【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 平之爭(zhēng)，這就體現(xiàn)了管理者的水平有待提高；二是收費(fèi)價(jià)格。某些物業(yè)管理企業(yè)不按時(shí)公布物業(yè)管理費(fèi)收支項(xiàng)目，比較少開展“社區(qū)文化交流活動(dòng)”，與業(yè)主們間的日常溝通欠缺，導(dǎo)致業(yè)主抱怨收費(fèi)透明度差，收費(fèi)價(jià)格同服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量不匹配。從表面上看, 業(yè)主與物業(yè)管理者之間在收費(fèi)問題上的爭(zhēng)執(zhí)主要集中在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量上。大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為, 服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不對(duì)等，似乎物業(yè)管理等于“保潔加保安”，而物業(yè)管理者則從管理成本的角度反復(fù)強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低。不斷的糾紛不僅影響了業(yè)主的居住質(zhì)量，而且降低了物業(yè)的檔次。不滿開發(fā)商或物業(yè)公司控制業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式，是廣大業(yè)主權(quán)利實(shí)現(xiàn)的載體，是協(xié)調(diào)業(yè)主與發(fā)展商、物業(yè)管理公司之間關(guān)系的載體，是廣大業(yè)主實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治自律的前提和關(guān)鍵。正因如此，目前大多數(shù)開發(fā)商為了自身的利益，在前期介入管理的情況下，多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)成了最大的業(yè)主，也是物管公司父輩級(jí)的人物，再苦不能苦老子，所以，都希望由自己選聘或自己辦理的物業(yè)公司來管理物業(yè)。因而在成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，開發(fā)商不組織或不按法定程序召開業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)，不關(guān)心業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)。還有的開發(fā)商不按規(guī)定繞開房管部門，內(nèi)定業(yè)主委員會(huì)人選，然后召開業(yè)主代表大會(huì)，選舉業(yè)主委員，力圖將同自己關(guān)系較好的業(yè)主推舉進(jìn)業(yè)主委員會(huì)，進(jìn)而達(dá)到控制業(yè)主委員會(huì)的目的。這類業(yè)主委員會(huì)無法代表全體業(yè)主，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行科學(xué)的監(jiān)督，當(dāng)大量的公攤面積的費(fèi)用（甚至大業(yè)主未售出部份面積）攤到小業(yè)主身上時(shí)，可憐的小業(yè)主還舉著牌子四處問：“我們可以上訴嗎？”從而引起廣大業(yè)主的不滿。二、業(yè)主與開發(fā)商之間產(chǎn)生矛盾的原因開發(fā)商的售后服務(wù)意識(shí)差。與一般的制造型企業(yè)一樣，房地產(chǎn)開發(fā)公司也是生產(chǎn)造并銷售其產(chǎn)品的企業(yè)，只不過生產(chǎn)的產(chǎn)品與其他普通產(chǎn)品相比具有很大的特殊性（價(jià)值大、涉及產(chǎn)權(quán)證件辦理、產(chǎn)品包含內(nèi)容豐富、影響范圍大等）。作為一個(gè)“生產(chǎn)商”，房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該遵守對(duì)顧客的承諾，為顧客提供合格的產(chǎn)品——合格的“居住”解決方案。但是在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，由于商品房市場(chǎng)還屬于賣方市場(chǎng)，買賣雙方信息不對(duì)等的原因，經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商違約、欺詐等非誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)行為。其實(shí)開發(fā)商不可能保證所開發(fā)的房子不出一點(diǎn)問題，關(guān)鍵是出了問題，應(yīng)及時(shí)地按照有關(guān)規(guī)定和合同條款去解決，“該修就修、該賠則賠、該退則退”。但一些開發(fā)商只強(qiáng)調(diào)房子出現(xiàn)質(zhì)量問題是正常的，不主動(dòng)去分析檢查問題出在何處，如何妥善解決。開發(fā)商的售后服務(wù)意識(shí)差導(dǎo)致解決問題不及時(shí)、不徹底、引起業(yè)主不滿、反感，甚至矛盾激化。缺少物業(yè)內(nèi)配套設(shè)施的有效驗(yàn)收機(jī)制。由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行還不是很規(guī)范，現(xiàn)有法規(guī)、制度不大完善，相關(guān)實(shí)施細(xì)則沒有進(jìn)一步明確，加上房地產(chǎn)開發(fā)商質(zhì)量、誠(chéng)信、品牌意識(shí)不足，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中出現(xiàn)建設(shè)開發(fā)主體不誠(chéng)信現(xiàn)象也不足為怪。對(duì)于開發(fā)商所承諾的小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，如會(huì)所、健身房、兒童游樂園、圖書館等，法規(guī)上缺少驗(yàn)收環(huán)節(jié)，沒有一個(gè)房管職能部門或機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商是否按照承諾的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)、面積完成小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，使小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)成為政府管理的空白點(diǎn)，也變成了損害業(yè)主利益的陷阱，引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商矛盾的導(dǎo)火線。未能建立有效的物業(yè)維修管理機(jī)制。一方面由于房屋出售后，出現(xiàn)問題時(shí)開發(fā)商欠缺服務(wù)意識(shí)，不能及時(shí)地對(duì)業(yè)主反映的問題進(jìn)行分析、鑒定，提出處理方案，而現(xiàn)場(chǎng)維修的施工單位與業(yè)主沒有合同關(guān)系，他們只與開發(fā)商有合同關(guān)系，但往往由于經(jīng)濟(jì)上的糾紛或往來的關(guān)系，相互“扯皮”，所以開發(fā)商無法履行維修、賠償、退房等一些義務(wù)，當(dāng)長(zhǎng)久解決不了問題時(shí)，矛盾就會(huì)激化，受害的只是小業(yè)主；第二方面的因素是由于物業(yè)介入滯后。物業(yè)管理中遇到的一些問題和困難，不少是由于開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段中遺留的問題造成的，如設(shè)計(jì)上的不合理、配套設(shè)施不完善，工程質(zhì)量低劣等等。房子建好后，物業(yè)公司才進(jìn)入，許多問題早已成定局，物業(yè)管理企業(yè)無法解決，這就給物業(yè)管理帶來了先天不足等困難，留下了產(chǎn)生問題的隱患；第三方面的因素是由于部分物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不健全，缺乏專業(yè)隊(duì)伍和服務(wù)意識(shí)，物業(yè)管理企業(yè)還是只停留在“掃掃衛(wèi)生、看看大門”的水平上，而沒有建立有效的物業(yè)維修管理機(jī)制，小業(yè)主反映存在房屋維修不及時(shí)，生活還不夠方便，管理處也不及時(shí)地對(duì)業(yè)主提出的意見進(jìn)行跟蹤反饋。信息傳遞渠道不暢，三方缺少有效的溝通。業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間的信息傳遞渠道不暢，三方缺少有效溝通是導(dǎo)致矛盾激化的催化劑。如沒有定期和適時(shí)注意財(cái)務(wù)管理的透明度, 在處理相關(guān)事務(wù)上, 沒有注意業(yè)主的共同參與性, 了解大多數(shù)業(yè)主的意見傾向, 征求業(yè)主的意見。其實(shí)有些問題開始并不很復(fù)雜，絕大部份業(yè)主只是為了解決問題，如果三方之間溝通不充分，不認(rèn)清誰(shuí)是主體的角色，簡(jiǎn)單問題會(huì)復(fù)雜化，問題始終得不到解決，業(yè)主對(duì)開發(fā)商和物業(yè)公司的埋怨也會(huì)增多，往往會(huì)導(dǎo)致業(yè)主的集體過激行為的發(fā)生。業(yè)主委員會(huì)的成立不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范性發(fā)展滯后，作用亟待加強(qiáng)。物業(yè)管理最基本的特點(diǎn)是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合。沒有業(yè)主委員會(huì)，缺少了物業(yè)管理市場(chǎng)的主體，就談不到發(fā)揮新體制和市場(chǎng)機(jī)制的作用和效能物業(yè)管理企業(yè)也失去了生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，在物業(yè)管理的整個(gè)環(huán)節(jié)中，業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理的基本主體。而目前，業(yè)主大會(huì)早已被看成是物業(yè)管理企業(yè)的“對(duì)手”,如果其按時(shí)成立又有相應(yīng)的物業(yè)所有權(quán),物業(yè)管理企業(yè)(開發(fā)商)即有被監(jiān)督的可能,再加上政府部門的監(jiān)督,物業(yè)管理企業(yè)的既得利益便會(huì)受損,所以,物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商為了利益，在業(yè)主委員會(huì)成立的過程中，開發(fā)商或開發(fā)商選聘的物管公司往往會(huì)采取下列不規(guī)范行為來施加影響：①控制業(yè)委員會(huì)人數(shù)。②虛報(bào)未售或?qū)匍_發(fā)商所有的房產(chǎn)，增加業(yè)主委員會(huì)中代表開發(fā)商的人數(shù)，以達(dá)到控制的目的；③推選和開發(fā)商或物管公司有關(guān)系的業(yè)主為候選人，這些人即使不是他們的代言人，礙于情面起碼能做到不公開反對(duì)他們；④控制房管部門的具體經(jīng)辦人員，簡(jiǎn)化第一次業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議議程，淡化候選人的產(chǎn)生過程，有時(shí)甚至不顧業(yè)主代表的反對(duì)，強(qiáng)行投票，引發(fā)混亂。以一個(gè)2000戶的小區(qū)為例，年管理費(fèi)超過500萬，維修基金超過1000萬，這龐大的數(shù)字給物業(yè)管理公司帶來了無比的誘惑。另外是業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部居心不良的業(yè)主代表，或許會(huì)因?yàn)楸惶且屡趶椝召I，或?yàn)橐患核嚼ㄈ缑馕飿I(yè)管理費(fèi)等），衍生出許多侵害全體業(yè)主利益的行為。部份業(yè)主法制觀念不強(qiáng)。在法規(guī)不健全，政府及行業(yè)組織宣傳力度不到位的因素下，導(dǎo)致少數(shù)業(yè)主對(duì)確保住宅質(zhì)量和業(yè)主權(quán)益的標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)不了解，不具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，總認(rèn)為通過正常的渠道反映問題會(huì)費(fèi)時(shí)、費(fèi)神，認(rèn)為政府有關(guān)部門總是偏向開發(fā)商，在“小鬧小得益，大鬧大實(shí)惠”的意識(shí)指導(dǎo)下，對(duì)開發(fā)商的誠(chéng)信產(chǎn)生懷疑。部份業(yè)主采取如掛條幅、散發(fā)傳單和圍攻開發(fā)商等過激行為，破壞了小區(qū)環(huán)境的安寧。偏激的語(yǔ)言、文字等一些行為，嚴(yán)重的甚至侵犯了開發(fā)商的名譽(yù)權(quán)，從某個(gè)角度也反映了部分業(yè)主法制觀念的薄弱，從而也影響自置物業(yè)的聲譽(yù)與價(jià)值，得不償失。三、解決業(yè)主與開發(fā)商之間矛盾的對(duì)策和建議盡快制訂物業(yè)質(zhì)量保修實(shí)施細(xì)則。我國(guó)亟需制定一部專業(yè)性的法律，對(duì)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)及物業(yè)管理行為進(jìn)行引導(dǎo)、規(guī)范和制約，包括業(yè)主公約、房屋使用公約等。而當(dāng)務(wù)之急是盡快制訂操作性強(qiáng)的《商品房質(zhì)量保修實(shí)施細(xì)則》，實(shí)施細(xì)則應(yīng)突出以下內(nèi)容:①開發(fā)商的保修組織。②質(zhì)量問題的分類.③驗(yàn)收.④質(zhì)量問題的鑒定。⑤賠償標(biāo)準(zhǔn)。⑥投訴。只有加快立法步伐，使依法管理具有可操作性，才能為房地產(chǎn)市場(chǎng)及物業(yè)管理行業(yè)提供一個(gè)寬松、公開、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康的發(fā)展，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及物業(yè)管理行業(yè)逐步走向社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)軌道上。2004年10月22號(hào)十屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議了《物權(quán)法（草案）》，調(diào)整了主體對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有支配關(guān)系的法律，是人們從事社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活，取得或處分財(cái)產(chǎn)的最基本的法律規(guī)則，將為廣大業(yè)主們構(gòu)筑起一道財(cái)產(chǎn)保護(hù)的新防線；另外，今年10月18日，廣東省人大代表、法律專家表示：《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》（1998年制訂）的修訂工作應(yīng)放手讓廣州、深圳等發(fā)達(dá)城市先行制定出合乎實(shí)際的地方性物業(yè)管理法規(guī)，以改變現(xiàn)行省的《條例》不僅與上位法存在沖突，不