【文章內(nèi)容簡介】 了附近旅游區(qū)和度假區(qū)的資源等級。 天堂島 臨近三峽大壩，一方面增強(qiáng)三峽旅游的產(chǎn)品供給，優(yōu)化三峽旅游的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；另一方面也會分享三峽大壩這一國際性品牌所帶來的遠(yuǎn)程客源。 天堂島 寧靜開闊的湖泊景觀、蜿蜒曲折的庫區(qū)岸線、自然契合的山水格局、平緩起伏的低山丘陵、生長良好的林木植被、高聳陡峭的峽谷、幽靜怡人的鄉(xiāng)野田園，其自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越。 天堂島 青山秀水，山地和水體交錯有致，自然 契合的山水景觀格局，山體、水域 10 構(gòu)成了良好的區(qū)域小氣候，山水相依的景觀視野具備豐富的景觀資源。 天堂島 人文旅游資源以道教和巴楚文化為核心，建于明萬歷十八年（ 1590 年）的石柱觀位于長陽龍舟坪境內(nèi)的陳家沱南岸，其 石崖如城，云靄飄渺，滿眼林木森森，四季蔥蘢一片。古往今來，凡登臨者到此，無不為如此河山而生嘯傲之慨。由峰腰直上峰頂，宮觀遺址歷歷可數(shù)，到處出沒的殘碑?dāng)囗傧蛉藗冋故具@座鄂西南 的 道教叢林 。 天堂島 所在的區(qū)域是巴人文化和荊楚文化的發(fā)源地、交融地之一，民風(fēng)純樸，流傳于民間的各種謎語、 神話傳說、山歌、舞蹈、宅居、飲食、風(fēng)俗習(xí)慣都透著巴楚文化的風(fēng)韻，表現(xiàn)出極高的旅游文化價(jià)值和欣賞價(jià)值。 天堂島 與早期人類活動“長陽人”遺址僅隔 40 公里。該島緊鄰的紅花套城背溪新石器時(shí)代遺址，距今已有 7500 萬年歷史，農(nóng)耕文化源遠(yuǎn)流長， 天堂島 周邊作物耕作方式、勞作工具、農(nóng)居建筑風(fēng)格、生活習(xí)慣和風(fēng)俗既有巴人土家風(fēng)情又有荊楚文化民風(fēng)的特點(diǎn)。 （二 ） Weaknesses（劣勢） 基礎(chǔ)設(shè)施是 天堂島 進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的重要支撐，對于營造一個(gè)便利、舒適的度假環(huán)境至關(guān)重要。目前， 天堂島 現(xiàn)有的旅游服務(wù)接待設(shè) 施存在著檔次不高、缺乏特色的明顯不足。基礎(chǔ)設(shè)施方面，供水、燃?xì)?、供電能力有限，污水處理和垃圾處理設(shè)施短缺，不能滿足未來快速發(fā)展的要求。 天堂島 三面環(huán)水，短期內(nèi)不能架橋，去 天堂島 主要依靠鄢沱碼頭，對外交通不甚便利。隨著 天堂島 旅游開發(fā)的逐步深入，停車場的容量將可能成為限制游客量的一個(gè)制約因素。而且停車場地的大小也會受到游客量周期變化的影響，在淡季的時(shí)候會被閑置，在旺季尤其在黃金周的時(shí)候又不能滿足需要。因此，鄢沱碼頭的停車問題必然會成為制約 天堂島 發(fā)展的一個(gè)長期問題。同時(shí) 天堂島 內(nèi)部交通路網(wǎng) 絡(luò)尚未形成。 （三） Opportunities(機(jī)遇 ) 1.“ 鄂西生態(tài)文化旅游圈 ” 戰(zhàn)略的確立 湖北省 已 作出著力打造 “ 鄂西生態(tài)文化旅游圈 ” 重大戰(zhàn)略決策 ， 激活鄂西地區(qū)生態(tài)、文化、民俗等資源優(yōu)勢，破解交通、通訊、體制、機(jī)制等瓶頸障礙，使其成為國內(nèi)外知名的旅游目的地，以推進(jìn)鄂西地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，實(shí)現(xiàn)湖北東西部相對均衡發(fā) 11 展。宜昌 作為 “ 鄂西生態(tài)文化旅游圈 ” 領(lǐng)跑 者，而長陽作為“ 鄂西生態(tài)文化旅游圈 ”的重要支點(diǎn)，在湖北省“ 鄂西生態(tài)文化旅游圈 ”中占有重要地位，清江作為長江在湖北境內(nèi)的第二大支流，旅游資源富集，在宜昌和長陽的旅游 業(yè)發(fā)展中起著極其重要的作用，而 天堂島 作為清江流域的重要節(jié)點(diǎn)，對于完善清江流域乃至宜昌和湖北的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有著重要的潛在作用。 目前，我國正處于從觀光旅游為主向觀光、度假、專項(xiàng)旅游并重發(fā)展的轉(zhuǎn)折期，度假旅游已成為我國的主導(dǎo)旅游產(chǎn)品之一，并且其比重在不斷上升中。隨著 人們在 “ 復(fù)歸自然 ” 、 “ 返璞歸真 ” 的觀念影響下，為了緩解壓力，享受生活，獲得身心愉悅而選擇的一種 在 大自然中尋找心靈寧靜的放松方式與人們?nèi)找嫣岣叩娜宋木衽c環(huán)境意識結(jié)合在一起所形成的一種 生態(tài)休閑度假、綠色消費(fèi)日漸成為我國的主導(dǎo)旅游 產(chǎn)品之一 , 并且其比重在不斷上升中?？梢灶A(yù)見，隨著 天堂島 周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提高，度假需求勢必會快速增長， 天堂島 具有相當(dāng)?shù)氖袌鰸摿Α? 宜萬鐵路和滬渝高速公路貫穿長陽縣全境，大大地改善了 天堂島 的交通條件， 天堂島 所在的宜昌 小時(shí)航空圈完全可以覆蓋到國內(nèi)大部分發(fā)達(dá)地區(qū)，使得旅游通道更加暢通，縮短了交通時(shí)間，從而可以吸引更大范圍的旅游者。 （四） Threats（挑戰(zhàn)） 一方面， 天堂島 別墅群的開發(fā)勢必會改變一部分土地的利用方式，勢必會破壞掉一部分植被，如果處理不好，必然影響 天堂 島 整體的生態(tài)環(huán)境。另一方面，近年來隨著網(wǎng)箱養(yǎng)魚以及上游工業(yè)污水的排放，清江水質(zhì)處于逐年下滑的趨勢，這對于 天堂島的別墅開發(fā)也是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。 為確保 天堂島 旅游開發(fā)的順利進(jìn)行，必須處理好如下幾個(gè)關(guān)系：當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)與度假區(qū)之間的利益關(guān)系，清江東岸與度假區(qū)的利益關(guān)系，三峽大壩與度假區(qū)的利益關(guān)系。為實(shí)現(xiàn) 天堂島 乃至整個(gè)清江流域的可持續(xù)發(fā)展，必須加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，協(xié)調(diào)好各部門、各利益主體之間的關(guān)系，避免各自為陣現(xiàn)象及各種短期行為的發(fā)生。這是 天堂島 項(xiàng)目開發(fā)的重中之重。 12 綜上所述，整合現(xiàn)有各種資源，加快 天 堂島 別墅群的開發(fā)，有助于推動 天堂島 旅游開發(fā)的步伐，在有效保護(hù)生態(tài)資源的前提下，將 天堂島 的資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成旅游產(chǎn)品優(yōu)勢，打造 天堂島 整體優(yōu)勢品牌，將對促進(jìn)宜昌長陽地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。 五、目標(biāo)市場定位與產(chǎn)品定位分析 （一 ） 目標(biāo)市場定位 湖北清江 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群作為清江 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)唯一的高端住宅項(xiàng)目，針對中高端社會精英人士傾心打造最佳人居環(huán)境，其潛在客戶主要包括： ，包括：公務(wù)員、中外資企業(yè)高級白領(lǐng)、企業(yè)中高層人員； 、富商等； 昌周邊城市的高收入階層，如重慶、成都、武漢、十堰等； 4. 港澳地區(qū)、深圳、廣州、上海、南京等高端精英和社會名流。 （二）項(xiàng)目定位 經(jīng)過大量市場調(diào)研和反復(fù)分析論證，湖北清江 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群項(xiàng)目選擇歐式建筑作為目標(biāo)定位，徜徉于青山綠水之間，泛舟于清江碧波之上，欣賞歐式建筑風(fēng)格，可以提升項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值和尊崇品位。 ，超前、出乎住戶預(yù)料的空間創(chuàng)新。 A 型單體別墅，如恒溫游泳池、桑拿房、麻將房、每房間配備獨(dú)立衛(wèi)生間等等，都是前后花園，獨(dú)門獨(dú)戶，挑高客廳 ( 高 )，共有 8 個(gè)臥室， 并且每房配有衛(wèi)生間； B 型聯(lián)排也是前后花園，獨(dú)門獨(dú)戶； 各戶型均在 8 房以上，層高 ，面積分別如下：單體別墅 796 ㎡，聯(lián)排別墅596 ㎡。 、功能齊全 低層洋房采用前后花園設(shè)計(jì)；對流通風(fēng)良好，戶戶向陽，且均可觀看花園、江景，頂層采用復(fù)式設(shè)計(jì)，突顯住宅高尚定位。 單體別墅建設(shè)上結(jié)合水體，營造有私家碼頭，景觀效果豐富。 13 “綠色”建筑。 將中央綠地、宅間綠地、宅園綠地和屋頂綠化、清江碧波有機(jī)結(jié)合，使別墅處處是綠色，步步有景觀，構(gòu)建多層次的綠化景觀系統(tǒng)。 第四章 市場營銷 一、營銷策 略 （一）品牌形象策略 公司堅(jiān)持 以品牌建設(shè)為營銷核心，以科學(xué)營銷、事件營銷、客戶營銷為基本手段，不圖短期效益，樹立品牌形象 ，取得了良好的效果。 2021 年 3 月 天堂島 成為 2021 環(huán)球小姐三峽選拔賽唯一指定外景拍攝基地； 2021 年 4 月 承辦了 “ 天堂島 杯 ”2021 中國長陽 張健橫渡隊(duì)清江畫廊挑戰(zhàn)賽；多次成功舉辦風(fēng)光人體攝影大賽； 2021 年 7月與三峽商報(bào)、三峽游客中心共同策劃主辦 “2021 ， 我與北大清華學(xué)子同行 ” 活動。活動的創(chuàng)新，不僅提高了 天堂島 的知名度，提升了品牌效應(yīng)，也促進(jìn)了度假區(qū)旅游的紅火， 為 天堂島 度假區(qū)的市場開 發(fā)和 天堂島 別墅群的銷售奠定了良好的品牌基礎(chǔ)。 （二）分步推廣策略 在項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售階段前，分步驟地進(jìn)行宣傳，采用戶外廣告、媒體等多種形式，引進(jìn)目標(biāo)群體注意力，并分階段地加大宣傳投入。 （三）客戶參與策略 在項(xiàng)目達(dá)以預(yù)售階段后，開始進(jìn)行項(xiàng)目認(rèn)購，增加采用預(yù)訂、贈送禮品等形式，吸引目標(biāo)群體前來參觀，增加市場認(rèn)可度，選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)開盤銷售，迎接銷售高潮。根據(jù)實(shí)際情況可以讓目標(biāo)群體交付一定的資金，參與設(shè)計(jì)戶型，在客戶親身參與建設(shè)過程，共享成功的喜悅。 （四）創(chuàng)新經(jīng)營，導(dǎo)入“別墅 休閑度假”聯(lián)動銷售模式 對于度假型的第 二居所，可以采用別墅 休閑度假”聯(lián)動，以分時(shí)度假方式進(jìn)行經(jīng)營。通過產(chǎn)權(quán)式別墅的銷售，收回酒店（會所）的投資，從而提高度假別墅的利用率，降低投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 （五）價(jià)格策略 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，結(jié)合 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)的資源優(yōu)勢和 天堂島 別墅群項(xiàng)目工程進(jìn)度安排，保守預(yù)計(jì)一期別墅均價(jià)采用 5000 元／㎡。 14 隨著一期工程主體進(jìn)度的加快和度假區(qū)園林景觀的建設(shè)，度假區(qū)生態(tài)休閑旅游功能日益完善，在一期實(shí)景效果的帶動下，二期項(xiàng)目的漲價(jià)將是水到渠成，二期別墅保守估價(jià)為 6000 元／㎡。 二、銷售周期預(yù)計(jì) 本項(xiàng)目分兩期開發(fā)，累計(jì) 3 年 完成。第一期自 2021 年 7 月 1 日預(yù)售， 2021 年 12月 31 日銷售完畢；第二期自 2021 年 11 月 1 日預(yù)售， 2021 年 2021 年 12 月 31 日銷售完畢。 天堂島 別墅群項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入 150372 萬元，其中 2021 年實(shí)現(xiàn)銷售收入23880 萬元， 2021 年實(shí)現(xiàn)銷售收入 63022 萬元， 2021 年實(shí)現(xiàn)銷售收入 63470 萬元。 表 1 天堂島 別墅群項(xiàng)目銷售收入預(yù)測表 項(xiàng) 目 第一期 第二期 合計(jì) 2021 年 2021 年 小計(jì) 2021 2021 小計(jì) 單位售價(jià)（元 /㎡） 5000 5000 5000 6000 6000 6000 建筑面積（㎡） 119400 119400 119400 151120 151120 151120 270520 預(yù)售比例 40% 60% 100% 40% 60% 100% 預(yù)售面積（㎡） 47760 71640 119400 45336 105784 151120 270520 銷售收入（萬元） 23880 35820 59700 27202 63470 90672 150372 15 第五章 建設(shè)條件與場址選擇 一、建設(shè)條件 （一）《 天堂島 規(guī)劃》和《控規(guī)》已獲 政府部門審批通過。 《湖北省清江 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報(bào)告、核心區(qū)項(xiàng)目策劃及概念性總體規(guī)劃》（以下簡稱《 天堂島 規(guī)劃》）已于 2021 年 12 月 16 日通過由湖北省發(fā)改委、湖北省旅游局、宜昌市人民政府組織的評審會。另外，《湖北省清江 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（以下簡稱《控規(guī)》），也在 2021 年 11 月 15 日由長陽土家族自治縣人民政府主持召開的評審會上順利通過，并得到湖北省旅游局、華東師范大學(xué)、三峽大學(xué)、宜昌市發(fā)改委、宜昌市國土局、宜昌市環(huán)境保護(hù)研究所等單位專家的一致好評。評審專家委員會認(rèn)為，《 控規(guī)》成果完善，符合國家旅游規(guī)劃通則關(guān)于旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)范要求，符合 天堂島 實(shí)際，具有可操作性和很強(qiáng)的制約性及開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)性。 此外，《控規(guī)》已經(jīng)得到長陽土家族自治縣人民政府同意，并取得根據(jù)規(guī)劃方案實(shí)施的批復(fù)（長政函 [2021]30 號）和長陽土家族自治縣建設(shè)局《關(guān)于湖北清江 天堂島生態(tài)旅游度假區(qū)選址意見的函》（長建函 [2021]74 號）。 （二）區(qū)域自然條件優(yōu)越 清江流域處于我國第二級階梯向第三級階梯過渡地帶，屬云貴高原區(qū)的東北端中低山區(qū)，地勢自西向東傾斜，山勢逐步降低。西部山嶺高程 1000～ 2021 米，東部由1000 米降至河口的數(shù)十米。流域內(nèi)山區(qū)占 80%以上，山勢陡峻，河谷深切，河道狹窄，比降大，具有山區(qū)河流特征。河道以灘多而著稱于世。 天堂島 三面環(huán)水，庫汊密布、半島群落、山水參半，是清江下游庫汊形狀最復(fù)雜、水質(zhì)最佳、人口密集度最小的半島群。 屬喀斯特地貌。地震基本烈度為 Ⅵ 度。 天堂島 地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，光照充足，熱量資源豐富，無霜期長，雨量充沛，雨熱同季。年平均氣溫 16℃，年平均日照時(shí)數(shù)為 1571 小時(shí)，無霜期 185～ 194 天，年降雨量 1355～ 1488mm，穩(wěn)定通過 10℃以上 的間隔天數(shù) 132～ 247 天，活動積溫 2210～5270℃，由于境內(nèi)地形復(fù)雜，海拔高差懸殊，從而導(dǎo)致水熱資源的重新分配，具有多種小氣候特點(diǎn)， 隨海拔升高而變化，氣候呈立體結(jié)構(gòu)，兼有中亞 熱 帶、北亞熱帶、南 16 溫帶及中溫帶多種氣候類型。正是 “ 一山分四季，十里不同天 ” 。 （三）基礎(chǔ)設(shè)施相對完善 天堂島 距宜昌城區(qū) 32 公里、宜都城區(qū) 41 公里、長陽城區(qū) 21 公里、三峽機(jī)場 32公里，交通便利。長陽是連接中西部的咽喉之地，隨著滬渝高速公路、宜萬鐵路的興建， 天堂島 將更加緊密地融入宜昌的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)，其區(qū)域可達(dá)性將更加 優(yōu)越，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯。 島內(nèi)， 天堂島 僅靠磨南公路和村道土路連接，內(nèi)部交通路網(wǎng)還未形成，區(qū)域的可進(jìn)入性明顯不足。 天堂島 的開發(fā)建設(shè)需要重點(diǎn)解決內(nèi)部交通路網(wǎng)的建設(shè)問題，形成完善的交通網(wǎng)絡(luò)。 目前 天堂島 供電系統(tǒng)以大網(wǎng)供電為主，現(xiàn)有 — 座 110kV 變電站，項(xiàng)目完成后，擬新配置 2 座 10kV 變電所，供電電源接自變電站，可滿足項(xiàng)目需要。 、排水系統(tǒng) 天堂島 水源主要來自于清江，本項(xiàng)目擬新建 1 座 1 萬噸 /日自來水廠，統(tǒng)一鋪設(shè)自來水管網(wǎng)供水，并配置 3 座蓄水池。排水采取雨、污水分流制，污水經(jīng)污水處理站處理達(dá)標(biāo)后，與