【正文】 者不按時(shí)支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，轉(zhuǎn)讓人則不得不通過(guò)與之協(xié)商或者進(jìn)行訴訟以求重新將土地使用權(quán)變更登記至自己名下，這樣，不僅增加了當(dāng)事人的訟累，也給房地產(chǎn)管理部門增加了負(fù)擔(dān)，增加了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中的不穩(wěn)定因素。八、對(duì)“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”問(wèn)題的處理對(duì)司法實(shí)踐中因“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”引發(fā)的糾紛問(wèn)題，是否應(yīng)在司法解釋中加以規(guī)定，經(jīng)歷了一個(gè)多次反復(fù)的過(guò)程。反對(duì)觀點(diǎn)認(rèn)為，“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”現(xiàn)象不具普遍性，而且也難以分別情況確立處理原則，不宜在司法解釋中加以規(guī)定。贊成觀點(diǎn)認(rèn)為，“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”現(xiàn)象雖沒(méi)有“一房數(shù)賣”行為具有普遍性，但是現(xiàn)實(shí)客觀存在，且發(fā)生的糾紛情況復(fù)雜，也正是由于缺乏統(tǒng)一明確的處理原則，才急需通過(guò)司法解釋予以規(guī)定，以解決審判實(shí)踐中的難題。我們考慮到“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”引發(fā)的糾紛具有一定的特殊性，明確處理原則對(duì)解決此類糾紛有指導(dǎo)意義，經(jīng)研究討論，傾向性意見認(rèn)為應(yīng)保留對(duì)“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”糾紛的處理規(guī)定。在如何處理“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”引發(fā)的糾紛問(wèn)題上，《解釋》第十條的規(guī)定糾正了法發(fā)(1996)2號(hào)《解答》第十四條(土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定各合同無(wú)效)對(duì)“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”合同效力按無(wú)效認(rèn)定處理的做法，在認(rèn)可數(shù)個(gè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同均為有效的前提下，受讓方均要求履行合同的，總結(jié)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，區(qū)別不同情況確定了不同的處理原則。首先，根據(jù)我國(guó)立法確立的物權(quán)變動(dòng)原則規(guī)定’，對(duì)已經(jīng)辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行土地交付等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持。第二，對(duì)均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，按照土地利用效益原則，參照合同履行的程度，由先行合法占有投資開發(fā)的受讓方與轉(zhuǎn)讓方訂立的合同先行履行。第三，對(duì)均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)的，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請(qǐng)求履行合同的應(yīng)予支持。第四，合同均未履行，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用的原則，依法成立在先的合同受讓方請(qǐng)求履行的，應(yīng)予支持。無(wú)法取得土地使用權(quán)的受讓方請(qǐng)求解除合同、返還已付轉(zhuǎn)讓款及利息、賠償損失的，應(yīng)予支持。九、轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)合同糾紛的處理原則在該部分，按照我國(guó)土地市場(chǎng)中存在的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的三種形式，對(duì)由此引發(fā)的糾紛，《解釋》分別作出了處理規(guī)定。(一)劃撥土地使用權(quán)人經(jīng)批準(zhǔn)辦理出讓手續(xù)進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓我國(guó)劃撥土地使用權(quán)作為商品能夠進(jìn)行交易的歷史是從1990年國(guó)務(wù)院頒布具有歷史意義的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》開始的。在此前由于劃撥土地使用權(quán)是國(guó)家將土地?zé)o償交由土地使用者使用，因此《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批?！眹?guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條規(guī)定，“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得任意轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。由此可見，劃撥土地的使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓。但隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是土地市場(chǎng)的繁榮，使得一些劃撥土地的使用權(quán)人為獲取利益，將劃撥土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象增加。對(duì)于以劃撥土地為標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓合同是否違反國(guó)家的禁止性規(guī)定而導(dǎo)致合同無(wú)效，因缺乏統(tǒng)一的規(guī)定，審判實(shí)踐中做法不一。有觀點(diǎn)認(rèn)為，從原則上講，劃撥土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，但不意味著存量的劃撥土地不能夠進(jìn)入市場(chǎng)，劃撥土地可以通過(guò)一定形式和程序轉(zhuǎn)為出讓土地，從此意義上講，劃撥土地使用權(quán)是可以處分的。我們認(rèn)為此觀點(diǎn)忽視了劃撥土地本身的特性，也忽視了此時(shí)劃撥土地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)化為出讓土地使用權(quán)的現(xiàn)實(shí)。從現(xiàn)行法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以得出結(jié)論，劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓是法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，如果違反，按照《合同法》第五十二條的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。為此，《解釋》第十一條首先明確規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。”但為了使土地得到最大化利用，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》第四十五條同時(shí)也規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押……(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金?！睋?jù)此，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)有關(guān)政府土地管理部門批準(zhǔn)，并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金后，可以轉(zhuǎn)讓。應(yīng)當(dāng)申明的是，此時(shí)轉(zhuǎn)讓的已不是劃撥土地的使用權(quán)，而是已是轉(zhuǎn)化為出讓土地的使用權(quán)。對(duì)實(shí)踐中未經(jīng)批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)就轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的應(yīng)如何處理，也是《解釋》要解決的問(wèn)題。如國(guó)有企業(yè)要進(jìn)入市場(chǎng)，就要使用其資產(chǎn)從事各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其中自然也包括對(duì)土地資產(chǎn)的市場(chǎng)利用，導(dǎo)致大量的存量劃撥土地自發(fā)進(jìn)入市場(chǎng)。如果人為地禁止這種利用，勢(shì)必限制國(guó)有企業(yè)的生存和發(fā)展，并且往往是禁而不止。而現(xiàn)行的“先交出讓金再入市”的規(guī)則，在企業(yè)普遍缺乏資金的情況下，實(shí)際上也難以操作。另一方面，機(jī)關(guān)和事業(yè)單位以國(guó)家財(cái)政投入不足為理由，也紛紛自行將自己使用的劃撥土地投入經(jīng)營(yíng)性用途。這樣，便形成了所謂“土地隱形市場(chǎng)”。面對(duì)大量“土地隱形市場(chǎng)”的存在，要求劃撥土地使用權(quán)一律“先出讓后轉(zhuǎn)讓”，不但會(huì)嚴(yán)重限制土地的流轉(zhuǎn)，還會(huì)使土地市場(chǎng)上的更多合同歸于無(wú)效。這不僅不符合《合同法》的立法本意，還因?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)的目的在于對(duì)土地的使用，土地轉(zhuǎn)讓后，土地的受讓者往往已對(duì)土地進(jìn)行了投入，合同無(wú)效后，會(huì)帶來(lái)返還的麻煩，且不利于對(duì)土地的有效利用。因此，在一些情況下，對(duì)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力是是否可以允許補(bǔ)正呢?從理論上講，合同效力的補(bǔ)正即對(duì)合同的效力進(jìn)行修正，使合同轉(zhuǎn)化為有效合同。合同效力的補(bǔ)正分為無(wú)效合同的效力補(bǔ)正和效力待定合同的效力補(bǔ)正。前者是指當(dāng)事人對(duì)于無(wú)效合同進(jìn)行修正，消除其違法內(nèi)容，從而使合同變?yōu)橛行Ш贤?。后者是指合同欠缺有效要件，能否發(fā)生當(dāng)事人逾期的法律效力尚未確定，只有經(jīng)過(guò)有權(quán)人的追認(rèn)，才能化欠缺有效要件為符合有效要件，發(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效力。劃撥土地轉(zhuǎn)讓合同的效力補(bǔ)正屬于無(wú)效合同的效力補(bǔ)正，合同效力補(bǔ)正制度的設(shè)立，既可以保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，又能促成交易，維護(hù)市場(chǎng)秩序。從司法解釋的制定過(guò)程看，涉及合同效力補(bǔ)正的規(guī)定最早出現(xiàn)在最高人民法院1995年底制定的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》中，其中第二十五條關(guān)于“商品房的預(yù)售方，持有土地使用證，也投入一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定預(yù)售合同有效”的規(guī)定，在審判實(shí)踐中起到了促進(jìn)當(dāng)事人積極履行合同、防止當(dāng)事人一方惡意主張合同無(wú)效、維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的作用。隨后，1999年底最高人民法院《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋(一)》中的第九條也規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)得，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同未生效。”由此肯定法律、行政法規(guī)規(guī)定的某些合同的批準(zhǔn)、登記手續(xù)在一定的期限內(nèi)是可以補(bǔ)辦的?！斗康禺a(chǎn)管理法》實(shí)施后，《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第二十五條的規(guī)定仍然被很多法院參照適用，為此最高人民法院2003年4月出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條借用了該條司法解釋的精神，規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。這一規(guī)定對(duì)于體現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思，減少無(wú)效合同，促進(jìn)房地產(chǎn)的流通，起到了積極的作用。根據(jù)合同效力補(bǔ)正的原理和已有的司法實(shí)踐，《解釋》第十一條后半段根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條的規(guī)定，延續(xù)以往司法解釋的規(guī)定模式，明確了“起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。據(jù)此規(guī)定，原劃撥土地使用權(quán)人在起訴前經(jīng)過(guò)政府主管部門的追認(rèn)批準(zhǔn)，在與政府辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為出讓土地的使用權(quán)人，而根據(jù)出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。(二)對(duì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的受讓方直接辦理土地出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定處理依前述，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)辦理出讓手續(xù)后可以轉(zhuǎn)讓。但由于劃撥土地使用權(quán)人與政府辦理出讓手續(xù)，不僅需要交納一筆數(shù)目可觀的土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書，還要將土地使用權(quán)再次變更至受讓方名下。因此實(shí)務(wù)中很少有通過(guò)先出讓后轉(zhuǎn)讓的形式轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的情況，更多的是由劃撥土地的受讓方直接與政府辦理土地出讓手續(xù)。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款即是針對(duì)此種情況所作的規(guī)定。按照此種形式，當(dāng)受讓方從政府部門受讓土地后，即成為出讓土地使用權(quán)人。而原劃撥土地使用權(quán)人與受讓方之間訂立的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同如何認(rèn)定，是審判實(shí)踐中經(jīng)常遇到的問(wèn)題。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，由合同的受讓方與政府主管部門直接簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并交付土地出讓金，是《房地產(chǎn)管理法》確認(rèn)的方式。該法第三十九條第一款規(guī)定“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”。由此也可以看出，該規(guī)定同時(shí)對(duì)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力給予了肯定。但由于土地使用權(quán)出讓合同是由政府主管部門與受讓方簽訂的，隨著原有劃撥土地使用權(quán)的消滅和新的出讓土地使用權(quán)的取得，原劃撥土地使用權(quán)人與受讓方之間合同的性質(zhì)就發(fā)生了變化，事實(shí)上產(chǎn)生了政府與劃撥土地使用權(quán)人、受轉(zhuǎn)讓人三者之間的關(guān)系，政府將劃撥土地使用權(quán)從原劃撥土地使用權(quán)人手中收回，再出讓給受讓方；原劃撥土地使用權(quán)人同意政府收回其劃撥土地的使用權(quán)，是因?yàn)榭梢缘玫揭欢ǖ氖找?，按理說(shuō)政府要給予一定的補(bǔ)償，但由于政府收回土地的行為源于原劃撥土地使用權(quán)人將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方按照雙方合同的約定需支付給原劃撥土地使用權(quán)人相應(yīng)的價(jià)款，此筆款項(xiàng)可視為對(duì)原劃撥土地使用權(quán)人土地被收回的補(bǔ)償，只是給予補(bǔ)償?shù)闹黧w應(yīng)是受讓方，而不是政府。因?yàn)橹挥性瓌潛芡恋厥褂脵?quán)人的轉(zhuǎn)讓行為，受讓方才能與政府訂立土地出讓合同，取得該宗土地的使用權(quán)；而對(duì)于原劃撥土地使用權(quán)人讓出土地可能帶來(lái)的不利益，應(yīng)當(dāng)由受讓方給與補(bǔ)償?；诖耍督忉尅返谑l規(guī)定將劃撥土地使用權(quán)人與受讓方之間簽訂的轉(zhuǎn)讓合同在受讓方與政府部門辦理出讓土地手續(xù)后，定位于按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。由轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)化為補(bǔ)償性質(zhì)的合同，符合當(dāng)事人間的意思表示。劃撥土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓土地的目的是為了獲取一定的利益，受讓方受讓土地是為了取得土地的使用權(quán)，但由于劃撥土地未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)人與受讓方之間訂立的土地轉(zhuǎn)讓合同是無(wú)效的。為了減少無(wú)效合同的大量出現(xiàn)，促使土地資源的有效利用，本條規(guī)定將在起訴前政府部門同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方直接辦理土地出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)性為補(bǔ)償性質(zhì)的合同。這樣做不僅可以避免當(dāng)事人間的合同無(wú)效，還可以使各方當(dāng)事人的合同目的得以實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，將轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)化為補(bǔ)償性質(zhì)的合同，也符合無(wú)效法律行為的轉(zhuǎn)換原理。法律行為轉(zhuǎn)換多半發(fā)生在法律行為因未具備某類型法律行為所規(guī)定的意思以外的其他要件，如登記或票據(jù)的法定方式，而當(dāng)事人約定的因素，以具備其他類型法律行為的全部要件?！蔽覈?guó)法律目前沒(méi)有關(guān)于法律行為轉(zhuǎn)化的規(guī)定，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第112條的規(guī)定：“無(wú)效之法律行為，若具備他法律行為之要件，并因其情形，可認(rèn)當(dāng)事人若知其無(wú)效，即欲為他法律行為者，其他法律行為，仍為有效。”在將轉(zhuǎn)讓合同作為補(bǔ)償性質(zhì)的合同給予認(rèn)定后，如何對(duì)劃撥土地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，一般認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)人取得劃撥土地是無(wú)償?shù)模蚨?dāng)國(guó)家收回土地時(shí)不應(yīng)給其任何補(bǔ)償，但事實(shí)上，劃撥土地使用權(quán)人在取得劃撥土地使用權(quán)時(shí)往往是付出一定代價(jià)的，比如劃撥土地使用權(quán)人獲取得如果是一片居民住宅地，他就要負(fù)責(zé)拆遷、安置等，而這筆費(fèi)用是很大的，盡管政府會(huì)給予一定的幫助，用地者也要負(fù)擔(dān)很大的一部分費(fèi)用。又如，國(guó)家劃撥給劃撥土地使用權(quán)人的土地為一片荒地，劃撥土地使用權(quán)人要想利用這片土地，還要進(jìn)行大量的投入，由生地變?yōu)槭斓兀?dāng)國(guó)家收回時(shí)，該宗地已不需要進(jìn)行太大的投入了。這種對(duì)劃撥土地使用權(quán)人利益的忽視會(huì)減低用地者開發(fā)土地的積極性?！督忉尅穼潛芡恋厥褂脵?quán)人與受讓方之間的合同定位于補(bǔ)償合同的規(guī)定可以彌補(bǔ)法律規(guī)定的這一不足，并肯定了在劃撥土地使用權(quán)變動(dòng)過(guò)程中必然存在的利益驅(qū)動(dòng)，同時(shí)為該種利益界定了法律性質(zhì)——補(bǔ)償金。補(bǔ)償性質(zhì)的合同屬于無(wú)名合同，是一方當(dāng)事人對(duì)另一方當(dāng)事人所失利益的補(bǔ)償。受讓方對(duì)于劃撥土地使用權(quán)人的補(bǔ)償，包括對(duì)土地的占有、使用和地上物、拆遷安置的費(fèi)用。根據(jù)《民法通則》第八十條“國(guó)家所有的土地，可以依法由全民所有制單位使用，也可以依法由集體所有制單位使用，國(guó)家保護(hù)它的使用、收益的權(quán)利”的規(guī)定，土地使用權(quán)包括使用和收益兩項(xiàng)權(quán)能。劃撥土地使用權(quán)作為一項(xiàng)土地使用權(quán)，自然應(yīng)包括使用和收益兩項(xiàng)權(quán)能。其中的收益權(quán)是指通過(guò)占有、使用而獲取土地利益的權(quán)利，此處的土地利益既包括使用土地的收益，由包括使用土地的便利。另外，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第二十二條第一款“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府一方批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為”的規(guī)定，受讓方對(duì)于劃撥土地使用權(quán)人的補(bǔ)償還包括對(duì)地上房屋及其他附著物等財(cái)產(chǎn)、人員安置等費(fèi)用的補(bǔ)償。該司法解釋在向社會(huì)公開征求意見時(shí)，許多人提出應(yīng)對(duì)補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容進(jìn)行具體的規(guī)定，明示哪些補(bǔ)償是合理的，哪些補(bǔ)償是不合理的?？紤]到劃撥土地使用權(quán)人與受讓方之間訂立的價(jià)款所包含的內(nèi)容可能是復(fù)雜多樣的，司法解釋無(wú)法給予具體的規(guī)定，以免掛一漏萬(wàn)，因此，只是對(duì)合同的性質(zhì)作出認(rèn)定。需要強(qiáng)調(diào)的是，由轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)化為補(bǔ)償性質(zhì)的合同后，并不是意味著合同就一定是有效的，還要根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)合同的效力作出具體的認(rèn)定。(三)對(duì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的受讓方直接取得劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定處理《房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二款規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理”。這一規(guī)定是針對(duì)轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)不具備出讓條件的另一方式的特別規(guī)定。這里所稱不具