【文章內容簡介】 自行改造項目模式土地權屬人自行改造的模式指的是由土地權屬人主動采取土地權屬人自行改造的模式。在流程上需要有項目單位向拆遷辦提交“三舊”改造申請，再通過各級審批，最后按照文件及文件批復執(zhí)行操作。而項目申請主體（如業(yè)主委員會或居委會）需要在項目啟動前，充分征詢全體業(yè)主意見，再按照有關法律法規(guī)中涉及業(yè)主利益事項按有關規(guī)定進行表決，表決同意通過由申請主體向項目所屬街道辦提出改造申請。街道辦事處再會同社區(qū)居委會及相關部門，確定改造用地范圍，編制改造規(guī)劃、拆遷補償安置方案和實施計劃，報區(qū)“三舊”改造協(xié)調領導小組聯(lián)合審核，再上報區(qū)政府批準?；局R“三舊”指什么？“三舊”改造是廣東特有的舊城改造辦法。三舊分別指的是：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居。舊城鎮(zhèn)主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。包括因產業(yè)調整而搬遷或者停產的工業(yè)所留下的舊廠房、舊倉庫；上世紀80年代及以前的棚戶、簡屋、單層磚混結構等建筑結構簡陋、外觀環(huán)境差的危舊居民用房；物業(yè)價值低于土地價值的舊商鋪等。改造項目應確定最小面積，以體現(xiàn)整體改造效益，其最小面積應由每個地區(qū)因地制宜確定。如佛山確定為：低層建筑應不小于500平方米，多層建筑不小于1000平方米，中高層、高層居住建筑不小于2000平方米，高層公共建筑不小于2500平方米。舊廠房 主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內的舊廠房以及嚴重影響城市觀瞻的臨時建筑。包括上世紀90年代及以前建設的臨時建筑、單層簡易結構舊廠房；；與土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃用地性質不符，占用灘涂、農田等生態(tài)用地的違章建設廠房；地均產出低于100萬元/畝的低效工業(yè)工地；國家禁止類和淘汰類產業(yè)的舊廠房；廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業(yè)污染物排放未100%達標的舊廠房；能耗和水耗高于國家和省規(guī)定的產品能耗、水耗限額標準的舊廠房等。舊村居主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內的城中村；大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產業(yè)園區(qū)占據(jù)的園中村；不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”。具體包括上世紀80年代及以前的磚土結構建筑；不符合國家規(guī)范和地方技術標準的各項指標的城中村、園中村；違法違章建筑、單家獨戶的舊村居；水、電等基礎設施，體育、衛(wèi)生等公共服務設施，交通、消防、生態(tài)環(huán)境等嚴重滯后的，不適宜居住的空心村、園中村等。三舊改造相關指示文件關于貫徹省政府推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地若干意見的實施意見 佛山市人民政府辦公室文件佛府辦〔2009〕261號 各區(qū)人民政府，市政府有關部門、直屬有關機構: 為深入貫徹落實省政府《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號，以下簡稱《若干意見》），確保我市“三舊”改造工作規(guī)范有序推進，實現(xiàn)嚴格保護耕地和節(jié)約集約用地的目標，經市政府同意，并結合我市實際，提出如下實施意見：一、進一步提高對“三舊”改造工作重要性和緊迫性的認識推進“三舊”改造工作，是我市經濟社會實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。改革開放以來我市用3倍的建設用地增加率換取30倍的經濟增長，土地資源對經濟社會的快速發(fā)展起著關鍵的支撐作用。但是，目前我市國土資源開發(fā)強度已達到33%，不可能繼續(xù)沿用土地規(guī)模擴張換取經濟發(fā)展的老路子。與此同時，我市已利用土地普遍存在著低效、粗放的用地現(xiàn)象，通過“三舊”改造，激活土地的再次利用，進一步提升土地集約化利用水平，這必將成為我市經濟發(fā)展的二次動力，對加快實現(xiàn)“現(xiàn)代制造基地、產業(yè)服務中心、嶺南文化名城，美麗富裕家園”的發(fā)展目標，實現(xiàn)經濟社會的可持續(xù)發(fā)展有的重大的現(xiàn)實意義。省委、省政府高度重視大力推進“三舊”改造工作，出臺了《若干意見》，為我市推進“三舊”改造工作指明了方向。我市是廣東省“三舊”改造試點市，國土資源部主要領導也要求我市堅定不移地走下去和先行先試。因此，我市各級黨委、政府要積極組織宣傳發(fā)動，層層召開動員大會和經驗交流會，學習貫徹《若干意見》精神，在原有工作的基礎上，進一步加強領導，強化責任，落實目標任務，全力以赴推進“三舊”改造工作向縱深發(fā)展。二、總體要求和基本原則（一）總體要求以科學發(fā)展觀為指導，按照經濟社會發(fā)展總體規(guī)劃的要求，圍繞提升經濟社會發(fā)展承載能力和綜合競爭力的需要，切實轉變發(fā)展觀和用地觀。著力盤活存量建設用地，進一步挖掘潛力，節(jié)約集約利用土地。遵循“全面探索、封閉運作、結果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農田面積和建設用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進“三舊”改造工作。將“三舊”改造與農村土地整治有機結合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進土地綜合整治。以推進“三舊”改造工作為載體，實現(xiàn)建設用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，完善城市功能和提升城市形象，努力建設生產發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會和諧、人民群眾充滿幸福感的新佛山。（二）基本原則政府引導，市場運作。政府統(tǒng)一組織，制定專門政策，充分調動政府、集體、土地原使用權人及相關權利人的積極性，吸引社會各方廣泛參與，實現(xiàn)多方共贏，確保國有、集體資產的保值、增值。政府要正確引導，加強監(jiān)管，確保改造規(guī)范推進。明晰產權，保障權益。調查摸清“三舊”現(xiàn)狀，做好“三舊”土地的確權登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地，未經確權、登記，不得改造。正確處理“三舊”改造過程中的經濟、法律關系，切實保障土地權利人的合法權益，維護社會穩(wěn)定。統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進。統(tǒng)籌經濟社會發(fā)展和資源環(huán)境保護，依據(jù)國土規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，科學制定“三舊”改造規(guī)劃，并強化規(guī)劃的統(tǒng)籌管控作用。嚴格界定“三舊”改造范圍，對列入改造范圍的，必須編制控制性詳細規(guī)劃和改造方案，有序推進。嚴禁擅自擴大“三舊”改造政策的適用范圍。節(jié)約集約，提高效率。通過市場運作和公開規(guī)范的方式，強化市場配置土地，促進土地高效利用。嚴格執(zhí)行土地使用標準，提高土地使用強度。創(chuàng)新機制方法，強化土地資源、資產、資本“三位一體”管理，實現(xiàn)土地利用效益的最大化。尊重歷史，客觀公正。既要做好與國家法律政策的銜接，防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為，又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性，妥善解決歷史遺留問題。要科學合理地制定改造方案和配套政策，改造利用與完善手續(xù)相掛鉤，做到公開、公平、公正。三、合理確定“三舊”改造范圍（一）合理確定“三舊”改造范圍圍繞產業(yè)結構調整和轉型升級、城市形象提升和功能完善、城鄉(xiāng)環(huán)境改善、建設社會主義新農村等戰(zhàn)略目標，在有利于耕地保護、土地進一步節(jié)約集約利用、產出和效益進一步提高的前提下，我市下列土地列入“三舊”改造范圍：根據(jù)城市規(guī)劃建設需要，進行城中村改造的用地；因城市基礎設施和公共設施建設需要或實施城市規(guī)劃要求，進行舊城鎮(zhèn)改造的用地；布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產和環(huán)保要求的工業(yè)用地；產業(yè)“退二進三”企業(yè)的工業(yè)用地；須按產業(yè)調整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進行改造的集體舊物業(yè)用地；國家產業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類產業(yè)轉為鼓勵類產業(yè)或以現(xiàn)代服務業(yè)和先進制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產業(yè)的原廠房用地；布局分散、不具保留價值、公共服務設施配套不完善的村莊；因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調整為商服用地或其他用途，不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）；國土資源部“萬村土地整治”示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村；城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點中農村建設用地復墾區(qū)域；1其它經區(qū)級或以上人民政府認定屬“三舊”改造范圍的用地。（二）“三舊”改造項目的認定應同時符合以下條件擬改造項目用地符合土地利用總體規(guī)劃和實施計劃、“三舊”改造專項規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃和我市產業(yè)發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境保護要求；擬改造項目屬于“三舊”改造或屬于市或區(qū)人民政府認定的“節(jié)能減排”范圍；擬改造項目用地在土地利用現(xiàn)狀圖或衛(wèi)星影像圖（或航片、正射影像圖）上顯示為已有上蓋建筑物的建設用地。四、科學編制“三舊”改造規(guī)劃和實施計劃（一）開展全市“三舊”用地的調查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖上標注，并列表造冊，建立數(shù)據(jù)庫。（二）根據(jù)“三舊”改造工作總體要求和原則，市人民政府負責組織編制《佛山市“三舊”改造專項規(guī)劃》。各區(qū)人民政府要根據(jù)《佛山市“三舊”改造專項規(guī)劃》認真組織編制“三舊”改造地區(qū)的控制性詳細規(guī)劃和改造方案，以指導“三舊”工作的開展。今后，根據(jù)實際情況確需對“三舊”改造專項規(guī)劃作局部調整或修改的，由區(qū)人民政府報市人民政府批準后實施。（三）各區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃編制“三舊”改造實施計劃。各區(qū)“三舊”改造計劃報市“三舊”辦備案。（四）“三舊”改造不涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設用地轉為國有土地的，“三舊”改造方案由區(qū)人民政府審批；“三舊”改造涉及完善土地征收手續(xù)和集體建設用地轉為國有土地以及城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤的，“三舊”改造方案由區(qū)人民政府編制，逐級上報審批。程序如下：各區(qū)根據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃按項目或分片區(qū)制訂“三舊”改造具體實施方案報市人民政府審核；市人民政府將各區(qū)的“三舊”改造方案單獨或匯總報省人民政府審批；改造方案批準后，各區(qū)根據(jù)批準的方案分類辦理供地手續(xù)，有關供地方案報市國土資源局備案。五、因地制宜，采用多種運作方式進行“三舊”改造（一）政府為了城市基礎設施和公共設施建設或實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改造需要調整使用土地的，由政府依法收回、收購土地使用權，納入政府土地儲備。納入土地儲備的具體程序、價格確定，按市及各區(qū)有關文件規(guī)定執(zhí)行。（二）舊城鎮(zhèn)改造范圍內，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，鼓勵原土地使用權人自行進行改造。但原土地使用權人須擁有改造范圍內全部土地權屬才能申請。自行改造方案由區(qū)“三舊”辦牽頭組織各成員單位審核同意后報區(qū)人民政府批準。涉及的劃撥土地使用權和改變土地用途（包括經營性用途）以及延長土地使用年限可免土地收購儲備和公開交易，采取協(xié)議出讓方式出讓，并按現(xiàn)行規(guī)定繳納土地出讓金。規(guī)劃、國土、建設等部門根據(jù)區(qū)政府的批復意見分別辦理相關手續(xù)。（三）舊城鎮(zhèn)改造范圍內，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，各地塊的使用權人可共同成立項目公司聯(lián)合自行改造；或市場主體與其他土地權利人協(xié)商簽訂土地轉讓合同，在落實相關補償安置措施的前提下，自行收購改造范圍內的多宗地塊及地上房屋建筑后，申請對收購的地塊取得拆遷許可后進行集中改造，改造的相關規(guī)定和辦理程序與上述原土地使用權人自行改造一致。區(qū)以上國土資源部門根據(jù)收購人的申請，將分散的土地歸宗，為收購人辦理土地變更登記手續(xù)。收購改造范圍內的多宗地塊涉及出讓年限不一致的，應統(tǒng)一出讓年限，涉及補交地價款的按規(guī)定辦理。（四）屬于“三舊”改造和“節(jié)能減排”項目的舊廠房在符合規(guī)劃前提下改為經營性用途的，原用地單位可向區(qū)“三舊”辦提出自行改造的申請，改造的相關規(guī)定和辦理程序參照上述原土地使用權人自行改造規(guī)定辦理。（五）“三舊”改造涉及收回或者收購土地的，原則上以貨幣方式補償，確實需要以置換方式置換土地使用權的，由區(qū)國土資源部門審核同意并報區(qū)人民政府批準后實施。（六）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模范圍內的舊村莊改造，農村集體經濟組織申請將集體建設用地轉國有的，經村民（代表）大會表決同意后向區(qū)國土資源部門申請，按程序逐級上報省人民政府批準。區(qū)人民政府根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃組織實施。其中，確定為農村集體經濟組織使用的，在建新必須拆舊的前提下，交由農村集體經濟組織依照規(guī)劃自行改造或與有關單位合作開發(fā)建設。（七）土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模范圍外的舊村莊改造，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，除屬于市、區(qū)人民政府應當依法征收的外，可由農村集體經濟組織或者用地單位在建新必須拆舊的前提下依照規(guī)劃自行組織實施，并可參照舊城鎮(zhèn)改造的相關政策辦理。（八）舊村莊改造涉及拆舊建新騰挪的合法用地，確能實現(xiàn)拆舊復耕的，可根據(jù)國土資源部的相關規(guī)定，納入城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點，涉及新增建設用地和占用農用地（耕地）的，由市國土管理部門安排專用周轉指標。周轉指標的具體使用和管理按照國家和省的規(guī)定辦理。（九）“三舊”改造涉及的農村集體建設用地用于房地產開發(fā)的，必須轉為國有土地并按規(guī)定繳納土地出讓金；該房地產用地轉讓時（包括聯(lián)建合建），按規(guī)定須在土地交易中心公開交易。（十）農村集體自行出資開發(fā)其名下的集體建設用地和國有建設用地，或其名下的集體建設用地和國有建設用地過戶到該農村集體全資擁有的項目公司名下時，在村民（代表）大會表決同意的前提下，經區(qū)“三舊”辦牽頭有關成員單位討論同意并報區(qū)人民政府批準后，可免公開交易。（十一）經批準自行改造的“三舊”改造項目，工程未竣工驗收前不得轉讓（包括股東變更）。確實無法完成的，由政府按改造前土地用途的基準地價收回建設用地使用權。六、關于分類完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)問題（一）沒有合法用地手續(xù)且已使用的建設用地用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前，依照原國家土地管理局1995年3月11日發(fā)布的《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》進行確權，經公告無異議后直接辦理建設用地確權登記發(fā)證手續(xù)。用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間，用地時已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協(xié)議，且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛，迄今被征地農民無不同意見的，依照1988年修訂的《中華人民共和國土地管理法》有關規(guī)定，落實處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀完善征收