【文章內(nèi)容簡介】 3．主要爭論與分歧意見三、養(yǎng)老公寓項目主要對比方案 1．方案描述 2．未被采納的理由四、結(jié)論與建議第三篇：養(yǎng)老公寓可行性研究報告怎么寫?zhàn)B老公寓可行性研究報告怎么寫項目名稱：養(yǎng)老公寓可行性研究報告怎么寫 申報單位：xxx 聯(lián)系人：xxx 電話：xxx 傳真：xxx 編寫時間：xxx 主管部門：xxx 撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢有限公司撰稿時間：2013年9月2日第一篇 總論養(yǎng)老公寓，是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。第二篇 市場分析一、混合型養(yǎng)老院這是目前國內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營模式，它們帶有福利的性質(zhì)但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善機構(gòu)的背景，在經(jīng)營方面享有優(yōu)惠政策，服務(wù)內(nèi)容根據(jù)入住老人要求的不同而有不同的收費標(biāo)準(zhǔn)。體現(xiàn)福利的方面如娛樂設(shè)施全免費，每個月免費體檢等等一些服務(wù)方面。盈利性則表現(xiàn)在收費服務(wù)方面，如： 固定收費的內(nèi)容有入住時的一次性收費和每月收費，主要是針對入住的環(huán)境來制定收費標(biāo)準(zhǔn)； 經(jīng)常性收費的內(nèi)容有護理費和醫(yī)療費用，根據(jù)服務(wù)程度的不同來制定收費標(biāo)準(zhǔn)； 不固定收費體現(xiàn)在某些特殊服務(wù)方面。二、專業(yè)公司經(jīng)營管理這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)以盈利為主要目的，通常是自行出資興建自行管理老年住宅，以出租為主要經(jīng)營方式，收費水平要比福利型養(yǎng)老機構(gòu)的收費水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構(gòu)通過專業(yè)護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機構(gòu)一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì)。國外目前存在的經(jīng)營模式有養(yǎng)老公寓和輔助生活機構(gòu)兩種，國內(nèi)目前還只有養(yǎng)老公寓。三、養(yǎng)老公寓養(yǎng)老公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營模式，居住者的年齡必須在55歲以上。一般來說，養(yǎng)老公寓不提供公共用餐的場所、不組織娛樂活動、不提供交通工具。經(jīng)營管理模式有自住型養(yǎng)老公寓、陪助型養(yǎng)老公寓和特護型養(yǎng)老公寓三種類型。a、自住型養(yǎng)老公寓（Independentliving），不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，只是提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的生活配套設(shè)施，甚至可以完全容納一個高爾夫球場。b、陪助型養(yǎng)老公寓（Assistedliving），向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個人生活方面的需求。c、特護型養(yǎng)老公寓（acutecare），除了上面兩種類型所到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間。根據(jù)中國老齡科研中心的調(diào)查：對于國內(nèi)入住公寓的老年人來說，對服務(wù)的要求以“康復(fù)治療”、“基本生活”和“特殊情況下的醫(yī)護”三大類為主，其中康復(fù)治療、洗衣服務(wù)、打掃衛(wèi)生、定時送餐、特護和醫(yī)生監(jiān)護、提供書報、陪伴老人、代理購物、團體旅游等是老人最希望得到的服務(wù)內(nèi)容。在價格方面，老年人入住老年住宅的時候，最先考慮到的是一次性交納費用的承擔(dān)能力，如房屋總價；然后是在社區(qū)的生活成本，如物業(yè)管理費用、提供服務(wù)的收費方式、交通條件等等；然后是社區(qū)的配套設(shè)施，如社區(qū)醫(yī)院、娛樂中心、老年人活動中心、老齡大學(xué)等等。我國第一個養(yǎng)老公寓1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資舉辦，并向全國開放的民營福利企業(yè)。目前，全國雖然有不同規(guī)模的養(yǎng)老公寓600多家，但并沒有將其作為一種新型產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，國內(nèi)真正有規(guī)模、能夠通過經(jīng)營產(chǎn)生利潤的卻是鳳毛麟角。第三篇 養(yǎng)老公寓需求分析1．中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。，占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。（％），（％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中養(yǎng)老公寓會成為越來越多老年人的首選，對養(yǎng)老公寓的需求會不斷增長。2．觀念的變化。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，（北京晚報2002年10月19日）。％。有47％的老人希望與子女共同生活，％的老人希望與子女分開居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，％認為這種方式很理想，％的老人則希望能分開??；現(xiàn)與子女分開住的老人中，％仍愿與子女分開住，％的則希望與子女同住（《城市規(guī)劃》2002年第3期）?？梢姡袊先恕梆B(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，養(yǎng)老公寓為首選，有的認為“養(yǎng)老公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對養(yǎng)老公寓的需求是加快增長的。第四篇 養(yǎng)老公寓項目建設(shè)存在的問題一、養(yǎng)老公寓投資比普通房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險大投資養(yǎng)老公寓比普通房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險大，短期內(nèi)的市場容易預(yù)測，把握較大，而跨度長的投資，面臨的風(fēng)險更多。如泉州養(yǎng)老公寓規(guī)劃用地10hm2，是集居住、醫(yī)療保健、文體服務(wù)、娛樂等功能于一體的龐大建筑群。該公寓建成后，將是全省地市級養(yǎng)老公寓中條件最好的一個。泉州養(yǎng)老公寓項目從2001年就開始醞釀了，經(jīng)過三年完成征地手續(xù)，2006年全面建成啟用，歷時5年。其間經(jīng)歷了土地、拆遷、建設(shè)等各種風(fēng)險。針對老年人的投資，還要面臨一些老年人在入住時具有支付能力，但一段時間過后，失去了資產(chǎn)或收入，不再具有足夠的支付能力的狀況，養(yǎng)老公寓不能硬性地將老人趕出去，這種風(fēng)險還缺乏社會化的解決方案。二、部分養(yǎng)老公寓入住率低影響投資的積極性我國部分養(yǎng)老公寓入住率低，也使開發(fā)企業(yè)在投資養(yǎng)老公寓時裹足不前。分析入住率低的原因，經(jīng)濟收入低是一個重要因素，但相當(dāng)一部分沒有退休金收入，生活節(jié)儉。如今七八十歲的老人，要么曾經(jīng)沒有正式工作，要么曾經(jīng)有工作但退休金不高，因此，多數(shù)人負擔(dān)不起公寓費用。由于老年人除退休金以外其他收入來源減少，一些老年人的養(yǎng)老金只能維持其基本的生活，顯然單憑老年人自身的收入支付入住養(yǎng)老機構(gòu)的費用是不夠的。其他的經(jīng)濟來源，一方面是老年人子女的資助，另一方面政府要建立機制幫助老年人實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。三、養(yǎng)老公寓開發(fā)建造的難度大養(yǎng)老公寓本身的特殊性使其開發(fā)建設(shè)具有一定的難度。從市場調(diào)查看，養(yǎng)老公寓潛在市場巨大，但有效需求不足，其開發(fā)建設(shè)需投入一定的市場培育工作。第一，養(yǎng)老公寓的建造、設(shè)施不能簡單地滿足老年人一般生理功能的需求，還應(yīng)該考慮老年人在心理、社會等方面的某些特殊需求。由于養(yǎng)老公寓的市場目標(biāo)客源十分明確，推廣時無需進行大規(guī)模的廣告效應(yīng)，但需花費較大的力氣和較長的時間來取得社會對養(yǎng)老公寓概念的認識和接受，示范效應(yīng)、口碑和服務(wù)品牌將成為養(yǎng)老公寓進行市場推廣的有效方式。第二，養(yǎng)老公寓的建設(shè)比一般住宅更為復(fù)雜，建筑施工水平和成本都將高于其他普通住宅，因為養(yǎng)老公寓的細部要求比一般住宅更高、更多。第三，養(yǎng)老公寓應(yīng)具有一定的醫(yī)療設(shè)施。對各地養(yǎng)老公寓30個老人的訪談表明，老年人對于各方面的需求順序，首要的是醫(yī)（醫(yī)療），其次才是食、住、行、衣。在老年人的財務(wù)分配中，優(yōu)先考慮的是醫(yī)療費用有保障，有及時有效的醫(yī)療救助體系。所以養(yǎng)老公寓，醫(yī)療保健特色一定要很明顯。但養(yǎng)老公寓還要忌諱“大而全”、“小而全”，不能把養(yǎng)老公寓做成一個相對封閉的系統(tǒng)，無法與外界環(huán)境發(fā)生信息與服務(wù)交換，無法進行資源的優(yōu)化配置與互補。一些養(yǎng)老公寓片面追求“醫(yī)院化”，門診量很低，管理、服務(wù)、設(shè)備維護的成本十分高昂，而效能卻很低下，實際上造成了服務(wù)資源的長期閑置浪費。可以通過和特定的服務(wù)機構(gòu)建立聯(lián)盟的方式，開發(fā)和利用現(xiàn)有的資源，可以大大減少服務(wù)成本。第四，應(yīng)具有一定的文化娛樂設(shè)施。老年人也要了解整個社會的變化，希望不出自己的居室，就能夠看電視，所以每個房間都需要配備電視機。第五，應(yīng)具有一定的健身設(shè)施。除了具有較好的室外活動環(huán)境，公共活動空間還需配置一定的跑步機、腰腿鍛煉器等健身設(shè)施?？傃灾?，養(yǎng)老公寓的建設(shè)內(nèi)容除一般居住設(shè)施外，還需要包括醫(yī)療護理、文化娛樂、生活服務(wù)等適應(yīng)老年人需要的特殊室內(nèi)設(shè)施、配套設(shè)施和室外環(huán)境空間。第五篇 養(yǎng)老公寓建設(shè)對策建議一、進一步強化老齡觀念，制定、完善相關(guān)政策由于我國目前已進入老年型社會，國家對老齡問題非常重視，成立了全國老齡工作委員會，頒布了《老年人權(quán)益保障法》等一系列為保障老年人的權(quán)利、提高老年人生活質(zhì)量的法律、政策。然而，就目前的情況來看，許多政府部門對老齡問題的重要性還沒有足夠的認識，許多地方政府部門在進行工作規(guī)劃時，甚至沒有老齡工作的觀念，這也是阻礙養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老設(shè)施進一步發(fā)展的重要原因。因此，要進一步強化各級部門的老齡觀念，加強他們對老齡工作的指導(dǎo)，發(fā)揮政府部門的政策制訂、宏觀管理智能。政府要從過去直接包辦，轉(zhuǎn)變?yōu)檫M行宏觀管理，政策指導(dǎo)，制訂政策、法律咨詢、促進交流、輔導(dǎo)培訓(xùn)、典型推廣、指導(dǎo)服務(wù)。政府有關(guān)部門要正確判斷市場需求的趨勢，從宏觀上對各種養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展進行規(guī)劃、調(diào)控和指導(dǎo)，避免盲目建設(shè)，造成資源的浪費。執(zhí)行社會福利社會化的政策，大力扶持發(fā)展民辦老年福利設(shè)施，政府要根據(jù)養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展現(xiàn)狀，給予資金和政策，尤其是政策上的優(yōu)惠，使社會養(yǎng)老機構(gòu)逐步成為自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的經(jīng)濟實體。同時要充分利用現(xiàn)有設(shè)施，積極改建不同形式、不同檔次的老年福利院、護理院、公寓和托老所。各部門和單位的老年服務(wù)設(shè)施要逐步向社會開放，計劃部門要加大對老年服務(wù)設(shè)施的投入，市和區(qū)、縣都要盡快建設(shè)示范性老年服務(wù)設(shè)施。為鼓勵和引導(dǎo)社會力量積極參與，各級計劃、建設(shè)、開發(fā)、規(guī)劃、土地、房管、市政、財政、稅務(wù)、物價、房改、金融等部門應(yīng)給予優(yōu)惠政策的扶持。二、提高養(yǎng)老公寓工作、服務(wù)人員素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量提高養(yǎng)老公寓工作人員的素質(zhì)，加強專業(yè)化的培訓(xùn)，特別是對服務(wù)人員的養(yǎng)老服務(wù)管理、護理等專業(yè)知識和技能的培訓(xùn)。一方面，逐漸提高養(yǎng)老服務(wù)隊伍的專業(yè)化水平，提高養(yǎng)老公寓工作、服務(wù)人員的素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量；另一方面，也要規(guī)范養(yǎng)老公寓服務(wù)人員的管理制度、確保他們的權(quán)益，逐步建立起養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)人員的資格認證、職稱評定體系，確保他們的職業(yè)發(fā)展。穩(wěn)定服務(wù)人員隊伍，從根本上做好服務(wù)老人的工作，促進我國養(yǎng)老設(shè)施向管理、服務(wù)產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、市場化發(fā)展。三、成立行業(yè)協(xié)會，統(tǒng)一、完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目前養(yǎng)老公寓的發(fā)展基本上處于各自發(fā)展的狀況，雖然國家出臺了一些關(guān)于養(yǎng)老機構(gòu)的規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但隨著社會福利社會化的發(fā)展，按照市場經(jīng)濟的要求，這些還是遠遠不夠的。在政府扶持發(fā)展的基礎(chǔ)上，可以有目的的組織一些發(fā)展較好的養(yǎng)老公寓的經(jīng)營者，成立養(yǎng)老公寓的行業(yè)協(xié)會。一方面，政府要發(fā)揮調(diào)控和監(jiān)督的職能；另一方面，要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，使發(fā)展好的帶動發(fā)展不好的，讓協(xié)會的力量進一步規(guī)范和協(xié)調(diào)養(yǎng)老公寓的發(fā)展，逐步改變我國目前養(yǎng)老公寓發(fā)展參差不齊的局面，在發(fā)展的過程中進一步統(tǒng)一、完善養(yǎng)老公寓的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，如居住環(huán)境、娛樂設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量等，使再發(fā)展起來的養(yǎng)老公寓有章可循，做到良性循環(huán)。第六篇 養(yǎng)老公寓項目技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案一、養(yǎng)老公寓項目技術(shù)方案1．養(yǎng)老公寓項目生產(chǎn)方法（包括原料路線）2．養(yǎng)老公寓項目工藝流程 3．養(yǎng)老公寓項目工藝技術(shù)來源4．推薦方案的主要工藝（生產(chǎn)裝置）流程圖、物料平衡圖，物料消耗定額表二、養(yǎng)老公寓項目主要設(shè)備方案 1．養(yǎng)老公寓項目主要設(shè)備選型2．養(yǎng)老公寓項目主要設(shè)備來源（進口設(shè)備應(yīng)提出供應(yīng)方式）3．養(yǎng)老公寓項目推薦方案的主要設(shè)備清單三、養(yǎng)老公寓項目工程方案1．養(yǎng)老公寓項目主要建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案2．養(yǎng)老公寓項目礦建工程方案 3．養(yǎng)老公寓項目特殊基礎(chǔ)工程方案4．養(yǎng)老公寓項目建筑安裝工程量及“三材”用量估算 5．養(yǎng)老公寓項目主要建、構(gòu)筑物工程一覽表第七篇 養(yǎng)老公寓項目主要原材料、燃料供應(yīng)一、主要原材料供應(yīng) 1．養(yǎng)老公寓項目主要原材料品種、質(zhì)量與年需要量 2．養(yǎng)老公寓項目主要輔助材料品種、質(zhì)量與年需要量 3．養(yǎng)老公寓項目原材料、輔助材料來源與運輸方式二、燃料供應(yīng)1．養(yǎng)老公寓項目燃料品種、質(zhì)量與年需要量 2．養(yǎng)老公寓項目燃料供應(yīng)來源與運輸方式三、主要原材料、燃料價格1．養(yǎng)老公寓項目原材料、燃料價格現(xiàn)狀 2．養(yǎng)老公寓項目主要原材料、燃料價格預(yù)測四、編制主要原材料、燃料年需要量表第八篇 總圖、運輸與公用輔助工程一、養(yǎng)老公寓項目總圖布置 1．平面布置 2．豎向布置（1）場區(qū)地形條件（2）豎向布置方案（3）場地標(biāo)高及土石方工程量 3．總平面布置圖 4．總平面布置主要指標(biāo)表二、養(yǎng)老公寓項目場內(nèi)外運輸 1．場外運輸量及運輸方式 2．場內(nèi)運輸量及運輸方式 3．場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備三、養(yǎng)老公寓項目公用輔助工程 1．養(yǎng)老公寓項目給排水工程（1）給水工程。用水負荷、水質(zhì)要求、給水方案（2）排水工程。排水總量、排水水質(zhì)、排放方式和泵站管網(wǎng)設(shè)施2．養(yǎng)老公寓項目供電工程（1）供電負荷（年用電量、最大用電負荷）（2）供電回路及電壓等級的確定（3）電源選擇（4）場內(nèi)供電輸變電方式及設(shè)備設(shè)施 3．養(yǎng)老公寓項目通信設(shè)施（1）通信方式（2）通信線路及設(shè)施 4．養(yǎng)老公寓項目供熱設(shè)施5．養(yǎng)老公寓項目空分、空壓及制冷設(shè)施 6．養(yǎng)老公寓項目維修設(shè)施 7．養(yǎng)老公寓項目倉儲設(shè)施第九篇 養(yǎng)老公寓項目節(jié)能措施一、節(jié)能措施二、能耗指標(biāo)分析第十篇 養(yǎng)老公寓項目節(jié)水措施一、節(jié)水措施二、水耗指標(biāo)分析第十一