【文章內(nèi)容簡介】 及文件。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理條例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 第二部分：市場研究 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。 一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素重點樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）①需求預(yù)測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。②供給預(yù)測供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供給情況（預(yù)測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）①區(qū)域住宅市場簡述,形成時間,各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況,購買人群變化.②區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近35年）,開工量/竣工量,銷售量/供需比,平均售價.③區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢 ①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征,尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征,平均售價,開發(fā)規(guī)模,產(chǎn)品形式,平均銷售率,平均容積率,物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征.③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。④未來23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點⑥結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢,本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式,本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力, ①各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）②結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。,序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項目分值 備注（詳細(xì).）地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設(shè)計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；戶型設(shè)計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高發(fā)展商信譽(yù) 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重合計 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。備注： 1）此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。2）使我們的價格制定更客觀合理。3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 ①市場定位②目標(biāo)市場定位③項目產(chǎn)品定位,主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).④價格定位：項目 銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡月）可租售面積（㎡）備注,寫字間,配套功能,停車場,住宅銷售.第三篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制單位：海南方能投資顧問有限公司編制日期：二O一二年七月目錄第一章總論1第二章項目投資環(huán)境與市場研究7第三章建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 13第四章節(jié)能減排16 合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計規(guī)范38 項目能源消耗種類、數(shù)量及能源使用分布情況39 項目節(jié)能措施及效果分析40第5章 環(huán)境影響評價52第6章 勞動衛(wèi)生與消防55第7章 項目實施進(jìn)度57第8章 項目招投標(biāo)58海南方能投資顧問 網(wǎng)址：://聯(lián)系電話：089866752441更多....房地產(chǎn)項目可行性研究報告道路系統(tǒng)設(shè)計是為人及貨物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本項目車行系統(tǒng)盡可能簡潔。小區(qū)在西側(cè)道路共設(shè)置兩個出入口，采用人車適度分流及混行相結(jié)合的交通方式。機(jī)動車原則上在進(jìn)入小區(qū)后就近進(jìn)入地下車庫，不進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部減少對小區(qū)組團(tuán)內(nèi)部的干擾。在小區(qū)主干道外側(cè)設(shè)置地面停車解決小區(qū)地面停車的問題。 建筑設(shè)計 住宅設(shè)計本工程采用10層單元式渡假公寓。住宅采取拼接形式，住宅布局結(jié)合地形布置，塑造出富于挺拔、動感、流暢的建筑外部形態(tài)，同時還注重各住宅單元內(nèi)部的景觀均好性。度假型標(biāo)準(zhǔn)間式住宅（三個電梯、兩個樓梯）采用以內(nèi)廊式雙面布置小戶型為主，部分套型為一室一廳一衛(wèi)套房。房型滿足多樣化和可變性的要求。建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)格。地中海建筑風(fēng)格其建筑特點是：長長的廊道延伸到盡頭，然后垂直轉(zhuǎn)彎，半圓形高大的拱門，或數(shù)個連續(xù)或垂直交接，墻面通過穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景致。地中海風(fēng)格體現(xiàn)的海洋性，藍(lán)色和和白色的主色調(diào)及其休閑浪漫的高尚生活特質(zhì)與海南特有的陽光，海洋和休閑生活非常吻合。地中海風(fēng)管建筑具有浪漫優(yōu)雅，久而彌新的特點。與基地所處的海南海濱旅游休閑的氣氛相一致。該風(fēng)格建筑也將以其獨特的形體和風(fēng)格塑造整個城市的容貌，塑造這座城市的文化風(fēng)貌，繼而成為構(gòu)成城市形象的一部分。在建筑群體空間的塑造當(dāng)中，利用各建筑單元的層數(shù)不同，形成錯落有致的建筑天際線，在單體中重點處理建筑的陽臺、樓梯間、窗臺、屋頂樓臺等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識別性。建筑風(fēng)格以典雅、莊重、清新為主基調(diào)，以配合高尚住宅小區(qū)的整體定位。無障礙住宅單元布置在小區(qū)內(nèi)交通較方便的位置，住宅出入口設(shè)計殘疾人坡道，一部電梯為無障礙電梯，其他部分如樓梯、出入口、衛(wèi)生間等也滿足相應(yīng)的要求。 公共配套公共建筑根據(jù)規(guī)劃要求及區(qū)位特點，并結(jié)合居民的出行進(jìn)行設(shè)計。地下機(jī)動車庫和機(jī)房——在小區(qū)中心綠化下面設(shè)計一個地下機(jī)動車停車庫，消防水池及泵房，換熱站。地下機(jī)動車庫面積合計7878平方米，設(shè)有兩個對外出口滿足消防規(guī)范要求，總停車數(shù)量為90輛。社區(qū)服務(wù)及物業(yè)——主要設(shè)置在小區(qū)入口處2樓一層裙房部分，面積上符合《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》。結(jié)構(gòu)方案 設(shè)計依據(jù)。：規(guī)范取值，基本風(fēng)壓值WO=㎡（50年一遇）。（單體結(jié)構(gòu)設(shè)計時與按澄邁當(dāng)?shù)財?shù)據(jù)作調(diào)整）樓面(屋面)使用活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：臥室、客廳、㎡餐廳、廚房、㎡㎡㎡㎡地下車庫、㎡㎡㎡㎡。，設(shè)計地震分組為第一組。、規(guī)程《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB 500682001《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（2006版）GB 500092001《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB 500102010《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB 500112010《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB 500072002《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》JGJ32010 GB50003－2001 JGJ94—2008 GB50223—2008 建筑分類等級本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，抗震設(shè)防類別為乙類，結(jié)構(gòu)抗震等級為三級。地下室防水等級為二級。地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級。：高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，純地下室部分采用框架結(jié)構(gòu)。樓面、室面板采用鋼筋混凝土樓板；地下室周圈采用鋼筋混凝土擋墻。，因此上部結(jié)構(gòu)在適當(dāng)部位設(shè)置溫度縫兼抗震縫，分縫后結(jié)構(gòu)若超過55m，則在中間適當(dāng)部位設(shè)置施工后澆帶。 基礎(chǔ)方案本工程目前尚未進(jìn)行工程地質(zhì)勘察，因此本工程基礎(chǔ)擬采用鋼筋砼樁筏基礎(chǔ)。 結(jié)構(gòu)材料基礎(chǔ)混凝土：C30混凝土，基礎(chǔ)墊層采用100厚C15素混凝土。地下室混凝土抗?jié)B等級為P6級。上部結(jié)構(gòu)混凝土：墻柱C30C40梁、板及樓梯C30混凝土。填充墻體：內(nèi)外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。鋼材：鋼材Q235B；鋼筋梁柱主筋HRB400級鋼筋，梁柱箍采用HPB300級鋼筋，板鋼盤HRB400級鋼筋。本工程主體結(jié)構(gòu)整體分析計算采用中國建筑科學(xué)研究院研制“多層及高層建筑結(jié)構(gòu)空間有限元分析與設(shè)計軟件SATWE”。本工程基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)采用“基礎(chǔ)工程計算機(jī)輔助設(shè)計JCCAD”進(jìn)行計算分析。為了控制好開發(fā)成本，進(jìn)而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，優(yōu)化設(shè)計將貫穿整個結(jié)構(gòu)設(shè)計全階段。優(yōu)化思路并不是簡單的減少鋼筋用量，而是通過調(diào)整構(gòu)件剛度的比例關(guān)系，充分利用和發(fā)揮構(gòu)件的受力特點和作用，使整體結(jié)構(gòu)達(dá)到安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性的統(tǒng)一，從而使結(jié)構(gòu)設(shè)計達(dá)到優(yōu)化。給排水系統(tǒng)方 概況本工程2棟10層和2棟9層居住及渡假為主的住宅組成，地下室為車庫（含設(shè)備用房）。本次設(shè)計范圍內(nèi)建設(shè)總用地面積：，總建筑面積：55422平方米。 設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（2009年版）GB 500152003《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（2005版）GB 5004595《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（2005版）GB 500842001《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB 5006797《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB 501402005《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB500132006《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB50014－2006《建筑給水鋼塑復(fù)合管管道工程技術(shù)規(guī)范》CECS125:2001《建筑給水聚丙烯管道工程技術(shù)規(guī)范》GB/T50349—2005《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》GB5017693《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB501892005《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施節(jié)能專篇》（2007） 設(shè)計范圍室內(nèi)給排水、消防設(shè)計室外給排水、消防設(shè)計 給水系統(tǒng)水源：地塊由周邊市政道路上給水管網(wǎng)供水。用水量標(biāo)準(zhǔn)住生活用水定額：250L/人日kh= t=24h商業(yè)生活用水定額：8L/㎡日 kh==12澆灑道路及場地用水定額：2L/㎡次 一日一次一次2h綠化用水定額：㎡次 一日一次一次2h用水量估算最大日用水量約為650m179。/d，最大時用水量約為28m179。/h（澆灑道路及場地用水、綠化用水不計入最大小時用水量）。消防水量計算：室外消防用量為30L/S、最大一幛建筑室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40L/S、噴淋系統(tǒng)用水量為78L/S，消防總水量為148L/S。生活給水系統(tǒng)由基地用邊市政道路上市政給水管網(wǎng)中引入一路DN200給水管，在基礎(chǔ)內(nèi)再分成兩二路（一路供生活、一路供消防），分設(shè)水表計量，水表設(shè)于室外埋地水表井內(nèi)。各建筑物生活給水由生活變頻供水設(shè)備供水。澆灑道路及場地用水、綠化用水由小區(qū)生活給水管網(wǎng)靠市政水壓直接供水。本工程不設(shè)置集中熱水供水系統(tǒng)，其它部分休息室衛(wèi)生間內(nèi)洗浴熱水和廚房熱水可采用獨立和容積式電熱水器供應(yīng)。室內(nèi)生活給水管道采用塑鋼管，室外給水管管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。室內(nèi)衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器沖洗水箱的一次沖水量不大于6L，水嘴采用陶瓷閥芯水嘴，洗手盆設(shè)置撳壓式水嘴，小便器和蹲便器沖洗選用感應(yīng)式?jīng)_洗閥，以減少水資源的浪費。水泵采用低噪聲水泵，并采取隔聲、減振措施，使