【文章內(nèi)容簡介】 大橋北路是比較集中的地區(qū)之一 建設(shè)條件與社會條件 周邊環(huán)境 地理位置 目前該地塊周邊有仙人湖度假區(qū)、夏威夷汽車旅館、幕府東路汽車一條街。園區(qū)臨近盛世花園、田園美居 ,附近還有錦華大廈、錦橋大廈、金屋大廈等幾座大廈。 該地塊距離市區(qū)有一定的距離 ,且交通環(huán)境并非最佳。周邊的地產(chǎn)小區(qū)和商務(wù)大廈具有一定得人氣 ,但目前的層次不高。該地塊缺乏上下游得配套 ,因而發(fā)展綜合產(chǎn)業(yè)物業(yè)的可能性比較低。 地塊周邊已經(jīng)具備初步的商業(yè)配套設(shè)施 ,但代表市場未來趨勢型的商業(yè)消費環(huán)境尚未建立。 所處地塊現(xiàn)狀 園區(qū)植被目前也保護完好 , 地塊分布有三個面積 各 5000平方米左右的大型生產(chǎn)廠房 ,6棟連片的辦公輔助用房 , 3 個廣場 ,數(shù)棟依地形與山體連接而錯落分布的多棟辦公場地。 該地塊東邊為住宅小區(qū) ,西邊為幕府山景區(qū)大門、住宅小區(qū)及度假村 ,門口目前在做快速通道的擴建 ,將建的地鐵 7 號線在我項目門口有一站。 建設(shè)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施 給水、排水 采暖、空氣調(diào)節(jié) 電氣系統(tǒng) 社會條件 目前南京市有 31 家都市產(chǎn)業(yè)園區(qū) ,占地面積 174 萬平米 ,建筑面積 183 萬平米 ,規(guī)劃投資 48 億人民幣 ,已累計投資 億人民幣 ,吸引了研發(fā)、設(shè)計、軟件、廣告、動漫創(chuàng)意等入園企業(yè) 862 家。 南京整體經(jīng)濟運行環(huán)境良好 ,區(qū)域核心領(lǐng)導力不斷增強 南京市 GDP 呈現(xiàn)快速增長勢頭 ,年均增長率保持在 15%以上 南京的各項經(jīng)濟指標在南京一小時都市圈 8 城市中 (南京、鎮(zhèn)江、揚州、淮安、滁州、蕪湖、馬鞍山、巢湖遙遙領(lǐng)先 ,并在區(qū)域中具有強大的市場號召力和經(jīng)濟輻射力。 南京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向三產(chǎn)服務(wù)業(yè)優(yōu)化 ,同時居民消費能力提升 ,商業(yè)發(fā)展空間大 南京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在 08 年首次實現(xiàn)三產(chǎn)比重高于二產(chǎn)比重 ,未來第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標是實現(xiàn)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的過渡。商業(yè)服務(wù)水平的升級也將推動中等以上收入群體的 消費需求規(guī)模和檔次的提高。 2021 年居民人均可支配收入為 元 ,比上年增長 %,消費能力提升促使當年社會消費品零售總額達到 ,比上年增長 %,未來商業(yè)發(fā)展空間大。 南京市 2021 年人均 GDP 達 50327 元 ,其商業(yè)業(yè)態(tài)正從百貨、大型綜合賣場時代進入都市 MALL 和特色商業(yè)街區(qū)的發(fā)展階段 工程建設(shè)方案 項目組成 共分為二期完成 ,一期提供個性化 LOFT 辦公天地 ,二期以商業(yè)服務(wù)設(shè)施為主 ,二期建設(shè)的具體方案待周邊區(qū)域變化及政府規(guī)劃進度而定。 根據(jù)初步估算 ,一期占地面積為 55889 平米 ,建筑面積約為 22021 平方米 ,客戶數(shù)量不得超過 40 戶 ,具體可根據(jù)實際情況進行調(diào)整。 對工程建設(shè)的一些設(shè)想 ,希望能與景區(qū)相連 ,從而打造舒適、休閑的氛圍。 B 以步行區(qū)為主。 。 。 。 F 改造之后建筑高度不超過現(xiàn)有高度。 G 招租面積分為 350 平米、 500 平米、 1000 平米、 2021 平米、 4000 平米五個檔次。 工程建設(shè)基本原則 獨院、獨棟、獨戶 。 盡量保證該宗地的地形地貌特征 ,利 用原有的部分建筑 ,保留西側(cè)主要道路 。 營造良好的內(nèi)部環(huán)境 ,并結(jié)合外部天然景觀 ,提升辦公樓的價值 。 改造在盡量保持原貌的基礎(chǔ)上拓展新的功能 。 建筑中原有大跨度的保留 ,便于租戶自行分割 ,建筑中原有為小跨度的局部改為 大跨度 。 建筑規(guī)劃的具體要求 交通、停車系統(tǒng)設(shè)計 : 地面道路以步行為主 ,西側(cè)林蔭道作主干道及消防和物流之用 ,在主干道邊預留停車位 。 停車位一期保證每戶租戶至少有三個車位左右 ,估計預留 150 個車位。二期車位須在二 期建設(shè)面積范圍內(nèi)。 一期主出入口設(shè)置 : 在六排平房東側(cè)到小山坡做一個入口廣場 ,在 園區(qū)中再做一個小型廣場 。 其他 : 垃圾收集站、箱式變電站、煤氣調(diào)壓站等配套設(shè)施按相關(guān)技術(shù)規(guī)范按需設(shè)置。適當加入環(huán)保的概念 ,配備一些太陽能集熱和光電轉(zhuǎn)換裝置。提高公共衛(wèi)生間的檔次 ,面積超過 1000 平米的房屋可適當考慮單獨配衛(wèi)生間。 土建工程 主要建筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計 按生產(chǎn)流程順次列出主要建筑物名稱、建筑面積 。建筑形式和標準、建筑材料的選用要求 。特殊要求 。消防及報警設(shè)施選用標準和要求 ,應(yīng)遵守的設(shè)計規(guī)范名稱。 對一般建筑物可以列出工程量、建筑面積作綜合性說明。 結(jié)構(gòu)設(shè)計的依據(jù) ,主要是建構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)造型、地 基處理方案、建構(gòu)筑物基礎(chǔ)造型及對施工的特殊要求。 對需要進行抗震設(shè)計的 ,要有地震烈度確定依據(jù)、地震設(shè)防標準及設(shè)防方案的選擇及說明。 特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計 遇有不良地質(zhì)條件的項目或重要建構(gòu)筑物與大型工藝設(shè)備的基礎(chǔ)工程 ,應(yīng)進行特殊基礎(chǔ)工程設(shè)計 ,提出設(shè)計方案的選擇建議。 對需要防震動 ,防腐蝕及其他有特殊要求的建筑物以及對基礎(chǔ)沉降有嚴格要求的工藝設(shè)備的基礎(chǔ)工程 ,需作專題研究 ,提出設(shè)計方案的選擇建議。 建筑材料 分析擬建地區(qū)可以提供的建筑材料名稱、規(guī)格、運輸條件、預制構(gòu)件的最近供應(yīng)點和 可提供的最大構(gòu)件規(guī)格及制作能力。需由外地供應(yīng)的應(yīng)說明主要建筑材料名稱及供應(yīng)點。對項目施工時需要解決的主要問題要單獨說明 ,如需說明特殊工程的施工組織與機具、大型或大宗預制構(gòu)件的來源等。 進行三材用量估算 ,編制建筑材料用量估算表。 土建工程造價估算 生產(chǎn)性建構(gòu)筑物以車間、工段為單元 ,分建筑物、構(gòu)筑物、基礎(chǔ)工程三類、列出工程量、單位造價、造價估算額 。非生產(chǎn)性建筑物以功能劃分單元 ,列出工程量、單位造價、造價估算額 。零星的建筑物及臨時性建筑可合并各項估算造價 。廠外工程以工程名稱為單元 ,立項估算。生活區(qū)土建工程需要單獨 估算。 其他工程 項目的組成以上所述的工藝、總圖運輸、土建工程外 ,尚有水、電、汽、氣等的供給和輸送工程、機電修理、化驗等輔助生產(chǎn)工程以及生活福利設(shè)施等。在可行性研究階段應(yīng)根據(jù)項目的具體情況和需要 ,對這些工程分別處理 ,有的需要作技術(shù)性的論證或說明 ,有的只需作工程量與費用的估算。其他工程包括下列內(nèi)容 : 地震設(shè)防 對除土建工程以外的易造成震后次生災(zāi)害而需要設(shè)防的其他工程 ,如對重要管線、易燃易爆氣、液體儲罐、高塔、供電、供水中樞、重要工藝設(shè)備等的地震設(shè)防方案原則及要求進行說明和分析。 生活福利設(shè)施 根據(jù)當?shù)厣罡＠?設(shè)施標準及項目總定員 ,確定項目必須建設(shè)的生活福利設(shè)施規(guī)模、建設(shè)標準 ,說明采用的計算依據(jù) ,并估算生活福利設(shè)施的費用。 環(huán)境保護與勞動安全 合營公司項目地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀 森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物 (1) (2) 自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施 (1) (2) 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況 。 (1) (2) 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況 。 (1) (2) 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況 。 交通運輸情況 。 項目主要污染源和污染物 主要污染源 分車間敘述產(chǎn)生污 染物的裝置、設(shè)備、生產(chǎn)線及其投入物、產(chǎn)出品和排出物的品種、數(shù)量、排出方式 ,產(chǎn)生震動和噪聲、粉塵、惡臭、有毒氣體的裝置和車間 。易燃、易爆、劇毒物料的運輸線路、儲存庫站位置 。放射性物料及放射性廢棄物的運輸線路、儲存和使用場所及其位置。 分析污染物的性質(zhì)、成分、數(shù)量、危害程度。 主要污染物 主要污染物向廠外排放的性質(zhì)可分為 :煙塵、粉塵、廢氣、惡臭氣體、工業(yè)廢水、生活污水、廢液、廢渣、噪聲、放射性物質(zhì)、振動、電磁波輻射等。 主要污染物所含有害物質(zhì)分析 ,列舉污染物所含主要有害有毒物質(zhì)。 排放量。污染物經(jīng)處理后最終排入 周圍環(huán)境的含有有害物質(zhì)的混合物的數(shù)量 ,注明混合物中所含有害物質(zhì)的含量或濃度 ,并列出國家或地區(qū)允許的排放標準。 環(huán)境影響評論結(jié)論 勞動保護與安全衛(wèi)生 勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu) 機構(gòu)設(shè)計及人員 。 保健人員和保健制度 。 日常監(jiān)測檢驗人員。 消防措施和設(shè)施方案建議 企業(yè)組織和勞動定員 企業(yè)組織 企業(yè)組織形式 部門、行業(yè)不同 ,生產(chǎn)規(guī)模不同 ,企業(yè)組織機構(gòu)可采用不同的形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。一般來說 ,企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系 ,幅度越大 ,層次越少。中小型項目可采用兩級管 理 。大型項目可采用三級管理。 企業(yè)工作制度 根據(jù)各車間和設(shè)施的工藝特點和生產(chǎn)需要 ,可分別采用連續(xù)工作制或間斷工作制。個別項目采用季節(jié)性生產(chǎn) ,每年可分為生產(chǎn)期和停產(chǎn)期。 勞動定員和人員培訓 勞動定員 在可行性研究中 ,分別估算各類人員需用量 ,并說明其來源 ,編制勞動定員匯總表。 企業(yè)所需人員 ,有一部分必須參與建設(shè)過程、設(shè)備安裝、調(diào)試 ,對這部分人員的來源及進廠時間要單獨說明。 年總工資和職工年平均工資估算 分人員類別估算年工資總額 ,并計算職工年平均工資。 人員培訓及費用估算 人員來源分析 ,需培訓的人員總數(shù)。