【文章內容簡介】 工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外”。人民法院在司法審判活動中，對這種嚴格限制土地用途的做法應當依法予以支持。實踐中，市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方在與受讓方簽訂的土地使用權出讓合同中，一般均要寫明所出讓地塊的用途，這既是所有權人的一種權利體現(xiàn)，也是政府主管部門行使管理權的方式之一。也正因為如此，按照合同約定的用途開發(fā)、利用該地塊就成為合同另一方當事人即土地使用權受讓方的義務。按照《城市房地產管理法》第十七條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。如果土地使用者違反該規(guī)定，擅自變更土地使用權出讓合同約定的土地用途，即屬于根本違約，出讓人根據(jù)《合同法》第九十四條第(四)項之規(guī)定，向人民法院提起解除合同訴訟請求的，應當予以支持。《解釋》第六條規(guī)定：“受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持?！睂徟袑嵺`中，在審理此類糾紛案件時應注意以下問題：第一，只有土地使用權出讓合同的出讓方，才有權以本條《解釋》作為依據(jù)，提起民事訴訟，請求解除合同。因為，本條《解釋》的適用范圍是十分明確的，條文在整篇司法解釋中的位置本身也說明其針對的是土地使用權出讓合同。人民法院受理的另一類案件——土地使用權轉讓糾紛案件中，盡管轉讓方和受讓方也可能在合同中對土地用途作出約定，在合同履行過程中同樣可能出現(xiàn)受讓方違反合同約定的土地用途的情形，但轉讓方卻不能依據(jù)本條《解釋》提起民事訴訟，請求解除合同，而只能依據(jù)《合同法》的有關規(guī)定起訴，人民法院也不能以本條《解釋》作為支持轉讓方解除合同的依據(jù)。第二，對于擅自改變土地使用權出讓合同中約定的土地用途的認定。實踐中，土地使用權出讓合同多為制式合同，其中，一般均對土地用途作出較為明確的約定。但由于各地在政策掌握上的差別以及一些特殊地塊的特殊要求，不同的土地出讓合同對所出讓的地塊的用途要求不盡相同。有的在用途部分僅僅規(guī)定商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地，只要土地使用權人不違反這一規(guī)定，擅自改變用途即可。例如：出讓地塊為商業(yè)用地時，土地使用權人無論是建商廈和建賓館都不違反合同約定。但如果國家是為了建設一個既定項目而將土地出讓給某一土地使用權人，則可能在土地出讓合同中將用途約定得十分具體，例如：國家可能出讓某一地塊建交通樞紐，一旦受讓方違反合同約定擅自改變土地用途，出讓方即可請求解除合同。也就是說，人民法院在審理這類案件中，一般不對當事人在出讓合同中約定的土地用途的合理性進行審查，也不支持受讓方以原合同中關于土地用途的約定不合理為由進行的抗辯。當然，如果出讓方在訴訟中就其所出讓使用權的地塊的用途對受讓方提出的要求與出讓合同中的約定不符，例如：出讓方提出當時受讓方承諾在出讓土地上建賓館，后來卻改為建商廈，為此請求解除合同，但出讓合同中卻只寫明“商業(yè)用地”，則人民法院也不應支持其解除合同的訴訟請求。六、土地使用權轉讓合同的效力認定從《解釋》起草之初，對土地使用權的轉讓問題就始終圍繞如何理解適用《城市房地產管理法》第三十七條、第三十八條的規(guī)定展開爭論?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；(二)按照出讓合同約定進行投資，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件?！钡谌邨l規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權，不符合第三十八條規(guī)定條件的，不得轉讓。據(jù)此，有觀點認為，只要不完全具備第三十八條規(guī)定的條件，即應認定轉讓合同無效，但如果在起訴前符合轉讓條件，可以認定轉讓合同有效，這樣可有效規(guī)范土地交易行為，防止投機炒地，也符合當前的立法精神。相反觀點則認為，根據(jù)我國現(xiàn)行的民事法律規(guī)定，物權變動采取的是債權契約+交付(或登記)的原則，債權契約只是當事人就某項財產的買賣達成協(xié)議，只有經過動產交付或者不動產權屬變更登記后，方可發(fā)生物權變動的效力，因此，交付或登記與合同是相互獨立的。對土地使用權轉讓合同，只要符合《民法通則》所規(guī)定的民事行為有效條件，合同即成立生效，至于轉讓人是否取得土地使用權證書，轉讓的標的物是否達到《城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定的條件，能否完成轉讓行為，只是合同履行的問題，并不影響合同的效力，可通過瑕疵擔保責任制度對受讓人進行救濟。借鑒大陸法系的立法例，只有在合同標的物客觀自始不能的情況下，才認定無效，嗣后不能的合同仍為有效。如《德國民法典》第306條，“以不能給付為標的的合同無效”。因此，對不符合《城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定條件的土地使用權轉讓合同，不能認定為無效合同。對上述兩種觀點，我們認為均有不妥之處。既不能按照第一種意見一概認定合同無效，也不能采納第二種觀點全部認定有效。按照《城市房地產管理法》第三十八條的規(guī)定，土地使用權轉讓應當具備兩個條件：一是取得土地使用權證書，二是轉讓的土地應達到一定的法定投資條件。因此，對土地使用權轉讓合同的效力認定應區(qū)分兩種情況予以處理。一是轉讓方未取得土地使用權證書訂立的土地使用權轉讓合同，二是轉讓的土地未達到法定的投資條件。(一)對轉讓方未取得土地使用權證書訂立的土地使用權轉讓合同效力的認定首先，從土地使用權轉讓的性質看，因土地使用權是出讓方與受讓方以合同形式合意創(chuàng)設的一種對國有土地的占有、使用、處分、收益的用益物權，土地使用權轉讓即是該用益物權的變動，在性質上屬于物權變動的范疇。因此，土地使用權轉讓自應受物權變動原則的規(guī)制，而物權變動采取何種原則由物權變動的立法模式所決定。依通說，我國現(xiàn)行法律關于物權變動系采債權形式主義的立法模式。該模式又稱意思主義與登記或交付相結合的物權變動模式，指物權因法律行為發(fā)生變動時，當事人除有債權合意外，尚需踐行登記或交付的法定方式。該模式將物權變動的時間界限確定在物的交付或者登記之時，而沒有確定為意思表示一致的時候，如果沒有進行動產的交付或不動產登記，物權不發(fā)生變動。該立法模式原則上雖然要求以交付或登記行為作為標的物所有權移轉的表征，但并不承認物權合意的存在，認為債權合同就是所有權移轉的內在動力和根本原因。如，根據(jù)我國《民法通則》第七十二條第二款規(guī)定：按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。從該規(guī)定可以看出，基于合同發(fā)生的所有權轉移，一般以交付為準，以所有權移轉作為債權契約的當然結果，無需另有所有權轉移的合意，但當事人之間僅有債權契約，而尚未交付，仍不發(fā)生所有權轉移。此外，在《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》、《城市私有房屋管理條例》對土地權屬的變更、房屋所有權的移轉也均明確規(guī)定實行登記。土地使用權轉讓作為不動產物權變動的一種形態(tài)，其轉讓行為自應適用該物權變動原則的規(guī)制，即土地使用權進行轉讓時，當事人之間除訂立債權合同外，尚需踐行土地使用權權屬變更登記的法定方式后方可發(fā)生物權變動的效力。其次，根據(jù)我國法律規(guī)定，土地使用權的轉讓行為，應通過合同的形式進行，合同行為為基礎行為，只有在合同有效成立的前提下，才發(fā)生合同的履行問題，才有不動產權屬變更登記問題。據(jù)此，土地使用權的轉讓正是基于合同發(fā)生的物權變動，而土地使用權轉讓合同就是當事人以轉讓土地使用權的意思表示為內容，以發(fā)生債法上的給付義務為效果的民事法律行為，屬于債權法律行為。按照債權形式主義立法模式下的物權變動原則，土地使用權轉讓合同即是當事人就土地使用權轉讓達成的意思表示的債權合同，該合同成立生效后，還必須通過履行土地使用權權屬變更登記行為才能實現(xiàn)物權變動，而不能直接發(fā)生物權變動的效果。由于土地使用權轉讓是通過合同行為進行的一種物權變動形態(tài)，合同行為為物權變動的基礎行為，因此，對合同行為的效力認定關系到物權變動的能否。按照債權形式主義立法模式下的物權變動原則，物權變動的合同和物權變動本身是相互區(qū)分的，根據(jù)該原則的要求，物權變動中的債權合同是所有權移轉的內在動力和根本原因，基于合同發(fā)生的所有權轉移，雖然一般以交付或者登記為準，但所有權移轉是債權契約的當然結果。當然當事人之間僅有債權契約，而尚未交付或者登記，也不發(fā)生所有權轉移。在此物權變動原則下，以發(fā)生物權變動為目的的債權合同，屬于債權法律關系的范疇，其成立生效應依據(jù)債權法、合同法的規(guī)定，標的物是否成就、能否交付，物權是否發(fā)生變動，只是合同履行的結果問題，并非當然是合同的生效要件，決不能以合同不能履行或者物權沒有發(fā)生變動來反推合同無效。土地使用權轉讓合同作為物權變動的根本原因和內在動力，其成立生效應當符合債權合同的生效條件。債權合同的生效條件是指能夠按照當事人意思表示的內容發(fā)生法律效果應當具備的條件。合同的有效條件涉及法律對已經成立的合同進行價值判斷的標準，就其性質而言，主要是對當事人意思表示品質的要求，所以，傳統(tǒng)民法理論又把合同的有效條件稱為“意思表示的有效要件”，這也是民法平等、自愿、合同自由等原則對合同民事行為成立生效的本質要求。根據(jù)《民法通則》第五十五條和《合同法》的有關規(guī)定，債權合同的生效應當具備三個條件：(1)行為人具有相應的民事行為能力；(2)意思表示真實；(3)不違反法律或者社會公共利益。據(jù)此，土地使用權轉讓合同的成立只要具備上述條件，即可依法生效。第三，對轉讓方未取得土地使用權證書訂立的土地使用權轉讓合同的效力認定。根據(jù)《城市房地產管理法》第三十八條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當取得土地使用權證書。已如前述，土地使用權轉讓合同是以土地使用權發(fā)生物權變動為目的債權合同，而合同的標的物土地使用權作為一種民事財產權利——用益物權，其自身包含有處分權能，處分的對象為權利自身。當事人行使民事權利處分權能，就是法律上的處分行為，屬于民事法律行為的一種，將產生民事權利變動的結果。當事人如要實現(xiàn)這一目的，僅僅達成物權變動的合意是不夠的，還必然要享有對土地使用權處分的權能，即取得土地使用權證書，成為土地使用權的權利主體，才能行使旨在引起土地使用權發(fā)生物權變動的處分行為。所以，土地使用權證書的取得是土地使用權轉讓必須具備的條件，轉讓方只有取得土地使用權證書才可藉此表明其為該出讓土地使用權的權利主體，才依法享有處分該土地使用權的權利，這也是為防止土地交易市場空買空賣，穩(wěn)定土地交易市場秩序的有效手段。在民法上，對民事權利的處分行為如由權利人行使為有權處分，如由非權利人行使則為無權處分。轉讓方未取得土地使用權證與受讓方訂立的土地使用權轉讓合同，就屬于無權處分的情形。處分行為是指以引起民事權利的變動為目的的法律行為，因它在不同的物權變動立法模式下，含義有所區(qū)別，所以，在對無權處分效力的認定上也大相徑庭。在以《法國民法典》為代表的債權意思主義物權變動模式下，物權變動法律效果的發(fā)生系于當事人的債權意思，所以，就物權變動而言，與處分行為意義相當?shù)?，就是當事人之間所訂立的以發(fā)生物權變動為目的的債權合同。而在以《德國民法典》為代表的物權形式主義物權變動模式下，由于物權變動采取了原因和結果的區(qū)分原則，處分行為是與負擔行為相對應的一種法律行為。因此，就買賣而言，處分行為就不是指作為債權合同的買賣合同，而是指獨立于買賣合同這個負擔行為的、直接引起標的物所有權轉移的物權行為。在以《奧地利民法典》為代表的債權形式主義物權變動模式下，由于并不認同有獨立于債權合同的物權行為的存在，因而在解釋論上，對處分行為的理解應與債權意思主義的物權變動模式相同，即處分行為是指以物權變動為目的的所訂立的債權合同。由此可見，在不同的物權變動模式下，處分行為所指有所不同，對無權處分行為的含義也相應的有所區(qū)別：在債權意思主義和債權形式主義的物權變動模式下，無權處分行為實際是指，對特定標的物沒有處分權的當事人所訂立的、以引起標的物物權變動為目的的債權合同，典型的如出賣他人之物所訂立的買賣合同；而在物權形式主義的物權變動模式下，無權處分行為則是指，對標的物沒有處分權的當事人所進行的，以引起標的物物權變動為目的的物權行為。對無權處分行為的效力認定，不同的立法模式有不同的結果。在債權意思主義的物權變動模式下，《法國民法典》第1599條規(guī)定：“就他人之物所成立的買賣，無效。”這就明確將作為無權處分行為典型形態(tài)之一的出賣他人之物的買賣合同，確認為無效。而《日本民法典》和《意大利民法典》雖效法《法國民法典》采用債權意思主義的物權變動模式，但在出賣他人之物的買賣合同的效力上，持不同作法。《日本民法典》第560條規(guī)定：“以他人權利為買賣標的物時，出賣人負有取得該權利并移轉于賣受人的義務。”第561條規(guī)定：“于前條情形，出賣人不能取得其賣掉的權利并移轉于賣受人時，買受人可以解除契約。但是，如果買受人于契約當時，已知該權利不屬于出賣人，則不得請求損害賠償?！笨梢姡毡久穹ㄉ?，出賣他人之物的買賣合同屬于生效合同?！兑獯罄穹ǖ洹返?478條第1款：“如果締結契約之時出賣人不享有買賣物的所有權，則出賣人承擔使買受人取得物的所有權的義務。”這也表明，出賣他人之物的買賣合同屬于生效合同。在以《德國民法典》為代表的物權形式主義的物權變動模式下，是將無權處分行為認定為效力待定。即非權利人所為的處分并非自始無效，而是效力待定，其效力是可以補正的。補正的方法包括權利人的追認、處分人取得標的物以及處分人被權利人所繼承并且權利人對遺產債務負無限責任。其中第一種補正方法具有溯及既往的效力，第二、三種補正方法則不具有溯及既往的效力。我國臺灣地區(qū)民法典繼受了《德國民法典》有關物權變動模式的規(guī)定，該法典第118條規(guī)定：“(1)無權利人就權利標的物所為的處分，經有權利人之承認始生效力。(2)無權利人就權利標的物為處分后，取得其權利者，其處分自始有效。”我國臺灣學者基于該條規(guī)定，認為無權處分行為屬于效力待定的法律行為。由于物權形式主義的物權變動模式下，與物權變動有關的處分行為專指物權行為而言，所謂無權處分行為效力待定，效力待定的就是物權行為，而并非是關于債權合同的規(guī)定。對于債權合同的效力，我國臺灣地區(qū)的學界及實務界的通說觀點是“處分人享有處分權是處分行為的有效條件，當事人不享有標的物的處分權，并不影響債權合同的效力”。以買賣合同為