階段的一次升華 20215 月 29 日廣德縣出臺(tái)了《廣德縣城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦》廣政 [2021]254 號(hào)并在 2021 年 7 月 1 日進(jìn)行修改政辦 [2021]119 號(hào) 2021年 5 月12 日出臺(tái)了《廣德縣經(jīng)濟(jì)用房暫行管理辦法》廣政 [2021]155 號(hào)并且出臺(tái)《實(shí)施細(xì)則》作為相關(guān)配套政策編制了《廣德縣解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃》20212021 年和十二五規(guī)劃編制了十二五期間城市和工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃和年度計(jì)劃明確了規(guī)劃目標(biāo)年度計(jì)劃以及政策與措施 在建立以財(cái)政預(yù)算安排為主穩(wěn)定規(guī)范的資金籌措和管理制度方面廣德縣根據(jù)《財(cái)政部建設(shè)部國土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知》財(cái)源[2021]25 號(hào)的要求廉租住房資金在非稅局建立了專戶主管部門建立專賬管理并且做到?？顚Ｓ? 在經(jīng) 濟(jì)適用住房廉租住房等保障性住房建設(shè)上嚴(yán)格執(zhí)行國家各項(xiàng)優(yōu)惠政策以政府文件加以明確如《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》《廉租住房保障辦法》等 建立健全目標(biāo)責(zé)任制度縣政府與市政府簽訂目標(biāo)責(zé)任書主管單位與縣政府簽訂了目標(biāo)責(zé)任書在業(yè)務(wù)上由房改辦指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)開展工作并且每年組織培訓(xùn)辦事公開程序條件公示上墻并且在網(wǎng)站報(bào)紙等媒體上公示統(tǒng)計(jì)報(bào)表有旬報(bào)月報(bào)季報(bào)檔案有文書檔案基礎(chǔ)檔案保障家庭檔案一戶一檔 第五章 工程建設(shè)方案 51 指導(dǎo)思想 本項(xiàng)目遵循以人為本的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)的把小區(qū)建設(shè)成為健康舒適的住宅小區(qū)使之成為一處布局合理 高水平的具有地方特色的新型社區(qū)典范規(guī)劃布局必須結(jié)合現(xiàn)狀結(jié)合地形變化進(jìn)行設(shè)計(jì)充分考慮管網(wǎng)走向及防洪排澇的需要項(xiàng)目建設(shè)不僅要重視環(huán)境場(chǎng)所的建設(shè)還要考慮現(xiàn)代生活的需求與發(fā)展做到因地制宜科學(xué)規(guī)劃精心設(shè)計(jì)精心施工滿足功能性質(zhì)提出的要求 52 設(shè)計(jì)原則 1 以經(jīng)營城市的方法進(jìn)行改造建設(shè)保證工程建設(shè)順利實(shí)施使城市面貌徹底改變提高居民實(shí)現(xiàn)生活環(huán)境和生活方式的城市化水平 2 強(qiáng)調(diào)以人為本的思想致力于創(chuàng)造嶄新的居住理念提供舒適安靜的片區(qū)環(huán)境使片區(qū)成為人與人之間交流溝通的平臺(tái) 3 統(tǒng)一規(guī)劃使片區(qū)建筑與周邊已建成區(qū)的建筑風(fēng)格相融合形成和諧 的現(xiàn)代都市面貌總體布局和建筑單體的技術(shù)處理使建筑與地形相融合以減少工程量節(jié)約經(jīng)濟(jì)投入 4 堅(jiān)持構(gòu)筑城市美好形象的原則通過現(xiàn)代建筑布局和利用項(xiàng)目用地地形特征利用整體景觀設(shè)計(jì)和綠化工程構(gòu)筑給人以美好印象的城市序列印象空間 5 充分尊重并利用外部城市空間形態(tài)保護(hù)并有效地開發(fā)利用環(huán)境規(guī)劃和塑造新一代健康住宅的形象創(chuàng)造生態(tài)型的都市居住片區(qū) 53 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 450936平方米 6764畝 總建筑面積 71150平方米建設(shè)保障性住房 820 套小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)給排水供電消防人防綠化等附屬設(shè)施 54 總體布局 項(xiàng)目 建設(shè)選址位于新城區(qū)城東大道緯二路經(jīng)三路緯三路圍合地塊占地面積約 6764 畝項(xiàng)目充分結(jié)合地形場(chǎng)地特點(diǎn)和自然條件通過合理的建筑群體布局營造適合場(chǎng)地的獨(dú)特景觀環(huán)境形成具有良好居住環(huán)境的商住區(qū)片區(qū)內(nèi)住宅形式活潑自由通過不同類型住宅樓的多向圍合形成鄰里空間可加強(qiáng)居民對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感 55 住宅建筑設(shè)計(jì) 1 戶型結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目在充分研究規(guī)劃地塊現(xiàn)狀用地特征形態(tài)的基礎(chǔ)上以滿足現(xiàn)代居民對(duì)居住環(huán)境提高的需求嚴(yán)格按照建設(shè)部建住房〔 2021〕 165 號(hào)文件要求合理設(shè)計(jì)住房結(jié)構(gòu)比例根據(jù)總量與適用相結(jié)合的原則充分考慮城鎮(zhèn)居民家庭生活水平合理安排 區(qū)位布局統(tǒng)籌落實(shí)新建住房套型結(jié)構(gòu)比例并根據(jù)居民住房實(shí)際情況和居民經(jīng)濟(jì)狀況合理確定其中最小戶型為建筑面積 65 平方米布局為二室一廳一廚一衛(wèi)主要戶型為 70 至 85 平方米分為三室一廳一廚一衛(wèi)最大戶型不超過 90 平方米分為三室二廳一廚一衛(wèi)或三室二廳一廚二衛(wèi)新建住房要進(jìn)行室內(nèi)簡(jiǎn)單裝修滿足居民進(jìn)住使用的基本要求 戶內(nèi)功能分區(qū)合理講求動(dòng)靜分離臟凈分離室內(nèi)強(qiáng)調(diào)客廳餐廳直接自然采光通風(fēng)增加戶內(nèi)空氣對(duì)流創(chuàng)造健康戶型屋頂采用四坡頂和雙坡頂組合考慮戶戶能裝太陽能集熱器 2 日照與通風(fēng) 1 考慮到廣德夏季炎熱建筑以南北向適宜因此建筑布局與形體 在適應(yīng)地形上精心推敲使戶戶朝南全部戶型最大可能利用夏季主導(dǎo)風(fēng)向使住戶擁有最好的自然通風(fēng)條件 2 底層架空的布局能使夏季主導(dǎo)風(fēng)引入前庭形成良好的空氣對(duì)流改善北側(cè)其他居住小區(qū)的通風(fēng)條件 3 造型設(shè)計(jì) 1 建筑群體造型力求突出簡(jiǎn)潔鮮明的建筑特色并適應(yīng)廣德特有的文化氛圍立面以落地玻璃低窗臺(tái)凸窗及北面大飄窗等元素通過半圓形及波浪形的界面交織成一幅優(yōu)美的圖畫 2 建筑群體通過小區(qū)的中心綠地廣場(chǎng)中心景觀軸線和貫穿小區(qū)的景觀綠地與住宅間鄰里綠地相結(jié)合達(dá)到創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境 3 建筑頂部采用老虎窗等元素使建筑形象鮮明輕巧又不失高雅大方 4 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅的室內(nèi)環(huán)境設(shè)備與設(shè)施以及消防安全防護(hù)等基本要求須符合住宅建設(shè)有關(guān)規(guī)范按住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)住房進(jìn)行室內(nèi)簡(jiǎn)單裝修滿足居民進(jìn)駐使用的基本要求 56 平面設(shè)計(jì) 1 戶型多樣化根據(jù)具體位置的不同設(shè)置橫廳和豎廳的多種戶型使住戶有充分的選擇余地 2 戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)生活居住起居室臥室客廳廚衛(wèi)空間合理南向空間多注重各棟樓房之間的均好性使每住戶都能享受到小區(qū)的優(yōu)美環(huán)境 3 所有房間做到全明餐廳擁有景觀面絕大部分都滿足南北穿堂風(fēng)的設(shè)計(jì)使室內(nèi)的換氣量與換氣速度大大地改善符合生態(tài)節(jié)能規(guī)則臥室客廳和廚衛(wèi)空間布局合理盡量考慮家具用具 的布置和裝飾 57 立面造型設(shè)計(jì) 整個(gè)小區(qū)的風(fēng)格定位于現(xiàn)代高雅又融合地方居民的建筑特色小區(qū)住宅外墻主面造型豐富多彩錯(cuò)落有致豐富的建筑外墻造型效果別致的屋檐處理方法在整個(gè)小區(qū)的綠色景觀襯托下使整個(gè)建筑的組合顯得和諧統(tǒng)一樸素穩(wěn)重 58 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1 設(shè)計(jì)參數(shù) 基本風(fēng)壓 W0 035KN ㎡基本雪壓 S0 04KN ㎡ 抗震設(shè)防烈度六度 建筑物類別丙類場(chǎng)地土Ⅱ類 工程安全等級(jí)二級(jí)建筑耐火等級(jí)二級(jí) 工程的合理使用年限為 50 年 2 結(jié)構(gòu)型式 采用框架結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu) 3 基礎(chǔ)型式 初步?jīng)Q定選用獨(dú)立柱基條形基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)詳細(xì)情況待勘探報(bào) 告出來后再定 59 給排水工程 1 給水系統(tǒng) ⑴ 水源 本項(xiàng)目供水源為市政自來水由小區(qū)的市政給水管引入 ⑵ 用水量預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目用水量預(yù)測(cè)見表 52 表 52 用水量預(yù)測(cè)表 用水部分 單位 數(shù)量 用水量標(biāo)準(zhǔn) 最高日用水量 m3d 住宅用水 人 3000 200L 人日 600 綠化澆灌 平方米 18800 2L 平方米日 376 道路停車場(chǎng)澆灑用水 平方米 6000 25L 平方米日 15 未預(yù)見用水量 10 653 合 計(jì) 7179 注消防用水量僅用于校核管網(wǎng)計(jì)算不屬正常用水量 經(jīng)上述測(cè)算最高生活日用水量為 7179m3d ⑶ 供水方式 本項(xiàng)目根據(jù)用水人口數(shù)用水量標(biāo)準(zhǔn)確定引入給水管的管徑為 DN150 選用 PE給水管本項(xiàng)目引入管徑為 DN150 的給水管給水管沿片區(qū)內(nèi)主次干道埋地敷設(shè)區(qū)內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)供給生活用水和消防用水小區(qū)內(nèi)每幢樓的 12 層由市政管網(wǎng)直接供給 3 層以上采用變頻泵集中供水 2 水系統(tǒng) ⑴ 污水 排水系統(tǒng)采用雨污分流制污水量按給水量的 80 計(jì)取則日排污水量為5743m3d 污水由管道收集后進(jìn)入化糞池經(jīng)化糞池初級(jí)處理后排至市政污水管 ⑵ 雨水 屋面雨水及場(chǎng)地雨水排放結(jié)合豎向標(biāo)高通過路緣匯 集至雨水口進(jìn)入雨水管直接排入市政