【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 劃具有一定的時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同，營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行效果也不一樣。策劃書(shū)正文部分主要包括：(一)策劃目的要對(duì)本營(yíng)銷(xiāo)策劃所要達(dá)到的目標(biāo)，宗旨樹(shù)立明確的觀點(diǎn)，作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)上存在的問(wèn)題紛繁多樣，但概而言之，也無(wú)非六個(gè)方面：初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗(yàn)。尚無(wú)一套系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途，原有的營(yíng)銷(xiāo)案已不適應(yīng)新的形勢(shì)，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷(xiāo)方案。企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷(xiāo)策略。發(fā)展商原營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷(xiāo)計(jì)劃。房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷(xiāo)案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。發(fā)展商在總的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案下，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案。一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)文案中，對(duì)策劃書(shū)的目的說(shuō)的非常具體，都會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷(xiāo)策劃。我們通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位，又抽調(diào)出大批市場(chǎng)調(diào)研人員深入市場(chǎng)，針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研，從而說(shuō)明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、近期利益及對(duì)長(zhǎng)期系列影響的重要性，要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組、各環(huán)節(jié)部門(mén)達(dá)成共識(shí)，完成任務(wù)，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。(二)、分析當(dāng)前的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境狀況對(duì)同類(lèi)樓盤(pán)及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況、樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略，采取正確的營(yíng)銷(xiāo)策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析。樓盤(pán)的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況。市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況，樓盤(pán)目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)策略效果如何，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。目標(biāo)客戶(hù)群體對(duì)樓盤(pán)的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景。對(duì)樓市影響因素進(jìn)行分析。主要是對(duì)影響樓盤(pán)銷(xiāo)售的不可控因素進(jìn)行分析。如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)心理及文化層次等，對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì)。(三)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析。所謂的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案，就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營(yíng)銷(xiāo)策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀進(jìn)行問(wèn)題分析，一般營(yíng)銷(xiāo)中存在的具體問(wèn)題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項(xiàng)目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷(xiāo)售。項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶(hù)冷落。項(xiàng)目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶(hù)群體的購(gòu)買(mǎi)興趣。樓盤(pán)價(jià)格定位不當(dāng)。目標(biāo)客戶(hù)群體定位缺乏科學(xué)性，使銷(xiāo)售渠道不暢。促銷(xiāo)方式不佳，客戶(hù)不了解樓盤(pán)。廣告投入太少，難以啟動(dòng)市場(chǎng)。銷(xiāo)售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶(hù)有不滿(mǎn)情緒。售后服務(wù)缺乏保證，客戶(hù)購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷(xiāo)中存在的問(wèn)題。針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀、劣勢(shì)。從問(wèn)題中找劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶(hù)群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿(mǎn)足，抓住主要目標(biāo)客戶(hù)群作為營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。(四)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營(yíng)銷(xiāo)策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷(xiāo)售率為%，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售日期為XX天。(五)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)宗旨一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷(xiāo)策略。以樓盤(pán)主要目標(biāo)客戶(hù)群體為銷(xiāo)售重點(diǎn)。建立起暢通的銷(xiāo)售渠道，不斷拓展銷(xiāo)售區(qū)域。競(jìng)爭(zhēng)策略通過(guò)前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達(dá)到最佳效果。1)項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使樓盤(pán)迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。2)功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來(lái)說(shuō)，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的。樓盤(pán)功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售提供了有力的保證。3)樓盤(pán)品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹(shù)立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí)。4)樓盤(pán)包裝：樓盤(pán)作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場(chǎng)銷(xiāo)售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤(pán)給目標(biāo)客戶(hù)群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿(mǎn)意的包裝策略。5)價(jià)格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則。銷(xiāo)售當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境。周邊樓盤(pán)的質(zhì)量及銷(xiāo)售狀況。樓盤(pán)自身的客觀條件。銷(xiāo)售戰(zhàn)略及銷(xiāo)售進(jìn)度安排。發(fā)展商的成本及營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的同類(lèi)樓盤(pán)價(jià)格為參考，使樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力，若發(fā)展商以樓盤(pán)價(jià)格為銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定。銷(xiāo)售渠道。項(xiàng)目目前銷(xiāo)售渠道狀況如何對(duì)銷(xiāo)售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)銷(xiāo)售代理商的銷(xiāo)售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。廣告宣傳計(jì)劃。(1)、原則服從公司整體營(yíng)銷(xiāo)宣傳策略，樹(shù)立樓盤(pán)形象，同時(shí)塑造企業(yè)品牌形象。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品牌形象的個(gè)性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。不定期地配合階段性的促銷(xiāo)活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行。(2)、廣告目標(biāo)建立并樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象。明確提出將項(xiàng)目包裝成何種效果。有力促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。(3)、廣告方式全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B透。(4)、廣告風(fēng)格自始至終將樓盤(pán)推廣語(yǔ)、LOGO等貫穿樓盤(pán)銷(xiāo)售推廣過(guò)程中。重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)。注重積累發(fā)展商及樓盤(pán)品牌，凸顯豐厚的文化底蘊(yùn)。強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實(shí)、自然、以情動(dòng)人為主，其它為輔。(5)、賣(mài)點(diǎn)整合 項(xiàng)目適合炒作的概念。樓盤(pán)所具有的各種功能，各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣(mài)點(diǎn)。(6)實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告各銷(xiāo)售時(shí)段廣告。如銷(xiāo)售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、公開(kāi)發(fā)售期、鞏固期(入伙期)。節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷(xiāo)廣告。把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時(shí)間提高樓盤(pán)知名度。具體行動(dòng)方案根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密、cao作性強(qiáng)有不失靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以最低的費(fèi)用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營(yíng)銷(xiāo)側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)。六、策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算。這一部分記載的是整體營(yíng)銷(xiāo)方案推進(jìn)過(guò)程中的費(fèi)用投入，包括營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的總費(fèi)用，階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費(fèi)用預(yù)算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)具體分析制定。第三篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)市場(chǎng)定位潛力分析 □ 市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)分析 □ 市場(chǎng)定位的可行性評(píng)價(jià) □ 項(xiàng)目市場(chǎng)定位品牌戰(zhàn)略策劃□ 名稱(chēng)確定建議及推廣名確定 □ 樓盤(pán)風(fēng)格確定 □ 建筑用料的建議 □ 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的挖掘及提練□ 小區(qū)環(huán)境營(yíng)造—空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境□ 小區(qū)景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)(環(huán)境規(guī)劃)□ 電梯的設(shè)置□ 停車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)要點(diǎn)、車(chē)位比例及安排 □ 會(huì)所功能內(nèi)容劃分及概念的提煉 □ 裝修標(biāo)準(zhǔn)□ 社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目配置建議 □ 物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目建議 [項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃] □ 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段性劃分□ 項(xiàng)目分期推出的戰(zhàn)術(shù)部署及促銷(xiāo)手法建議 □ 市場(chǎng)進(jìn)攻要點(diǎn)有切入法建議(入市時(shí)機(jī))□ 價(jià)格策略制定□ 價(jià)格體系及付款方式原則 □ 現(xiàn)場(chǎng)包裝要點(diǎn) □ 賣(mài)場(chǎng)包裝要點(diǎn) □ 賣(mài)場(chǎng)促銷(xiāo)要點(diǎn) □ 展銷(xiāo)會(huì)舉辦方案 □ 外銷(xiāo)方案制定□ 制定CS系統(tǒng)(顧客滿(mǎn)意系統(tǒng))□ AIDAS原理(階段性促銷(xiāo)活動(dòng)策劃)□ 模型制作指導(dǎo)□ 收集市場(chǎng)反饋信息及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)方案 □ 分銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)輔助措施□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)□ 公關(guān)推廣方案(政府機(jī)關(guān)及集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的可能性建議)[廣告、宣傳、推廣設(shè)計(jì)](一)品牌識(shí)別礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)—標(biāo)志(LOGO)標(biāo)準(zhǔn) 1)展示系統(tǒng)設(shè)計(jì) □ 地盤(pán)形象設(shè)計(jì) □ 工地圍墻展示設(shè)計(jì)□ 工地路牌、樓體招示布、工程進(jìn)度牌 □ 售樓形象展示 □ 售樓處外觀展示指導(dǎo) □ 售樓處內(nèi)部形象定位指導(dǎo) □ 售樓處設(shè)計(jì)建議□ 樣板房形象定位、效果建議 □ 售樓處展板保保創(chuàng)意建議 □ 看樓車(chē)體外觀設(shè)計(jì)□ 售樓人員服裝設(shè)計(jì)、保安服裝建議 2)展示系統(tǒng)設(shè)計(jì) □ 售樓書(shū)、折頁(yè)□ 售樓合同及相關(guān)文件格式 □ 價(jià)目表、付款方式單頁(yè)設(shè)計(jì) □ 工作證(卡)、售樓人員名片 □ 辦公事務(wù)用品 3)廣告類(lèi)規(guī)范 □ 報(bào)紙廣告標(biāo)準(zhǔn)格式 □ 電視廣告標(biāo)準(zhǔn)格式 □ 手提袋 4)售樓導(dǎo)示系統(tǒng) □ 樣板房導(dǎo)示牌 □ POO彩旗式吊旗設(shè)計(jì) □ 各類(lèi)標(biāo)示牌 □ 戶(hù)外看板 5)小區(qū)形象系統(tǒng) □ 導(dǎo)示系統(tǒng) □ 公共導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì) □ 公共信息展示設(shè)計(jì) □ 會(huì)所導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì) □ 各項(xiàng)配套設(shè)施形象系統(tǒng)設(shè)計(jì) □ 物業(yè)管理人員服飾設(shè)計(jì)(二)廣告運(yùn)動(dòng) □ 廣告訴求目標(biāo) □ 廣告訴求理念 □ 廣告主題口號(hào) □ 廣告內(nèi)容及表現(xiàn)手法 □ 創(chuàng)意策劃 □ 統(tǒng)一宣傳口徑制定 □ 整體氛圍概念提示 □ 媒體計(jì)劃 □ 創(chuàng)意延展 □ 報(bào)紙廣告方案□ 電視廣告創(chuàng)意方案審核建議(三)整體營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算及成本控制的策略 [銷(xiāo)售階段工作] □ 銷(xiāo)售人員的安排及培訓(xùn) □ 銷(xiāo)售人員的進(jìn)場(chǎng)及銷(xiāo)售的實(shí)施 □ 現(xiàn)場(chǎng)看樓團(tuán)的籌劃□ 客戶(hù)區(qū)域、年齡、職業(yè)等層面分析□ 客戶(hù)信息反饋表的編制、登記、匯集及總結(jié)分析 □ 廣告發(fā)布效果的跟蹤 □ 放棄購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的原因調(diào)查 □ 售前及售后服務(wù)內(nèi)容 □ 定期銷(xiāo)售總結(jié)及策略調(diào)整 □ 系列促銷(xiāo)活動(dòng) □ 銷(xiāo)售后期收尾工作第四篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)作者： 更新時(shí)間：2006726 瀏覽： 4103房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)前言： 一 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)前言：營(yíng)銷(xiāo)理由 傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，商品的價(jià)值決定于凝集在商品中的有效勞動(dòng)，而商品的價(jià)格取 決于供求關(guān)系。按這一理論，一個(gè)物件的價(jià)值是個(gè)客觀、可度量的值。人們只要理智 地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動(dòng)，就可以了解一個(gè)商品的內(nèi)在價(jià)值，并以此為 交換的依據(jù)。在這一理論的框架內(nèi)，消費(fèi)者能夠客觀地掌握一個(gè)商品的價(jià)值，因而是 理智的，因而也就不存在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概念了。然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為，商品的價(jià)值取決于商品的 Utility，所謂 Utility 是指商 品的服務(wù)帶給人們的效用，或說(shuō)好處。而這個(gè)效用的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)主觀的概念：同 一商品在不同的消費(fèi)者看來(lái)有不同效用，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好，誰(shuí) 也不能把自己的價(jià)值取向強(qiáng)加給對(duì)方。由于認(rèn)識(shí)到了商品的價(jià)值是個(gè)很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概念。營(yíng)銷(xiāo)的目的就是要影響消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同，使之心甘情愿地付出更多的成本購(gòu)買(mǎi)某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識(shí)經(jīng)濟(jì)，“華翠”內(nèi)部必有一個(gè)創(chuàng)新系統(tǒng)來(lái)不斷審視、破壞現(xiàn)有流 程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的具體內(nèi)容。促銷(xiāo)： 二 促銷(xiāo)：點(diǎn)石成金 現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)，已不僅僅是某一個(gè)層面上的競(jìng)爭(zhēng)。一個(gè)企業(yè)如果僅僅在某一層面占 據(jù)優(yōu)勢(shì)，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話(huà)，那么，就有可能在新一輪的競(jìng) 爭(zhēng)當(dāng)中，被更具綜合優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)者淘汰，這是新時(shí)期的基本市場(chǎng)法則。有遠(yuǎn)見(jiàn)的人總 試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)飽 和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī)、標(biāo)新立異，充分運(yùn)用創(chuàng)新思想，設(shè)計(jì)出多種全新的 營(yíng)銷(xiāo)模式。做到多點(diǎn)齊發(fā)，連點(diǎn)成面，面面俱到；多線共拉，布線為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡。（一）立異：以租帶售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都期望盡快銷(xiāo)售出去，但往往事與愿違，欲速則 不達(dá)。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買(mǎi)方市場(chǎng)的情況下，要想靠急功近利的方式獲取 高額的投資回報(bào)，更是難上加難。因此，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種帶租與銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售，也被可引入中高檔住宅的銷(xiāo)售。目前高明住宅的銷(xiāo)售市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，市場(chǎng)明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬(wàn) 變”（價(jià)格方面），倒也可以在高明獨(dú)樹(shù)一幟。但我們不能滿(mǎn)足于此，必須盡快將部分 尾樓處理掉，以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。所以，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，改變策略，在不“變”中求“變” ：“千變?nèi)f化”（營(yíng)銷(xiāo)手段方面），采取“租售結(jié)合”的營(yíng)銷(xiāo)策略。“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化，供給過(guò)度，造成樓房難以銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)改變營(yíng)銷(xiāo)策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營(yíng)銷(xiāo) 目標(biāo)鎖定在投資型買(mǎi)家這一目標(biāo)消費(fèi)群體，讓其在有較高投資回報(bào)保障的前提下，成 為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時(shí)未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致消費(fèi)推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的 回報(bào)。何樂(lè)而不為呢？ 確實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，可是，我們可以用出租之房 到銀行抵押進(jìn)行貸款，以緩解再開(kāi)發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率。這樣，我們 就可以做到有大利而無(wú)小害、有多得而無(wú)少失。另外，本人曾經(jīng)對(duì)荷城現(xiàn)有打工族做 過(guò)租房調(diào)查，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成績(jī)的顯赫，吸引到了大 批外來(lái)者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場(chǎng)空間大，大可一試?。ǘ╉敇牵豪е袆?chuàng)“圓”（園）眾所周知，頂樓幾乎成了所有開(kāi)發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷(xiāo)”的命運(yùn)，開(kāi)發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的原因：人的消費(fèi)思想是理性的，同時(shí)，他們的消費(fèi)行 為也私利的，在決定高消費(fèi)品時(shí)，他們都會(huì)“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全