【文章內(nèi)容簡介】 海工商管理部門統(tǒng)計(jì)，目前報(bào)工商批準(zhǔn)注冊(cè)成立的家裝企業(yè)有 16000多家，而具備市建委審批裝修資質(zhì)和到市裝飾裝修行業(yè)協(xié)會(huì)登記的會(huì)員單位不足 4000多家，僅占 25％，其中 97％以上為中小型家裝企業(yè)。 從家裝企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績分析 現(xiàn)具有家裝施工資質(zhì)的近 4000 家裝修企業(yè)中，年經(jīng)營收入超過億元的只有榮欣 裝飾公司 3億和百姓裝飾公司 ；年經(jīng)營收入在 5000萬元以上的不足 10家；年經(jīng)營收入1000－ 5000萬元的有 30 多家；年經(jīng)營收入 500－ 1000 萬元的有 50多家；極大多數(shù)都是年經(jīng)營收入在 500萬元以下的占總量的 97％。 從家裝企業(yè)職工人數(shù)分析 企業(yè)人數(shù)超過 500 人以上的僅占 1％；企業(yè)人數(shù)在 200－ 500 人之間的占 4％；企業(yè)人數(shù)在 100－ 200人之間的占 15％；企業(yè)人數(shù)在 100人以內(nèi)的占 80％。 從家裝企業(yè)從業(yè)人員年齡段分析 家裝企業(yè)從業(yè)人員年齡在 30 歲以內(nèi)的占總?cè)藬?shù)的 40％；家裝企業(yè)從業(yè)人 員年齡在 30－ 40 歲之間的占總?cè)藬?shù)的 35％；家裝企業(yè)從業(yè)人員年齡在 40－ 50 歲之間的占總?cè)藬?shù)的20％；家裝企業(yè)從業(yè)人員年齡超過 50歲的占總?cè)藬?shù)的 5％。 從家裝企業(yè)現(xiàn)有近 3萬管理人員的學(xué)歷和技術(shù)力量分析 具有本科及以上學(xué)歷的管理人員占 2％；具有大專學(xué)歷的管理人員占 7％；具有中專學(xué)歷的管理人員占 13％；具有技校和高中學(xué)歷的管理人員占 75％。具有高級(jí)技術(shù)職稱的管理人員不足 ％；具有中級(jí)技術(shù)職稱的管理人員不足 3％；具有初級(jí)技術(shù)職稱的管理人員僅為 5％。 從企業(yè)性質(zhì)分析 國營企業(yè)所占比例小于 1％；民營企業(yè)占 98％；其它性質(zhì)的企業(yè)占 1％。 綜合上述分析，本市家裝企業(yè)量多、企業(yè)規(guī)模小、管理人員學(xué)歷低、技術(shù)力量弱、整體競(jìng)爭能力較差，因此，正規(guī)家裝企業(yè)的營業(yè)收入僅占市場(chǎng)份額不足 30％。 （五）國外住宅裝修業(yè)的調(diào)研與經(jīng)驗(yàn)借鑒 城市重建時(shí)期低標(biāo)準(zhǔn)住宅的大量生產(chǎn) 第二次大戰(zhàn)后，歐洲各國和美國、日本等國，相繼進(jìn)入戰(zhàn)后城市重建家園的建設(shè)高速發(fā)展時(shí)期，市民居住困難已成為政府迫切急待解決的首要問題之一，政府指定了一批設(shè)計(jì)和施工企業(yè)，完成了標(biāo)準(zhǔn)化住宅設(shè)計(jì)系列和施工規(guī)程，住宅房型的定型化、模數(shù)化縮短了施工周期，加大了建設(shè)速度。 但 是，由于當(dāng)時(shí)受建造投資資金、建設(shè)施工時(shí)間和政治、經(jīng)濟(jì)等方面因素的影響，住宅的建造標(biāo)準(zhǔn)普遍較低，城市居民在簡裝修的情況下，考慮的是安居和就業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定、發(fā)展經(jīng)濟(jì)。因此，該時(shí)間建造的住宅公寓樓使用期不到 20 年就再次列入政府對(duì)住宅的更新建造計(jì)劃。 城市再開發(fā)促進(jìn)住宅和裝修標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高 根據(jù)城市功能的調(diào)整，城市總體規(guī)劃的完善和政府立法，新型的住宅區(qū)組成的社區(qū)在70— 80 年代大量涌現(xiàn)，居民不僅僅滿足于住得下，而且逐步要求提高居住質(zhì)量和環(huán)境水平，不同階層、文化、經(jīng)濟(jì)條件的居民開始追求個(gè)性化裝修，其中，高收入階層的 市民講究豪華和舒適，中等收入階層的市民選擇美觀和個(gè)性裝修，低收入階層希望得到適用和安全的居住條件。 這一時(shí)期，政府為低收入階層建造了大量的公共租屋和廉價(jià)房，建設(shè)公司根據(jù)不同階層的需求，推出了適合消費(fèi)群體的各種住宅裝修的樣板，供市民選用，類似上海目前進(jìn)行的“住宅全裝修和菜單式裝修”。 城市化功能的重組帶來了住宅和裝修產(chǎn)業(yè)的革命 90 年代以后，中高收入階層，要求從設(shè)計(jì)效果到施工成品符合個(gè)性化的趨勢(shì)日益成熟，建造技術(shù)和施工工藝隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的出現(xiàn)，而進(jìn)入了一個(gè)嶄新的革命時(shí)期。“工廠化生產(chǎn)”和“集成住宅”的涌現(xiàn) ，成為建造商的熱點(diǎn)而廣受歡迎。改變了住宅建造和裝修現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)、現(xiàn)場(chǎng)加工、多工種交叉進(jìn)行的局面，取而帶之的是工廠化設(shè)計(jì)定型加工，現(xiàn)場(chǎng)組裝，完工即可入住。比傳統(tǒng)建造和裝修方式時(shí)間更為減少，質(zhì)量大為提高，成本更具有競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，至今仍是住宅裝修的主要潮流。 三、住宅裝修的態(tài)勢(shì)與存在的問題 （一）城市住宅建設(shè)與市民生活質(zhì)量的需求 本市 1998－ 2021年，每年新建住宅 1500萬平方米。 2021－ 2021年，每年新建住宅超過 1600萬平方米；隨著城市改造的不斷深入，許多大型城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市生態(tài)環(huán)境的進(jìn)一步改善和提 高，地鐵、輕軌、磁懸浮和內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)的道路網(wǎng)絡(luò)逐步貫通，預(yù)計(jì)至 2021年，本市仍將建造住宅量達(dá) 9000萬平方米，約 80萬套住宅，住宅裝修費(fèi)用可達(dá) 850億。 城市住宅小區(qū)規(guī)模分析 2021 年全市新建住宅竣工面積 1860 萬平方米，銷售面積 1800 萬平方米，約有 20 萬套住宅計(jì) 250 個(gè)新建小區(qū)。其中，新建住宅面積規(guī)模超過 10 萬平方米的住宅小區(qū)有 75 個(gè)，比上一年多 25 個(gè)。 新建住宅面積規(guī)模超過 20 萬平方米的住宅小區(qū)有 9 個(gè)，比上一年多 5個(gè)。 新建住宅面積規(guī)模超過 30 萬平方米的住宅小區(qū)有 4 個(gè)。其余新建住宅面積規(guī)模 小于 10 萬平方米的住宅小區(qū)有 162 個(gè)。 城市住宅小區(qū)分布 在新建住宅小區(qū)中，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)占小區(qū)總數(shù)的 33%，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間占小區(qū)總數(shù)的44%，外環(huán)線以外占小區(qū)總數(shù)的 23%。從房屋分布情況看，多層 (17 層 )占 42%，高層 (8 層以上 )占 58%(其中 15 層以上的占總量的 46%)。別墅施工面積 320 萬平方米 (其中單體別墅面積占 49%)，占全市住宅施工面積的 %，竣工面積 105 萬平方米，占全市住宅竣工面積的%。 城市商品住宅價(jià)格分析 在銷售的商品房中，以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)，小于 3000 元 /平方米的低價(jià)商品 房占銷售總量的 16%，而 30005000 元 /平方米的中價(jià)位商品房占 55%，價(jià)位在 50007000 元 /平方米的中高價(jià)位商品房占銷售總量的 20%，大于 7000 元 /平方米的高價(jià)位商品房僅占 9%。 商品住宅購買對(duì)象分析 以成交面積統(tǒng)計(jì)，屬本市居民購買的占 75%，外地人士購買比例為 19%，境外人士購買比例為 6%。在購買高價(jià)位商品房中，外地人士占 29%，境外人士的購買比例達(dá)到 25%。(摘自上海住宅 期上海房地市場(chǎng)供求分析 ) 商品住宅面積和戶型分析 商品房銷售戶型面積小于 70 平方米占銷售總套數(shù)的 6%，銷售戶型面積在 70100 平方米占銷售總套數(shù)的 24%，銷售戶型面積在 100150 平方米占銷售總套數(shù)的 55%，銷售戶型面積大于 150 平方米占銷售總套數(shù)的 15%。主力房型為面積從 70150 平方米的二房一廳、二房二廳或三房二廳居多，占總套數(shù)的 80％。 存量房產(chǎn)交易量分析 2021 年存量房產(chǎn)交易繼續(xù)穩(wěn)步上升，達(dá)到 1500 萬平方米，其中已售公房上市出售成交量近 6 套，交易面積 320 萬平方米，戶均建筑面積為 55 平方米；全市差價(jià)換房總成交量為5800 戶，總成交面積 20 萬平方米 (轉(zhuǎn)讓 4400 戶，面積 13 萬平方米， 金額 億；交換 1400戶，面積 7 萬平方米 )。 商品房抵押貸款分析 全市房地產(chǎn)期房抵押建筑面積為 2528 萬平方米，抵押貸款金額為 375 億元。房地產(chǎn)現(xiàn)房抵押建筑面積為 3700 萬平方米，抵押貸款金額為 857 億元。 從居民購房后所投入的裝修費(fèi)用分析 住宅裝修費(fèi)用投入在 5萬元以下的占 25％；住宅裝修費(fèi)用投入在 5－ 10萬元的占 40％；住宅裝修費(fèi)用投入在 10－ 15 萬元以下的占 25％；住宅裝修費(fèi)用投入在 15 萬元以上的占10％。 從住宅套型面積所投入的裝修費(fèi)用分析 住宅面積在 50平方米以內(nèi)，一般投入裝修費(fèi)用 3－ 5萬元；住宅面積在 50－ 100平方米，投入裝修費(fèi)用 5－ 10萬元；住宅面積在 100－ 150平方米，投入裝修費(fèi)用 10－ 15萬元；住宅面積超過 150平方米，投入裝修費(fèi)用 15萬元以上。 從購房者年齡段所投入的裝修費(fèi)用分析 購房者年齡在 30歲以內(nèi)，裝修費(fèi)用投入一般在 5－ 8萬元；購房者年齡在 30－ 40歲，裝修費(fèi)用投入一般在 8－ 12 萬元；購房者年齡在 40－ 50 歲，裝修費(fèi)用投入一般在 10－ 20萬元；購房者年齡在 50－ 60歲，裝修費(fèi)用投入一般在 8－ 15萬元；購房者年齡超過 60歲，裝修費(fèi)用投入一般在 5－ 10萬元。 （二 ）住宅裝修市場(chǎng)與行業(yè)發(fā)展的相關(guān)因素 目前，本市家裝市場(chǎng)正處在逐步清理和不斷完善階段，家裝的需求呈現(xiàn)出長期性和多元性，政府采取鼓勵(lì)、扶持和引導(dǎo)的方法，從政策上加以規(guī)范。裝飾行業(yè)協(xié)會(huì)采用行業(yè)自律和講誠信、講質(zhì)量、講服務(wù)等手段，推動(dòng)家裝市場(chǎng)有序發(fā)展。 一方面市民需要通過家裝市場(chǎng)尋找品牌裝修企業(yè)；而家裝企業(yè)也想在規(guī)范有序的市場(chǎng)中，通過競(jìng)爭來吸引裝修的業(yè)主；社會(huì)輿論對(duì)住宅裝修的監(jiān)督也加大了力度，有效地促進(jìn)了家裝業(yè)向集約化、規(guī)?；?、工廠化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。住宅裝修行業(yè)需要一大批骨干企業(yè)發(fā)揮領(lǐng)頭羊和排