【文章內(nèi)容簡介】 住房困難家庭住房狀況及收入、財產(chǎn)狀況核定機制和保障對象信息動態(tài)信息相結(jié)合的動態(tài)監(jiān)管體系。四是廉租房堅持實物配租與貨幣補貼相結(jié)合，以貨幣補貼為主、集中安置與分散安置相結(jié)合，以分散安置為主、市級管理與區(qū)（街道、社區(qū)）管理相結(jié)合，以區(qū)（街道、社區(qū)）管理為主的“三結(jié)合、三為主”方針，落實管理服務(wù)措施，讓廉租戶享受高品質(zhì)管理服務(wù)。4．進(jìn)一步完善服務(wù)職能。如何運用稅收、轉(zhuǎn)移支付等多種政策工具和手段，更好地提供以服務(wù)型為主的公共產(chǎn)品，是我國政府未來一個階段將面臨的主要挑戰(zhàn)之一。具體而言，可以實行差別化、人性化的政策手段：一方面，可以對空置住房征收累進(jìn)的閑置稅（如我國臺灣地區(qū)），一方面可以對學(xué)生或者某類特定群體免征物業(yè)稅（如英國），若政策能在微觀層面上收放自如，便能最大限度地避免某些負(fù)面效應(yīng)。第二篇：房屋租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀及其對策當(dāng)前我市房屋租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀及其對策隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃市場在房地產(chǎn)交易市場中的比例不斷攀升，特別是租賃房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營行為日益增多。從懷化市實際情況來看，租賃市場的活躍對促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)揮了巨大的作用。一、當(dāng)前我市房屋租賃市場基本現(xiàn)狀近幾年來，隨著城市建設(shè)步伐加快，城市規(guī)模越來越大，城市流動人口愈來愈多，帶動了房屋租賃市場，承租群體不斷擴大：坐落在不同繁華區(qū)的營業(yè)性用房，偏僻處的車庫和倉庫，一些關(guān)停并轉(zhuǎn)企業(yè)的廠房、場地，租賃他人用于加工、生產(chǎn)的房屋以及居民的居住用房等等。隨著房屋租賃市場的興起，極大地促進(jìn)了房屋租賃收入的增長。目前，房屋出租在城市、郊區(qū)乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都是十分普遍的現(xiàn)象，且呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，懷化市城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有租賃非住宅房屋30000余戶。其中，僅個人出租生產(chǎn)、經(jīng)營性用房就有5000余戶，各類房屋出租面積到達(dá)20萬平方米，年租金收入從幾千元到幾十萬元不等；出租住宅用房有4000余戶，年租金收入約200010000元。（一）房屋租賃極為普遍。目前，私房出租在城市、郊區(qū)乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都是十分普遍的現(xiàn)象，且呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢。由于近兩年房價的攀升，個人出租房屋取得收益也是水漲船高，有很大比例的人群由于家庭、工作等方面的原因，以及經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，為讓房屋增值、保值提前把房屋購買下來，將房屋出租，由于私房出租的因素很復(fù)雜，相關(guān)部門又不能全面、準(zhǔn)確地統(tǒng)計出實際出租的房屋間數(shù)、面積、居住的人口及租金的總收入。（二）房屋租賃比較特殊。根據(jù)房屋租賃用途的不同，可將房屋出租業(yè)務(wù)劃分為營業(yè)用房出租、辦公用房出租和住宅用房出租三種類型。其中，因為營業(yè)性用房的承租人大多是從事經(jīng)營活動的納稅人，稅務(wù)機關(guān)在辦理有關(guān)稅務(wù)登記（包括驗證、換證）手續(xù)時比較容易發(fā)現(xiàn)其房屋租賃行為，從而可以及時有效地采取有針對性的稅收征管措施；辦公用房的出租行為隱蔽性相對較大，特別是當(dāng)承租人對外事務(wù)較少時，稅務(wù)機關(guān)一般很難及時發(fā)現(xiàn)，其稅收的征收管理難度要相對大一些；住宅用房的出租行為隱蔽性最大，特別是在一些人口較密集的居民區(qū)內(nèi)，人們之間即使相鄰而居也很少交往或者交往的范圍很小，一般很難發(fā)現(xiàn)。（三）房屋租賃形式多樣。根據(jù)房屋租賃方式和租金給付方式的不同，可將個人私房出租業(yè)務(wù)劃分為直接出租、中介出租、變相出租、轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租等類型。由于直接出租的租賃雙方一般都簽訂有房屋租賃合同，且大多數(shù)情況下是先交租金后用房，稅收征管難度相對較小。中介出租的租賃雙方一般也都簽訂有租房合同，房屋租金一般也都通過中介機構(gòu)代扣代繳房屋租憑業(yè)稅收或進(jìn)行稅源控管，稅收征管難度也不會很大。變相出租房屋的形式雖然很多，但其實質(zhì)是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人與實際使用人不一致，且出租方與承租方私下的租金支付方式具有較大的隱蔽性和不確定性，稅收征管難度較大。由于轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租房屋的承租人往往繼續(xù)利用原承租人已有的營業(yè)證照進(jìn)行經(jīng)營活動極為隱蔽，這種現(xiàn)象一般很難發(fā)現(xiàn)。（四）房屋租賃極其隱蔽。不論是直接出租還是中介出租，由于個人出租房屋的承租對象絕大多數(shù)是個人，租金一般都以現(xiàn)金方式結(jié)付，租賃雙方除租房合同外，一般都不再需要其他有約束力的書證（如發(fā)票等）。有的房主假借將房屋無償給親朋好友使用，沒有收取租金，而實際上是簽訂有房屋租賃協(xié)議，或以維修費形式收取租金，還有的納稅人故意隱瞞個人房屋租金收入，雙方往往簽訂真假兩份合同，用假合同應(yīng)付稅務(wù)機關(guān)，而現(xiàn)有的法律法規(guī)也沒有明確規(guī)定訂合同人必須到有關(guān)部門強制公證，同時，還存在著有變相出租、轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象，提供合同租金數(shù)據(jù)不真實，這些收入都帶有很大的隱密性，難以發(fā)現(xiàn)并認(rèn)定。房屋租賃給租賃者帶來了豐厚的收益和回報，也為稅務(wù)部門開辟了稅源，從而又拉動了房屋租賃市場的擴展。由于房屋租賃當(dāng)事人的法制觀念淡薄或者為逃避稅費進(jìn)行私下交易，在一定程度上嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場有序穩(wěn)健發(fā)展。二、我市房屋租賃市場存在的主要問題（一）執(zhí)法困難重重。據(jù)了解，我市未經(jīng)房產(chǎn)部門登記備案的隱租、轉(zhuǎn)租、瞞租等現(xiàn)象大量存在，有的地方隱形租賃市場所目前我市租賃管理主要依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》、建設(shè)部42號令、《湖南省流動人口服務(wù)和管理規(guī)定》來實施管理，在具體的執(zhí)行過程中缺乏剛性和操作性較強的文件，房產(chǎn)部門執(zhí)法物質(zhì)要件，已經(jīng)跟不上不斷發(fā)展、日漸錯綜復(fù)雜的房屋租賃市場，再加上房產(chǎn)管理員人員本來就有限，何談嚴(yán)管、細(xì)管，造成了在管理和執(zhí)行的過程中難度很大。（二）社會問題尤為突出?！缎姓S可法》實施后，房產(chǎn)管理部門對房屋租賃的管理方式由原來的行政許可制轉(zhuǎn)變成備案登記制，因而缺乏強制性，相應(yīng)的配套政策法規(guī)沒有及時跟進(jìn)。目前，房屋租賃綜合管理比較混亂，房屋管理部門相關(guān)的管理制度形同虛設(shè)，房屋租賃不經(jīng)任何部門登記許可，也不辦理任何證件，只要租賃雙方達(dá)成協(xié)議，私下簽訂一張承租合同就可以現(xiàn)金交易，收入帶有很大的隱蔽性。由于監(jiān)管失控，出租房屋已成為納污藏垢之所。據(jù)有關(guān)資料顯示，近年來發(fā)生于城區(qū)的刑事犯罪案件70%以上都與出租的房屋有關(guān)，許多流竄作案的搶劫、販毒、吸毒、賭博、傳銷等，“黃賭毒”違法分子都是利用出租房屋作為窩點和作案場所。一些“超生游擊隊”也紛紛利用出租房屋作掩護(hù)以逃避計劃生育部門的管理。個人住宅租賃幾乎是管理“盲區(qū)”，大多數(shù)住宅租賃處于“地下”，主動進(jìn)行住宅租賃備案登記的少之又少，“真空”監(jiān)管帶來的就是出租屋租賃市場的無序競爭。正因為屋主沒有主動對出租屋進(jìn)行登記備案，導(dǎo)致許多外來流動人口“來無影去無蹤”，成為城市里的“黑戶”，給一些不法分子提供了可乘之機。由于住宅隱性租賃的大量存在，而單憑房產(chǎn)部門的力量取證困難，從而無法掌握整個房屋租賃市場的準(zhǔn)確信息，住宅租賃的管理缺失，引發(fā)了嚴(yán)重的社會問題。（三）稅率偏高負(fù)擔(dān)較重。用于生產(chǎn)、經(jīng)營的房屋租賃綜合稅率高達(dá)30%，涉及到的應(yīng)稅稅種多達(dá)8個，公安、房產(chǎn)部門還要收取其它各種費用，出租房屋稅費負(fù)擔(dān)較重，其稅種繁多以及稅率偏高，出租房屋納稅人難以承受，造成了房屋租賃隱形市場嚴(yán)重，偷逃漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重，從而導(dǎo)致了稅費大量流失。（四）租賃雙方糾紛不斷。加強房屋租賃管理的一個最重要的內(nèi)容就是建立房屋租賃合同登記。對出租房屋行為申報登記備案的相關(guān)宣傳不多。因而造成目前房屋租賃交易過程中，出租人與承租人普遍對簽訂租賃合同比較重視，對辦理租賃合同登記備案幾乎一無所知的局面。由于人們對城市房屋租賃相關(guān)知識缺乏了解，導(dǎo)致房屋出租市場魚龍混雜，糾紛不斷，法院審理這些案件時認(rèn)為在簽訂租賃合同前，如果租賃雙方都對房屋以及配套設(shè)施是否存在瑕疵進(jìn)行甄別檢查，并且到房產(chǎn)部門進(jìn)行登記備案，就可以避免由于房屋租賃引發(fā)的不必要的矛盾糾紛。（五）房屋管理機制滯后。出租房管理是社會管理和治安管理的一項重要基礎(chǔ)性工作，牽涉到許多職能部門，隨著行政審批制度改革工作的不斷深入，原有的出租房管理方法、方式和機制受到?jīng)_擊。目前因缺乏一個牽頭協(xié)調(diào)單位和完善的信息通報制度，以及聯(lián)席會議制度，各部門沒有形成配合協(xié)調(diào)的長效管理機制，還存在各自為戰(zhàn)的現(xiàn)象，導(dǎo)致我市房屋租賃登記備案工作力度不夠，管理起來難度增加。三、規(guī)范我市房屋租賃市場管理對策意見（一）建立健全法律法規(guī)規(guī)范租賃市場。尋求政府對租賃管理工作的重視，要把房屋租賃管理工作的重要性提升到關(guān)系懷化的社會治安和城市管理，關(guān)系到懷化經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展的高度，完善、健全法律法規(guī)，制定出剛性的操作性強的執(zhí)法依據(jù)，目前我局正在申請出臺《懷化市城市房屋租賃管理辦法實施細(xì)則》，從而使我們的租賃管理工作能夠有政府的支持和法律法規(guī)的保障，促使租賃管理的實施更加到位。（二）建立租賃市場管理長效機制。出租房管理是社會管理和治安管理的一項重要基礎(chǔ)性工作，牽涉到許多職能部門，隨著行政審批制度改革工作的不斷深入，原有的出租房管理方法、方式和機制受到?jīng)_擊。成立流動人口與出租房管理辦公室。對出租屋將實行“委托管理”，即房管、公安、稅務(wù)、人口和計劃生育等有關(guān)職能部門將其行政職權(quán)內(nèi)有關(guān)出租屋管理的日常性工作，委托給流動人口及出租房屋管理部門。要建立實有人口、出租房屋管理服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)各部分工作。流動人口及出租屋管理部門對出租屋實行包括信息采集、登記辦（驗）證、登記備案、征收稅費和提供房屋租賃信息中介服務(wù)等“一站式”受理。各小區(qū)私有住宅的租賃。從一些發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗來看，房屋租賃要真正管好，離不開相關(guān)部門之間的支持與配合。作為房產(chǎn)部門有義務(wù)、有責(zé)任將租賃房屋的備案登記情況信息向公安、稅務(wù)等部門通報，逐步實現(xiàn)部門之間管理信息資料共享；相應(yīng)地也需要稅務(wù)、公安、工商等部門的密切配合，尤其在辦理戶口、居住證、工商登記驗證手續(xù)時，以是否進(jìn)行登記備案作為要件，以協(xié)助我們加強登記備案工作。從而實現(xiàn)資源共享，信息互通，公安、綜治、民政、房產(chǎn)、工商、稅務(wù)等部門要充分發(fā)揮職能作用，各司其職,密切配合,齊抓共管。與物業(yè)公司、街道辦事處、社區(qū)服務(wù)中心一齊合作搭建多功能的服務(wù)平臺，利用這一社會資源，在無需提高管理成本的基礎(chǔ)上，可以進(jìn)一步提高工作效率，創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。（三）加強輿論宣傳增強法制觀念。加強房屋租賃管理的一個最重要的內(nèi)容就是建立房屋租賃合同登記。對出租房屋行為申報登記備案的相關(guān)宣傳不多，因而造成但是在目前房屋租賃交易中，出租人與承租人普遍對簽訂租賃合同比較重視，對辦理租賃合同登記備案幾乎一無所知的局面。通過廣播、電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)等傳媒，多途徑多形式，向社會各界宣傳《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《商品房租賃管理法》租賃法律法規(guī)及房屋租賃知識，使廣大市民和流動人口了解房屋租賃知識，支持房屋租賃管理，服從部門綜合管理，變被動的接受普查為主動的進(jìn)行備案登記。積極主動向領(lǐng)導(dǎo)多請示，多匯報，多宣傳，提高各級領(lǐng)導(dǎo)對房屋租賃業(yè)的認(rèn)識，向他們展示培育發(fā)展房屋租賃市場的美好前景，贏得領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可和支持。（四）培育租賃中介為租賃雙方搭橋。要加大行業(yè)管理力度,規(guī)范中介行為,成熟的市場離不開規(guī)范的中介，要真正啟動房屋租賃市場，必須要有講信譽、重服務(wù)、能讓老百姓信得過的中介從中牽線搭橋。通過良好的社會信譽，公開、透明的操作，讓租賃雙方真正得到實惠，權(quán)益得到保護(hù)，置換中心也從規(guī)模經(jīng)營中得利。所以說，房屋租賃中介的市場前景是十分廣闊的，我們應(yīng)抓住當(dāng)前有利時機，因勢利導(dǎo)，結(jié)合本地實際，鼓勵中介業(yè)向房屋租賃業(yè)務(wù)的拓展，并規(guī)范其運作。為確保流動人口與出租房管理這一機制能長期有效運轉(zhuǎn)，各級各部門要加強對這項工作的檢查指導(dǎo)，把實有人口和出租房屋管理服務(wù)工作納入社會治安綜合治理工作目標(biāo)管理的一項重要內(nèi)容進(jìn)行考核，確保這項工作取得實效。各部門要加強協(xié)調(diào)配合，建立信息交流制度。房地產(chǎn)管理部門為出租房屋辦理租賃登記備案證明后，并定期將有關(guān)情況通報給公安、工商、稅務(wù)等部門；工商部門在辦理工商營業(yè)執(zhí)照、公安部門在辦理居住證時，對于生產(chǎn)、經(jīng)營、居住場所為出租房屋的，應(yīng)查驗房地產(chǎn)管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對發(fā)現(xiàn)沒有辦理房屋租賃登記備案的，應(yīng)將有關(guān)情況定期通報給房地產(chǎn)管理部門。（五）建立健全房屋租賃指導(dǎo)價格體系。房屋租賃市場屬于市場經(jīng)濟(jì)的范疇，必須按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，將房屋租賃市場的價格放開，租價隨行就市，由租賃雙方根據(jù)市場情況自行約定。同時，為了指導(dǎo)房屋租賃市場健康發(fā)展，需要制定房屋租賃指導(dǎo)租金，定期向社會公布，為租賃雙方當(dāng)事人確定租金水平提供價格參照。指導(dǎo)租金要以市場租金價格水平為依據(jù)，在進(jìn)行充分的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的測算方法，定期制定和公布不同地段、結(jié)構(gòu)、用途出租房屋的階段性租金。指導(dǎo)租金的公布，對房屋租賃市場具有實際意義，它既為租賃當(dāng)事人提供價格參考，又為政府部門收繳稅款及管理費，以及非商品房出租補繳地價提供計價基數(shù)，避免了個別規(guī)避稅費而私自約定較低的合同價格。同時，為司法機關(guān)裁決房地產(chǎn)糾紛提供了依據(jù)。對于房地產(chǎn)糾紛中各種已經(jīng)發(fā)生或者視同已發(fā)生的房屋租賃關(guān)系，在無法確定租金水平，或當(dāng)事人約定的租金不符合法律規(guī)定時，司法機關(guān)便可依法采用指導(dǎo)租金計算。（六）依法加強對出租房屋的監(jiān)管。對流動人口、房屋出租人和用人單位未按規(guī)定申報居住登記、辦理居住證、出租房屋登記的，將進(jìn)行處罰。各部門要聯(lián)合執(zhí)法，加大執(zhí)法力度，加強房屋租賃市場管理，規(guī)范租賃雙方行為。對房主違反出租房屋管理規(guī)定的行為，按照相應(yīng)的規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)肅查處。第三篇：