【文章內(nèi)容簡介】 利用零散地塊，投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，滿足地區(qū)設(shè)施承載力的需要；（2）根據(jù)城市規(guī)劃的功能布局，政府對不適應(yīng)城市發(fā)展要求的舊城或失去功能的廠房用地進行改造，并為因改造產(chǎn)生的失業(yè)工人提供免費培訓，為原改造范圍內(nèi)的居民提供最低生活保障；（3）政府統(tǒng)征統(tǒng)購被納入城市建成區(qū)的農(nóng)村用地，為失地農(nóng)民提供全面的社會保障。2．政府主導更新型：（1）政府統(tǒng)一對舊城區(qū)、舊廠房進行翻新、修葺，通過租金和稅費的優(yōu)惠吸引商業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)進駐；（2）允許升級改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。3．政府主導改建型：（1）政府主導拆遷補償?shù)裙ぷ?，統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和建筑改造的建設(shè)與資金投入；（2）政府制定合理補償標準，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會保障和再就業(yè)培訓。4．政府主導整治型：（1）編制專門的保護規(guī)劃，使新建筑的形式、色彩、層數(shù)和尺度與歷史建筑保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（2）成立改造工作專項部門，監(jiān)管保護范圍內(nèi)的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區(qū)人口壓力，提升居民生活品質(zhì)。（二）政府與市場合作模式政府前期負責拆遷賠償、土地整理等工作，后期進行政策指導和規(guī)范市場行為，引入社會資金進行市場化運作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：1．政府與市場合作新建型：（1）“政府主導、公眾參與、市場化運作”相結(jié)合，進行“陽光拆遷”；規(guī)范拆遷流程、操作方法，建立監(jiān)督渠道，實現(xiàn)拆遷過程的“全透明”；（2）政府出資進行舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，保障一定資金進行過渡安置。2．政府與市場合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開發(fā)商共同進行拆遷、土地整理與重新建設(shè)；（2）引入市場資金發(fā)展休閑、生態(tài)旅游業(yè)，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化。3．政府與市場合作改建型：（1）政府主動調(diào)整用地功能，引入社會資金參與土地前期整備，共同進行土地開發(fā)經(jīng)營與管理；（2）合理制定開發(fā)強度，平衡改造收益，降低改造難度。（三）集體主導模式由村集體成立經(jīng)濟發(fā)展公司進行改造，政府負責協(xié)作或給予扶持政策，可采用集體主導的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下： 1．集體主導新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉(zhuǎn)啟動地塊，建設(shè)公寓式新村；（2）對遷出騰空的部分舊村實施拆遷，建設(shè)公寓式住宅，用于安置舊村內(nèi)其它村民；（3）政府予以相關(guān)配套設(shè)施和政策的支持。2．集體主導改建型：（1）在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補償面積部分）作價入股籌集改造資金；（2）村民參與整個開發(fā)，并按照商議的比例分紅，保證村民長期收入。3．集體主導整治型：（1）編制村莊整治規(guī)劃和詳細規(guī)劃，指導建設(shè)；（2）集體提供資金進行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。（四）集體與市場合作模式村民以土地入股形式與開發(fā)商共同改造舊村，享受利潤分紅。減少拆遷補償和征地費用；或由村集體提供項目用地，由開發(fā)商墊資建設(shè)，建成后讓開發(fā)商擁有數(shù)年的租賃經(jīng)營權(quán)，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造，具體策略如下：1．集體與市場合作新建型：（1）拆遷資金主要來源于市場，由村集體與開發(fā)商共同運作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開發(fā)商對建成后物業(yè)贏利的分紅；（3）改造后部分鋪位無償租給開發(fā)商經(jīng)營，將其他鋪位的租金用于抵償建設(shè)費用。2．集體與市場合作更新型：（1）引入市場投資獲得啟動資金，對村居進行改建、翻新，成為藝術(shù)家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經(jīng)濟的收益，開展村莊人居環(huán)境整治，實現(xiàn)村級經(jīng)濟良性循環(huán)發(fā)展。3．集體與市場合作改建型：（1）以集體土地產(chǎn)權(quán)置換開發(fā)商改造物業(yè)，獲得補償與利潤分紅；（2）不再另行補償村民宅基地，只按照國家有關(guān)政策補償村民住宅建設(shè)成本和拆遷安置過渡。四、三舊改造的實施與組織程序“三舊改造”是在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下對現(xiàn)有低效利用的建設(shè)用地進行“二次開發(fā)”，通過進行土地資源整合和統(tǒng)籌規(guī)劃，提高土地資源利用效益，引導產(chǎn)業(yè)升級與集聚發(fā)展，充分拓展和適度預(yù)留城市發(fā)展空間，其操作過程基本可歸納為五個步驟(圖1)。其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲備進行改造，也可在政府相關(guān)政策約束下由原土地使用權(quán)人自行改造，或者市場主體收購相鄰多宗地塊進行集中改造。但佛山市現(xiàn)有的“三舊改造”項目基本都是在“政府引導、市場主體”框架下進行的，即由政府通過制定相關(guān)政策引導市場主體參與，開發(fā)主體在符合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃下靈活地選擇改造方式，協(xié)調(diào)多方利益與共享價值增值的過程。五、三舊改造的運作機制國有建設(shè)用地改造運作機制：“政府引導、社會參與，市場運作、三方共贏”三舊改造主要是通過土地轉(zhuǎn)讓，引導市場主體對其進行二次開發(fā)，實現(xiàn)土地集約效益的提升和舊區(qū)物質(zhì)更新。在其整理運作過程中政府通過優(yōu)惠政策如稅收減免、行政性收費減免、土地出讓金返撥、專項基金支持等等扶持和鼓勵市場主體(開發(fā)商)參與改造項目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進項目改造的全面推進；另一方面政府為市場主體(開發(fā)商)進入開辟的“綠色通道”，降低開發(fā)商的市場風險，增加了營利空間，增強了其參與開發(fā)的意愿與動力。而其整理結(jié)果將使政府通過公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市空間物質(zhì)及其產(chǎn)業(yè)更新，實現(xiàn)規(guī)劃發(fā)展意圖；開發(fā)商則在政策扶持的有利條件下，通過經(jīng)營收益回收成本并獲取利潤；居民則通過拆遷補償收入或遷入新的社區(qū)，實現(xiàn)了住區(qū)環(huán)境的改善和收入的提高，從而 6最終實現(xiàn)參與多方共享土地價值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個機制，通過引入市場資本75億元，由政府主導拆遷安置、開發(fā)商主導開發(fā)建新。佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建則由開發(fā)商主導改造，引入新產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)置換，也基本遵循這一機制。集體建設(shè)用地改造運作機制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯(lián)合開發(fā)”，“轉(zhuǎn)為國有，市場運作”集體建設(shè)用地改造運作機制較為復雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設(shè)直接更新、聯(lián)合開發(fā)和轉(zhuǎn)化國有土地后更新三種機制(圖3)。除了都能獲得政府相關(guān)政策扶持外，直接進行更新整理項目可以是通過村集體自主成立項目公司、投入資金改造，實現(xiàn)物業(yè)經(jīng)濟更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過拆舊建新方式集中建設(shè)的農(nóng)民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來的土地建設(shè)廣東夏西國際橡膠城，實現(xiàn)了村集體經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場運作改造，開發(fā)商和