【文章內(nèi)容簡介】 權(quán)證還需花費300多萬。此外，除了工期和工程質(zhì)量上存在問題，更為嚴重的是，一個掛靠人將竣工資料全部交付后拒絕交房，而其他的掛靠人雖然將工程交付了，但是拒絕交付竣工資料。因為經(jīng)過兩次轉(zhuǎn)包一次掛靠后，實際施工人獲得的價款很低，再加上當時原材料價格、人工工資上漲，實際施工人是要虧本的，所以用盡各種手段要求調(diào)價格。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，實際施工人沒有交付竣工資料，就無法進行備案，從而無法取的大產(chǎn)證，小業(yè)主更無法取得小產(chǎn)證。另外，接近年底，工人可能會主張拖欠工資，而小業(yè)主可能因拿不到產(chǎn)證而上訪，房產(chǎn)公司不但面臨著資金壓力，其信譽也受到了損害。在此情況下，房產(chǎn)公司決定提起訴訟，共計提出包括質(zhì)量、工期、交房和備案等在內(nèi)的10項訴訟請求，主張違約金和賠償金共計4000多萬。這個案子使建工集團在承擔(dān)了高額的違約金后，也很難向?qū)嶋H施工人追償，因為之前所進行的兩次轉(zhuǎn)包一次掛靠的行為所簽訂的合同都是無效的。在本案中，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)還是對總承包企業(yè)，都存在一個不利因 素就是該工程實際控制權(quán)掌握在實際施工人手中，這也是導(dǎo)致項目管理完全失控 的直接原因，而多次轉(zhuǎn)包造成約定價格過低使實際 施工人虧本施工則是項目失控 的根本原因：第一，房地產(chǎn)企業(yè)和建工集團所訂立的合同價格在當?shù)氐亩~下浮 了 10%。第二，建工集團又從其下屬子公司收回了合同價款的 1%3%。第三，子 公司又要收取肢解分包單位 5%的價款作為管理費。第四，實際施工人需要被扣 除的管理費又占到合同價款的 5%。所以，最終到達實際施工人手上的價款基本 上只有原合同價款的 77%79%，此外還要扣除 4%的稅金和其他相關(guān)費用。更為糟 糕的是，在施工過程中，材料價格、人工工資上漲，而工期的延長也增加了施工 成本，所以實際施工人是肯定要虧本的。于是，綜合以上情況，建工集團需要承 擔(dān)巨額的違約金和賠償金，雖然之后有部分損失可以進行追償，但有些是根本不 能夠?qū)崿F(xiàn)的。三、如何防范施工企業(yè)所面臨的法律風(fēng)險（一）謹慎承接墊資或要求放棄優(yōu)先受償權(quán)的項目在當前形勢下，建設(shè)單位已將自身生存放在第一位，施工企業(yè)也要有相應(yīng)的意識，對一些要求墊資的項目審核要更加嚴格，風(fēng)險太大的不要去做。對要求施工修正放棄優(yōu)先受償權(quán)的項目也要仔細分析考量。假如施工企業(yè)放棄優(yōu)先受償權(quán)，一旦建設(shè)單位破產(chǎn)，那么施工企業(yè)的債權(quán)就排在銀行抵押權(quán)之后。（豐臣南群項目與金壇奧金項目）對于建設(shè)單位堅決要求施工企業(yè)放棄優(yōu)先受償權(quán)的項目，可要求對方提供擔(dān)保。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)問題要注意以下幾點： 第一是關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定：《中華人民共和國合同法》第286條：最高人民法院關(guān)于286條的司法解釋江蘇省高級人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的意見：第二是關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)實務(wù)中需注意的問題：施工合同被認定無效時不能享受優(yōu)先受償權(quán)；在工期違約金訴訟中一定要注意。通過合同約定或承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)；建設(shè)工程所有權(quán)已被法院生效法律文書確認轉(zhuǎn)移的；分包人不享有優(yōu)先受償權(quán)。第三是困擾施工企業(yè)優(yōu)先受償權(quán)的問題：結(jié)算過程太長延誤了優(yōu)先受償權(quán)行使，從而導(dǎo)致失權(quán)。未在提起訴訟時請求優(yōu)先受償權(quán)。（二）針對每個項目，從工程款收取、費用支付、資金使用、工期質(zhì)量、安全等角度進行風(fēng)險摸底、評估，也可以從與發(fā)包人關(guān)系、與實際施工人關(guān)系、與材料設(shè)備供應(yīng)商之間的關(guān)系角度，依次排查是否存在上述風(fēng)險。（三）對風(fēng)險重大的項目進行持續(xù)跟進。安排與甲方熟悉的人員持續(xù)了解開發(fā)商的狀況，包括其資產(chǎn)狀況、房屋銷售的狀況，以及相關(guān)的融資情況，一旦發(fā)現(xiàn)問題或進展變化，便能夠采取措施，將風(fēng)險控制在最小程度。（四）確定風(fēng)險化解及防范思路及方法停工或不停工的問題施工企業(yè)協(xié)助房產(chǎn)公司變通融資以房抵債而清償工程款第一，真正的以房抵債，即施工企業(yè)真的要去拿房子，并辦理了預(yù)告登記，從而以此抵償進度款或者結(jié)算款。第二，暫時的以房抵債，即施工單位與房地產(chǎn)公司簽訂以房抵債合同以及預(yù)售合同。保證或者重新獲得優(yōu)先受償權(quán)延期付款與價款調(diào)整問題假如施工單位合同價款較低，施工企業(yè)虧本，且房地產(chǎn)公司還支付工程款有困難，施工企業(yè)可以與房地產(chǎn)公司協(xié)商，以時間換取價款調(diào)整，即調(diào)整合同價款，延后付款時間，進而做到雙贏，避免兩敗俱傷。（五）及時提起訴訟或仲裁施工企業(yè)要消除慣性思維：第一，認為訴訟時間長、費用高、不公正，只有出現(xiàn)質(zhì)量問題、事故或者造價有重大爭議才考慮通過訴訟途徑解決糾紛。第二，認為工程款收回是遲早的事情。根據(jù)經(jīng)驗判斷認為，工程款是遲早都能收回來的。這些都是我們原來的判斷，假如房地產(chǎn)調(diào)控政策還不放松的話，這種慣性思維勢必要要得到改變。前面我已經(jīng)提到，當前房子的價格已經(jīng)很高，一旦出現(xiàn)爛尾樓、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，工程款很可能收不回來。關(guān)于訴訟或仲裁提幾點建議：第一，通過自力救濟的辦法，看看能否解決拖欠施工款的問題，當然這也是施工單位常用的方法，即以要求支付民工工資的方式來主張相應(yīng)的工程款；第二，看看是否能夠?qū)嵭幸苑康謧?，也就是退而求次之，通過約定相對較低的房價來保全自己大部分的施工款項。第三，如果前面兩項都不能夠做到，并遭遇了惡意拖欠工程款，特別是房地產(chǎn)企業(yè)有轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的情況時，我們就要通過訴訟或者仲裁來解決相應(yīng)的糾紛了。第四，我們要判斷工程款優(yōu)先受償權(quán)是不是將要喪失。（六）實際施工人對外簽約導(dǎo)致施工企業(yè)被訴的風(fēng)險化解 目前法院審理此類案件的思路為：第一，查清基礎(chǔ)事實，比如在借款糾紛中，首先要對借款發(fā)生所依據(jù)的事實進行詳細的調(diào)查。第二，要調(diào)查清楚是職務(wù)代理還是表見代理。如果是職務(wù)代理的話，會導(dǎo)致公司來承擔(dān)責(zé)任。如果不是這個公司的員工，而是掛靠人、轉(zhuǎn)包人或者分包人的行為，就要看是否能夠構(gòu)成表見代理，如果連表見代理也不能成立的話，施工單位是不需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的。第三，要考慮合同的相對性，即要確定是以單位還是以個人的名義來對外簽訂的合同。第四篇：企業(yè)法律風(fēng)險防范80條（企業(yè)家必藏）！企業(yè)法律風(fēng)險防范80條各位企業(yè)家：市場經(jīng)濟就是法治經(jīng)濟，市場主體無時不在同法律打交道，諸如物權(quán)法、合同法、公司法、破產(chǎn)法、勞動法、勞動合同法等均是企業(yè)常用的法律。為了依法保護企業(yè)產(chǎn)權(quán)、防范企業(yè)經(jīng)營法律風(fēng)險，幫助企業(yè)獲得更加安全穩(wěn)定的發(fā)展，我院對長期以來法院審理的大量案件中反映出的企業(yè)經(jīng)營管理中存在的各類問題進行了歸納分析。在此基礎(chǔ)上，就您在經(jīng)營管理企業(yè)過程中更好地防范法律風(fēng)險提出建議和提示，供您參考。一、企業(yè)物權(quán)保護方面的提示、買賣、共有物的分割、投資等方式取得土地、房屋等不動產(chǎn)，法律規(guī)定應(yīng)當辦理登記的，應(yīng)及時辦理不動產(chǎn)物權(quán)登記，取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書。切勿為不正當目的而與他人達成不辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的“內(nèi)部協(xié)議”，這種協(xié)議既不受法律保護，也可能給您的企業(yè)帶來很大的風(fēng)險。通過買賣、共有物的分割、融資租賃、投資等方式取得的動產(chǎn)，應(yīng)當及時辦理交付手續(xù)，實際占有動產(chǎn)。對于法律規(guī)定需要辦理登記的船舶、航空器、機動車等特殊動產(chǎn)，應(yīng)當及時辦理變更登記，以避免發(fā)生權(quán)屬爭議的風(fēng)險。，應(yīng)當仔細審查不動產(chǎn)權(quán)屬是否清晰、有無爭議、不動產(chǎn)上是否存在擔(dān)保物權(quán)等其他物權(quán)。您可以要求不動產(chǎn)所有人協(xié)助您到登記機關(guān)查詢不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況，對于交易金額較大的不動產(chǎn)，您還可以委托律師就不動產(chǎn)權(quán)屬是否清晰、是否涉訴、是否設(shè)立擔(dān)保物權(quán)進行盡職調(diào)查。受讓權(quán)屬不清、有爭議或者設(shè)立有其他物上權(quán)利的不動產(chǎn)可能會讓您陷入糾紛，帶來財產(chǎn)損失。、建設(shè)行政部門核準審批建造的房屋（除歷史形成的合法建筑外），通常屬于違法建筑。租賃或受讓違法建筑，既可能面臨該建筑物被拆除而無法獲得補償?shù)娘L(fēng)險，也要承擔(dān)違法建筑因建筑質(zhì)量安全、消防安全引發(fā)的人身傷亡、財產(chǎn)損失的巨大風(fēng)險，請您務(wù)必慎重。、以物抵債等方式受讓他人的土地使用權(quán)、房屋時，應(yīng)審查是否為集體土地使用權(quán),是否為在集體土地修建對外出售的房屋（俗稱小產(chǎn)權(quán)房）。除法律另有規(guī)定外，您與他人簽署的有關(guān)受讓集體土地使用權(quán)、買賣小產(chǎn)權(quán)房或以物抵債協(xié)議均無法得到法律保護。，預(yù)告登記可以保障買受人將來取得物權(quán)，建議您向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。但您應(yīng)該清楚預(yù)告登記并不直接具有排他的物權(quán)效力，您應(yīng)在能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)向登記機關(guān)辦理所有權(quán)登記；否則，如他人在該房屋或其他不動產(chǎn)上設(shè)定了所有權(quán)或擔(dān)保物權(quán)，您將無法取得協(xié)議約定的不動產(chǎn)。、采礦權(quán)上有建設(shè)項目立項，您可以要求建設(shè)企業(yè)委托具備資質(zhì)的地質(zhì)勘查單位對建設(shè)項目是否對礦產(chǎn)資源構(gòu)成壓覆進行地質(zhì)調(diào)查，并要求建設(shè)企業(yè)向省級國土部門評審中心對是否構(gòu)成壓覆進行評審；對構(gòu)成壓覆礦產(chǎn)資源的，您作為礦業(yè)權(quán)人有權(quán)要求建設(shè)單位在壓覆范圍內(nèi)賠償您相應(yīng)的損失。，建議您在簽署抵押合同時立即與您的客戶到相關(guān)部門辦理登記手續(xù)。僅有抵押合同而未辦理抵押登記，將可能使您不享有抵押權(quán)或者抵押權(quán)不能對抗他人在抵押物上設(shè)定的權(quán)利。不必要的拖延和耽擱將可能使您的權(quán)利劣后于在您之前辦理抵押登記手續(xù)的其他債權(quán)人。同時，請您在主債權(quán)訴訟時效期間屆滿前行使抵押權(quán)，否則您的抵押權(quán)可能得不到人民法院保護。，建議您在簽署合同時立即與您的客戶辦理質(zhì)押擔(dān)保物或者權(quán)利憑證的交接手續(xù)。僅僅簽署質(zhì)押合同而沒有實際占有質(zhì)押物的，法院將無法保護您實現(xiàn)質(zhì)押權(quán)的請求。如果客戶以可以轉(zhuǎn)讓的股權(quán)或商標專用權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，建議您在簽署合同時立即向證券登記機構(gòu)或相應(yīng)知識產(chǎn)權(quán)管理部門辦理出質(zhì)登記。，如果您是抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人、留置權(quán)人，您可以到擔(dān)保財產(chǎn)所在地或者擔(dān)保物權(quán)登記地的基層人民法院通過實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)特別程序，高效維護您的合法利益。二、訂立、履行合同及債權(quán)保護方面的提示，經(jīng)濟形勢變化可能導(dǎo)致部分企業(yè)不能正常履約，少數(shù)企業(yè)可能會利用書面合同的欠缺逃避違約責(zé)任。完備的書面合同對于保證交易安全乃至維系與客戶之間的長久關(guān)系十分重要。建議您盡可能與客戶簽署一式多份的書面合同，保持多份合同內(nèi)容的完全一致并妥善保存。，雙方可能會變更合同內(nèi)容，包括數(shù)量、價款、時間、付款期限等，但為避免紛爭，建議您妥善保管對于證明雙方之間合同具體內(nèi)容具有證明力的下述資料：與合同簽訂和履行相關(guān)的發(fā)票、送貨憑證、匯款憑證、驗收記錄、在磋商和履行過程中形成的信件、數(shù)據(jù)電文（包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等資料。，建議您采取合理方式提請對方注意免除加重或者限制責(zé)任的條款（如加粗加黑），并按對方要求予以說明，否則可能導(dǎo)致該條款無效。凡客戶提供的格式合同，您應(yīng)高度注意關(guān)鍵性條款，對不合理的條款要據(jù)理力爭，必要時可以請專業(yè)律師協(xié)助審查。、使用的制度，杜絕盜蓋偷蓋等可能嚴重危及企業(yè)利益的行為。在簽署多頁合同時加蓋騎縫章并緊鄰合同書最末一行文字簽字蓋章，防止少數(shù)缺乏商業(yè)道德的客戶采取換頁、添加等方法改變合同內(nèi)容侵害您的權(quán)益。、簽訂合同，最好使用您公司的郵箱，如果使用員工郵箱，當員工辭職后，郵箱中的資料可能流失。您使用的郵箱服務(wù)器空間要足夠大，避免因空間不夠而自動刪除；如果因服務(wù)器空間問題需要部分刪除，請務(wù)必將重要的業(yè)務(wù)往來文件保留下來，特別重要的還要打印出來與對方確認，特殊情況還可以通過公證的方式保存。，建議您在有關(guān)介紹信、授權(quán)委托書、合同等文件上盡可能明確詳細地列舉授權(quán)范圍、授權(quán)時間，以避免不必要的爭議。業(yè)務(wù)完成后建議您盡快收回尚未使用的介紹信、授權(quán)委托書、合同等文件。，建議您在與其辦理交接手續(xù)的同時，向該業(yè)務(wù)人員負責(zé)聯(lián)系的客戶發(fā)送書面或電子郵件通知，告知客戶業(yè)務(wù)人員已經(jīng)離職的情況。、脅迫行為的，或者您事后發(fā)現(xiàn)簽署合同時對合同內(nèi)容有重大誤解，或者您認為合同權(quán)利義務(wù)安排顯失公平的，您可以請求法院撤銷合同。但是，請務(wù)必自知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)，否則您將失去請求法院撤銷合同的權(quán)利。當然，您在撤銷權(quán)行使期限內(nèi)提出的請求能否得到法院的支持，還將取決于您所舉示的證據(jù)是否充分。，由于“定金”具有特定的法律含義，請您務(wù)必注明“定金”字樣。您如果使用了“訂金”或“保證金”等字樣，但在合同中沒有明確表述“一旦對方違約將不予返還、一旦己方違約將雙倍返還”的內(nèi)容，法院將無法將其作為定金看待。，在與相關(guān)客戶簽署保證合同時請務(wù)必表述由保證人為債務(wù)的履行提供保證擔(dān)保的明確意思，避免使用由對方“負責(zé)解決”或“負責(zé)協(xié)調(diào)”等含義模糊的表述，否則法院將無法認定保證合同成立。無論您是債權(quán)人還是保證人，建議您在簽署保證合同時寫明保證期間的起止時間。如果沒有明確約定，法律將視保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起六個月。雖然選擇“連帶保證”還是“一般保證”取決于您與客戶之間的談判磋商，但保證合同中務(wù)必寫明“連帶保證”或者“一般保證”字樣。如果沒有明確約定，法院將認定是連帶保證。，采取“一般保證”方式的保證合同所擔(dān)保的債務(wù)到期后沒有償還的，請務(wù)必在保證期間內(nèi)向債務(wù)人和保證人提起訴訟或者申請仲裁。采取“連帶保證”方式的保證合同擔(dān)